«Vertical на Лесной»: исключительно для инвестиций
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В Санкт-Петербурге активно растет спрос на покупку апартаментов. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2017 году продажи в сегменте выросли на 40%. На данный момент в северной столице представлено несколько десятков проектов апарт-отелей. Однако лишь некоторые из них могут похвастать опытной управляющей компанией и лишь одна наличием квалификации отеля по стандартам звездности. О последней сети мы и поговорим сегодня.
О проекте
.jpg)
Апарт-отель «Vertical на Лесной» расположится во дворах Большого Сампсониевского проспекта, практически на перекрестке с Кантемировской улицей. Он представит собой одно здание из 15 этажей с 420 номерами. В цоколе расположится паркинг для 48 автомобилей. Здание построят из монолитного каркаса и стен из газобетона. Фасад оштукатурят и окрасят в контрастные цвета, нижний уровень отделают керамогранитом темно-серых тонов.
Дизайн общественных зон выполнен в современном стиле с большим количеством открытых зон, располагающих к коворкингу. Ярко и молодежно.
.jpg)
Гости смогут воспользоваться услугами прачечной, тренажерного зала и небольшого кафе.
На всей территории апарта будет действовать высокоскоростной Wi-Fi. Вокруг здания особого благоустройства проводить не планируют. Ограничатся зелеными насаждениями и подъездными путями. Номера оборудуют сантехникой, мебелью, телевизором, кухонной зоной с посудой и техникой.
Напомним, что апарт-отель – это не жилой комплекс. Номера в нем преимущественно покупают для дальнейшей сдачи в аренду через управляющую компанию. Однако практически все девелоперы позиционируют этот формат и для постоянного проживания. Ведь покупка номера встанет гораздо дешевле квартиры. Плюсом идет постоянно работающий ресепшн и предоставляемые апарт-отелем услуги. Минусом является возможность только временной регистрации. Особенностью эксплуатации выступают повышенные тарифы на коммунальные платежи, примерно на 30%. Размер взносов зависит и от количества общественных зон, открытых для посещения, как бассейн, фитнес-зал и т.п. В финансовом плане это самый ощутимый момент. Налог на коммерческое имущество тоже выше. Но изначальная дельта в цене между номером и квартирой перекрывает данную статью расходов на несколько лет вперед.
В апарт-отеле «Vertical на Лесной» политика другая. Концепция проекта направлена именно на привлечение инвесторов. Поэтому здесь нет как таковых многокомнатных помещений. Максимум – сдвоенная студия. Важно, что впоследствии отели сети получают 3 звезды, которые позволяют централизованно сдавать номера через туроператоров в разных странах. Это способствует заполняемости апарта и, в конечном счете, высокому уровню дохода. Остановимся подробнее на финансовом показателе таковых инвестиций.
Управляющая компания разработала 2 варианта извлечения прибыли. Первый с гарантированным доходом в 8,8% от стоимости номера ежегодно. В данном предложении дольщик получает сравнительно небольшую, но стабильную прибыль. Фактически с УК заключается договор аренды номера сроком на 5 лет без возможности расторжения. Оплата квитанций ложится на плечи УК. Вторая программа называется «Максимальный доход», где инвестор может получить до 17,0% от вложенных инвестиций. Но это среднегодовое значение и обозначенный уровень достижим примерно к 4-5 году существования отеля. В первый год придется рассчитывать на 8,0-10,0%%, второй на 11-14%%, третий на 12-16%%, четвертый на 13-18%% и пятый – 14-19%%. В данном случае заключается уже агентский договор, по которому 25% от стоимости аренды перечисляется УК как посреднику в поиске клиентов. И срок его ограничен 3 годами с возможностью расторжения или приостановки. Выплаты в обоих вариантах осуществляются ежемесячно.
.jpg)
https://prn.spb.ru/
Работа ведется по 214-ФЗ. С клиентами заключается Договор долевого участия, однако в нем есть ряд особенностей. Например, сдача объекта обозначена в I квартале 2019 года, а на передачу ключей застройщик берет не 6 месяцев, а год. По словам менеджера отдела продаж, это связано с тем, что ДДУ подписывается на недвижимость без отделки и меблировки. На реализацию данных услуг берется дополнительный период времени. Поэтому первые гости смогут заехать в апартаменты не раньше, чем через год.
