ЖК «Дом на Космонавтов»: в тесном контакте с соседями
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
«Эталон ЛенСпецСМУ» запроектировал всего одно небольшое здание в рамках нового ЖК «Дом на Космонавтов». Но, несмотря на точечность застройки, жильцы соседних домов аллегорично называют местную локацию каменными джунглями.
О проекте
.jpg)
Новый дом на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе рассчитан на 312 жилых ячеек. Это постройка из 3 секций и 27 этажей с небольшой вариативностью планировок. В ней нет студий и трехкомнатных квартир. Зато в изобилии просторных одно- и двухкомнатных предложений максимальной площадью 93,6 кв. м. На первом наземном уровне запроектирован детский садик для 50 малышей.
.jpg)
В презентации проекта говорится и о наличии подземного паркинга для 198 автомобилей, однако в Проектной декларации о нем не упоминается. Девелопер не планирует огораживать периметр. Но придомовая территория по проекту будет находиться на небольшом возвышении над уровнем земли – стилобате. Ее озеленят с помощью газонов и кустарников, а также оснастят детской площадкой и зоной отдыха для взрослых.
Само здание возведут по кирпично-монолитной технологии. Далее последует утеплитель и навесной вентилируемый фасад из керамогранита. Квартиры сдадут с черновой отделкой. В ее состав войдет монтаж входной двери, радиаторов, двухкамерных стеклопакетов и заливка стяжки. На балконах поставят холодное остекление. Высота потолков составит 2,75 метров. В парадных установят видеонаблюдение. Коммерческих помещений в комплексе не предусмотрено.
Основным достоинством и одновременно недостатком проекта является его местоположение. Строится он в Московском районе, в жилой его части, в пешей доступности от метро и разнообразной городской инфраструктуры. Однако квартал застройки весь состоит из высоток, между которыми буквально втиснули очередной дом.
.jpg)
https://vk.com/netdomnakosmonavtov
Это вызвало негодование среди жильцов соседних комплексов, которые, по их словам, итак живут в тесноте:
.jpg)
https://spbguru.ru/
Несмотря на наличие поблизости образовательных учреждений, мест в них на всех желающих не хватает:
.jpg)
https://www.novostroy.su
Еще немного суровой реальности о благоустройстве и инфраструктуре:
.jpg)
https://spbguru.ru
Правда, такую массовую атаку на новый жилой комплекс многие объясняют нежеланием автолюбителей терять несанкционированную парковку внутри квартала.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Срок ввода объекта в эксплуатацию обозначен во II квартале 2020 года. На передачу ключей застройщик берет период в 6 месяцев. Работа ведется по 214-ФЗ с заключением Договора долевого участия.
Цены и планировки
За квартиры с одной комнатой установлены цены от 110 000 рублей/кв. м, с двумя от 100 000 рублей/кв. м. Стоимость варьируется в зависимости от этажа. Разница между одинаковыми планировками 3 и 25 уровней может составить до 0,4 млн рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
42,1 – 63,6 |
4,8 – 7,1 |
|
2-комнатные |
72,7 – 93,6 |
7,7 – 9,8 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выставлено на продажу** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке с учетом 13% скидки от базовой стоимости. С июня размер скидки должен сократиться до 10%.
**судя по другим объектам девелопера, стоимость обозначат от 1,0 млн. рублей.
На лестничной площадке располагается всего по 4-5 квартир. Каждая имеет балкон и достойное жилое пространство. Правда, ассортимент представленных конфигураций очень узкий. Среди классических однушек выбор состоит из четырех вариантов с минимальными отличиями. Например, в форме коридора и распределении квадратуры между кухней и спальней:
.jpg)
Схема расположения помещений не меняется при увеличении общей площади квартиры. Но в некоторых схемах появляется второй балкон. Различие есть и в форме комнаты: квадратная или прямоугольная.
.jpg)
В евро-формате размер совмещенной кухни-гостиной достигает 29,1 кв. м.
.jpg)
Квартира выходит на противоположные стороны дома и имеет два балкона. Холл становится более удобным для меблировки. Выделяется небольшое пространство под кладовую. По аналогии спроектирована классическая двушка:
.jpg)
Это единственные боковые квартиры в комплексе, поэтому только они имеют по два окна в жилых комнатах.
