На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

В проекте глобальной застройки территории бывшей Варшавской железной дороги выделили участок для возведения четырех домов бизнес-класса. На сегодняшний день это наиболее доступная по цене и приближенная к станции метро «Московские ворота» новостройка сегмента «премиум».

 

 

ЖК «Галактика. Премиум» – это престижная часть одной из крупнейших городских застроек комфорт-класса под аналогичным названием, ЖК «Галактика». Весь проект простирается от набережной Обводного канала до Малой Митрофаньевской улицы, на которой и строится 4 премиальных дома. Их локация, на фоне остальной территории напоминающая ущелье, намекает на некоторую обособленность этой зоны. Свою роль сыграло и более центровое расположение в Московском районе с его красотами.

 

Вместимость домов составит 576 квартир. Здания достигнут в высоту 19 уровней и будут иметь единую основу в виде подземного отапливаемого паркинга на 192 места. Спуститься туда можно будет на лифте. Но не из всех секций. Жители крайнего левого корпуса (секция 5, см. рис. ниже) останутся без этой привилегии. 

 

Помимо жилых построек, на территории появится 9-этажная автостоянка, рассчитанная на 207 машин. Остальная инфраструктура сконцентрируется на территории комфорт-класса. В ее составе заявлено: школа, несколько детских садов и кабинеты врачей общей практики. Большое количество помещений нижнего этажа займет коммерция с товарами и услугами первой необходимости.

 

Технология строительства всего галактического проекта будет единой, кирпично-монолитной с системой вентилируемых навесных фасадов и облицовкой керамогранитом. Внешний же облик наших четырех домов выглядит на рендерах благороднее. Здания построят в форме свечей, с панорамным остеклением на верхних этажах. Цветовая линия сохранится: белый верх, яркий низ. Однако разделение двух цветов в ЖК «Галактика. Премиум» выполнят более эстетично, с помощью дополнительного декора. 

 

Периметр комплекса спроектирован без забора. По крайней мере, застройщик на себя данный вопрос не берет, оставив его управляющей компании. Но возле парадных и на въездах в паркинг установят видеокамеры. А вход будет осуществляться через видеодомофонную связь. На участке обустроят детские и спортивные площадки, проведут озеленение и выделят места для отдыха. Очень обнадеживает намерение девелопера разбить здесь парк, однако он расцветет еще не скоро и чуть поодаль, ближе к центральной линии всего квартала «Галактика».

 

Квартиры сдадут с черновой отделкой. Она подразумевает наличие входной двери, радиаторов с нижним подключением, счетчиков, розеток, выключателей и стяжки на полу. Отопление запроектировано водяное с горизонтальной разводкой трубопроводов. На балконах предусмотрено холодное панорамное остекление. Дополнительно установят датчики автоматической пожарной сигнализации. Высота потолков составит 2,75 метров, а на последних этажах 3,3. Ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2021 года, хотя в Договоре долевого участия указано на квартал раньше. Документы опубликованы на сайте новостройки: https://galaktika-premium.ru. 

 

В целом, новый жилой комплекс получил хорошие отзывы в Интернете и заинтересовал аудиторию своими ценами.

 

https://spb.restate.ru

 

 

Для современных дней квартирография комплекса весьма необычная. Во-первых, в нем нет студий. Во-вторых, добрую часть жилого фонда занимают трешки. К выбору сейчас доступно чуть менее 400 вариантов, из них трехкомнатные предложения занимают треть. Это удивляет, поскольку девелоперы, как правило, не благоволят крупноформатному жилью даже в бизнес-классе. Поэтому ЖК «Галактика. Премиум» можно смело именовать семейным проектом. А сколько стоит проживание в нем, сейчас посчитаем.

 

Стоимость метра здесь зависит от нескольких факторов. На увеличение цены влияет этаж – чем выше, тем дороже. Если выбирать между домами, то дешевле будет недвижимость в корпусе с синим окрасом нижних этажей – это та самая секция 5, так как ее жители не смогут спуститься в паркинг на лифте. Демократичнее будут и квартиры с видом на автостоянку. Таким образом, квадрат на 2-ом уровне оценили минимум в 110 000 рублей. Разница между квартирами с разными параметрами, но одной планировкой, может быть колоссальной. Например, двушка площадью 68,1 кв. м на 3 этаже стоит 7,6 млн, на 5 от 8,2 до 8,4 млн. Трешку размером 106,1 кв. м на 5 этаже можно купить как за 11,6 млн, так и за 12,2.

