ЖК «Дом на Блюхера»: когда промзона рядом не самая большая проблема

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
 
В районе станции метро «Лесная» возводится очередная новостройка – ЖК «Дом на Блюхера». Посмотрим, чем она отличается от множества других в этой местности и как подготовился девелопер к высокой конкуренции.
 

О проекте

 
В составе ЖК «Дом на Блюхера» запроектирован жилой дом на 1455 квартир и отдельно стоящий паркинг на 382 машино-места. Комплекс находится на проспекте Маршала Блюхера, дом 4/3. Дата сдачи объекта обозначена в I квартале 2020 года. Согласно Договору, застройщик берет период до 9 месяцев от этого срока на передачу ключей. Поэтому, возможно, заехать в квартиру дольщики смогут только в конце 2020 года.
 
Территорию комплекса огораживать не будут. Однако дом оснастят системами видеонаблюдения, контроля доступа и домофонами. Благоустройство ограничится стандартным комплектом: детские и спортивные площадки, места для отдыха, пешеходные дорожки и газоны, автостоянка на 179 машин. Социальной инфраструктуры проектом не предусмотрено. Из удобств в паркинге обещают организовать автомойку, а помещения на первом этаже дома отдадут под магазины и сервисы. Технология строительства заявлена монолитная с облицовкой навесными вентилируемыми фасадами и покрытием из тонкослойной штукатурки. Внутренние перегородки поставят силикатные или газобетонные. Основной белый цвет фасада разбавят черными и оранжевыми вставками. Архитектура здания выглядит нестандартно благодаря дугообразной форме и выступам торцевых секций. Единое 18-этажная постройка смотрится тяжеловато, но лоджии и балконы облегчают восприятие за счет обилия стекла. 
 
Квартиры сдаются без отделки или с чистовой. В первом случае дольщики получат только горизонтальную разводку труб отопления с радиаторами, установку металлической входной двери и стеклопакетов, монтаж стояков холодного и горячего водоснабжения с соответствующими счетчиками. Во втором могут завозить мебель и заселяться. Высота потолков составит 2,75 метров, на последнем этаже 3,3 метра.
 
Объект возводится в Калининском районе, который сейчас более чем активно застраивается. В округе множество новых жилых комплексов. Какие-то из них включают в свой состав детские сады, реже школы, какие-то – нет. Хватит ли их для всех желающих – пока не ясно. В радиусе километра расположен ТРЦ «Европолис», расстояние до станции метро «Лесная» составляет 1,4 км. Экология двоякая. С одной стороны, недалеко находится Полюстровский сад, а в радиусе двух километров еще три крупных парка. С другой, новостройка расположена рядом с промзоной. Омрачает локацию и соседство с ж/д путями. Транспортная доступность неплохая, есть прямая дорога как на Выборгскую набережную, так и на КАД. Но в этой зоне высокий уровень пробок в часы пик. И в ближайшее время проблема только обострится.
 
Застройщик работает по 214-ФЗ и заключает с клиентами Договор долевого участия. Из необычного в нем прописано, что при приемке квартиры доплата или выплата за изменение фактической ее площади должны осуществляться при разнице свыше 0,1 кв. м. При этом платить нужно сразу как за целый квадрат. Срок исполнения данного обязательства установлен в 15 дней.
 

Цены и планировки

 
В комплексе представлены студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Стоимость метра начинается ориентировочно с 85 000 рублей, но малокомнатное жилье стоит дороже, в районе 100 000 рублей с квадрата. Между квартирами с отделкой и без нее разница составляет примерно 4 000 рублей/кв. м. Точную цифру обозначить нельзя, так как двух идентичных вариантов с отличием только в отделке нет. Стоимость также зависит от этажа.
 
Таблица 1. 
 