Потребовалось разъяснить и пункт о гарантии. По срокам условия стандартные. Но есть оговорка. Застройщик может не исполнять обязательств, если докажет, что гарантийный случай произошел из-за естественного износа оборудования или деталей отделки. Учитывая, что апартаменты предназначены для краткосрочного пребывания гостей, ремонт не заставит себя долго ждать. Правда, если арендаторы что-то сломают, заменить эти детали обязана управляющая компания. С ней, кстати, по ДДУ дольщики обязаны заключить договор при подписании Передаточного акта. Такой пункт встречается не только в сегменте апарт-отелей, но и в жилых комплексах. В нашем случае это оправданный шаг, поскольку УК будет заниматься поиском клиентов, сдачей номеров в аренду и их обслуживанием.
Дольщик не имеет право проводить строительные работы, затрагивающие фасад объекта и его элементов, без согласования с застройщиком. Например, устанавливать блок под кондиционер. Это тоже объяснимый пункт, ведь отель должен сохранять единый презентабельный вид.
Единственное, что осталось для меня не ясным в ДДУ, это наличие и размер пени за просрочку сдачи объекта. В документе есть информация о том, что сроки могут быть сдвинуты, но ответственность Застройщика не прописана. В разрезе последних событий с апарт-отелем «Vertical на Мужества» вопрос с пени встает остро. Строительство аналогичного проекта этого же девелопера приостановили из-за нарушений норм о высоте построек. Последний фотоотчет со стройки датирован 19 марта 2018 года: https://vk.com/vertical_m.
.jpg)
https://prn.spb.ru
Сайт этой новостройки временно не работает. Продажи приостановлены. Менеджеры рассказывают о проблеме неохотно и не вдаются в подробности. Известно, что на компанию подала в суд инициативная группа жителей Выборгского района. Она оспорила выданное Разрешение на строительство, ссылаясь на то, что расчет высотного регламента в документе произведен неверно. Судебные разбирательства продолжаются до сих пор. По словам представителя застройщика, строительство будет обязательно восстановлено. Вопрос только в том, вырастет ли здание до заявленных 20 наземных этажей или останется на уровне уже построенных 12-13.
Цены и планировки
Апарт-отель «Vertical на Лесной» девелопер отнес к бизнес-классу. И стоимость за квадратный метр у него приличная, порядка 150 000 рублей с учетом меблировки. Но площади номеров маленькие, поэтому итоговые суммы выглядят небольшими. Полная окупаемость инвестиций должна наступить примерно через 7 лет по программе «Максимальный доход», при выборе гарантированных выплат ждать придется дольше раза в 2.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студия |
14,7 – 26,0 |
2,4 – 3,6 |
|
Сдвоенная студия (friends) |
25,3 – 33,3 |
3,9 – 5,2 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке с учетом чистовой отделки и меблировки.
Проектировщики условно разделили номера на классические студии – studio,
.jpg)
семейные с дополнительной двухэтажной кроватью – family,
.jpg)
командные на 8 человек – team
.jpg)
и friends, две студии со смежной дверью или общим коридором.
.jpg)
Две части номера friends можно сдавать и раздельно как обычные студии. В буклете их также позиционируют для долгосрочной сдачи в аренду, где одно помещение отводится под спальню, а второе под гостиную.
Дизайн интерьера выполнен в современном стиле с преобладанием белого, серого и желтого цветов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
О застройщике
Застройщиком объекта выступает ООО «ИнтерРост»: https://inter-rost.ru/. На сайте обозначено, что компания ведет деятельность с 2014 года, но в портфолио числится только «Vertical на Лесной». Предприятие входит в состав крупного холдинга Becar Asset Management Group https://naibecar.com/, который и выступает девелопером новостройки. Специализируется он на коммерческой недвижимости, инвестициях и управлении проектами. В 2016 году им получена премия CRE St.Petersburg & Fediral Awards в номинации «Лучшая управляющая компания». Работа именно этого подразделения особенно важна при инвестировании в апартаменты. К счастью, в Санкт-Петербурге уже есть действующий апарт-отель сети Vertical. Его можно увидеть, пощупать, съездить на экскурсию в сопровождении менеджера и, наконец, снять номер на день-два, чтобы лично убедиться в качестве предоставляемых услуг и уровне сервиса.
.jpg)
https://spbguru.ru
А пока мы узнаем рейтинг апарта на популярных туристических порталах и почитаем отзывы гостей из других городов:
.jpg)
https://www.tripadvisor.ru
Обнадеживающие результаты. Отель набрал 169 отзывов на 4 балла из 5. Отмечу, что публиковать комментарии могут только реально проживающие в отели люди.
На другом Интернет-ресурсе набралось 8,5 баллов из 10.
.jpg)
https://www.booking.com/
Правда, наивысшую оценку получило расположение, что к «Vertical на Лесной» отношения не имеет. Меньше всего понравились удобства и чистота, хотя 8,2 балла – хороший результат.
А в других отзывах качество уборки, наоборот, отметили как преимущество.
.jpg)
https://tophotels.ru
Найти можно как категорически отрицательное мнение, так и положительное. Проиллюстрируем два противоположных отзыва, опубликованных совсем недавно:
.jpg)
.jpg)
https://www.tripadvisor.ru
В целом, у апарт-отеля «Vertical на Московском» хорошие рейтинги с опытной управляющей компанией во главе. Настораживает только замороженное строительство второго проекта «Vertical на Мужества». Напрашивается промежуточный вывод: если «Vertical на Лесной» построят, о дальнейшей судьбе инвестиций можно не переживать.
В расположении нашей новостройки есть свои плюсы по сравнению с Московским проспектом. Он в шаговой доступности от разводного Кантемировского моста и набережной, например. Но подробнее об этом в следующем разделе.
.JPG)
На объекте
Итак, расстояние от апартаментов до Выборгской набережной составляет около 1 км.
.JPG)
До станции метро «Лесная» предстоит пройти идентичный по километражу путь. Пешком можно добраться до Петроградской стороны со всеми ее достопримечательностями. А дальше посетить и Крестовский остров. По набережной прямая дорога на Елагин остров. Поездка до центра займет чуть больше времени, но соразмерно и через красивые пейзажи. Единственный минус локации, с точки зрения туриста, – удаленность от аэропорта.
Апарт-отель располагается во дворах Большого Сампсониевского проспекта, д.68Ж.
.JPG)
Это несколько неожиданно, но для молодежного направления допустимо.
.JPG)
.JPG)
При этом дворик чистый, приятный, зеленый, но тесноватый, заставленный машинами.
.JPG)
.JPG)
В нем есть свое очарование, учитывая и сталинскую архитектуру дома напротив с большими арками.
.JPG)
И это, пожалуй, самое приятное соседство из остального окружения. Потому что с других сторон располагаются гаражи и промышленные сооружения.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На Яндекс-карте здание уже отрисовано, что позволяет оценить плотность застройки. К счастью прилегающие строения невысокие.
.jpg)
Свободное поле под нашим объектом скоро превратится в стройку. Возводится на этом месте ЖК «Новый Лесснер» со сроком сдачи первой очереди в конце 2021 года.
В офисе
Головной офис компании базируется в БЦ NAI Becar на Большом Сампсониевском проспекте, 61А, на одной улице с новостройкой. Но бизнес-центр в глаза не бросается, он спрятан за другим зданием с мебельным салоном Solo. Сотрудники магазина подскажут Вам, что искомый офис находится справа от вас. С парковкой здесь – беда. Перед самим зданием все заставлено.
.JPG)
Слева и справа есть заезды во дворы, но там узкие проезды и автомобилисты буквально ждут, когда кто-нибудь уедет.
Зато сам офис очень современный и комфортабельный. Менеджеры хорошо знакомы не только с собственным проектом, но и с конкурентными предложениями, местным и даже международным рынком. Одним словом, квалификация! Помимо вводной лекции об апартаментах, я получила и конкретные ответы об условиях покупки. Традиционно предлагают ипотеку и рассрочку. Второй вариант приемлем при первоначальном взносе от 50%. Тогда стоимость недвижимости не повышается. Срок погашения обозначен до марта 2019 года, то есть до конца строительства.
Ипотеку предоставляют всего 2 банка: «Абсолют» и «СМП». У первого меньше ставка, всего 7,9%, но размер первоначального взноса составляет от 20%. У второго входной порог ниже, а именно 15%, зато ставка выше – 10,6% для физических лиц и 10,49% для юридических.
Практически все условия изложены на сайте новостройки: https://vertical-l.ru/#et02. Ресурс довольно информативный, с ценами и планировками, с подробным описанием доходных программ и опубликованной документацией. В правом верхнем углу есть ссылка на онлайн-трансляцию со стройки. А фотографии о ходе строительства выкладываются, как правило, в официальной группе во «ВКонтакте»: https://vk.com/vertical_l.
Конкуренты
Для сравнения возьмем новостройки в разных районах города, как «YE’S на Социалистической» в Центральном, Salut! в Московском, VALO во Фрунзенском, Next в Василеостровском, и дополнительно рассмотрим Like в одной локации с «Vertical на Лесной».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
Класс новостройки |
|
YE’S на Социалистической |
Пионер |
I квартал 2020 г. |
23,9 |
4,0 (7 этаж) |
чистовая (доплата за меблировку от 350 000 рублей) |
бизнес |
|
Salut! |
Пулковская |
1,2 очереди сданы 3 очередь – II квартал 2018 г. 4 очередь – II квартал 2018 г. 5 очередь – IV квартал 2018 г. |
29,3 (очередь сдана) 25,4 (5 очередь) |
4,1 (1 корпус, 16 этаж) 2,4 (5 корпус, 11 этаж) |
чистовая (доплата за меблировку 250 000 рублей за студию, 350 000 – за однушку) |
комфорт |
|
VALO |
Lemminkainen |
1 очередь – II квартал 2019 г. 2 очередь – IV квартал 2019 г. |
23,9 23,9 |
2,7 (1 корпус, 7 этаж) 2,9 (2 корпус, 7 этаж) |
чистовая (доплата за меблировку от 500 000 рублей) |
комфорт |
|
Next |
Еврострой |
I квартал 2020 г. |
26,0 27,0 |
3,8 (1 корпус, 7 этаж) 3,9 (2 корпус, 7 этаж) |
чистовая (доплата за меблировку от 478 000 рублей) |
бизнес |
|
Like |
ПСК |
II квартал 2019 г. |
21,7 28,6 |
2,0 (7 этаж) 2,5 (7 этаж) |
чистовая (доплата за меблировку примерно от 170 000 рублей, точные данные пока не определены) |
комфорт |
|
Vertical На Лесной |
NAI Becar |
I квартал 2019 г. |
20,6 26,0 |
3,2 (7 этаж) 3,6 (7 этаж) |
чистовая с меблировкой |
бизнес |
«YE’S на Социалистической» тоже относится к сети апарт-отелей под общим названием YE’S. Один из их представителей уже открыт в Санкт-Петербурге, на ул. Хошимина, 16. Звездности у этой сети нет, но есть ряд российских и международных наград. Проект представляет собой одно 10-этажное здание на 1000 номеров с подземным паркингом и кладовыми. Проект позиционируется не только для сдачи номеров в аренду, но и для собственного проживания. В холле разместятся фитнес-зал, бар, ресторан, зону для общения и торговую галерею. Опыт работы управляющей компании насчитывает уже 7 лет. Для инвесторов разработано несколько доходных программ. Предлагается вариант с гарантированными ежемесячными выплатами в размере 27 000 – 34 000 рублей. Он доступен только для небольших апартаментов. Обещанный доход по данной программе сопоставим с аналогичной версией у нашего апарта. Но в «Vertical на Лесной» стоимость квадрата ниже и окупаемость при таком расчете наступит быстрее. Программа «Жизнь без проблем» рассчитана на получение фактической прибыли от сдачи номера за вычетом агентских 20% для УК. То есть тот же «Максимальный доход», но размер вознаграждения УК для собственника ниже. В отличие от нашей новостройки, здесь будут и просторные сьюты до 120,0 кв. м. Отметим, что объект аккредитован большим количеством банков для оформления ипотеки.
Между Средним и Малым проспектами Васильевского острова расположилась стройплощадка МФК Next. Приятная и тихая, зеленая локация, но до метро придется ехать на автобусе. Сам по себе остров является достопримечательностью города, но и до центра с Петроградкой отсюда недалеко. В состав комплекса войдут 3 корпуса из 432 номеров с небольшим подземным паркингом и наиболее дорогими ценами из представленных новостроек. Второй корпус по задумке девелопера займут инвесторы, два других предназначены для собственного проживания. Апартаменты интересны своими необычными формами, витражным остеклением и большими просторами. Среди удобств комплекса числятся спортивно-оздоровительный центр, магазины, салон красоты и т.п. На территории предусмотрят детские, спортивные площадки и зоны отдыха. Управляющая компания разработала 2 доходные программы в зависимости от периода аренды: долгосрочная свыше 1 месяца и краткосрочная на несколько дней. В первом случае доход на самые маленькие номера составит 8,2% от инвестиций, на большие 6,4%. В перспективе этот уровень поднимется до 10,3% и 8,9%. Во втором случае доход будет выше на 1,1% в первый год и затем поднимется до уровня 10,4% и 9,8%.
Наиболее близкое расположение к аэропорту у апартаментов Salut! Это комплекс зданий с 1200 номерами, кладовыми, придомовым паркингом и бизнес-центром. Недвижимость в нем предлагается как для жизни, так и для бизнеса. Первые этажи отведены под сервисные службы, рестораны, магазины, фитнес-центр и детский клуб. Новостройка возводится в интересной локации, сочетающей и удобную транспортную развязку, и близость зеленой зоны. Часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Стоимость квадрата в них идентична с уровнем нашей новостройки. А в строящихся очередях цены принципиально дешевле. Опыт управляющей компании и доходные программы девелопер почему-то не публикует в открытом доступе.
Финские соседи строят во Фрунзенском районе МФК VALO. Место не столь удачное для туризма как локации предыдущих апартов. Но станция метро и автобусные остановки находятся в пешей доступности. Минимальный доход предлагается в размере 29 000 рублей/месяц. А стоимость апартаментов с «Vertical на Лесной» находится примерно в одном ценовом диапазоне. В состав проекта войдут несколько корпусов с подземным паркингом. Первая очередь рассчитана на 750 апартаментов со студиями, одно- и двухкомнатными номерами. Коммерческие помещения и сервисные службы традиционно займут первый этаж. Их перечень украсит фитнес-центр с бассейном.
Не самое лучшее местоположение для гостей столицы и у МФК Like. Хотя он находится в том же Выборгском районе, что и «Vertical на Лесной», но он более удален от набережной и центра города. В целом, довольно серая зона, где просто прогуливаться не хочется. Но и цены на недвижимость здесь на порядок ниже. Комплекс состоит из четырех корпусов, замкнутых по периметру с детскими и прогулочными площадками в центре. Паркинг расположен на подземном уровне. Первый наземный займут коммерческие помещения: фитнес-клуб, салон красоты, рестораны, сервисные службы. На остальных десяти расположатся 738 номеров. Девелопер предлагает использовать их в том числе и для постоянного проживания. Выбор есть до трехкомнатных апартаментов. Управляющая компания пока не имеет собственного опыта в подобных проектах. Гарантированный доход за студию минимального размера обозначен в 25 000 рублей/месяц, а за однушку от 29 000 до 34 000 рублей.
Резюме
.JPG)
Проект «Vertical на Лесной» выгодно отличается от аналогов на петербургском рынке перспективой получения 3-х звезд по международным стандартам классификации отелей. Радует наличие уже функционирующего в нашем городе апарта этой сети. К тому же он получает хорошие оценки и рейтинги на авторитетных порталах бронирования. Не подвело и местоположение новостройки. Все эти факторы позволяют надеяться на хорошую окупаемость инвестиций. Единственная ложка дегтя, вселяющая смятение, – это инцидент с остановкой стройки на площади Мужества (второй апарт Vertical в северной столице со сроком сдачи в 2019 году).
