ЖК «ЦДС Полюстрово»: выход девелопера за привычные рамки
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.JPG)
Место завода «Кулон» на Пискаревском проспекте займет жилой комплекс «ЦДС Полюстрово». Присутствие в этой локации компании «ЦДС» стало само по себе неожиданностью. Не лишен сюрпризов и ее новый комплекс.
О проекте
.jpg)
Проект ЖК «ЦДС Полюстрово» представляет собой единый большой 17-этажный дом, рассчитанный на 1779 квартир. Одна его линия будет выходить на шумный проспект, две другие на улицы поуже с перспективой на жилые постройки. Стены здания создают уютное внутреннее пространство, закрытое с трех сторон. В центре двора возведут детский садик для 160 малышей, совмещенный с начальной школой для 100 учеников. Там же обустроят детские и спортивные площадки, озеленят территорию и организуют места отдыха для взрослых. Первый этаж вдоль Пискаревского проспекта займут коммерческие помещения с магазинами и сервисными службами. Гостевые парковки на 166 машино-мест вынесут за периметр, так как на территорию двора въезд транспорту запретят. 7-этажную автостоянку на 373 места тоже оставят «за порогом».
.jpg)
Дом построят по бесшовной монолитной технологии. Стены выложат из газобетона и на финише покроют облицовочным кирпичом. Архитектура выполнена в стиле «ЦДС», в контрастных тонах без намека на изящность форм. Подъезды же выглядят на рендерах веселее и современнее. При их отделке используют декоративную штукатурку, керамогранит и подвесные потолки.
.jpg)
На улицу из парадной будут вести два выхода. Один на внутренний двор, второй во внешний мир. Это отличное решение для безопасности детей во время прогулок. Особенно в сочетании с концепцией «двор без машин». Закрепит успех в данном вопросе – видеонаблюдение, запроектированное по периметру комплекса, на его территории, в подъездах и на стоянке. Для удобства передвижения вход в подъезды будет осуществляться с уровня земли, без ступенек.
Квартиры сдадут с чистовой отделкой в светло-бежевых тонах. Исключением станут трешки, где сделают только под чистовую. Чтобы довести их до ума, попросят еще 10 000 – 15 000 рублей/кв. м. Полный перечень работ и стройматериалов перечислен в Приложении к Договору долевого участия.
.jpg)
С документами по объекту можно ознакомиться на странице новостройки: https://www.cds.spb.ru/complex/polyustrovo/documents/. Форма ДДУ стандартная, оплата производится через аккредитив. Дольщикам зачастую интересен вопрос о размере выплат и доплат при изменении фактической общей площади квартиры. Обратите внимание, что этот пункт всегда прописывается с указанием всех условий. Так, у «ЦДС» считается допустимым изменение метража не более чем на 5%. Разница в ту или иную сторону компенсируется соответствующей стороной за каждый квадрат.
Срок ввода дома в эксплуатацию определен в IV квартале 2020 года. На передачу ключей застройщик берет еще 8 месяцев.
Цены и планировки
Минимальная стоимость квадрата в студии и однокомнатной квартире едва превышает 100 000 рублей. А метр в двушках и трешках обойдется в 88 000 – 95 000 рублей. Это высокий уровень по сравнению с другими объектами ЦДС, локализованными на окраинах города. Доплата за место составляет порядка 15 000 рублей/кв. м. Цены периодически повышаются, но на небольшие суммы.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
22,2 – 29,7 |
2,6 – 3,1 |
|
1-комнатные |
29,3 – 43,9 |
3,0 – 4,5 |
|
2-комнатные |
49,3 – 67,5 |
4,7 – 6,1 |
|
3-комнатные |
81,0 – 101,6 |
7,1 – 9,1 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выставлено на продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Планировки схожи с прежними проектами девелопера, но разнообразнее. Различия между студиями могут быть простейшими, как наличие или отсутствие балкона:
.jpg)
Так и более сложными, заключающимися в иной форме и площади коридора или основного помещения:
.jpg)
В ряду однушек представлен целый калейдоскоп картинок. И следующую конфигурацию девелопер тоже отнес к данной категории, хотя стены между комнатой и кухней там не видно:
.jpg)
Практически все холлы снабжены специальными нишами для шкафов. Изредка они появляются и в спальнях.
.jpg)
Иногда этот уголок повышают до звания гардеробной. А быть ему на входе или в комнате – решать вам, так как вариации на тему присутствуют всякие:
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Если ваш гардероб вполне умещается в стандартные размеры шкафа, тогда дополнительное помещение предлагают использовать как санузел:
.jpg)
Помимо отличий в содержании квартиры, имеются и различные ее форматы. До этого мы смотрели классику, а теперь перейдет к европейским планировкам:
.jpg)
И заключительным аккордом стали двухсторонние варианты однушек, имеющие принципиальные отличия между собой:
.jpg)
.jpg)
Любые предпочтения клиентов удовлетворят и двухкомнатные квартиры. Небольшие спальни в сочетании с просторной кухней-гостиной:
.jpg)
Или полное квадратное равноправие с отдельной гардеробной:
.jpg)
А может быть добрый стандарт без излишеств и новшеств:
.jpg)
А как вы смотрите на сквозной проход в спальню через кухню?
.jpg)
Он явно не рассчитан на тех, кто соблюдает диету. Зато в нем очень вместительный коридор и просторная ванная. А коридор в более крупных двушках превосходит все ожидания по вместимости:
.jpg)
Имеются и двойные холлы, и евро-планировки. В некоторых двушках уместились три уборные и одна гардеробная:
.jpg)
Но для балкона места не нашлось. Зато в предложении ниже их два:
.jpg)
Но вишенкой на торте стали квартиры с панорамными остекленными балконами:
.jpg)
Правда, остекление будет холодным, поэтому для комфортного любования окрестностями зимой, придется утеплять балкон и менять стеклопакеты.
Подобные фишки есть и в трешках:
.jpg)
Аналогичная планировка без этой роскоши осталась вовсе без балкона:
.jpg)
На другой схеме проектировщики оставили проход между кухней и гостиной:
.jpg)
А потом и вовсе сделали кухню сквозной, соединяющей входную зону и жилую площадь.
.jpg)
Несмотря на чудаковатость отдельно взятых планировок, общий фон выглядит презентабельно, современно и эргономично. После такой добротной работы даже жалко озвучивать высоту потолков и портить все впечатление.
.jpg)
https://pronovostroy.ru
Шок. Не помню, чтобы такие параметры закладывали даже в пригородных постройках, что уж говорить о Полюстрово.
О застройщике
Летом 2018 года ГК «ЦДС» заявила о себе в новом ключе. Теперь она строит дома не только возле КАДа на неосвоенных территориях с квартирами небольшого метража. Недавно компания объявила о старте продаж сразу в трех проектах, два из которых обладают завидным расположением. Это наша новостройка на Пискаревском проспекте и ЖК «Черная речка» на одноименной набережной. Изменения в технологии строительства не анонсированы. Поэтому мы можем ознакомиться с отзывами дольщиков сданных жилых комплексов девелопера. А их у него немало, все-таки 18 лет на рынке принесли свои количественные плоды. А что насчет качественных?
.jpg)
https://spb.restate.ru
Долгостроев и брошенных объектов не было. Во многом поэтому застройщик считается надежным. Но задержки при сдаче домов были. И дольщики отмечают именно этот фактор среди самых больших недочетов.
.jpg)
https://szo.spr.ru
Плюсом к карме «ЦДС» выступает наличие социальной инфраструктуры в его комплексах. А существенным минусом – плохая управляющая компания. Жалобы на нее просто сыплются с форумов.
.jpg)
https://szo.spr.ru
Жильцы предъявляют к УК две претензии: непомерные платежи и ужасное управление домом.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
На объекте
Полгода назад я сделала круг вокруг застраиваемого участка, когда писала обзор о ЖК «Дом на Львовской». Собственно, на эту улицу нужно сворачивать с Пискаревского проспекта.
.JPG)
.JPG)
Упомянутый выше комплекс строится через дорогу от нашей новостройки. Тогда я отметила всего 2 недостатка: отсутствие метро в пешей доступности и соседство с предприятием «Кулон».
.JPG)
.JPG)
На месте последнего и вырастет ЖК «ЦДС Полюстрово». Поэтому остался только минус с определенными видами транспорта. Кстати, автомобилистам в часы пик тоже придется тяжко.
.jpg)
https://vk.com
Но куда сейчас без них. Практически в каждой статье упоминаю о транспортном коллапсе, поэтому будем считать их общегородской проблемой.
.JPG)
Выезжать отсюда удобно в разные направления. До Свердловской набережной меньше 2 км. К кольцевой ведут сразу два спуска на удалении 5-6 км.
В целом, местность располагает к себе. Кстати, вдоль одной из сторон будущего комплекса уже имеется автостоянка.
.JPG)
Район развит с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры. Рядом открыты продуктовые супермаркеты известной сети.
.JPG)
Но локация позволяет говорить и об исключительных ее характеристиках. Ведь в пешей доступности расположены Полюстровский парк и парк Академика Сахарова.
.JPG)
.JPG)
Близость крупных зеленых зон – большая редкость для новостроек из массового сегмента. Для молодых родителей это огромный плюс. Для экологии тоже хорошо, но загруженные дороги рядом не позволяют говорить об ее идеальном состоянии.
.JPG)
Стройплощадка скромно обозначена небольшим рекламным баннером.
.JPG)
Здания завода по периметру пока не позволяют разглядеть ход строительных работ. Но он отражен на сайте девелопера: https://www.cds.spb.ru/complex/polyustrovo/construction-progress/. Свежие фотографии, как правило, публикуются и в группах дольщиков во «ВКонтакте».
В офисе
Офисы девелопера сосредоточены в разных районах города. Ближайший к объекту находится в центре, на Владимирском проспекте, 23. А шоу-рум с чистовой отделкой можно посмотреть в Янино или Кудрово.
Компания явно старается избежать оплат по рассрочке. Менеджеры даже условия не хотят озвучивать, сразу переориентируют на ипотеку. Да и увеличение цены при таком расчете происходит не на привычные 10%, а примерно на 17%. И закрыть полную стоимость нужно до момента окончания строительства.
По ипотеке консультирует отдельный специалист. Объект аккредитован ведущими банками. Но программы все стандартные, как и для других комплексов. Средняя ставка держится в районе 9,1-9,5%. Для квартир общей площадью более 65,0 кв. м «ВТБ» дает 8,9%. Правда, первый взнос при этом возрастет до 20%. На ряд комплексов «ЦДС» распространяется ипотека с господдержкой под 6% годовых. Действует она для семей с двумя детьми и более, один из которых родился в 2018 году. Подробнее о предложении изложено по ссылке: https://www.cds.spb.ru/promotions/semeinaya-ipoteka/. А на странице с планировками есть ипотечный калькулятор, который примерно сориентирует вас по размерам ежемесячных выплат.
Конкуренты
Среди конкурентных новостроек выделяется один проект – ЖК «Дом на Львовской», поскольку строится он абсолютно в той же местности, что и ЖК «ЦДС Полюстрово». А местность – один из главных козырей рассматриваемых комплексов. Да и сдаются объекты в один период. Поэтому этого соседа мы разберем подробно, а в Таблице 2 представим минимальные цены на двухкомнатные квартиры.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Дом на Львовской |
Мегалит/ Доверие |
III квартал 2020 г. |
55,6 (подъезд 1, 2 этаж) 50,8 (подъезд 7, 2 этаж) |
4,6 3,9 |
черновая |
|
Ива Дом |
Деметра Becar |
III квартал 2019 г. |
56,8 |
6,5 |
предчистовая |
|
Кристалл Полюстрово |
Центр содействия строительству/ Импульс/ ЛенСпецСМУ |
Сдан |
65,9 |
6,1 (5 этаж) |
черновая |
|
Охта Хаус |
Эталон ЛенСпецСМУ |
I квартал 2021 г. |
53,9 |
4,8 (3 этаж) |
черновая |
|
Маршал |
Л1 |
IV квартал 2018 г. |
44,5 |
4,1 (1 этаж) |
под чистовую |
|
Полюстрово |
ЦДС |
IV квартал 2020 г. |
50,1 |
4,7 (1 этаж) |
чистовая |
ЖК «Дом на Львовской» строит дуэт девелоперов: «Мегалит» и «Доверие». Недвижимость в их проекте стоит дешевле, но по концепции и внешнему виду не уступает. В его составе четыре 16-этажных дома на 800 квартир с подземным паркингом на 422 места и 83 кладовыми. В одном из зданий будет секция с апартаментами. Технология строительства – монолитный каркас с системой вентилируемых фасадов и облицовкой керамогранитом. Социальная инфраструктура представлена детским садиком для 81 малыша и кабинетом врача общей практики. На первом этаже разместятся коммерческие помещения. Внешний и внутренний дизайн комплекса выглядят более современно и презентабельно по сравнению с проектом «ЦДС». Оснащение внутреннего двора идентичное, а вот квартиры сдадут с черновой отделкой.
.jpg)
Интересен для сравнения и ЖК «Ива Дом». У него другой формат – это небольшой дом на 105 семей с подземным паркингом. Строится он ближе к шоссе Революции и в непосредственной близости от Полюстровского парка. Стоит дороже, но и сдается на год раньше.
В окрестностях есть еще один комплекс. Он уже сдан, но еще обладает пулом свободных квартир – ЖК «Кристалл Полюстрово». Предложения размещены на сайте обоих девелоперов. Содержание его скудное, двор тесный, но переезжать можно хоть завтра за те же деньги.
Именно в этой локации новостроек больше нет. Но, если расширить радиус поиска и не ориентироваться на парковую зону, можно обратиться к новому объекту «ЛенСпецСМУ» на улице Лагоды – ЖК «Охта Хаус». Здесь тот же жилой фонд и квартирография, закрытый двор, наземный и подземный паркинг и детский сад. Стоимость идентичная, однако отделка черновая.
И на аналогичном расстоянии, но в направлении улицы Маршала Блюхера – ЖК «Маршал». Его локация явно проигрывает ЖК «ЦДС Полюстрово». Но сдается он в текущем году, а покупка выйдет в ту же сумму.
Резюме
.JPG)
ГК «ЦДС» впервые за долгое время выходит на рынок с комплексом в таком привлекательном месте. Если его проекты, реализуемые до 2018 года, относились к эконом-классу, то в данном случае можно говорить о комфорте. Специалисты лучше продумали концепцию прилегающей территории, входных групп, разнообразили планировки и сделали их просторнее. Правда, некоторые «но» все-таки остались. Например, низкая высота потолков и отсутствие подземного паркинга.