Наименование

Площадь, кв. м

Стоимость, млн руб.*

Студии

28,9 – 33,8

2,8 – 3,4

1-комнатные

33,9 – 47,2

3,3 – 4,9

2-комнатные

50,4 – 72,3

4,9 – 7,0

3-комнатные

75,2 – 91,8

6,4 – 8,4

4-комнатные

98,5 – 99,5

8,4 – 8,5

Паркинг

 

пока нет в продаже

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
 
Все планировки объединяет наличие остекленных балконов и мест под гардероб в коридоре. А студии, в принципе, схожи между собой. 
 
Зато среди однокомнатных квартир выбор широкий. К сожалению, на иллюстрациях не обозначены площади помещений, поэтому иногда будем уточнять их в тексте. В целом, девелопер заложил хорошие размеры на санузлы и кухни. В отдельных случаях это затронуло интересы комнат. Например, в следующей конфигурации соотношение между жилым помещением и кухней: 10,8/14,7 кв. м.
 
Обратный пример ниже:
 
В представленных версиях можно выбрать, какое пространство выделить на гардероб. Хотя разместить одежду можно и в комнатном шкафу, особенно со следующим уютным уголком:
 
Перейдем к более радикальным отличиям, а именно к угловым квартирам, которые могут содержать и по 2 окна в помещении.
 
Или к линейному типу однушек с окнами на противоположные стороны дома:
 
Есть пара почти идентичных планировок с разницей в наличии гардеробной в комнате:
 
Отметим и конфигурацию с раздельным санузлом. В однушках это редкость, а в двушках – правило.
 
Вторые, кстати, не отстают от предшественников по многообразию. При минимальных размерах квартиры площади распределяется примерно в одинаковых пропорциях между комнатами и кухней. При этом остается много вариантов расположения помещений:
 
При небольшом увеличении площади расширяются границы кухни и зала.
 
Или все помещения в небольшом объеме с некоторым перевесом в сторону евро-планировки. Например, в следующей квартире 57,7 кв. м пропорции следующие: комнаты по 13,0 кв. м, кухня 15,0 кв. м. Обычно дополнительные квадраты идут в пользу жилых помещений и зоны готовки. Санузлы и холл остаются при своем: 3,8 кв. м, 1,6 кв. м, 9,5 кв. м.
 
А при площади от 62,0 кв. м могут увеличиться уже размеры всех помещений. Однако это не всегда идет в пользу практичности. Например, в следующей версии двушки запроектирован продолговатый и неудобный коридор. 
 
Для приверженцев классики есть формат с кухней в 11,3 кв. м и комнатами по 15,0-16,0 кв. м. Здесь же присутствует просторный санузел в 5,0 кв. м и дополнительный, который в данном случае можно переделать и под кладовую, в 2,5 кв. м.
 
Либо есть равнозначное распределение площади по 14,0-15,0 кв. м при таком же размере квартиры:
 
В серединном положении может оказаться как комната, так и кухня.
 
Есть конфигурации с одним санузлом или с кладовой в 4,4 кв. м:
 
Последняя – самая крупная из двушек, ее размер составляет 71,4 кв. м.
 
Есть и угловые варианты с залом в 17,0 – 20,0 кв. м и двумя окнами:
 
Они, в свою очередь, самые дорогие из двухкомнатных на верхних этажах комплекса. 
 
Следующий тип интересен большим балконом, просторной уборной, очень крупной кухней в 18,0 кв. м и наличием квадратной комнаты, наверное, наиболее удобной для меблировки:
 
Имеются такие же планировки по расположению помещений, с уменьшенными спальнями и расширенной до 23,0 кв. м. кухней:
 
Это не все предложения по двушкам в комплексе, но основные. А что же готовят нам трешки? Начнем с угловых квартир. Они представлены правильной формы:
 
И с нестандартными пропорциями:
 
Последние два схожи и фактически отличаются только размерами кухни и балкона.
 
Есть другие «созвучные» планировки с минимальными различиями в расположении помещений: 
 
Далее рассмотрим сквозную квартиру, выходящую на противоположные стороны дома:
 
Она привлекает двумя балконами и двумя окнами на кухне. И это самая крупная квартира из трешек.
 
И последняя, принципиально иная схема, представлена с площадью в 83,2 кв. м с почти одинаковым распределением квадратуры между комнатами и кухней.
 
