На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

«Группа ЛСР» переносит свои производственные мощности с Октябрьской набережной, чтобы на их месте построить ЖК «Цивилизация на Неве». Комплекс относится к недавно сформировавшемуся на рынке классу – бизнес-лайт. Рассмотрим, какие характеристики проекта выводят его на премиальный уровень, а какие тянут вниз.

 

 

ЖК «Цивилизация на Неве» – это часть масштабного проекта редевелопмента территории между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной. Под строительство отведен участок в 60,0 гектар. На нем возведут дома двух типов: панельный комфорт-класс и кирпично-монолитный с опциями бизнес-класса. Они будут разделены километровым сквером, который появится на застраиваемой местности к моменту завершения ее освоения. Сегодня мы обсудим дорогую недвижимость проекта. Демократичная его составляющая, ЖК «Цивилизация», рассмотрена нами ранее в другом обзоре. 

 

Итак, сразу перейдем к перечислению бизнес-опций, о которых заявляет девелопер. 

 

Во-первых, это элитарное расположение: 9 домов ЖК поставят на первой береговой линии. Правда, не все квартиры в них будут видовыми. 

 

Во-вторых, отличная от комфорта технология строительства. Вместо панелек появится всеми любимый кирпич-монолит. Межквартирные перегородки выложат из керамического кирпича, а межкомнатные из газобетона. Облицевать постройку обещают наиболее эффективными в плане энергосбережения штукатурными фасадными системами. Дома запроектированы с переменной этажностью в 15 и 23 уровня. В высотных секциях сделают пару удобств. А именно, на балконах и лоджиях выделят места для наружных блоков систем кондиционирования. И для равномерного распределения горячей воды организуют схему водоснабжения с циркуляцией по закрытой системе и индивидуальным тепловым пунктом в каждом здании.

 

К бизнес-опциям относится и благородный внешний облик комплекса в стиле сталинского ампира, и статусный дизайн общих холлов.

 

В-четвертых, это огороженная придомовая территория и красивая зона отдыха. Внутренние дворы расположатся на стилобате и будут закрыты для проезда машин.

 

В-пятых, высокие потолки в 2,84 метра и 3,15 на последних этажах.

 

И, наконец, для данного комплекса разработан специальный пакет чистовой отделки. Ламинат заменят паркетной доской, а пластиковый плинтус шпонированным. Полы в лоджиях и на балконах выложат керамической плиткой. А в санузлах добавят мебель, в частности подвесную тумбу для умывальника. В остальном, все останется по-прежнему. Подробно отделочные материалы расписаны на сайте «Группы ЛСР». Данные работы уже включены в стоимость недвижимости. Однако от них можно отказаться. Тогда вы получите квартиру в черновом виде и скидку в размере 8000 рублей/кв. м.

 

На этом можно подвести черту под бизнес-опциями и обратить внимание на объединяющие характеристики всего проекта. Прежде всего, это инфраструктура, территориальная доступность и промышленное соседство. 

 

На территории построят 4 детских сада на 720 детей и 2 школы на 3300 учеников, а также одно детское учреждение на 200 мест, включающее сад и начальную школу. В конце текущего года должны сдать один садик, а в III квартале 2019 – школу. Некоторое время понадобится на их передачу городу и на сопутствующие организационные моменты. Для ЖК «Цивилизация на Неве» данные сроки приемлемые, ведь его дома начнут вводить в эксплуатацию только во II квартале 2021, а ключи передадут в течение 6 последующих месяцев. Сегодня в продаже всего один дом, под номером 11. Он выделен красным цветом на генеральном плане ниже. В его составе всего 791 квартира и 402 места в подземном паркинге. Здание находится в центре застройки и граничит с улицей Дыбенко и новым внутриквартальным проездом. По словам менеджера по продажам, строительство остальных корпусов вдоль набережной, скорее всего, закончат в 2021-2022 гг. Но официальной информации по ним пока нет.

 

Помимо подземных паркингов, появятся 10 крытых автостоянок на 4200 машин. Все они сосредоточатся в черте построек комфорт-класса. По периметру нашего комплекса обустроят места для гостевых стоянок. 

