ЖК «Геометрия»: он же ЖК «На Душинской улице»

9 июля 2018

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.

Московский район Лефортово отличается тем, что более половины его территории занимает промзона. Но ведь промзоны это не только промышленные предприятия (работающие или нет), но и вузы, а их в здесь шесть, научно-исследовательские институты и конструкторские бюро в количестве более чем тридцати. Здесь хорошая транспортная доступность, недалеко находится станция метро «Авиамоторная». Поэтому крупные застройщики охотно осваивают промзоны и возводят комфортные дома. Но вот бизнес-класс здесь обнаружен только один – это ЖК «Геометрия» на Душинской улице, 16.

Сайты

На сайте генподрядчика «ФЛЭТ и Ко» https://d16.flatco.ru/ очень мало документов. В соответствующей рубрике есть разрешение на строительство, проектная декларация от февраля 2015 года всего на семи страницах, а заключение экспертизы вообще выложено только одной, титульной страничкой. Но сайт отличается хорошим выбором квартир «по параметрам» или на планировке дома, по этажам. Цены приведены, планировки квартир в наличии. На сайте в конце июня не было сообщения о том, что на стройке открылся офис продаж. Правда, по словам менеджера, на тот момент ему была всего неделя, но считаю, что админы сайта должны быстрее пошевеливаться и обновлять информацию оперативней.

Зато на сайте застройщика ЗАО «Желдорипотека» есть страница «Геометрии» https://www.zdi.ru/projects/individual/9670/about/ и вот там ссылка ведет на гораздо большее количество документов. Более трех десятков изменений к проектной декларации и последнее датируется 22 мая 2018 года и уже выглядит более солидно, чем первоначальная, не 7 страниц, а 80. Появились договора долевого участия и на квартиру, и на машино-место, свидетельство о собственности на участок, договор страхования. Здесь хочу отметить, что в результате затянувшегося строительства у застройщика поменялся страховщик, ранее это была «Региональная страховая компания». И здесь я обнаружила и документ на 56 страницах под названием «Положительное заключение негосударственной экспертизы», а не просто титульный его лист.

Но будьте внимательны. Малую часть квартир продает «Желдорипотека», а большую «ФЛЭТ и Ко», и условия продажи у них разные. Но об этом я расскажу ниже.

Форум

Больше всего обсуждений в топике о темпах строительства. Ну, что тут говорить, затянули, да.

https://pronovostroy.ru

Но сейчас стройка идет полным ходом. Я была на площадке в воскресенье, так и в этот день работы вовсю велись, рабочих много и на стройке, и вокруг нее.

Участники строительства

Разрешение на строительство № RU77148000-010205 выдано застройщику (он же технический заказчик) ЗАО «Желдорипотека» в ноябре 2014 года и продлено до 13 сентября 2019 года.

ЗАО «Желдорипотека» зарегистрировано в феврале 2001 года в Москве, на улице Новой Басманной, в доме 2. Головной офис находится на улице Кременчугской, дом 3. Сайт застройщика https://www.zdi.ru/. Генеральный директор Лебедев А.В. В дальнейшем закрытое акционерное общество стало просто акционерным обществом.

Учредителями являются ОАО «Российские железные дороги» с 50,01% акций и ЗАО «Управляющая компания «ТРАНСФИНГРУП»/ ДУ Закрытым паевым инвестиционным фондом прямых инвестиций «Комфортный» (так написано в проектной декларации) с 49,97% акций. То есть АО «Желдорипотека» является дочерней структурой ОАО «Российские железные дороги» и ее задачей являлось решение жилищных проблем работников федерального железнодорожного транспорта.

Довольно часто, изучая проектные декларации, встречаю, что застройщик ни в каких проектах строительства ранее участия не принимал. Но это совершенно не относится АО «Желдорипотека»! У застройщика со столь деловым названием, более тридцати введенных в эксплуатацию объектов строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых он участвовал всего за три года практически по всей стране! Назову несколько городов: Чита, Астрахань, Улан-Удэ, Челябинск, Саратов, Сургут, Вологда, Новосибирск, Гатчина, Петрозаводск, Ижевск, Мытищи и так далее. Филиалы компании находятся, помимо Москвы, в еще десяти городах России. Впечатляет.

Генеральный подрядчик, он же генеральный проектировщик и брокер – ООО «ФЛЭТ и Ко» находится по адресу: Москва, Мичуринский проспект, дом 6, к. 1.

Генеральный проектировщик АПМ «ФЛЭТ и Ко». Это второй дом, который компания проектирует для «Желдорипотеки».