Четырехкомнатных квартир в свободном доступе крайне мало, а планировка одна. Продаются они без отделки. Кухню можно объединить с гостиной. В одной комнате есть собственная гардеробная. Кстати, две спальни совсем небольшие, по 10,0-12,0 кв. м. 
 
На этаже эти варианты располагаются в центре, с торцевой его части:
 

О застройщике

 
АО «Эталон ЛенСпецСМУ» - один из старейших девелоперов Санкт-Петербурга. Компания работает более 30 лет, на ее счету порядка 200 построенных домов. За это время получено много наград и дипломов: https://lenspecsmu.ru/about/honor/. Однако за 2017 год на сайте не выложено ни одного. На Интернет-ресурсе предприятия можно ознакомиться с его описанием, перечнем объектов с квартирами в продаже. Именно здесь нужно искать документацию по проекту и фотографии о ходе строительства разных комплексов. При этом у каждого есть свой сайт. У ЖК «Дом на Блюхера» он выглядит так: http://bluhera-lenspecsmu.ru/. На нем указана практически вся необходимая для ознакомления информация. Единственный минус – условия оплаты изложены без конкретики, нет ипотечного калькулятора. Если ищете обсуждения насущных вопросов, идите прямиков в социальные сети, например: https://vk.com/bluhera_dom_4.
 
Девелопер завоевал хорошую репутацию на рынке, в его надежности у большинства клиентов сомнения нет. Ему доверяют. Хотя без плохих отзывов в Сети не обошлось. Например, приведем отзыв дольщика ЖК «Речной»:
 
http://prn.spb.ru
 
Критике подвергся и проект ЖК «Дом на Блюхера» и не безосновательно:
 
http://spbguru.ru/
 
http://es-expert.ru
 
Да, прямые соседи не радуют, но, в итоге, многое решает цена. А она для комфорт-класса установлена в разумных рамках.
 
http://forum.littleone.ru
 

На объекте

 
Мой путь к ЖК «Дом на Блюхера» лежал через Кушелевскую дорогу.
 
С моста хорошо проглядывается промзона.
 
Напротив объекта огромнейшая жилая застройка от разных девелоперов. Некоторые комплексы уже сданы и их первые этажи снабжены инфраструктурой.
 
К нашей новостройке подъезд осуществляется через автозаправку. Ориентироваться можно по указателям.
 
Здесь же находится и офис продаж, и заезд на стройплощадку. Туда, конечно, проходить просто так нельзя, но заглянуть краем глаза получится.
 
Видно, что работы проводятся на этапе котлована. При этом стройка ведется одновременно по всей территории, а дом занимает большую площадь. Забор огибает АЗС и находит продолжение вдоль дороги. Замечу, что в этом месте свободнее, чем в квартальной застройке напротив или слева от комплекса.
 
Окна лицевой стороны здания будут выходить на противоположные комплексы. Расположены они не близко, поэтому естественному освещению не помешают.
 
С обратной стороны дома вид откроется на ж/д пути и промзону. Если этот фактор имеет значение, сразу выбирайте квартиру на плане этажа.
 
Далее по Кушелевской пейзаж тоже не живописный.
 
Кстати, оценить плотность застройки в этой зоне лучше со стороны улицы Маршала Блюхера. Увидев все своими глазами, вы поймете, с чем связаны опасения о наличии мест в образовательных учреждениях.
 

В офисе

 
Итак, вверх удобства, когда на объекте есть офис продаж. Менеджер оказался компетентен во всех областях: рассказал о комплексе, рассчитал ипотеку с рассрочкой, подсказал, что качество отделки можно посмотреть в аналогичных по статусу ЖК. Впечатления от общения остались положительные.
 
Начнем с наиболее интересных акций. Во-первых, новостройка уже аккредитована по программе семейной ипотеки с государственной поддержкой «Сбербанка». Подробно она расписана по ссылке: http://bluhera-lenspecsmu.ru/actions/?ID=35667. Если кратко, то при рождении второго ребенка с 2018 по 2022 года, предоставляется кредит под 6% годовых на первые 3 года платежей. Если в этот период появился третий малыш, то на первые 5 лет. Правда, первый платеж должен быть не менее 20% от стоимости жилья. При покупке можно воспользоваться материнским капиталом. Сниженную ставку установил и «ВТБ», всего 7,7%, что на 2% ниже стандартной. В данном случае нет никаких видимых ограничений на получение ипотеки: http://bluhera-lenspecsmu.ru/actions/?ID=33371, однако согласовывают ее, насколько я поняла, неохотно. И стоимость квартиры возрастает. Другие банки предлагают стандартные условия по ипотеке. 
 
Девелопер подготовил привлекательные условия и по рассрочке. Правда, по сравнению с ипотекой она все-равно остается невыгодной. Тем не менее, изложим вводные данные. Минимальный первый взнос небольшой – всего 12%. А срок погашения утвержден длинный – до марта 2022 года. При желании его можно сократить с четырех до двух лет, то есть до сдачи объекта в эксплуатацию. Стоимость на недвижимость повышается на 11%. На первый взнос девелопер дает равнозначную скидку, поэтому, чем он больше, тем ниже итоговая цифра. 
 
Из сервисных удобств можно воспользоваться программой «трейд ин». Условия описаны на сайте ЖК. Она подойдет тем, кто продает старую квартиру для внесения оплаты за новую. Фактически вы перекладываете всю организацию этого мероприятия на партнеров девелопера. Это удобно, но может снизить стоимость имеющейся у вас недвижимости.  
 

Конкуренты

 
Жилых комплексов в округе видимо-невидимо. И это не предел. В последнее время в районе станции метро «Лесная» постоянно стартуют продажи новой недвижимости. 
 
http://forum.littleone.ru
 
В ЖК «Екатерининский» осталась одна студия, поэтому его рассматривать мы не будем. Но в Таблице ниже найдется много других альтернативных вариантов. Для упорядочивания комплексов разместим их в следующем порядке: сданные объекты, строящиеся с ближайшим сроком ввода в эксплуатацию, строящиеся со сдачей в 2020 году.
 
Таблица 2.
 

Название

Застройщик

Срок сдачи

Площадь, кв.м.

Стоимость, млн. руб.

Тип отделки

Калина-парк

ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад

Сдан

Нет квартир в продаже от застройщика

Cinema

ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад

Сдан

Нет квартир в продаже от застройщика

Кантемировский

ЦДС

Сдан

38,6 (1 этаж)

40,8 (1 этаж)

4,2

4,6

предчистовая

Медалист

Лидер-Групп

Сдан

44,8 (8 этаж, ниже нет)

4,9

чистовая

Пифагор

Графит

Сдан

42,5 (7 этаж)

4,2

чистовая

Кристалл Полюстрово

Импульс

Сдан

52,2 (2 этаж)

4,8

черновая

Утренняя звезда

РосСтройИнвест

Сдан

40,1 (2 этаж)

4,6

предчистовая

Город мастеров

РосСтройИнвест

Сдан

58,9 (16 этаж)

6,1

Чистовая

Суворов

РосСтройИнвест

II квартал 2020 г.

39,6 (5 этаж)

4,0

Чистовая

Ландыши

Эталон ЛенСпецСМУ

1 очередь – сдана,

2 очередь – II квартал 2018 г.

37,0 (корпус 2, этаж 2)

4,0

Чистовая

Дом на Обручевых

Эталон ЛенСпецСМУ

IV квартал 2018 г.

41,7 (2 этаж)

4,6

Черновая

Life Лесная

Пионер

1 очередь – IV квартал 2018 г.,

2 очередь – IV квартал 2019 г.,

3 очередь - II квартал 2020 г.

43,1 (корпус 1.1, 2 этаж) 94 кв

39,1 (корпус 2.1, 2 этаж) 415

40,4 (корпус 3.1, 2 этаж) 74 кв

 

5,0**

4,6**

4,2**

предчистовая чистовая

предчистовая

Кирилл и Дарья

KVS

1 очередь – IV квартал 2018 г.,

2 очередь – IV квартал 2019 г.