 

Таблица 1. 

 

Наименование	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.*
1-комнатные	41,2 – 55,8	4,9 – 7,7
2-комнатные	61,1 – 80,1	7,1 – 10,0
3-комнатные	89,1 – 113,6	9,9 – 15,2
4-комнатные	116,2 – 130,1	12,9 – 16,6
Паркинг	1 машино-место	ориентировочно 1,0**

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

**машино-места еще не поступили в продажу, стоимость указана ориентировочная.

 

К сожалению, на картинках планировок не указан метраж помещений, но все они обладают достаточным простором. Так, минимальный размер однушки составляет 41,2 кв. м. Выглядят они однотипно. Отличаются лишь формой коридора и типом санузла.

 

В самой маленькой двушке есть отдельная гардеробная. Имеется аналогичный вариант без такого удобства, но с большей площадью.

 

Линейное расположение комнат практикуется и у евро-формата с кухней в 21,4 кв. м. Комнаты тоже не ущемлены в правах и имеют по 16,0-17,0 квадратов площади. При этом одна из них оснащена гардеробной, а в коридоре есть выделенная ниша для одежды. Крупная кухня в 17,4 кв.м. запроектирована и в другой конфигурации. Однако комнаты в ней уже сокращены до 12,7 и 17,0 кв.м. Преимущество ее в том, что одна из комнат имеет лоджию и окно, что способствует лучшему естественному освещению.

 

Примерно такое же распределение метража и у угловой планировки ниже. Однако в одной из ее комнат имеется гардеробная.

 

Миниатюрные трешки снабжены макси-кухнями в 23,2 кв. м. В квартире площадью 106,1 кв. м есть сквозной проход между залом и столовой. Жилые помещения занимают от 16,0 кв. м, а санузлы по 4,0 – 5,0 кв. м.

 

На другой схеме предпочтение отдается комнатам, занимающим по 21,0 – 22,0 кв. м.

 

Четырехкомнатные квартиры представлены двумя типами. Один с более скромной начинкой и обособленной жилой частью. Другой, просторнее и дороже, имеет на одну душевую больше и относится к европейскому формату за счет большой и светлой кухни в 26,2 кв. м.

 

 

Застройщик приятно удивил хорошим сочетанием простора, практичности и вариативности в планировках.

 

 

«Эталон ЛенСпецСМУ» работает на рынке жилой недвижимости северной столицы 30 лет. Компания входит в Группу «Эталон», располагающую собственными заводами по производству стройматериалов и большим арсеналом строительной техники. За время работы девелопер ввел в эксплуатацию 39 объектов. На разной стадии реализации находится еще 10. 

 

https://www.restate.ru

 

Бытует мнение, что «Эталон ЛенСпецСМУ» – надежное предприятие. Не кинет, не обманет, ключи отдаст вовремя. Почему же на форумах пишут, что стоимость ее услуг переоценена? Разберемся на примере отзывов дольщиков ЖК «Царская столица», сданного в 2014-2016 гг.

 

 

https://novostroy.spb.ru/

 

К сожалению, преобладают отрицательные комментарии о качестве постройки.

 

https://novostroy.spb.ru

 

Использованные при строительстве материалы в процессе эксплуатации тоже не получили одобрения жильцов.

 

https://novostroy.spb.ru

 

Довольные клиенты у компании тоже есть, поэтому не все так печально.

 

https://www.domkontrol.ru

 

К тому же применительно к ЖК «Московские ворота» я не обнаружила такого негатива. Возможно, за последние пару лет девелопер модернизировал свою работу. Однако в данном комплексе выявились другие трудности:

 

https://vk.com

 

Во многом именно от УК зависит комфорт проживания в доме и доведение общей концепции проекта до его логического завершения. Поэтому на ее работу я обратила бы пристальное внимание при выборе недвижимости. И неплохо было бы сразу уточнить размер взимаемых коммунальных услуг в аналогичных комплексах, чтобы потом крупные суммы не стали неприятным сюрпризом:

 

https://spbguru.ru

 

 

Строительную площадку будущего комплекса видно, как на ладони. Благодаря особенному рельефу местности, с проезжей части просматривается каждый фрагмент участка. На территории много техники, ведется подготовка к строительству.