Участок площадью 0,53 Га с кадастровым номером 77:04:0001013:20 находится в собственности у застройщика. Ранее на этом месте находилось нежилое двухэтажное здание 1937 года постройки.

Что будет

Жилой двухсекционный дом с объектами обслуживания в 22 этажа (включая технический этаж) плюс два подземных. В подземной части, вынесенной за габариты надземной части здания, располагается стоянка на 231 машино-место, из них 24 для инвалидов. На первом наземном этаже жилых квартир нет, оно отведено под офисы, обслуживающие и технические помещения, а также для группы кратковременного пребывания дошкольников. Второй этаж также нежилой и предназначен для офисов. Военизированная охрана (не консьержка) располагается на первом этаже в каждой секции. Квартиры запроектированы с 3 по 21 этажи.

Верхний этаж технический. На 21 этаже будут пентхаусы с потолками под 6 метров, так что вполне можно сделать в этих хоромах второй уровень, а «ФЛЭТ и Ко» готов в этом помочь. Если присмотреть к макету здания, то видны очень высокие оконные проемы, то есть второй свет. Квартиры передаются покупателем без отделки, и в связи с этим мне вспомнился забавный случай. Моя знакомая купила подобную квартиру, несколько месяцев делала ремонт и одновременно понемногу заезжала. И вот я сижу у нее в отремонтированной кухне, среди еще не разобранных коробок и скромно прикрытых целлофаном ведерок с краской, подруга жарит мясо, а я никак не могу понять, что эта за лопаточка такая интересная, которой она скворчащие куски ворочает? А потом меня осенило – это же малый шпатель!

Лифтов Otis в каждой секции по два на 1000 и 630 кг. В подземный паркинг можно спуститься либо по лестнице, либо на грузовом лифте.

Высота дома 70 метров.

К строительству приступили в 4 квартале 2014 года, окончание было запланировано на 2 квартал 2017 года, но перенесено на 1 квартал 2019 года. Ключи планируется выдавать через месяц после сдачи дома.

Класс энергоэффективности В (высокий).

Локация

До станции метро «Авиамоторная» идти пешком минут 15.

«Геометрия» строится в жилом квартале, вокруг все обжито и обустроено. До ТТК 300 метров, до торгового комплекса «Город–Лефортово» 200 м.

Участок граничит с северо-восточной стороны с Душинской улицей.

С северной и южной сторон с жилой застройкой;

В соседях страшные старые пятиэтажки, которые снесут, так что можно рассчитывать на строительство вокруг еще на пару лет.

С западной и юго-западной сторон находится школа, построенная еще в 1936 году!

Дом состоит из монолитного железобетонного каркаса с пилонами, несущими стенами и монолитными железобетонными плитами перекрытия. Фундамент – монолитная железобетонная плита на свайном основании. Наружные стены монолитные железобетонные, с утеплением и вентилируемым фасадом из керамических плит.

Цоколь, ступени наружных лестниц, входные площадки и пандусы облицуют керамогранитными плитами. Наружные двери из алюминиевых профилей с одинарным стеклом, тепловоздушные завесы не позволят проникнуть в подъезд холодному воздуху. Стены в местах общего пользования подвергнутся шпатлевке и оштукатуриванию. В межквартирных холлах облицуют керамогранитом. Пол также будет керамогранитом по цементно-песчаной стяжке. Потолки окрасят водоэмульсионными красками.

Въезд в подземную стоянку по двухпутной прямолинейной рампе расположен в северо-западной части, с внутриквартального проезда в районе дома 14а, стр. 2 по Душинской улице. Сквозной проезд в 6 метров для спецтехники расположен с западной стороны здания.

Во дворе обустроят проезды, стоянки, тротуары, детские, спортивные площадки и для отдыха взрослых, установят лавочки, урны, светильники. Над подземным гаражом высадят кустарники, засеют газоны. Даже подсчитано, что на каждого жителя придется по 4 кв. метра озелененной территории.

Территория будет ограждена, и находиться под круглосуточным видеонаблюдением.

И все-таки, в каком виде новосел увидит свое приобретение?

Мусоропровода нет, вместо него на каждом этаже обустроят специальное помещение, куда жильцы будут складывать в пакетах мусор. Мусорокамера будет с дверью, внутри установят раковину. Сервисная служба несколько раз в сутки должна выносить мусор в специальные контейнеры.