Самые большие по площади предложения сосредоточены во второй секции. Кухня-гостиная достигает масштабов в 33,6 кв. м. Впечатляют и размеры спален по 17,0 кв. м. Но и это еще не все приятные моменты данной конфигурации. На картинке мы видим второй санузел и две кладовые, которые компенсирует непрактичность узкого коридора:
.jpg)
Несмотря на скудный выбор планировок, все заявленные варианты имеют добротные площади и характеристики для комфортного пребывания дома. Обратите внимание, что окна одной стороны здания будут выходить на высотку переменной этажности напротив. К счастью, при проектировании девелопер позаботился о том, чтобы в евро-однушках и двушках в этом направлении смотрело только одно окно в квартире. С другой стороны дома высотных построек нет.
О застройщике
Девелопер проекта «Эталон ЛенСпецСМУ» – одна из немногих компаний на строительном рынке Санкт-Петербурга с 30-летним опытом работы. За это время возведено около 40 жилых комплексов, получено множество дипломов и наград: https://lenspecsmu.ru/about/honor/. Два года подряд компания становилась лидером строительного качества. Долгостроев на их счету нет. На стадии реализации находится 9 объектов эконом-, комфорт- и бизнес-классов. Архитектура и содержание первых двух, как правило, заурядные, а премиальные объекты необычные и иногда уникальные для города.
В Интернете можно найти полярные отзывы о качестве строительства и ответственности девелопера.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
По поводу размера коммунальных услуг и работы Управляющей компании мнения тоже разделились.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
Конечно, многое зависит от имеющейся инфраструктуры района. Некоторые локации развиваются совместно со строительством и заселением жильцов. Вокруг таких новостроек негативных комментариев больше.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru/company/lenspecsmu/otzyvy/
В случае с ЖК «Дом на Космонавтов» ситуация обратная. Местность изначально с хорошей инфраструктурой, но на нее стало претендовать слишком много новостроек. По крайней мере, так пишут жильцы соседних домов. Но решающим этот фактор становится далеко не для всех:
.jpg)
https://prn.spb.ru/
Надежность девелопера в части соблюдения сроков сдачи и качества строительства зачастую перекрывают остальные минусы.
Одна из насущных местных проблем – это нехватка парковочного пространства. Но «Эталон ЛенСпецСМУ» запроектировал вместительный подземный паркинг для жильцов будущего дома.
.jpg)
https://pronovostroy.ru
Вторая по обсуждаемости тема – это возможность перепланировки евро-двушки в классическую трешку.
.jpg)
https://pronovostroy.ru
В целом на форумах сконцентрировано много негатива по отношению к ЖК «Дом на Космонавтов». Но все они исходят от жильцов квартала, которые рассчитывали получить на месте строительства нового комплекса стоянку или детский садик.
На объекте
Собственно, раньше этот участок и представлял собой стоянку. Судя по фотографиям на официальном сайте объекта: dom-na-kosmonavtov.ru/hod-stroitelstva/, территорию огородили еще в начале 2017 года, но работы начали проводить только в 2018. За процессом можно наблюдать в режиме онлайн: https://lenspecsmu.ru/objects/spb/dom-na-kosmonavtov/?page=cams.
На фото ниже я подъезжаю к многострадальному кварталу. Движение на перекрестке в рабочее время свободное.
.JPG)
.JPG)
В выходные заторов там тоже не бывает.
.JPG)
Согласна, что в субботу и воскресенье город вообще свободен, но в перенаселенных его частях, например, в Кудрово, пробки есть в любой день.
Новостройка должна вырасти сразу за родильным домом на фото ниже:
.JPG)
Вид из окон этой части здания будет открываться на АЗС и небольшие малоэтажные постройки. В целом, горизонт чист.
.JPG)
.JPG)
С других сторон, как уже упоминалось выше, расположены высотки.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Застройка здесь, действительно, плотная.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Верный путь к комплексу укажут указатели:
.JPG)
Проезды узкие, в некоторых местах упираешься в тупики и приходится пятиться задним ходом.
.JPG)
Зато вокруг множество магазинов и сервисов, аптек и отделений банков.
.JPG)
Крупные продуктовые центры находятся в радиусе 1 км. Несколько ТРЦ и фитнес-клубов расположены в пределах 1,5 км. Более километра придется пройти и до Пулковского парка. Ближе лишь небольшие зеленые насаждения вдоль дорог и на перекрестках.
.JPG)
.JPG)
Квартал находится между крупными транспортными артериями: Дунайский проспект, Московское шоссе, проспект Славы. До выезда на КАД всего 3 км. Оттуда недолог путь и до ЗСД и аэропорта «Пулково». Детские сады, школы и поликлиники в округе имеются, но выше мы уже читали отзыв об их переполненности.