 

Для получения ежемесячной информации о ходе работ, заглядывайте на страничку объекта на официальном сайте девелопера: https://lenspecsmu.ru/objects/spb/galaktika-premium/?page=progress.

 

Проехать в искомую точку можно повернув на Малую Митрофаньевскую улицу с Московского проспекта.

 

Притормозите перед тем, как дорога уйдет налево. Справа виднеются уже облицованные корпуса ЖК «Галактика». Спереди развиваются флаги разных предприятий, в том числе девелопера. Отсюда и начинается наш комплекс бизнес-класса. Но это не лучшая смотровая площадка, поэтому едем дальше.

 

Затем мы как раз двигаемся вдоль строительного забора и смотрим на происходящее сверху вниз. Огибаем периметр, проезжая через небольшой мост.

 

С одной стороны от него находится наша стройка, с другой еще не освоенная зона. По словам менеджера, она не принадлежит девелоперу и планы на ее развитие ему не известны.

 

Комплекс возводится на месте бывшей железной дороги. Территория позади него, в основном, состоит из складских помещений и автосервисов. 

 

https://www.novostroy-spb.ru

 

В связи с отсутствием ограждения такое положение дел настораживает. Даже при дальнейшей застройке ближайших территорий, хотелось бы огородиться от прохожих. Хотя менеджер утверждает, что вопрос с забором быстро решается на первом же собрании дольщиков, которое проводится с УК при получении ключей. 

 

Полностью объехав стройку, вы окажитесь на другой смотровой площадке, позволяющей лицезреть построенные дома квартала ближе.

 

Подъездные дороги к ЖК «Галактика. Премиум» узкие, а утвержденных планов на их расширение пока нет. Вернуться обратно по Малой Митрофаньевской нельзя, поэтому выезжаем по Ташкентской улице. Выезд на Московский проспект находится практически у Московских ворот.

 

Для пешеходов локация удачная – в 800 метрах работает одноименная станция метро. Социальная инфраструктура района развита хорошо. К тому же застройщик разрабатывает собственную. Новая школа, строящаяся в рамках проекта, расположена недалеко от нашей новостройки.

 

Расстояние до нее можно измерить домами на фото ниже.

 

С парками сложнее. Ближайший – Московский парк Победы. Он находится в 3 километрах от нас. Поскольку ЖК «Галактика. Премиум» преподносится как семейный формат проживания, отсутствие зеленых зон может стать серьезной брешью в позиционировании комплекса. 

 

Новостройка не оснащена собственным консультационным пунктом, поэтому нужно подъехать к кварталу со стороны набережной Обводного канала. Повернув направо после ТЦ «Варшавский экспресс» и проехав стоянку, вы увидите представительство «Эталон ЛенСпецСМУ». Поскольку на сайте ЖК не отражены расположение квартиры на этаже и ее секционная принадлежность, выбором недвижимости лучше заниматься совместно с менеджером. Это сразу снимет множество вопросов о стоимости метров. В офисе есть все раскладки. Условия оплаты на Интернет-ресурсе тоже описаны частично. Одни варианты не дописали, а некоторые указанные на наш объект не распространятся. 

 

При единовременной оплате и ипотеке предоставляется скидка в 6% от базовой стоимости. Именно сниженная цена везде и фигурирует. Кредит предоставляют ведущие банки со средней ставкой от 9,0% до 9,5% годовых. Есть акционные предложения от «ВТБ» при покупке квартиры площадью более 65,0 кв. м. В этом случае ставка снижается с 9,1% до 8,9%. Но первоначальный взнос повышается до 20% от стоимости недвижимости. 

 

Рассрочку можно оформить по трем схемам:

 

- «5%/95%». Первая часть вносится при заключении договора, остальная через 45 дней. При этом скидка на всю сумму составит 5%.

- Вариант с минимальным первоначальным взносом в 15% и ежемесячными/ежеквартальными платежами. Полный расчет необходимо произвести до момента окончания строительства. Скидка в 6% предоставляется только на первый взнос.

- При продлении срока погашения рассрочки на 2 года (то есть до марта 2023 года) на остаток начисляется 12% годовых.

 

Если вы намереваетесь продать старую квартиру для покупки новой, тогда можете воспользоваться услугой трейд-ин. Девелопер сотрудничает с двумя агентствами недвижимости, которые возьмут на себя хлопоты по реализации вашей недвижимости за 2-3% комиссионных. Данный сценарий пригоден для квартиры любого застройщика. А следующий подойдет только для клиентов «Эталон ЛенСпецСМУ». Владельцам метров в их строящихся объектах, которые решили поменять один комплекс на другой, компания посодействует в продаже.

 

 

Самым отъявленным конкурентом нашей новостройки является ЖК «ARTквартал. Аквилон». Прежде всего, из-за близкого расположения и категории бизнес-класса. Это единое здание переменной этажности с детским садом для 95 малышей, подземным паркингом для 274 автомобилей и детской комнатой на первом этаже. Общий жилой фонд составит 1084 квартиры. Из такого соотношения явно последуют проблемы с парковкой. Сильная сторона данного комплекса заключается в его идейной составляющей. Главная тема при создании общественного пространства – искусство в разных его проявлениях. Холлы декорируют картинами, на внутреннем дворе поставят скульптуры, а также сделают ротонду с читальным залом, обустроят крытую сцену с музыкальными инструментами и т.п. К тому же периметр огородят и закроют для проезда машин. А высота потолков достигнет 3,3 метров на верхних этажах и 3,0 на всех остальных. Стоимость квадрата в Таблице 2 обозначена в районе 120 000 рублей. Таким образом, зафиксирована более дорогая цена метра по сравнению с ЖК «Галактика. Премиум». Но, если поиграть с этажами, она окажется сопоставимой. К тому же в нее уже включена белая отделка.

 

Таблица 2.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.	Тип отделки
Богемия	ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	III квартал 2018 года	109,6	17,0 (10 этаж) 18,1 (11 этаж)	черновая
ARTквартал. Аквилон	Аквилон Инвест	I квартал 2021 г.	87,7 (1 секция) 87,7 (1 секция) 86,8 (5 секция)	11,1 (3 этаж) 11,2 (8 этаж) 10,3 (4 этаж)	белая
Дом на Киевской	Эльба	сдан	93,7	10,6 (2 этаж)	под чистовую
Московские ворота	ЛенСпецСМУ	сдан	89,8 (корпус 4)	10,8 (2 этаж) 11,7 (10 этаж)	черновая
Галактика	ЛенСпецСМУ	IV квартал 2018 г.   II квартал 2020 года	90,3 (корпус 8.2-1) 90,1 (корпус 8.2-1) 87,2 (корпус 8.1) 91,9 (корпус 4.7-1)	9,8 (3 этаж) 10,7 (14 этаж) 8,6 (3 этаж) 11,8 (10 этаж)	черновая
Галактика Премиум	Эталон ЛенСпецСМУ	I квартал 2021 г.	89,1	9,9 (3 этаж) 10,7 (11 этаж)	черновая

Ближе к Смоленской улице достраивается ЖК бизнес-класса «Богемия». Но уровень цен в нем значительно выше, поэтому рассматривать его подробно мы не станем.

 

В этом году сдали ЖК «Дом на Киевской». Правда, в нем осталось всего 2 трехкомнатные квартиры на 2 и 3 этажах. Да и изначально было лишь 258 вариантов с 79 местами для автомобилей в цоколе. Уютный невысотный проект без собственной инфраструктуры.

 

С другой стороны от нашего комплекса, центральнее по отношению к Московскому району, «Эталон ЛенСпецСМУ» построил ЖК «Московские ворота». Цены в нем, естественно, дороже, но в пересчете на экономию средств в ожидании 2021 года, это предложение может быть и выгоднее. Комплекс представляет собой несколько домов переменной этажности с подземным паркингом, школой и детскими садами. 

 

Целесообразно рассмотреть и квартал «Галактика», ведь купить в нем недвижимость можно дешевле, а отличия между домами для кого-то покажутся не существенными. Потолки чуть ниже, архитектура менее претенциозная, квадратура помещений скромнее, малоформатного жилья больше.

 

 

Несмотря на активное повсеместное строительство, выбор новостроек в районе станции метро «Московские ворота» не широкий. Большинство из них относится к премиальному классу и уже сданы, что существенно повышает уровень их цен. Общие недостатки проживания в этой местности: нехватка парков и наличие промзоны, на которой преимущественно и возводятся новые дома. Поэтому обжитым пространство станет лет через 5-10. В ЖК «Галактика. Премиум» обозначены приемлемые по отношению к характеристикам дома цены. Планировки квартир соответствуют бизнес-классу. Но территория комплекса продумана не до конца.