В квартирах окна и балконные двери в деревянном профиле, с эффективными двухкамерными стеклопакетами. Лоджии остеклены алюминиевым профилем с одинарным закаленным стеклом. Установят хорошую металлическую входную дверь. Межкомнатных дверей нет, стяжки пола нет, стены и потолок без отделки, но возведут межкомнатные перегородки.

А где разместят внешние блоки кондиционеров? Менеджер мне сказал, что на тех выступающих частях лоджий, которые можно увидеть и на рендерах здания, и на его макете. Если присмотреться, то видно, что лоджии расположены не строго друг над другом, а уступами.

Видите, на рендере внизу, с торца лоджии, корзина стоит на крыше нижней лоджии?

Электричество доведут до внутриквартирного щитка, канализация, водопровод под заглушки в мокрых зонах. Трубы отопления разведут по полу, установят стальные панельные радиаторы Kermi с терморегуляторами и конвекторы. В помещениях с витражным остеклением применяются конвекторы малой высоты или встроят их в пол. Установят счетчики учета расхода электроэнергии, тепла и воды. Домофонная связь разведена до квартиры.

Отделка мест общего пользования жилой части высококачественная, подземной стоянки улучшенная.

Квартир всего 190, примерно рассчитаны на проживание 527 человек.

• Однокомнатных – 76.

• Двухкомнатных – 76.

• Трехкомнатных – 38.

Паркинг

Он двухуровневый, отапливаемый, обеспеченность машино-местами более чем хорошая, так как на 190 квартир предлагается 231 место, из них 24 для техники маломобильных групп. Площадь м/м от 12 до 18,85 кв. м.

На минус первом стоимость от 0,9 до 1,3 млн рублей – эти цены приведены на сайте «Желдорипотеки» https://www.zdi.ru/projects/individual/9670/parking/. Менеджер в офисе озвучила гораздо более высокую стоимость: на минус первом этаже от 1,5 до 2,5 млн рублей, на минус втором от 1,2 до 1,7 млн рублей.

Планировки

Вот кто бы мне объяснил причудливую мысль архитектора… Вроде участок, на котором строится двухсекционный дом «Геометрия» позволяет делать квартиры с обычными прямыми углами. Так нет, раз мы «Геометрия» (или поэтому «Геометрия»), то давайте разнообразим, построим немножко косенько и сделаем выбор углов значительно богаче.

Это первый этаж, где располагается детский сад. Здесь к месту сказать, что он будет частным, всего на две группы, в каждой максимум по 15 детей. Оператор пока неизвестен. Планировка, на мой взгляд... голова закружится разглядывать.

Взято с сайта «ФЛЭТ и Ко».

План этажа с сайта «Желдорипотеки».

Стоимость и планировки квартир

Так как продажи начались недавно, то выбор пока хороший, из 190 квартир на сайте предлагают 149. Ниже я буду называть стоимость квартиры, а в скобках квадратного метра. А на плане квартир указана еще и стоимость по акции, так что доставайте ваши денежки и расплачивайтесь сразу – сплошная выгода.

Однокомнатные площадью от 46,06 до 59, 25 кв. м, стоимостью от 8 100 750 (175 000) до 15 609 000 (275 000) рублей. Цена указана без скидки! Еще обратите внимание, что площадь балконов и лоджий дана с понижающим коэффициентом, на самом деле, по метражу они больше.

По акции, самая дешевая однушка площадью 46,29 кв. м на 3 этаже, в июне стоит 7 330 675 (158 364) рублей. Неплохая квартира с прекрасной гардеробной, приличным совмещенным санузлом и большой кухней.

Все остальные планировки однушек одинаковы за исключением игры с углами и площадью. Покажу вам самую дорогую и большую на 21 этаже. Отрада для моих глаз – все параллельно и перпендикулярно, классика, одним словом.

А такую однушку можно приобрести у «Желдорипотеки» (картинка взята с их сайта). Почему так, прочитаете в условиях покупки.

Двухкомнатные. Площадь от 77,14 до 92,56 кв. м, стоимость от 12 768 100 (165519) до 22 359 550 (247 944) рублей. Выбор планировок немного больше, чем у однушек.

Подобных линейных планировок несколько, отличаются они тем, что «переезжает» балкон из одной комнаты в другую. Даже есть такие планировки с двумя балконами! Здесь выделен отдельный туалет и полноценный санузел. Хорошая гардеробная. Надо отметить, что наличие второго туалета позволяет отделить хозяйскую зону.

В зеркальном отражении та же планировка, но с прямыми углами и немного большей площадью. И тоже попадаются квартиры с двумя балконами.

А вот еще одна забавная квартира, на сей раз распашонка. Здесь необходимо отметить санузел, более семи метров. Там и ванная встанет, и душевая кабина, и туалет, и стиралка. И вглядитесь – есть маленькое окошко!

Вот, видите, с торца маленькие окона? Думаю, что это оно и есть – естественное освещение в ванной комнате.

А в комнате 24,17 кв. м это не панорамное остекление, а круговой балкон. Так, как это отображено на плане с сайта «Желдорипотеки», да и на макете их хорошо видно.

Еще одна отличная двушка. Мало того, что есть балкон, так и в столице квартиры, то есть на кухне, выделена лоджия. В большой комнате с прекрасным угловым остеклением (на самом деле это тоже круговой балкончик), стеночка отделяет, наверное, гардеробную.

Трехкомнатные. Площадь от 128,23 до 137,25 кв. м, стоимость от 21 670 870 (169 000) рублей до 37 581 500 (275 000) рублей.

Угловая жилплощадь со стенами сикось-накось подойдет творческим личностям, но мебель придется делать под заказ.

В варианте ниже, привлекает внимание замысловатой формы лоджия-балкон, не знаю, как еще этот гибрид обозвать. Вход, в эту приличную по площади загогулину, двойной – из комнаты и из кухни. В большой 30-метровой комнате – неизвестного, но вполне приличного, на глаз, размера – гардеробная и небольшой балкончик. Большой совмещенный санузел и отдельный туалет. Интересная квартира, правда?

Самая дорогая трешка вполне оправдывает свою стоимость. Кстати, обратите внимание, что по акции квартира обойдется дешевле более чем на 4 млн. Большой санузел в 9 квадратов (в некоторых домах такой площади мне встречались комнаты) дополнен отдельным туалетом, где вполне встанет душевая кабина. Много метров съедает прихожая и коридор, но там проектировщик предлагает либо длинную гардеробную, либо большой шкаф. По гардеробной есть в двух комнатах, а во всех трех лоджия или балкон.

Как купить

Необходимо пояснить, что львиную долю квартир продает «ФЛЭТ и Ко». Они их получили за строительство «Геометрии» и все приведенные выше примеры и стоимость взяты с их же сайта. Сначала квартира бесплатно бронируется на пару дней. Если вам нужно одобрение ипотечного кредита, то на неделю, а иногда и больше, если по каким-то причинам банк решение задерживает. Далее заключается соглашение с ООО «ФЛЭТ и Ко» об уступке прав. То есть все равно приобретаете квартиру на данном этапе по ДДУ. Оформление договора стоит 40 000 рублей и самому вам оформить не дадут, это условие компании. Деньги за покупку необходимо положить на аккредитив в «Альфа банк».

Если у «Желдорипотеки» присмотрели, то бронь такая же, далее договор долевого участия, образец на сайте застройщика https://www.zdi.ru/projects/individual/9670/docs/, но аккредитив необходимо открывать в банке ВТБ. Регистрация ДДУ бесплатна и даже госпошлину в размере 2 000 рублей оплачивает «Желдорипотека». Вам останется заплатить 175 рублей. Но квартир в данном случае предлагается совсем мало. В июне 2018 на сайте две однокомнатные квартиры по 59,92 кв. м, четыре двухкомнатные от 90,7 до 91,48 кв. м и столько же трехкомнатных от 128,46 до 136,21 кв. м.

И в первом, и во втором случае вы еще получаете договор страхования на квартиру. Выполнение своих обязательств перед дольщиками застройщик подтвердил договором страхования с ООО «ПРОМИНСТРАХ».

Застройщик «Желдорипотека» предлагает выгодную беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом от 30% до 30 марта 2019 года. Оставшаяся сумма выплачивается равными платежами, график оговаривается индивидуально.

А также при 100% оплате можно рассчитывать на хорошую скидку в 5%.

Ипотечную программу для приобретения недвижимости в ЖК «Геометрия» можно подобрать из предложений нескольких банков: Сбербанк, ВТБ, «АбсолютБанк» и «Дельтакредит». На сайте https://www.zdi.ru/projects/individual/9670/ipoteka/ есть и ипотечный калькулятор каждого из банков.

Самая низкая процентная ставка в банке «Абсолют» 8,99% при минимальном взносе 20%. Эта же финансовая структура предлагает ставку в 6% для семей с детьми.

Кроме всех этих официальных услуг, в офисе мне сказали, что если уж у клиента какие-то особые пожелания по оплате, то к ним обязательно прислушаются и разработают индивидуальную схему.

Внешняя инфраструктура

Какую-то инфраструктуру устроят в ЖК «Геометрии», но пока даже менеджеры не знают конкретно, что там будет. Но уже упомянутый выше огромный торговый центр «Город» удовлетворит всем вашим запросам: «Ашан», «Леруа Мерлен», «М.Видео», кинотеатр «Синема Лефортово», мебельный салон, спортивные товары, кафе, пивные и всякое разное другое. Кстати, лет 10 назад на этом месте был «Вторчермет» – освоение промзон идет давно!

На противоположной стороне шоссе Энтузиастов находится бывший цех завода «Серп и Молот». Его реконструировали, и сейчас в нем располагается торговый центр «Рогожская застава», ночной клуб, фитнес-центр, бассейн и другие развлекательные, спортивные и едальные предприятия.

Экология

Средняя. Шоссе Энтузиастов, ТТК, электродепо «Нижегородское», ГК «Москабельмет», да всяких тут производств полно. Могу сказать, что некоторые из них планируется вывести из Москвы, некоторые закроют, но много и работают. Но и в этом есть свои плюсы, рабочие места в наличии. Улучшает качество воздуха, как это ни странно прозвучит, Рогожское кладбище. Оно очень старое, 1771 года основания и все заросло высокими деревьями. Историко-архитектурный ансамбль «Рогожская слобода» не столько добавляет зелени, сколько является красивым архитектурным памятником и не загрязняет атмосферу. Советую, кстати, сходить посмотреть на центр старообрядчества.

Лично я, гуляя вокруг ЖК «Геометрия», не задохнулась и даже никакого неприятного запаха не почувствовала. Обычный, родной московский воздух (привыкла, наверное!). Очень зелено, много высоких деревьев, все культурно выглядит.

Таблица 1. Сравнительная таблица стоимости квартир в строящихся домах бизнес-класса в ЮВАО

Помимо «Геометрии», я их обнаружила всего два, из них в ЖК «Петр I» почти все квартиры проданы, поэтому прихватила парочку в соседнем ВАО.

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.
Название	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Геометрия	46,06–59,25	8,1–15,6	77,14–92,56	12,7–22,3	128,23–137,25	21,6–37,5
Символ	36–56	8,1–13,2	57–90	12,2–23,3	73–114	14,5–34,0
Время (ВАО)	36,4–49,1	8,3–10,6	53,6–73,1	11,6–15,6	80–99,5	17,2–21,1
ИзМайЛовО (ВАО)	38,4–40,8	5,9–7,5	54,4–63,7	7,7–11,4	80,7–102,1	12,6–21,9

Итог

Интересный дом. Не могу сказать, что мне понравились планировки квартир. Признаю, что, возможно, я консервативна в своих взглядах, но мне по душе жилье с обычными, прямыми углами. Но площади квартир хорошие, есть и лоджии, и балконы, и пока еще хороший выбор из количества. Невозможно не отметить подземный паркинг, машино-мест больше чем квартир. Место размещения «Геометрии» тихое, спокойное, но и до крупных магистралей совсем недалеко. Стоимость квартир примерно такая же, как и соседнем бизнесе «Символ», но там большой комплекс, а здесь одиночный дом. Кому что нравится.

Жаль, что была такая задержка строительства, но сейчас все идет бойко и решительно. Удивила цена оформления ДДУ от «ФЛЭТ и Ко». Это не только дорого, но и вообще-то нарушение прав потребителя, то есть навязывание платных услуг, хотя сейчас ДДУ можно зарегистрировать и самим.

Также странно выглядит размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде здания, пусть и на выступающих частях нижерасположенных лоджий. Как-то для бизнеса это дешево смотрится.

А в целом этому представителю геометрии, я бы поставила четыре с плюсом.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов

Контрольная покупка

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

«На высоком берегу реки Купелинки, что неспешно впадает в Пуговичинский пруд, растут не по дням, а по часам сказочные терема жилого комплекса «Первый Донской», - начал бы рассказ о новостройке былинный сказитель.

08 августа 2023

Подробнее

Контрольная покупка

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу

Подмосковье бывает разное – дальнее, ближнее, среднее. А какой категории отнести район, где граница с Москвой проходит буквально через дорогу? Давайте, независимо от географии, отнесем этот район к благополучным и удобным для проживания.

28 августа 2023

Подробнее

ЖК hideOUT. Квартиры премиум-класса. Рассрочка 0%

Спецпредложение

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу