ЖК «ID Мурино»: ключ к успеху нового девелопера
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Пока девелоперы ждут отмены долевого строительства и сокращения конкуренции, на рынок приходят новые участники, с интересными идеями и собственными земельными ресурсами.
О проекте
.jpg)
ЖК «ID Мурино» – пилотный проект компании Euroinvest Development с сильной концептуальной составляющей. Но сначала обозначим статистику и сухие данные.
Комплекс строится в поселке Мурино, на пересечении Воронцовского бульвара и Ручьевского проспекта. В его состав войдут 4 кирпично-монолитных дома переменной этажности, от 7 до 19 уровней. Общий жилой фонд составит порядка 2500 квартир, а подземный паркинг вместит 700 автомобилей. По периметру участка разместят и открытые автостоянки на 228 мест. Территорию комплекса огородят и оснастят видеокамерами. В третьем доме запроектировано встроено-пристроенное помещение детского сада для 100 малышей.
В продажу выпустили пока один корпус на 578 семей и с коммерцией на первом этаже.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Дата окончания строительства всего проекта обозначена в 2022 году, а первую очередь сдадут во II квартале 2020 года. Застройщик работает по 214-ФЗ и заключает с покупателями Договор долевого участия. В документе прописан крайний срок передачи ключей 31 декабря 2020 года. Ознакомиться с шаблоном договора и Проектной декларацией можно на сайте новостройки: https://idmurino.ru/#keys.
Квартиры сдаются с чистовой отделкой и возможностью выбора цветового решения между тремя стилями: классическим, современным классическим и модным лофт.
На картинках отражена общая стилистика. Мебель, конечно, в стоимость не включена. Не войдут в комплектацию и дверь с раковиной для кухни, а на балконе установят только холодное остекление. Но кроме этого, жилплощадь будет полностью готова к переезду. И видеодомофон установят по умолчанию. Стройматериалы и их марки, скорее всего, вам обозначат при заключении сделки. Но, как правило, застройщик может их менять в процессе отделки, при условии сохранения качества.
Очень стильно выглядит на рендерах и дизайн общих холлов:
.jpg)
Теперь перейдем к отличительным характеристикам комплекса.
- Закрытая территория с wi-fi. Что в ней оригинального? В принципе, ничего, если мы говорим о городской недвижимости. Но в области данное решение встречается не часто. Обустроена она будет традиционно с помощью детских и спортивных площадок, а также мест отдыха. Для автомобилей въезд во двор будет запрещен.
- Система «умный дом». Обеспечивает автоматическую подачу данных со счетчиков в УК и возможность управления различными домашними системами через телефон.
- Высота потолков 3 метра. Редкость и для городского бизнес-класса.
- Высота окон – 2 метра.
- Террасы на крыше 7-этажных корпусов, доступные для посещения в дневное время всеми жильцами дома.
- ID-клуб. Для общения новоселов создается специальная площадка и проводятся семинары с приглашенными спискерами. Сейчас этим занимается девелопер и проводит мероприятия в центре города. Анонсы публикуются на сайте новостройки: https://idmurino.ru/idclub/. Поднимаются темы личной эффективности, психологии отношений, культуры, красоты и здорового образа жизни. В будущем встречи будут проходить в комплексе, а организовывать их возьмется управляющая компания «Мурино». С этой целью на первом этаже каждого корпуса запроектирована просторная комната с мебелью, проектором, кофе point и детским уголком.
- Usb-розетки.
- Планировки, продуманные до психологических мелочей. Без шуток. К проектированию и контенту объекта были подключены психологи. Они постарались учесть пожелания и современные требования к жилому пространству трех категорий покупателей: молодежи, семей и пожилых людей. Для каждого формата предусмотрены свои темы в ID-клубе, зоны отдыха и инженерные удобства.
Цены и планировки
Приобрести квадратный метр в ЖК «ID Мурино» можно минимум за 67 000 рублей. Высшая планка обозначена в районе 85 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
24,6 – 27,2 |
1,7 – 2,3 |
|
1-комнатные |
32,7 – 43,2 |
2,3 – 3,5 |
|
2-комнатные |
48,1 - 73,7 |
3,5 – 5,2 |
|
3-комнатные |
73,4 – 74,4 |
5,5 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
до 0,5** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**ориентировочная стоимость, официального старта продаж еще не было.
В комплексе есть все основные форматы жилья, от студий до трех комнат. Но последних крайне мало. На официальном Интернет-ресурсе в продаже числятся лишь 6 единиц из более чем 500. Разнообразию их планировок внимания тоже не уделили. К сожалению, застройщик не указал квадратуру каждого помещения. Остается только догадываться и примерять на глаз. Но общая площадь приемлемая для комфорт-класса. Такой же размер у одной из европейских трешек. По сравнению с классикой, в ней более практичный коридор, просторная ванная и небольшая детская. В следующем варианте метры между комнатами распределены равноценно.
.jpg)
Самая маленькая евротрешка – угловая. Она имеет небольшую гардеробную и неправильную форму некоторых помещений, которая, как правило, плохо сказывается на удобстве меблировки.
.jpg)
Достойные площади и у двухкомнатных квартир. Есть конфигурация с простым содержанием, без современных новшеств и двухсторонняя с двумя санузлами
.jpg)
Евро-формат представлен двумя «правильными» типами (второй более привлекательный за счет двух окон в объединенной кухне-гостиной):
.jpg)
Одним вариантом с острыми углами. И другим, со сквозным проходом через кухню в спальню. К тому же в объединенной комнате есть условное разграничение пространства с помощью небольшой перегородки. Впервые встречаю в стандартных планировках реализацию такого решения. Хороша квартира еще и тем, что в каждом помещении по два окна. Соответственно, пространство будет светлым.
.jpg)
Не лишены оригинальности и однушки. Ниже, например, проиллюстрирована схема с гардеробной в комнате.
.jpg)
Есть квартиры, где нет отдельного коридора. Он сразу переходит в область кухни. Присутствуют в арсенале и предложения со стандартной комплектацией:
Все это реализовано на небольших площадях.
На мое удивление, даже студии получили в данном проекте разнообразное воплощение. Различия между ними, конечно, не принципиальные, но они все же имеются. Во-первых, может варьироваться размер балкона. Во-вторых, форма помещения: прямоугольная или Г-образная.
Планировки комплекса выглядят в меру вариативными, оригинальными и практичными. Для удобства выбора на картинках не хватает обозначения площадей в каждом помещении. Но общие размеры приемлемые, поэтому вряд ли мы встретим неадекватные параметры.
О застройщике
Компания Euroinvest Development зарегистрирована только в 2017 году. Она входит в ГК Euroinvest с более богатой историей. На протяжении 25 лет Группа занимается инвестициями в различные сферы экономики. Правда, на корпоративном сайте https://euroinvest-spb.ru совсем нет информации об их деятельности. По крайней мере, земля под застройку находится в собственности холдинга.
ЖК «ID Мурино» – первый проект предприятия в сфере жилой недвижимости. И поэтому, к сожалению, нам не удастся заглянуть за кулисы построенных объектов и прочитать рецензии на них, как мы привыкли это делать. Однако некоторое представление о будущем новостройки получить все же можно, если ознакомиться с главными кадрами застройщика.
.jpg)
https://spbguru.ru
Информация об опытном руководителе обнадеживает. К тому же, «Арсенал-Недвижимость» не замечался в долгостроях. Замечания по качеству строительства я встречала, но без них не обходится ни один девелопер. Вопрос только в степени их критичности для нормальной жизнедеятельности. На форумах высказываются разные предположения о причинах смены директора. Доверимся ответу деловой прессы: https://www.dp.ru/a/2017/10/23/Rokirovka_posemejnomu. В статье сказано, что данное решение связано с личными, и даже семейными мотивами, а никак не с компетентностью сотрудника.
Известно, что в ближайших планах девелопера реализовать еще два крупных iD-проекта в Санкт-Петербурге и деревне Кудрово.
На объекте
ЖК «ID Мурино» расположен на окраине муринской застройки, напротив ЖК «GreenЛандия» от Setl City.
.JPG)
С точки зрения экологии и в сравнении с местными новостройками локация выигрышная. Она удалена от КАДа на 2 км. С точки зрения близости к метро – в минусе. Пока это самая удаленная точка от станции «Девяткино» на рассматриваемой территории. Траектория пути выстроилась в 2,7 км.
.jpg)
Ручьевский проспект еще не проложен. В перспективе по нему можно будет удобно добираться до комплекса через Шоссейную улицу и Гаражный проезд. Фото ниже сделано со стороны Бугров на Западное Мурино.
.JPG)
.JPG)
Пока же приходится толкаться в пробке по дороге, параллельной КАДу.
.JPG)
По пути домой можно заехать за продуктами в популярный гипермаркет.
.JPG)
Попадая в эту местность первый раз, испытываешь искренне удивление. Еще вчера здесь был совхоз, а сегодня целый город с полноценной инфраструктурой.
.JPG)
.JPG)
Пик торговли и развлечений приходится на область рядом с метро.
.JPG)
На подъезде к стройплощадке ощущается сильный ветер. Видимо, из-за пустыря позади нашей новостройки.
.JPG)
Отследить ход работ через забор не удается, но процесс идет, техника функционирует.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На сайте: https://idmurino.ru/process и в группе во «ВКонтакте» постоянно выкладываются актуальные и красочные фотографии со стройки. На данный момент производится устройство фундамента.
.JPG)
В офисе
Есть такие девелоперы, которым желательно звонить перед приездом, чтобы договориться о встрече. Иначе придется ждать в очереди, пропуская вперед тех, кто пришел по записи. В офис Euroinvest Development тоже надо предварительно позвонить – обязательно. Но по другой причине. Их просто может не быть на месте, сразу всего офиса. Еще в мае, на старте продаж, я поехала по указанному на сайте адресу, на улице Рылеева.
.JPG)
Никаких следов компании там не обнаружила, поцеловала дверь и уехала. По телефону мне сказали, что в здании пока ремонт и отправили меня на Мытнинскую набережную, где расположен головной офис ГК Euroinvest. Но я решила наведаться в консультационный пункт на объекте, тем более на сайте было написано, что двери его уже открыты. Не соврали. Весь корпус открылся мне навстречу, только кроме него там больше ничего и не было.
.JPG)
Сейчас в Интернете не указано ни одного адреса (август месяц). Хотя консультационный пункт все же достроили. Но я уже предпочла пообщаться с менеджером по телефону. Кстати, очень вежливый и сведущий сотрудник. При общении я еще раз убедилась, что сайту доверять нельзя, так как цены на квартиры там указаны с погрешностями. Ориентироваться на них можно, но лучше позвонить в офис, чтобы сразу узнать об условиях оплаты. О них мы и поговорим.
При 100% оплате и ипотеке дарят скидку в 15%. Кредит предоставляет несколько банков, но самая низкая ставка у «АК Барс Банка», «Россельхозбанка» и «Российского капитала». В районе 8,75 – 9,1% годовых. Для оформления займа нужно внести минимум 15%. При рассрочке аналогичная скидка предоставляется только на первый взнос и только при внесении равных ежемесячных/ежеквартальных платежей. Полную сумму нужно покрыть до момента окончания строительства. При схеме «50/50», то есть половина от стоимости жилья вносится сразу, половина до 30 июля 2020 года, бонус уменьшается до 10%.
Уже осенью девелопер планирует вывести в продажу второй корпус, а вместе с ним и парковочные места. Тем временем стоимость метров в первом постепенно поднимается. В десятых числах августа ожидается повышение цен.
Конкуренты
В области строят преимущественно не городские застройщики, причем сразу по 2-3 проекта, и сроки сдачи они переносят чаще. В Мурино большой выбор квартир. Фактически это скопление новостроек. Однако добрая их часть относится к эконом-классу, а ЖК «ID Мурино» к комфорту. Для сравнения мы рассмотрим комплексы, находящиеся рядом с нашей новостройкой, то есть максимально удаленные от КАДа, и двигаться будем ближе к станции метро. В Таблицу 2 вписаны минимальные цены на однокомнатные квартиры в выбранных проектах.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Авиатор |
МАВИС |
III квартал 2020 г. |
30,6 |
2,0 (2 этаж) |
черновая |
|
Охтинская дуга |
Запстрой |
1-4 очереди сданы 5 очередь – IV квартал 2019 г. |
37,0 (корпус сдан) 38,9 (5 очередь) |
3,5 (8 этаж) 3,7 (3 этаж) |
чистовая |
|
Северная палитра |
МонАрх |
III квартал 2018 г. |
продажи приостановлены до момента ввода объекта в эксплуатацию |
черновая |
|
|
Краски лета |
Полис Групп |
1, 2 очереди сданы 3, 4 очереди – III квартал 2018 г. 5 очередь – I квартал 2019 г. 6 очередь – II квартал 2020 г. |
28,0 (6 очередь) 32,0 (5 очередь) 34,0 (3, 4 очереди) |
2,1 (17 этаж) 2,5 (1 этаж) 3,1 (9 этаж) |
черновая |
|
Три кита |
Лидер Групп |
1, 2 очереди – III квартал 2018 г. 3 очередь – IV квартал 2018 г. |
34,6 (3 очередь) 33,4 (2 очередь) |
2,3 (12 этаж) 2,4 (18 этаж) |
черновая |
|
Территория |
Лидер Групп |
1 очередь – IV квартал 2018 г. 2, 3 очереди – II квартал 2019 г. |
34,4 (1 очередь) 31,0 (2, 3 очереди) |
2,4 (10 этаж) 2,0 (7 этаж) |
черновая |
|
Витамин |
Лидер Групп |
IV квартал 2018 г. |
33,6 |
2,0 (15 этаж) |
черновая |
|
Материк |
Петрострой |
1 очередь – IV квартал 2018 г. 2 очередь – II квартал 2019 г. 3 очередь – II квартал 2020 г. |
32,3 (2 очередь) |
2,0 (1 этаж) |
черновая |
|
GreenЛандия 2 |
Setl City |
1, 2 очереди сданы 3 очередь – I квартал 2019 г. 4 очередь – II квартал 2019 г. 5 очередь – IV квартал 2019 г. 6 очередь – II квартал 2020 г. |
31,0 (5 очередь) |
2,6 |
чистовая |
|
ID Мурино |
Euroinvest Development |
II квартал 2020 г. |
34,3 |
2,3 (2 этаж) |
чистовая |
2,3 млн. рублей или 67 000 рублей/кв. м – такова планка Euroinvest Development. Практически одновременно с их муринским домом стартовали продажи в ЖК «Авиатор». Современный проект с закрытой территорией, двором, свободным от машин, подземным паркингом и видеонаблюдением. На его территории появится не только детский сад, но и школа. Да и к метро дома расположатся ближе раза в два. Минимальная стоимость здесь ниже и в пересчете на квадрат составляет 65 400 рублей, но без отделки! Поэтому в конечном итоге это финансово менее выгодный вариант.
Рядом со станцией «Девяткино» достраивается и ЖК «Охтинская дуга». Местоположение у него завидное. Видимо поэтому стоимость метра в нем принципиально выше, хотя по содержанию он уступает нашей новостройке. Дороже недвижимость и в ЖК «Краски лета».
По соседству возводятся два комплекса от «Лидер Групп»: ЖК «Три кита» и ЖК «Территория». С учетом более близких сроков сдачи, эти предложения заманчивее. Наполнение братских объектов похожее, в каждом есть социальная инфраструктура и такой удобный поземный паркинг. Территория их будет закрытой и охраняемой. Недалеко базируется другой комплекс этого же девелопера – «Витамин». Цена за квадрат в нем еще привлекательнее, менее 60 000 рублей, хотя ввод в эксплуатацию запланирован уже в текущем году. Причина тому, скорее всего, кроется в сдвиге сроков сдачи.
Вплотную к нашей новостройке стоит ЖК «Материк». У него есть красивые планировочные решения с полуэркерами и витражным остеклением. Стоимость квадрата на первый взгляд ниже, в районе 62 000 рублей, но она снова не включает отделку. Девелопер проекта, компания «Петрострой», планирует вывести на рынок еще один жилой комплекс – «Аксиома». Расположится он между ЖК «Материк» и ЖК «ID Мурино». А напротив ведет активную работу Setl City с очередной очередью ЖК «GreenЛандия». Масштабный проект с наземными паркингами, школой, детскими садами, поликлиникой и спортивным центром. Застройщик именитый, поэтому ждать от него демократичных цен не приходится. Метр однушки здесь он предлагает за 84 000 рублей.
Резюме
.JPG)
ЖК «ID Мурино» – содержательный проект от нового девелопера с корнями из «Арсенал-Недвижимости». Если убрать всю маркетинговую составляющую iD-идеи, комплекс все-равно оставляет положительное впечатление. Оно складывается из совокупности таких факторов, как кирпично-монолитная технология строительства, практичные и разнообразные планировки, подземный паркинг, высокие потолки, закрытая территория, внедрение современных систем управления и доступные цены.