В офисе
«Эталон ЛенСпецСМУ» имеет несколько офисов продаж по городу с центральным на Богатырском проспекте, 2. Консультацию по нашему объекту Вам окажут в любом из отделений.
Наиболее выгодной формой оплаты традиционно выступает ипотека. ЖК «Дом на Космонавтов» аккредитован целым рядом банков. Самая низкая ставка сейчас у «ВТБ» – 8,9% годовых при условии, что площадь квартиры больше 65,0 кв. м. Первый взнос должен быть не менее 20%. Квартиры с меньшими размерами проходят по ставке 9,6%.
Если в 2018 году в вашей семье появился второй или третий ребенок, это прекрасная возможность воспользоваться семейной ипотекой с господдержкой. Подробно она расписана по ссылке: https://dom-na-kosmonavtov.ru/kak-kupit/akcii-i-skidki/?ID=35667. Вкратце, кредит выдается под льготные 6% годовых на первые 3-5 лет выплат с первоначальным взносом от 20%.
При рассрочке действуют базовые цены на недвижимость. Напомню, что на сайте анонсируются показатели с учетом 10%-ной скидки, которая полагается при 100%-ной оплате или ипотеке. К ним могут присоединиться и другие актуальные акции с понижающим коэффициентом. Итак, при рассрочке аналогичная скидка предоставляется только на первоначальный взнос. Его минимальный размер установлен в 20% от стоимости жилья, а максимальный срок погашения обозначен до июня 2022 года. Расчет ежемесячных выплат и переплат показывает, что ипотеку оформлять финансово выгоднее.
При покупке квартиры можно воспользоваться материнским капиталом или военной ипотекой. Также в компании действует услуга «трейд ин». Она актуальна для тех, кто собирается продать имеющееся жилье, а на вырученные средства приобрести новое. Заботы по сбыту квартиры перекладываются на плечи агентств недвижимости – партнеров «Эталон ЛенСпецСМУ». Порядок сделки следующий: для заключения ДДУ клиент платит 5% от стоимости приобретаемого имущества, затем продает свое и вносит вторую часть оплаты. Если средств не хватает, оформляется ипотека или рассрочка. В этой схеме есть два нюанса. Первый заключается в оценке стоимости вашей квартиры. Возможно, она будет занижена для быстрой продажи. Второй – программа больше подходит для объектов на завершающей стадии строительства. Ведь, продав старую жилплощадь, сразу заехать на новые метры не всегда возможно.
Забронировать недвижимость можно на несколько суток по устной договоренности. Предварительный договор бронирования заключается при снятии квартиры с продажи на месяц. При этом клиент должен внести залог в 100 000 рублей, которые не возвращаются в случае отмены сделки. Существует и ипотечная бронь на время оформления документов сроком до 7 дней. Она бесплатная.
Помимо финансовых вопросов, меня волновали суды и митинги жильцов соседних домов, требующих остановить стройку. Менеджер заверил, что такие мероприятия проходят на каждом втором объекте, но остановить процесс невероятно сложно, поскольку получена вся разрешительная документация. С ней можно ознакомиться на сайте: https://dom-na-kosmonavtov.ru/o-komplekse/dokumentaciya/. Цены и спектр возможностей по условиям оплаты, к слову, тоже обозначены на данном ресурсе. Но детально не расписаны.
Конкуренты
Один из покупателей представил на форуме свое видение альтернативных предложений для нашей новостройки:
.jpg)
https://pronovostroy.ru
Мы рассмотрим практически все из упомянутых комплексов, кроме ЖК «Антей» и ЖК «Новая династия», поскольку квартир от застройщика в них уже нет. А также опустим ЖК «Галактика» и ЖК «Московские ворота», поскольку они относятся к зоне с более высокими ценами.
Ближайшие конкуренты в Московском районе среди строящегося жилья – это два проекта бизнес-класса на проспекте Славы: ЖК «Кремлевские звезды» и ЖК «Питер». Несмотря на более высокий статус недвижимости, цены у последнего вполне сопоставимые с ЖК «Дом на Космонавтов». На такой же удаленности от него, но в направлении Дунайского проспекта, строятся ЖК «Звездный дуэт» и ЖК «КосмосStar».
Среди сданных объектов остановимся на ЖК «Звезда», ЖК «Гранд Фамилия» и ЖК «Звездный».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Гранд Фамилия |
Гранд Фамилия |
сдан в 2014 г. |
62,3 |
9,9 (8 этаж) |
черновая |
|
Звездный |
Л1 |
сдан в 2016 г. |
78,0 |
8,5 (5 этаж) |
предчистовая |
|
Звезда |
Элис |
сдан |
61,4 |
5,8 (5 этаж) |
черновая |
|
Кремлевские звезды |
Росстройинвест, |
IV квартал 2018 г. |
69,5 |
9,4 (17 этаж) |
предчистовая |
|
Питер |
Питер |
II квартал 2021 г. |
70,2 |
8,0 (5 этаж) |
предчистовая |
|
Звездный дуэт |
ЛСР |
1 очередь - III квартал 2020 г. 2 очередь - II квартал 2021 г. |
58,6 (1 очередь) |
6,3 (2 этаж) |
чистовая |
|
КосмосStar |
Аквилон-Инвест |
1 очередь - III квартал 2018 г. |
56,3 |
7,3 |
предчистовая |
|
Дом на Космонавтов |
Эталон ЛенСпецСМУ |
II квартал 2020 г. |
72,7 |
7,7 (2 этаж) |
черновая |
ЖК «Гранд Фамилия» отличился самыми высокими ценами. Комплекс расположен в том же квартале, где строится ЖК «Дом на Космонавтов». Проблемы с инфраструктурой и благоустройством у них одинаковые. В состав фамильного дома вошли детский садик на 70 мест, подземный паркинг и коммерция на первом уровне. Визуально выглядит интереснее нашего объекта. Внутренний двор и холлы декорированы во французском стиле.
На перекрестке улицы Орджоникидзе и проспекта Космонавтов введен в эксплуатацию ЖК «Звездный». Это крупная застройка на 1746 квартир, с подземным паркингом и коммерческими помещениями. Соседствует только с детской поликлиникой. По стоимости недвижимости сопоставим с новым проектом «Эталон ЛенСпецСМУ».
В двух шагах от станции метро и Пулковского парка заселен ЖК «Звезда». К сожалению, процесс строительства был затянут, но дом все-таки сдали. Жилой фонд составил всего 315 квартир. Паркинг рассчитан только на 95 машин. Застройка в этой местности тоже весьма плотная, но близость к благам цивилизации в соотношении с доступной ценой подкупает.
В ЖК «Кремлевские звезды» остались предложения только на верхних этажах. Ценник по отношению к ЖК «Дом на Космонавтов» выше, но и сроки сдачи ближе. Локация посвободнее, проект поинтереснее, ТРЦ и крупные продуктовые сети расположены на расстоянии 200 метров. В этой новостройке обещают такие удобства, как детский садик для 50 малышей, торгово-развлекательный центр, в холлах – консьержи и зоны ожидания для гостей. Территорию должны огородить. Парковочные места предусмотрены как в крытом помещении, так и на открытом пространстве.
Справа от него возводится ЖК «Питер». Срок сдачи обозначен только в 2021 году, но цены за квадрат очень привлекательные. Правда, девелопер ранее специализировался исключительно на строительстве коммерческой недвижимости. Дом рассчитан на 1137 квартир с нежилыми помещениями на первом этаже. В том числе там расположатся детский сад и кабинет врача общей практики. Цоколь оборудуют под паркинг.
Немного ниже цены у ЖК «Звездный дуэт» от «ЛСР» на пересечении двух проспектов: Космонавтов и Дунайского. В составе комплекса числятся 2 жилых корпуса на 1071 квартиру с коммерцией на первом этаже и подземным паркингом. В парадных предусмотрят места для хранения колясок и велосипедов, помещение для консьержа. По периметру установят забор. С точки зрения инфраструктуры локация хорошая, но опять же нет зеленых зон поблизости, а крупных транспортных развязок много. В квартале возводится еще несколько новостроек, в том числе ЖК «КосмосStar». Первую очередь должны сдать уже в 2018 году и этот факт сказывается на ценах за квадратный метр. Дом уже построен. Его жилой фонд составил 269 квартир. Подземный паркинг рассчитан на 70 автомобилей. Придомовое пространство закроют для проезда машин.
Резюме
.JPG)
ЖК «Дом на Космонавтов» – проект с просторными планировками, доступными для Московского проспекта ценами, детским садом и достаточным количеством мест в паркинге. Возводится он в обжитом квартале с хорошей транспортной доступностью, но с плотной застройкой. Социальной инфраструктуры на всех жильцов локации не хватает. Зеленых зон в пешей доступности тоже нет.