36,7 (1 очередь, 2 этаж)

37,0 (2 очередь, 2 этаж)

 

4,3

3,7

Чистовая

Калейдоскоп (третья очередь ЖК «Калина-Парк»)

ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад

2018-2019 гг.

39,3 (корпус 6, 2 этаж)

3,8

Чистовая

Полюстрово Парк

Setl City

IV квартал 2018 г.

36,5

4,4

Чистовая

Фламинго

КапСтрой

1 очередь – сдана,

2 очередь – I квартал 2018 г.

42,6

4,2 (1 очередь)

4,8 (2 очередь)

предчистовая

Дом на Львовской

Мегалит

III квартал 2020 г.

39,5 (подъезд 1, 2 этаж)

41,7 (подъезд 7, 2 этаж)

3,6

3,3

Черновая

Облака на Лесной

Setl City

III квартал 2020 г.

39,4 (дом 1, 2 этаж)

4,6

Чистовая

Дом на Блюхера

Эталон ЛенСпецСМУ

I квартал 2020 г.

42,1 (2 этаж)

39,2 (3 этаж)

3,9

4,0

Без отделки

С отделкой

**базовая цена при рассрочке или 100% оплате.
 
Итак, зона застройки облюбована девелопером «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». В двух сданных комплексах квартир уже нет, зато есть выбор в ЖК «Калейдоскоп». Цены чуть меньше, чем в ЖК «Дом на Блюхера» учитывая более раннее заселение, но технология строительства – панельная. На 2195 квартир предусмотрено всего 300 мест в паркинге. Правда, возле каждого дома будут и открытые автостоянки. Дворы благоустроят традиционным способом: детские и спортивные площадки, места для отдыха. В парадных отведут места для хранения колясок. Некоторые площади первого этажа займут коммерческие помещения. Комплекс расположен не на дороге, а в глубине квартальной застройки.
 
Всего одним объектом отметился в этой местности «ЦДС» с ЖК «Кантемировский». Он уже сдан и имеет более высокую стоимость на недвижимость. Квартир осталось мало. Сам проект масштабный: 4500 квартир с подземными паркингами, школой и детским садом. 
 
Девелопер «Лидер-Групп» тоже построил здесь один жилой комплекс – «Медалист». И снова сталкиваемся с ограниченным выбором квартир и более высокими ценами. Проект состоит из единой постройки в 16 этажей на 1170 квартир. Паркинг стоит отдельно и рассчитан на 312 автомобилей. Первый уровень отдан под магазины и сервисы.
 
Сдан и ЖК «Пифагор», небольшой дом всего на 208 квартир. Стоимость за метр, кстати, сопоставима с показателями нашей новостройки. Машины в количестве 42 штук паркуют в цоколе. А на первом этаже, как водится, расположена только коммерция. Еще дешевле за метр берут в ЖК «Кристалл Полюстрово». Комплекс построили с большой задержкой.
 
Сразу тремя объектами отметился «РосСтройИнвест». В ЖК «Утренняя звезда» и ЖК «Город мастеров» выбор невелик, но сравнить варианты можно. Первый проект представляет собой одно здание с оригинальной архитектурой и совсем маленьким паркингом. Второй в 2 раза больше и имеет закрытую для проезда машин внутреннюю территорию. О третьем комплексе поговорим более детально, так как цены и сроки сдачи примерно одинаковые с ЖК «Дом на Блюхера». ЖК «Суворов» имеет один из самых презентабельных фасадов среди сравниваемых новостроек. Проект включает всего 1 монолитный дом на 568 квартир. Основная его часть достигнет в высоту 18 уровней, а по бокам запроектированы 24-этажные башни со шпилями. Первые этажи облицуют гранитно-керамической плиткой, далее тонкослойной штукатуркой. Высота потолков составит 2,74 метров. На сайте написано, что будут и другие очереди с подземными паркингами, но конкретики по ним нет. Квартиры сдаются как с черновой, так и с чистовой отделкой. Есть планировки с витражным остеклением. Проезд машин на внутреннюю территорию запретят, но организуют рядом открытую автостоянку на 254 места и велопарковки. В парадных предусмотрят колясочные. 
 
Лидером по количеству комплексов в этой зоне является и «Эталон ЛенСпецСМУ». Помимо нашей новостройки девелопер продает квартиры в ЖК «Ландыши» и ЖК «Дом на Обручевых». До полной сдачи ЖК «Ландыши» остались считанные дни. Проект включает 2 монолитных дома переменной этажности на 1518 квартир и многоуровневый паркинг на 492 места. На первом этаже разместится коммерция. Территория будет закрытой и охраняемой. Автостоянка вынесена за пределы придомовых участков. Объект находится в той же локации, что и ЖК «Дом на Блюхера», а ЖК «Дом на Обручевых» имеет более благоприятное расположение, ближе к паркам Сосновка и Технического университета. Проект хорош тем, что на 765 квартир имеется 476 машино-места и детский садик на 80 малышей.
 
Ближе к набережной и с меньшим уровнем промышленного соседства строится ЖК «Life-Лесная». Проект возводится в три очереди, чем ближе сдача, тем дороже стоимость. В его составе есть детский сад и паркинг с кладовыми. Это объект с интересной современной архитектурой. У квартир будут увеличенные окна. А дворы закрыты стенами домов.
 
В новинках рынка числится ЖК «Облака на Лесной». Два монолитных дома на 1362 квартиры от Setl City с подземным паркингом на 588 мест, открытой автостоянкой и детским садом. Дворы будут закрытыми от проезда машин. Первый этаж - коммерческий. Есть квартиры с панорамным остеклением и зимним садом. Стоимость за квадрат в этом месте дороже. Этот же девелопер сдает в 2018 году ЖК «Полюстрово Парк». Объект расположен справа от нашей новостройки, еще ближе к Богословскому кладбищу. В его рамках введут 2300 квартир, паркинг на 1000 мест и, ура, школу.
 
Упомянем также о ЖК «Кирилл и Дарья», часть огромной застройки напротив ЖК «Дом на Блюхера». Цифры здесь такие: 864 жилые ячейки, 480 автомобилей в подземном паркинге, 220 мест в детском садике. Дома кирпично-монолитные с разным сроком сдачи и разными ценами. 
 
В другом пятне с плотной жилой застройкой возводится ЖК «Фламинго». Дом рассчитан на 576 квартир, а подземный паркинг на 148 машин. Застройщик планирует украсить двор с помощью фонтана.
 
Закончим обзор конкурентов еще одним свежим проектом – ЖК «Дом на Львовской». Проект включает единовременное строительство 4 кирпично-монолитных домов с паркингами и детским садом. Продажи были открыты только в марте этого года, поэтому выбор недвижимости широкий. Находится он уже по другую сторону от Пискаревского проспекта и приближен к парку. Но цены установлены не выше наших. Возможно потому, что данный объект более удален от метро. 
 

Резюме

 
Проект ЖК «Дом на Блюхера» расположен не в самом удачном месте. И дело не столько в промзоне, сколько в наиплотнейшей застройке, которая чаще не имеет в своем составе образовательных учреждений. Паркинги тоже не рассчитаны на такое количество жильцов. Да что паркинги – дороги не рассчитаны. И это не предел, ведь новые дома здесь появляются постоянно. Сам проект неплохой. Девелопер постарался разработать интересные программы по оплате, потрудился над практичностью и многообразием планировок, разработал нестандартную архитектуру здания. В целом, дом отвечает заявленной стоимости, хоть и имеет множество конкурентных предложений как по более низкой, так и высокой цене. Он отлично подойдет для инвестиций и последующей сдачи в аренду. Особенно людям без детей и без авто. Для собственного проживания я бы рекомендовала посмотреть объекты с не таким перенаселенным будущим.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
 
20 марта 2018

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи