ЖК «ПаркЛэнд»: студийный проект в сердце Кудрово
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Вот уже четвертый проект реализует «Полис Групп» на территории Кудрово. Разберемся, чем он отличается от собратьев и довольны ли дольщики сданных домов своим новым адресом.
О проекте
.jpg)
На пересечении Центральной и Пражской улиц деревни Кудрово вовсю строится ЖК «ПаркЛэнд». Комплекс представляет собой единой здание с жилым фондом на 2453 квартиры. За счет разветвленной архитектуры строение не смотрится громоздко. Каркас ставят из монолита, стены из керамического камня. Фасад в перспективе украсят рисунками деревьев, символизирующими соседство дома с парком Оккервиль. То есть с одной его стороны находится основная транспортная артерия локации, с другой – основная достопримечательность.
.jpg)
Внутреннее убранство дома тоже выполнят с использованием сочных зеленых тонов. Во входных группах предусмотрят колясочные.
Высота здания достигнет 16 наземных этажей. Будет и один цокольный, но не для уже привычного подземного паркинга. По словам менеджера, сделать его в этом месте технически невозможно. Поэтому в комплексе предусмотрены только открытые автостоянки во дворах и с торцов здания на 276 мест.
Детские и спортивные площадки вынесены за периметр, ближе к парку. Разумное решение, особенно в плане отделения этой зоны от парковочной. Но, насколько я поняла, ограждение для игрового пространства не предусмотрено.
.jpg)
В проекте заявлены такие современные удобства, как wi-fi на территории и велопарковки. Прозвучали даже намерения о благоустройстве набережной в парке и установке беседок для пикников. Коммерческие помещения расположат вдоль Пражской улицы в пристроенной одноуровневой части здания.
.jpg)
Квартиры сдадут с «белой» отделкой. Стены оштукатурят, установят окна с двухкамерными стеклопакетами, разведут электрику, поставят стальные панельные радиаторы, входные двери, розетки, выключатели и счетчики, на полу зальют стяжку. При желании можно докупить и чистовую отделку. Если оформлять ее единовременно с недвижимостью, то стоимость составит 7000 рублей/кв. м. Позже сумма возрастет и ее нельзя будет включить в общую стоимость. Крайний срок подачи заявки обозначен за 12 месяцев до момента передачи ключей. Дополнительный «пакет» включит покраску потолков, флизелиновые фактурные обои, ламинат 32 класса, плинтус с кабель-каналом, межкомнатные двери, сантехнику и керамическую плитку для ванной комнаты.
Новостройку сдадут единовременно во II квартале 2020 года. В Договоре долевого участия написано, что застройщик обязуется передать ключи не позднее IV квартала 2020 года. Кстати, юристы прописали, что дольщик имеет право указывать замеченные при осмотре квартиры недостатки только один раз. При повторной приемке вписывать новые недочеты запрещается. Договор, в целом, стандартный. Не прописан только размер пени за просрочку сдачи объекта. Но работа ведется по 214-ФЗ, и все спорные вопросы будут решаться в рамках данного документа. Имейте ввиду, что существенным изменение размера квартиры является отклонение ее фактической площади от проектной на 5%. Это тоже обычная практика, но для многих в последствии становится неприятным сюрпризом.
Цены и планировки
Стоимость квадратного метра в ЖК «ПаркЛэнд» варьируется от этажности и общего метража, от видовых характеристик и наличия отделки. Минимальную планку я зафиксировала на уровне 81 300 рублей, максимальную на 105 600. Наиболее распространенный диапазон: 85 000 – 95 000 рублей/кв.м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м* |
Стоимость, млн руб.** |
|
Студии |
20,0 – 23,0 |
1,7 – 2,4 |
|
1-комнатные |
27,0 – 36,0 |
2,3 – 3,1 |
|
2-комнатные евро |
30,0 – 40,9 |
2,6 – 3,5 |
|
2-комнатные |
46,4 - 47,0 |
4,4 |
|
3-комнатные евро |
49,8 - 53,8 |
до 5,1 |
*площадь указана без учета балкона согласно данным на сайте девелопера.
**стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Не все квартиры выставлены в открытую продажу. В 3, 4, 7 и 10 секциях в отличие от других, студийных частей дома, запроектировано небольшое количество евро-трешек.
.jpg)
Они, как правило, выходят окнами на две стороны дома и считаются видовыми. Предлагаются клиентам по запросу. Например, так выглядит план 10 секции:
.jpg)
На этаже есть 2 крупноформатных экземпляра с примерно одинаковой планировкой:
.jpg)
В той же стилистике представлена и классическая двушка в 3 секции. Она имеет меньшие площади основных помещений, но увеличенные коридор и балкон:
.jpg)
Деление между классической и европейской конфигурациями очень условное. Если кухня чуть больше комнаты, даже при площади в 13,4 кв. м, то квартира переходит в разряд евро.
.jpg)
Санузел в них всегда совмещенный, а в прихожей есть углубление для установки шкафа. Расположение помещений практически всегда остается неизменным, но метраж может варьироваться:
Самым изменчивым элементом планировки в евро-двушках является балкон. В однушках основная разница сводится к размеру кухни, который прямо пропорционально зависит от общего метража квартиры.
Студии в комплексе очень маленькие, по 20,0 - 23,0 кв. м, из них на кухню-гостиную приходится 13,0 – 15,0 кв. м. При этом стоимость за метр может составлять и 100 000 рублей. Планировки идентичные.
.jpg)
О застройщике
Девелопером проекта выступает ветеран строительства в Кудрово – компания «Полис Групп» https://polis-group.ru/. За ее плечами порядка 9 сданных жилых комплексов за 8 лет работы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На этапе реализации числятся еще 5. В основном, это многоквартирные высотки комфорт- и эконом-классов. Долгостроев на балансе нет, но задержки в сроках сдачи были сроком до года. Речь идет о ЖК «Березовая роща». В личной беседе менеджер объяснил это проблемами с подключением к коммуникациям и подъездными дорогами, ведь застройщик одним из первых стал осваивать новую локацию со всеми вытекающими трудностями. Больше таких длительных срывов не наблюдалось. По качеству работ тоже есть нарекания, которыми пестрит Интернет:
.jpg)
https://spbguru.ru
Комплекс находится в 300 метрах от нашей новостройки. Все отзывы и комментарии можно проверить при личном посещении.
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
Объект сдан в начале 2017 года, однако свежие жалобы все еще появляются на форумах.
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
Получается, что на недоработки застройщика наложилась недобросовестная работа ремонтных бригад. Но не будем ограничиваться отзывами об одном комплексе, ведь «Полис Групп» возвел в Кудрово и другой ЖК – «Австрийский квартал».
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
И снова встречаем недовольных жильцов. Однако не все с ними солидарны. Один из порталов провел опрос пяти дольщиков по нескольким критериям оценки. Представим наиболее интересные для нас вопросы:
.jpg)
.jpg)
https://living.ru
Конечно, не без погрешностей. Но, в целом, не катастрофический вариант. И, как пишет наш следующий Интернет-пользователь, практически все местные застройщики имеют серьезный пул отрицательных комментариев. Я бы еще добавила: особенно в сегменте комфорт-класса.
.jpg)
https://spbguru.ru
Много обсуждений строится вокруг самого Кудрово. Местность противоречива. Это и деревня, и доКАДовая область. Это и район с современной, новой застройкой, и постоянный шум стройтехники с недостатком социальной инфраструктуры. По-моему мнению, это не тема для форума, поскольку каждой локации характерны своя ценовая политика и специфика. При выборе недвижимости клиент уже понимает, где и почему он подыскивает себе жилье. С обстановкой в Кудрово можно познакомиться и через СМИ. Например, у них есть собственное издание: kudrovolife.ru и группа во «ВКонтакте».
Другое дело, это локация самого комплекса в деревне. А она привлекательная, ведь граничит с парком. Многие новостройки здесь возводятся и вовсе вдоль кольцевой.
.jpg)
https://spbguru.ru
Парковка и пробки на дорогах – это болевая точка кудровчан. Действительно, в ЖК «ПаркЛэнд» крайне маленькое количество машино-мест. Корреспондент газеты «Жизнь в Кудрово» посчитал, что даже минимальное для запуска объекта: kudrovolife.ru/stroitelstvo/u-zhk-parklend-budut-problemy-s-parkovkoj/. Это, наверное, самое слабое звено проекта. Хотя цены меня тоже удивили.
.jpg)
https://spbguru.ru
При этом квартиры, судя по данным на сайте, раскупаются быстро. На форумах встречается мнение, что это просто маркетинговый ход. Мы же на собственном примере убедились, что на Интернет-ресурсе опубликованы не все предложения.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Сравнение цен нам еще предстоит сделать в разделе «Конкуренты», и мы обязательно сопоставим их с уже сданными комплексами.
На объекте
Кудрово знаменито своими заторами на дорогах. На сегодня туда ведут две дороги: со стороны ТРЦ «Мега Дыбенко» и через улицу Дыбенко. Но откуда бы вы ни приехали, все-равно коснетесь наиболее загруженного участка пути по улице Центральной.
.JPG)
.JPG)
Я в разное время ездила по обеим траекториям и пришла к выводу, что через торговый центр быстрее.
.jpg)
Наша новостройка возводится прямо вдоль дороги, поэтому пропустить ее не получится.
.JPG)
.JPG)
Строительство идет полным ходом. Каркас здания растет по всей длине практически одинаковыми темпами.
.JPG)
.JPG)
Сразу за комплексом раскинулся большой парк Оккервиль. Все-таки у ЖК «ПаркЛэнд» и ЖК «Березовая роща» очень приятное расположение по сравнению с остальной местной недвижимостью, ведь до зеленой зоны им даже дорогу переходить не надо. Сейчас жители деревни проходят в любимое место прогулки вдоль строительного забора.
.JPG)
Из видовых квартир откроется шикарная панорама на природу и Иоанно-Богословскую церковь.
.JPG)
С противоположной части дома окна будут выходить на стены соседней секции, дорогу и другие новостройки.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Шаговая инфраструктура в деревне в виде магазинов и других бытовых услуг уже развита.
.JPG)
До крупного гипермаркета «Лента» пешком 1 км через парк. На машине придется угадать со временем проезда, так как траектория движения проходит через загруженный перекресток. Но строится и второй подъездной путь по проспекту Строителей. До ТРЦ «Мега Дыбенко» тоже недалеко – 2 км. А с социалкой проблематично. Комплексов возводится много, но не все они имеют в своем составе образовательные учреждения, а тем более медицинские. В ЖК «ПаркЛэнд», например, нет ни того, ни другого. Но, судя по квартирографии дома, он не претендует на семейное проживание. Тем не менее, отметим ближайшие точки опоры. Детский сад №2 находится на расстоянии 100 метров. На конец 2017 года, согласно данным в газете «Жизнь в Кудрово»:
kudrovolife.ru
Поликлиника пока одна, в 400 метрах. Местные жители жалуются на ее перегруженность. Но власти заверили, что проект нового медицинского учреждения находится на экспертизе и под его строительство уже выбран участок.
Несмотря на соседство с парком, хорошей экологией локация похвастаться не может. Во-первых, сам дом строится у дороги. Во-вторых, до КАДа всего 900 метров. Выезд на кольцевую находится чуть дальше, на развязке с Народной улицей, через 3 км от нашей новостройки.
Строительство станции метро в Кудрово отложили до 2025 года. Пока придется пользоваться городской линией, расположенной в 1,6 км.
В офисе
.JPG)
На объекте работает консультационный пункт девелопера, поэтому в головной офис на улице Софийской следовать не обязательно. С менеджером мы обсудили один из самых актуальных вопросов проекта – нехватку парковочных мест. Оказывается, у компании есть планы по строительству многоуровневого наземного паркинга справа от дома.
.JPG)
Но земля еще не куплена и на нее может посягнуть любой другой застройщик. Поэтому прогнозировать какую-то статистику и давать сроки реализации еще рано.
Зато об условиях оплаты удалось поговорить более детально. Начнем с более востребованной ипотеки. Ее предоставляют порядка 15 финансовых институтов. Наиболее низкая ставка заявлена у банка «Открытие» – 8,7%. Первый взнос тоже небольшой – от 10%. Более популярные «Сбербанк» и «ВТБ» анонсировали 9,1% годовых с первоначальным минимумом в 15% и 9,3% годовых со взносом от 10% соответственно. Есть и акционное предложение от «Промсвязьбанка» – кредит без первоначального взноса, но под 12% годовых с минимальным сроком выплат на 3 года.
Кроме того, ЖК «ПаркЛэнд» аккредитован банками для выдачи семейной ипотеки. Ее условия подробно проиллюстрированы по ссылке: https://polis-group.ru/usloviya-pokupki/semeynaya-ipoteka. Вкратце, это программа для тех семей, у которых с 2018 года появился второй или третий ребенок. Тогда кредит выдается под 6% годовых на первые 3-5 лет выплат (в зависимости от количества детей). Но первый взнос должен быть не менее 20%. После обозначенного льготного периода ставка вырастает на 2% от текущего курса ЦБ. Кроме того, при покупке квартиры можно воспользоваться материнским капиталом.
Рассрочку имеет смысл оформлять при большой сумме первого взноса и при возможности быстро погасить долг. Максимально девелопер готов предоставить 48 месяцев, но тогда стоимость приобретения возрастет на 20%. Если вы готовы расплатиться до момента окончания строительства, скидка на первый платеж составит те же 20%. Если возьмете 36 месяцев, бонус упадет до 15%. Подобная форма оплаты возможна только при первоначальном взносе от 30%.
На самом деле, ничего нового менеджер не рассказал, ведь вся необходимая для расчета информация есть на официальной страничке новостройки: https://polis-group.ru/project/zhk-parklend-na-dybenko. Опубликованы цены, планировки и документы для ознакомления. Нет фотографий со стройки, но они оперативно выкладываются в группе дольщиков во «ВКонтакте».
Конкуренты
Как и обещала, посмотрела уровень цен на квартиры в уже сданных домах застройщика. В ЖК «Березовая роща» все распродано. Однако есть предложения по перепродаже от частных лиц и агентств недвижимости. Ценообразование в данном случае не всегда поддается логике. Но по данным в Таблице 1 мы видим, что стоимость квадратного метра колеблется между 86 500 и 94 000 рублями. Это сопоставимые с нашей новостройкой показатели. Есть выбор и в ЖК «Вернисаж», причем от самого застройщика. Последняя очередь комплекса была сдана во II квартале 2018 года. Разница за метр составляет около 10%. Таким образом, если вы сейчас арендуете жилье, то переезд в ЖК «Вернисаж» или ЖК «Березовая роща», действительно, может стать более выгодным решением. Но нужно учитывать форму оплаты, проценты банку при ипотеке и т.п. Теперь посмотрим, чем эти комплексы отличаются от нашего в содержательном плане.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Березовая роща |
Полис Групп |
сдан |
От частных лиц и АН: |
|
предчистовая |
|
37,0 34,0 |
3,2 (11 этаж) 3,2 (5 этаж) |
||||
|
Вернисаж |
Полис Групп |
сдан |
32,0 37,0 |
2,9 (7 этаж) 3,3 (2 этаж) |
предчистовая |
|
Новый Оккервиль |
ОтделСтрой |
1, 2, 3 очереди – сданы 4, 5 очереди – IV квартал 2018 г. 6 очередь – IV квартал 2019 г. |
35,8 (6 очередь) 36,6 (6 очередь) |
3,1 (7 этаж) 3,4 (3 этаж) |
черновая чистовая |
|
Капитал |
Строительный Трест |
1, 2, 3, 4, 5 очереди – сданы 6 очередь – II квартал 2018 г. 7 очередь – IV квартал 2019 г. |
37,0 (7 очередь) |
3,0 (2/8 этажи) |
предчистовая (дозаказ чистовой отделки за 12 000 рублей/кв.м.) |
|
Весна 3 |
ЦДС |
1 очередь – сдана 2 очередь – IV квартал 2018 г. |
36,2 (1 корпус) 36,4 (2 корпус) |
3,7 (10 этаж) 3,2 (2 этаж) |
чистовая |
|
Гольфстрим |
Арсенал-Недвижимость |
I квартал 2019 г. |
37,9 (дом 3) 45,2 (дом 1) |
3,6 (2 этаж) 4,2 (18 этаж) |
чистовая |
|
КудроВО! |
Патриот Нева |
1 очередь – I квартал 2019 г. 2 очередь – IV квартал 2019 г. |
34,2 (1 очередь) |
2,9 (4/15 этажи) |
предчистовая (дозаказ чистовой за 4 000 рублей/кв.м.) |
|
Европейский парк |
Инвестторг |
1 очередь – IV квартал 2020 г. |
32,0 (1 очередь) |
2,5 (3/8 этажи) |
предчистовая |
|
Геометрия |
Инвестторг |
1 очередь, 1 этап – III квартал 2019 г. 1 очередь, 2 этап – III квартал 2020 г. 2 очередь – II квартал 2021 г. |
31,7 (1 очередь) |
2,4 (3/8 этажи) |
предчистовая |
|
ПаркЛэнд |
Полис Групп |
II квартал 2020 г. |
32,0 31,0 |
2,6 (2 этаж) 2,6 (8 этаж) |
белая (дозаказ чистовой за 7 000 рублей/кв.м.) |
ЖК «Березовая роща» построен на примыкающем участке, возле парка. Дома имеют оригинальную архитектуру и собственную инфраструктуру в виде детского сада, фитнес-клуба и магазинов. Жилой фонд рассчитан на 1463 квартиры, половина из которых студии. Подземный паркинг вмещает всего 110 автомобилей. Более масштабным комплексом стал «Вернисаж». Занимает он большую территорию вдоль Пражской улицы и проспекта Строителей, который проходит вдоль кольцевой. Включает 8 домов на 9029 квартир. В периметре должны появиться и детский сад, и школа со стадионом. А вот паркинг предусмотрен только придомовой.
Приличные площади в Кудрово застраивает и «ЦДС». Нас интересует крайняя очередь его проекта «Весна», через дорогу от ЖК «Вернисаж». Как вы уже поняли, все новостройки здесь находятся рядом и по той или иной линии соприкасаются друг с другом. Соотношение жилых и автомобильных ячеек в подземном паркинге здесь следующее: 2000 на 230. В квартирографии предпочтение отдается однушкам. Первый этаж – коммерческий. Социальной инфраструктуры в комплексе не предусмотрено. Но она будет возведена в центре квартала другим застройщиком, поэтому далеко ходить не придется. Компания «Инвестторг» уже ввела в эксплуатацию по-соседству ЖК «Европейский» и приступила к реализации еще двух объектов: «Геометрия» и «Европейский парк». Вместе они образуют треугольник, в сердце которого должны образоваться школа и детские сады.
ЖК «Геометрия» состоит из двух высоток, расположенных ближе к КАДу. В каждом доме введут по 720 квартир. Подземный паркинг вместит 344 автомобиля. На первом этаже традиционно разместятся магазины и сервисы. Здания будут находиться на определенном возвышении, стилобате, который послужит своеобразным ограждением придомовой зоны от машин. У ЖК «Европейский парк» локация интереснее, так как его часть будет граничить с парком Оккервиль. Контенты проектов идентичные, разве что архитектура отличается и в последнем предусмотрены кладовые. Как и в ЖК «ПаркЛэнд» сдача запланирована на 2020 год, однако цены у недвижимости «Инвестторга» дешевле.
Вдоль зеленой зоны строится еще один комплекс – «Гольфстрим». В его содержании имеются некоторые нестандартные решения. Например, в трех из четырех домов обещают обустроить спортивные залы с саунами. Доступны для посещений они будут только для жильцов этой новостройки. Всего здесь запроектировано 810 квартир. Во встроено-пристроенном паркинге хватит пространства для 256 автомобилей и нескольких кладовых. Придомовая территория тоже расположится на стилобате, обеспечивая безопасность детей от движения транспорта.
Рассмотрим мы и ЖК «КудроВО!», фасады которого будут радовать некоторую часть жильцов ЖК «ПаркЛэнд». Правда, красотой они не отличаются. Это два монолитных дома в 15 этажей на 442 квартиры с невысокими потолками и открытым паркингом, а также коммерцией на первых этажах.
Все перечисленные предложения сконцентрированы вдоль одной стороны от парка Оккервиль, но есть и противоположная, ближе к гипермаркету «Лента». Там реализуются 2 крупных проекта: ЖК «Капитал» и ЖК «Новый Оккервиль». Первый отличается кирпичной технологией строительства. Счастливыми обладателями недвижимости станут 6412 дольщиков. А мест в паркинге хватит лишь на 463 автолюбителя. 5 очередей уже заселены. Жилой фонд ЖК «Новый Оккервиль» превышает предыдущую новостройку почти вдвое. Застройщики этих объектов объединились для создания единой социальной инфраструктуры. На их территории созданы центр с детским садом и начальной школой, общая образовательная школа и фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной. Уже открыты взрослая и детская поликлиники.
Резюме
.JPG)
ЖК «ПаркЛэнд» занял одну из лучших локаций в Кудрово благодаря примыканию к границам парка. Однако и все остальные новостройки находятся в шаговой доступности от него. Поэтому вряд ли это соседство может оправдать сравнительно высокие цены в комплексе с учетом срока сдачи только в 2020 году. К тому же проект запущен с минимальным набором удобств, нет ни достаточного количества парковочных мест, ни социальной инфраструктуры. Застройщик считается надежным, но имеет нарекания по качеству строительства.