 

Небольшие магазины и сервисы будут функционировать на первых этажах некоторых домов. Тем самым обеспечивается пешая доступность товаров первой необходимости. Крупные торговые центры и продуктовые гипермаркеты расположены по другую сторону от Дальневосточного проспекта. 

 

Комплекс строится вдоль оживленной дороги, по которой можно быстро доехать до КАДа, добраться за 5 минут до центра или уехать в северном направлении. Но все это лучше делать не в часы пик. А с учетом массовой застройки соседних участков, плотность движения вскоре увеличится многократно. До станции метро «Улица Дыбенко» чуть больше 2 км. А до парка Строителей около 1 км.

 

Самым отпугивающим от покупки фактором является наличие производств поблизости. Но о них мы поговорим ниже.

 

 

Разброс цен в комплексе очень большой. Уровень зависит от этажности и видовых характеристик. Предложения есть от удивительно приемлемых в районе 100 000 рублей за кв. м, до высоких – в 145 000.

 

Таблица 1. 

 

Наименование	Площадь, кв. м.	Стоимость, млн руб.*
1-комнатные	35,2 – 50.9	3,9 – 6,1
2-комнатные	54,1 – 92,0	5,8 – 10,7
3-комнатные	81,1 – 106,0	8,7 – 13,2
4-комнатные	98,4 – 121,1	14,1 – 17,1
Паркинг	1 машино-место	пока не выставлено на продажу

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

 

В ЖК «Цивилизация на Неве» можно приобрести квартиру от одной до четырех комнат с разнообразными планировками. Проектом заявлены мастер-спальни, содержащие личные санузлы и гардеробные, но по факту их практически нет. 

 

Самые простые однокомнатные варианты имеют приличные для данной площади санузлы и кухни. Варьироваться могут размер холла и соотношение квадратуры между основными помещениями. Разнообразие в эту конфигурацию вносят трапециевидный балкон и сквозной проход, освобождающий место для шкафа в миниатюрном коридоре.

 

В самой большой однушке комплекса принципиально расширена жилая площадь и 

 

Есть и другие крупные форматы с более практичной прихожей или отдельной гардеробной:

 

Большинство квартир все-таки оснащено специальным коридорным уголком для размещения одежды. Даже при не такой, как выше, просторной общей площади квартиры. В описании комплекса их называют гардеробными, но это громко сказано. Все-таки перегородок нет. Радуют полноценные размеры санузла. Как всегда, 

 

А самая дорогая однушка занимает всего 42,4 кв.м. и относится к разряду европейской за счет кухни в 17,4 кв.м. Ключевым в цене является расположение этой ячейки на 23-ем этаже.

 

Практически все евро-решения выполнены в едином стиле с еле уловимыми отличиями. Выделяется лишь одна линейная схема, выходящая на две стороны комплекса:

 

Выбор планировок среди классических двухкомнатных квартир тоже предостаточен. Объединяющим звеном является раздельный санузел. Начнем с наиболее распространенного типа с длинным прямым коридором и тремя помещениями по одну из его сторон:

 

В них перетасованы комнаты с кухней. Если балкон присутствует в единственном экземпляре, путь к нему лежит через кухонную зону. Если в двух, то привилегию получают два крайних помещения.

 

Остальные конфигурации либо угловые, либо двухсторонние. Среди них есть наиболее масштабный из классики вариант с весьма просторными комнатами и не менее «свободной» кухней:

 

 

Два представителя ниже интересны по-своему.

 

Первый заручился поддержкой больших уборных. Второй имеет более практичный коридор.

 

А чем привлекательны евро-двушки? Прежде всего, размерами. Совмещенная кухня-гостиная обладает шикарными характеристиками. В одном случае даже тремя окнами. Есть вариант с небольшими спальнями и крупными:

 

Более скромный тип повторяет классическую двушку с немного увеличенной квадратурой кухни:

 

В полноценной трешке я, наконец, увидела мастер-спальню со своей уборной. Причем она, действительно, своя, так как для других членов семьи этих удобств тоже хватает.

 

Все трешки имеют достойную общую площадь. Стесненных помещений, в принципе, нет. Если делить их на категории, то выделим два представителя с квадратурой «до 85,0». Они обладают схожими параметрами.

 

И три – «после 85,0»:

 

Последний тип сравнительно стандартный, а два первых обладают видовыми характеристиками со стороны помещений с двумя-тремя окнами.

 

Но и на этом выбор квартир в ЖК «Цивилизация на Неве» не заканчивается. Имеется предложение с четырьмя комнатами. И его европейские прототипы. Они могут повторять своего предшественника по форме, объединив два помещения в одно:

 

Или иметь свой собственный уникальный вид:

 

В этих планировках появляются французские балконы, заменяющие в некоторых конфигурациях эркеры. Подобная замена является единственным отличием в пятикомнатных евро-решениях:

 

В целом, квартирография соответствует бизнес-классу. Как по числу комнат, так и по количеству планировочных решений. Помещения обладают достойными площадями. Не все заявленные девелопером решения реализуются здесь в чистом виде. Это, в частности, касается гардеробных и мастер-спален. 

 

 

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» – крупный и именитый застройщик северной столицы. Он берет в разработку огромные территории, как в пределах, так и за пределами города, создавая новые микрорайоны. И ему одному из немногих это под силу, ведь девелопер имеет большой опыт работы и входит в «Группу ЛСР», обладающую собственными мощностями по производству строительных материалов. Подробнее с ее деятельностью и структурой можно познакомиться на сайте: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/. Работает по 214-ФЗ и заключает с клиентами Договора долевого участия. Компания возводит как жилье комфорт-класса, так и премиальное. Первое по панельной технологии, второе из кирпича и монолита. За 25 лет полностью реализовано более 50 проектов. Еще 18 находятся на разной стадии готовности.

 

Девелопер предоставляет широкий сопровождающий спектр услуг, пользуется доверием покупателей и банков, поэтому сам процесс покупки недвижимости, как правило, проходит без осложнений. К качеству конечного результата претензии встречаются. Ознакомимся с отзывами по двум новостройкам бизнес-класса. Несколько лет назад был сдан в эксплуатацию ЖК «Европа Сити». Этап передачи ключей прошел, судя по комментариям ниже, спокойно:

 

https://living.ru

 

Но во время проживания возникли сложности и появились недовольства:

 

 

https://novostroy.spb.ru

 

https://vk.com/

 

Возможно, с тех пор что-то изменилось в технологии строительства и жильцы нашей новостройки не столкнуться с подобными неприятностями. 

 

Рассмотрим более «свежий» комплекс «Три ветра», где совсем недавно прошла приемка квартир.

 

https://vk.com

 

Другие дольщики выложили несколько фотографий. Судя по ним, работы выполнены аккуратно. Есть иллюстрации общего холла: 

 

Комнаты без отделки:

 

И помещений в чистовом виде:

 

https://vk.com

 

В целом, принципиальных замечаний к ЖК «Три ветра» я не обнаружила. Правда, и жить в нем еще не начали.

 

 

Интересующий нас 11 корпус стоит на месте бывшего склада «Группы ЛСР». Слева от консультационного пункта на фото ниже:

 

Девелопер возводит большую часть комплекса на своих территориях, постепенно перекидывая производство за пределы кольцевой. По словам менеджера, земля на участке была рекультивирована. 

 

До передачи ключей путь еще долгий, но будущих жильцов уже напрягает отсутствие активности в отношении именно этого дома. У объекта есть форум дольщиков, где постоянно отслеживается ход строительства: https://vk.com/jk_civilization_1. Под наблюдением находятся и социальные учреждения.

 

https://pronovostroy.ru

 

27 июня по площадке еще гулял ветер. Зато расчищается территория под застройку остальных домов с бизнес-опциями: 

 

Отмечу, что другие постройки растут быстро, поэтому пока все эти опасения не имеют под собой основательной базы. 

 

На форумах больше всего разговоры ведутся о промышленном прошлом, настоящем и будущем локации. Сейчас местность активно осваивается разными застройщиками. Однако некоторые предприятия тяжело расстаются с насиженным местом.

 

 

https://www.novostroy.su/

 

Так, периодическим задымлением стройки дает о себе знать завод «Пигмент». По последним данным, его производство все-таки будет перенесено из этой зоны, а освободившийся участок займет новый проект Setl City.

 

Пришлось сдаться и химическому заводу «Реактив», хотя сопротивление было стойким и продолжительным.

 

https://www.novostroy.su

 

Недавно появилась новость о том, что он переедет на земли совхоза «Ручьи» во Всеволожском районе. 

 

А действующий ядерный реактор пока никуда перевозить не собираются, что отпугивает некоторых потенциальных покупателей.

 

https://spb.restate.ru

 

Принадлежит он Крыловскому государственному научному центру и находится на Октябрьской набережной 44/2. То есть сразу за ЖК «Полис на Неве», в 500 метрах от 11 корпуса ЖК «Цивилизация на Неве». 

 

Объект носит статус «чрезвычайно высокого» риска по данным Федерального медико-биологического центра. Но его санитарно-защитная зона ограничена только периметром участка данного предприятия.

 

На противоположной стороне Невы тоже сплошная промышленность. Постепенно и на этот берег приходят девелоперы с проектами жилых комплексов. Но пока общий вид из окон нашей новостройки следующий:

 

 

Девелопер установил сразу два консультационных пункта на объекте: у Дальневосточного проспекта и на Октябрьской набережной. Для осмотра территории под застройку удобнее подъезжать со стороны Невы, для знакомства с первыми построенными домами комфорт-класса – со стороны проспекта.

 

Здесь вы можете получить информацию о комплексе в целом, узнать стоимость квартиры и уточнить варианты оплаты. Детальный расчет по ипотеке смогут предоставить только в офисах продаж, расположенных в разных районах города: https://www.lsr.ru/spb/kontakty/. Наша новостройка аккредитована 8 банками, предлагающими по 1-3 кредитные программы: https://www.lsr.ru/spb/usloviya-pokupki/ipoteka/. Реальные ставки – 9,0 – 9,5% годовых. Интересных специальных предложений по ипотеке я не увидела. Зато сам девелопер проводит различные акции. Правда, действуют они зачастую в течение месяца, поэтому их актуальность проверяйте дополнительно. Так, в июле обозначена 3%-ная скидка на трехкомнатные квартиры. На отдельные двухкомнатные снижают цены в рамках акции «Лето двушек».

При рассрочке цена недвижимости увеличивается за счет начисления процентов на остаток. Чем длительнее период выплат, тем выше процент. Максимальное удорожание составляет 14% при окончательном расчете до момента окончания строительства. Если рассрочка оформляется на год, повышение будет на 7,5%. Сумма первого взноса не индексируется. Ее минимальный размер составляет 10% от стоимости квартиры. Оплаты производятся равными долями ежемесячно или ежеквартально. Исключением может стать последний квартальный платеж, на который разрешается оставить до 25% от общей суммы.

 

 

В данной локации строятся комплексы преимущественно комфорт-класса, поскольку район и земельная история не позволяют говорить о премиальном сегменте. Даже при наличии столь котируемых видовых характеристик на Неву, девелоперы не решаются возводить здесь дорогое жилье. Максимум – это осторожная формулировка «квартиры с бизнес-опциями». Ее применили в ЖК «Цивилизация на Неве» и ЖК «Ренессанс».

 

Таблица 2.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн. руб.	Тип отделки
Ренессанс	AAG	1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь - III квартал 2019 г.	70,7 (1 очередь) 58,0 (2 очередь) (евротрешки)	8,4 (17 этаж) 6,9 (3 этаж)	предчистовая, чистовая за дополнительную плату
Legenda на Дальневосточном	Legenda intelligent development	III квартал 2018 г.	60,5 64,2 (евротрешки)	8,2 (3 этаж) 8,6 (7 этаж)	«белая»
Полис на Неве	Полис групп	IV квартал 2019 г.	52,0 (1 дом, не видовая) 56,0 (1 дом, видовая) Во втором доме 2-комнатных квартир нет	5,1 (2 этаж) 6,9 (16 этаж)	предчистовая, чистовая за дополнительную плату
Дом на набережной	Северный город	IV квартал 2018 г.	60,2 (не видовая) 57,4 (боковой вид на набережную)	7,3 (2 этаж) 7,9 (13 этаж)	черновая
Цивилизация на Неве	ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	II квартал 2021 г.	60,6 (не видовая) 61,9 (боковой вид на набережную)	6,3 (2 этаж) 7,5 (15 этаж)	чистовая

Проект девелопера AGG разделен на две очереди, которые сдадут в текущем и следующем годах. То есть принципиально раньше, чем объект «Группы ЛСР». А стоимость конкурирующего квадрата сопоставима с видовыми квартирами в ЖК «Цивилизация на Неве». Новостройка расположена на одной линии с 11-ым корпусом, но на Дальневосточном проспекте. Ее архитектура стилизована под эпоху Ренессанса и украшена ротондой, колоннами и эркерами. Комплекс сравнительно небольшой, на 1600 жилых ячеек, с детским садом на 200 мест и подземным паркингом на 400. Он обладает привлекательными, современными планировками. Имеются и предложения с террасами. Высота потолков достигнет неплохого показателя в 2,9 метров. Придомовая территория будет огорожена и благоустроена. 

 

По другую сторону от проспекта, совсем рядом с крупными торговыми центрами, достраивается ЖК «Legenda на Дальневосточном». Обладатель громких наград, он славится своими smart-квартирами с мастер-спальнями, увеличенными проемами окон, современным дизайном. Приятно, что весь комплекс сдается единовременно. Он еще меньше предыдущего и вместит всего 627 семей. В нем предусмотрен и крытый полузаглубленный паркинг, и закрытый для проезда автомобилей двор. Цена за квадрат назначена внушительная, хотя при вручении ключей уже в этом году, финансово такой вариант может оказаться и предпочтительнее. 

 

Бок о бок с ЖК «Цивилизация на Неве» строится ЖК «Полис на Неве». Его сроки сдачи наступят почти на два года раньше, а стоимость у сравниваемых квартир примерно одинаковая. Комплекс состоит из двух домов, один из которых расположится вдоль набережной. Верхние этажи этого корпуса запроектированы с витражным остеклением. Общий жилой фонд составит 1046 квартир. Для автомобилей сделают подземный паркинг, правда, мест в нем хватит только для половины жильцов. Внутреннюю территорию огородят и благоустроят.

 

Если для вас принципиальны именно видовые характеристики, а не целостная локация нашей новостройки, обратите внимание на два комплекса с противоположной стороны Невы. Так, скоро выйдут в продажу квартиры в ЖК на проспекте Обуховской обороны, 70 от «Эталон ЛенСпецСМУ». Как и  в нашем случае, в проект войдут дома двух классов: комфорт и бизнес. Общий жилой фонд составит 838 квартир, подземный паркинг вместит 500 машин. Предусмотрен ввод детского сада и медицинского кабинета. Для премиум-сегмента организуют единую зону ресепшн. Дома возведут непосредственно вдоль набережной, которую застройщик обязуется благоустроить. Сдача в эксплуатацию намечена на конец 2022 года. А второй объект в этой зоне от девелопера «Северный город» должен пройти госкомиссию уже в текущем году. Комплекс относится к категории «комфорт», но часть его квартир выходят непосредственно на речную гладь. А по стоимости он даже превышает показатели «цивилизованной» новостройки. Но опять же нельзя упускать из виду близкие сроки сдачи, которые могут сыграть решающую роль при аренде жилья, например. Итак, ЖК «Дом на набережной» представляет собой один многосекционный дом с 702 квартирами, подземным паркингом и детским садом. Преимущество указанных комплексов перед нашим – близость к  станции метро «Елизаровская», 5-10 минут пешей прогулки.

 

 

ЖК «Цивилизация на Неве» имеет приличное содержание, позволяющее повысить ценовую планку по сравнению с другими предложениями в округе. Однако при сопоставлении сроков сдачи объект может проиграть конкурентную борьбу даже при лучших параметрах недвижимости.