На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

В 2018 году Северный административный округ Москвы получил гордое звание самого застраиваемого округа столицы. Округ довольно большой, строят, действительно, много, и сегодня мы отправляемся на познавательную экскурсию в Головинский район, на Ленинградское шоссе, владение 58, строения 14, 21, оглядывать и оценивать привлекательность комплекса бизнес-класс с информативным названием «Ленинградка, 58».

 

 

На официальном сайте проекта прекрасно подан выбор квартир, правда, пока только во втором корпусе. Приведены, цены, метражи, планировки. Можно посмотреть и списком, а можно и на шахматке. А также представлен разнообразный выбор по параметрам, вплоть до того, что в списке показаны миниатюры планировок, и вам не придется, чертыхаясь, открывать и попадать на одну и ту же, но немного отличающуюся метражом и стоимостью. При переходе на глянувшийся вариант, его не только покажут, но вы увидите и план этажа, и в какой секции он располагается. При выборе квартиры предлагают сразу рассчитать платежи по ипотеке. Отлично, даже не знаю, чего еще пожелать при выборе. Документы в наличии, все остальное подано кратенько. Но жаль, что на сайте нет ни адреса, ни контакта офиса продаж на стройке, указан только центральный. Я, когда ехала, думала, что и офиса-то еще нет, но приятно ошиблась. 

 

На форумах пока, в большинстве своем, обсуждают близость к Ленинградскому шоссе и стоимость, сравнивают с другими комплексами. По застройщику мнение положительное. В сети мелькают еще единичные отзывы, но ничего пока интересного нет, да и форума разветвленного тоже. 

 

 

На автомобиле прямой съезд с Ленинградского шоссе.

 

Обращаю ваше внимание, насколько близко к ЖК «Ленинградка, 58» находится канал имени Москвы, буквально в полукилометре. Через Ленинградку есть подземный пешеходный переход. За Ленинградским шоссе справа серый прямоугольник – подзаброшенное строительство теннисного клуба.

 

Общественным транспортом на метро до станции «Водный стадион» (последний вагон из центра). Выходим и поворачиваем налево, оставляя наземный вестибюль за спиной. 

 

На площади ТПУ «Водный стадион» находится полным-полно всевозможных магазинов, кафе и прочих ништяков. На фото наверху, слева от станции, строящийся торгово-офисный комплекс. Справа работающий торгово-офисный центр «Крона». Внизу гостиница и деловой центр «Охотник» и сзади громоздится футуристический многофункциональный комплекс «Водный».

 

Да и по дороге к «Ленинградке,58» идем сквозь строй всего и всякого. Слева торговый центр «Персей». На заднем фоне серое здание бывшего института, за ним нужно повернуть налево.

 

Справа кофейня и бизнес-центр «Кронштадтский». 

 

Следом торговый комплекс «У Водного». Чем там торгуют, не знаю, не была.

 

К офису продаж можно пройти и по Пулковской улице (я выше писала, что на перекрестке нужно повернуть налево).

 

А можно немного срезать и зайти в ворота (машина загородила, но там открыто).

 

Здесь проходим нужное заведение.

 

Следом офис продаж. В офисе обнаружился один менеджер – симпатичный Алексей и макет жилого комплекса, тоже симпатичный.

 

Но сначала я обошла офис и сделала, как уж получилось (за забором особо ничего и не видно), несколько фотографий со стройки. 

 

Прямо за административно-офисными зданиями шумит Ленинградское шоссе. Это юго-западная и западная стороны.

 

На севере Пулковская улица.

 

Хочу вам показать «живую» фотографию из-за забора и баннер – тот вид, который откроется с высоких этажей «Ленинградки, 58».

 

А эту картинку я взяла с сайта застройщика (съемка в июне!), просто еще раз продемонстрирую вам шикарный вид.

 

Корпус 2, тот, что красный, одной стороной смотрит на эту красоту, а другой стороной, куда? 

 

А в окна с противоположной стороны (северо-восток) – городские виды на Канаковский проезд и ТСЖ «Фортуна», очень приличный, огороженный жилой комплекс. Я менеджера спросила, а почему такая странная архитектура второго корпуса? Для чего эта дырка посередине? Оказывается, для того, чтобы не нарушать инсоляцию именно этого здания. И именно по этой причине, перед жилым комплексом «Ленинградка, 58» в сторону канала ничего высокого больше не построят.

 

 

Официальный застройщик ООО «МСР-Бутово» зарегистрирован в 2014 году Москве, на Ленинградском шоссе, в доме 58, корпус 21, комната 10, помещение 8. Генеральный директор И. Л. Романов. Учредителем, со 100% голосов в управлении является ПАО ГРУППА ЛСР. ЛСР известный девелопер, существует с 1993 года, строит в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Уральском регионе. Размах некоторых комплексов впечатляет, достаточно назвать «ЗилАРТ», «Лучи», «Нахабино Ясное».

 

Архитектурно-строительное проектирование разработано мастерами архитектурного бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры».

 

Участок, площадью чуть более пятнадцати тысяч квадратных метров, с кадастровым номером 77:09:0001020:2532 принадлежит застройщику на правах собственности.

 

Разрешение на строительство выдано в мае 2018 до января 2021 года. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на 1 квартал 2021 года, окончание передачи объекта долевого строительства не позднее 15 января 2022 года.

 

 

Многоквартирный дом, состоящий из двух корпусов высотой от 14 до 29 этажей + два подземных, максимальная отметка 98,46 метра (немного не дотянул до небоскреба!). Материал наружных стен и каркаса монолитный железобетонный, стены из мелкоштучных материалов. Перекрытия монолитные железобетонные. Класс энергоэффективности С (повышенный).

 

Машино-мест, согласно проектной декларации, в двух этажах Г-образного отапливаемого подземного паркинга 528, квартир в первом корпусе 223, во втором 742. Площадь машино-мест от 13 до 34,5 кв. м, стоимость на минус втором этаже от 0,9 млн рублей, на минус первом 1-1,2 млн рублей. Въезд, ровно, как и выезд в подземный паркинг, по двухпутной прямолинейной рампе, которая располагается с торца второго корпуса.

 

Мусоропровода нет, жильцы привозят свои пакетики и складируют их в специальные мусорокамеры на минус первом этаже. Наружные блоки кондиционеров разместят в специальных нишах на фасадах зданий.

 

Управляющая компания пока не известна, ближе к окончанию строительства на это место будет объявлен тендер. 

 

Двор будет огорожен, но не лишен проезда машин. Даже на макете видны наземные стоянки, но въезд на территорию осуществляется по пропускам, или для гостей по заявке жильцов.

 

Во дворе оборудуют огороженные игровые и спортивные площадки, высеют газоны, посадят 88 кустарников и 12 деревьев. Ранее на участке не произрастало никаких деревьев и кустарников.

 

Первые этажи нежилые, они предназначены под магазин, кафетерий, парикмахерскую и офисные помещения. В холлах подъездов, с электрическими воздушно-тепловыми завесами, разместятся пост охраны, помещение для отдыха консьержа, колясочная и санузел. Комнатки для мойки лап собакам нет.

 

Корпус 1 (продаж пока нет) – 29 этажей, две секции.

Корпус 2 (открыты продажи) – этажность переменная, от 14 до 29, секций четыре. Первый этаж нежилой, в нем разместятся офисы, универсам, салон красоты, диспетчерская.

 

Обратите внимание, что в корпусе 2 нет уже привычной для нас навесной фасадной системы, облицовку выполнят из фасадного кирпича, что, на мой взгляд, придает дому солидность и стильность. Цокольный этаж облицуют металлическими сэндвич-панелями в составе витражного остекления первого этажа. Окна и двери балконов с двухкамерными стеклопакетами в ПВХ-профилях. Обычных балконов или лоджий нет, но предусмотрены французские балконы.

 

Квартиры передаются собственникам без отделки, то есть, нет внутренних стен (намечены лентой в один блок), коммуникации разведены до стояков под заглушки, электричество доведено до внутриквартирного щитка. Система отопления в полном объеме разведена по полу, установят стальные панельные радиаторы или встраиваемые в пол конвекторы. Будут стоять оконные блоки, но без подоконников. Входная дверь под замену. Слаботочные системы – телефон, телевидение и интернет – доведут только до этажных щитов. А вот домофон будет и предусмотрен отдельный кабельный ввод для видеосигнала.

 

Высота потолков до 10 этажа – 3 метра, выше – 3,1 метра.

 

 

Напоминаю, что в сентябре 2018 продажи идут только во 2 корпусе и это единственный корпус, где есть…

 

Я их вам покажу немного ниже.

 

Однокомнатные, площадью от 33,9 до 52,7 кв. м, стоимость от 5 700 183 до 7 721 468 рублей.

 

Сначала посмотрим самую маленькую квартиру в 33,9 кв. м. Квартир на этаже 9 и жителям предложено пользоваться тремя лифтами: одним пассажирским и двумя грузопассажирскими. 

 

При очень небольшой площади все распланировано разумно. В прихожей можно поставить шкаф или просто повесить настенную вешалку. Санузел со всем необходимым фаянсом, большая кухня и приличная комната.

 

Планировка в 34,8 кв. м, по сравнению с предыдущей, разница в метраже менее чем в один квадрат, но вариант совершенно другой. Санузел переехал к комнате и немного ее уменьшил, зато значительно возросла площадь кухни. Но прихожая стала просто крошечной, шкаф там ставить просто некуда, придется крючки прикреплять на стены. На любителя, конечно.

 

И обратите внимание, что в этой секции на этаже по 11 квартир, но и лифтов четыре: три пассажирских и один грузопассажирский.

 

Угловая однушка в 46,6 кв. м. Конечно, сразу бросается в глаза кухня в 22 квадрата. Она кажется длинноватой, но три окна легко позволяют ее либо разделить на два помещения, то есть выделить еще одну комнату метров в 12, либо оставить как есть, и гордо называть однушку евродвушкой с кухней-столовой. Хорошая квартира.

 

На плане этажей, которые лесенкой, есть однушки по 52,7 кв. м, но их нет в продаже. Везде помечено, что все (не только однушки, но и другие) либо забронированы, либо проданы. Думаю, продавец лукавит и придерживает эти интересные квартиры на потом. 

 

Внизу на поэтажном плане отличная однушка с большой, почти в 10 квадратов (2,9 – понижающий коэффициент) открытой террасой.

 

Двухкомнатные, площадь от 51,9 до 64,6 кв. м, стоимость от 8 605 520 до 10 680 686 рублей.

 

Двушка из самых маленьких, в 51,9 кв. м, но далеко не из худших. Снова маленькая и узкая прихожая, появляется гостевой санузел, а за ним отнорок, предназначенный, на мой взгляд, для открытой гардеробной. Комнаты маленькие, одна с французским балкончиком, кухня большая (тоже с балкончиком), вполне пригодная для посиделок и с семьей, и с гостями.

 

Тоже небольшая квартира в 54 кв. м довольно странной планировки. Совмещенный и гостевой санузлы разнесены по разные стороны и вновь небольшая прихожая и узкий коридор. Здесь плюс в том, что можно отделить дверью две жилые комнаты с совмещенным санузлом от кухни и гостевого туалета. Думаю, что квартира понравится тем, к кому часто ходят гости, или, например, домашнему репетитору. Вот для учеников туалет, а заниматься вполне можно на кухне у миленького балкончика. И шумные ученики никому не мешают. 

 

А вот и угловая двушка более 63 квадратов. Два санузла, причем совмещенный более пяти метров. Комнаты по-прежнему небольшие, но для спален вполне подойдут, тем более что в одной балкончик. И большая кухня-столовая в 23 квадрата, при желании, можно выделить отдельную площадь с окном и с балконом. А в кухне будет свое окно. Была бы квартира прекрасной, но и тут маленькая прихожая и узкий, небольшой коридор. В прихожей можно поставить лишь угловую вешалку.

 

Трехкомнатные, площадь от 81,2 до 117,1 кв. м, стоимость от 13 392 386 до 15 972 282 рублей.

 

Угловая трехкомнатная 82,3 кв. м. По-прежнему маленькая прихожая и коридор, но появилась гардеробная. Есть совмещенный санузел и гостевой туалет. Прекрасная большая комната с двумя окнами и балконом. Кухня тоже хороша.

 

Принципиально другая планировка также угловой трешки площадью 81,4 кв. м. Два санузла, разнесенных по разным сторонам, причем в том, что 3,3 кв. м вполне можно поставить душевую кабину. Здесь можно отделить дверью две комнаты и у них будет свой санузел и открытая гардеробная. Отличная кухня-столовая.

 

Не нашла я в продаже трешки по 117,1 кв. м. Здесь три санузла, один почти в 9 квадратов и две восхитительные открытые террасы по 14 квадратов. Думаю, что заинтересованным в такой квартире, нужно держать руку на телефоне и ежедневно мучить менеджеров.

 

А ниже я специально вырезала евротрешку (хотя, на мой взгляд, это двушка) на 26 этаже в 56,1 кв. м. Смотрите, какая отличная квартира с двумя санузлами и террасой. Вот эта прелесть, со слов менеджера, стоит 12,86 млн рублей. Заодно обратите внимание на однушку рядом, такой планировки мы еще тоже не видели, ее стоимость я тоже узнала – 11 млн рублей. А вообще, полюбопытствуйте, посмотрите сами на визуальный выбор по этажам, найдете еще кое-что интересное, ведь планировки есть и другие.

 

И зачем соседям лифт? Ходить друг другу в гости можно и по вертикальным лестницам.

 

Четырехкомнатные. Планировка обнаружена только одна, явно евро, площадью 96,5 кв. м, стоимость от 15 925 684 до 16 145 187 рублей. Угловая распашонка с хорошей, наконец-то, прихожей. Подкачал совмещенный санузел, он явно тесноват, да и гостевой туалет маловат. Жилые комнаты небольшие, но внимание привлекает, конечно, огромная площадь кухни-гостиной. В общей сложности она в 37,8 кв. м и это позволило дизайнерам выделить кухню, да и владельцу оставляет неплохое поле для подумать, как ловчее распределить все эти прекрасные метры. Можно ведь и еще одну комнату выделить, а можно оставить так и устраивать танцы.

 

Стоимости четырехкомнатной евро в 93,9 кв. м с террасами тоже нет на сайте, но я вам ее назову – 17,9 млн рублей. Санузлов два, но один из них, 4,2 кв. м вытянутой формы, по всей видимости, спроектирован в гармонии с коридором. Да и вход в санузел через гардеробную, ну, по крайней мере, я так определила закуток в 2,5 квадрата, выглядит новаторским. Комнаты небольшие, кухня 17 и терраса 13 квадратов. На мой вопрос, а куда зимой девать снег с террас, они же не застекленные, менеджер затруднился ответить и что-то записал в специальный блокнотик. Сказал, что обязательно передаст руководству. Действительно, не станешь же снег сбрасывать на террасу соседу снизу? Или на улицу на голову прохожим?

 

Таблица 1. Стоимость квартир во 2 корпусе в сентябре 2018 года в ЖК «Ленинградка, 58»

 

1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
33,9–52,7	5,7–7,7	51,9–64,6	8,6–10,7	81,2–117,1	13,4–16	93,9–96,5	15,9–17,9

 

Продажи идут по договору долевого участия в строительстве. Устная бронь на 3 дня бесплатная, но можно договориться и на неделю, если вам нужно одобрение ипотечного кредита. 

 

Покупатель открывает аккредитив в банке «Альфа» или в представительстве банка «Санкт-Петербург», вносит деньги и предъявляет документ застройщику. Далее застройщик регистрирует ДДУ. Его оформление обойдется в 30 000 рублей при оплате своими, а при использовании ипотечных средств 45 000 рублей. После регистрации ДДУ в Росреестре, покупатель получает его на руки, а застройщик доступ к деньгам. Собственность в дальнейшем можно оформить самим, а можно за 20 000 рублей попросить об этом застройщика.

 

При 100% оплате рассчитывайте на 3% скидки, но ее вы получите в полном размере только в том случае, если после всех уменьшений стоимость одного квадратного метра будет не ниже 160 000 рублей.

 

Застройщик предоставляет два вида рассрочки.

 

https://leningradka58.ru

 

Ипотеку предлагают «Ак Барс», «Банк Открытие», «Возрождение», ВТБ, «Газпромбанк». Самая низкая ставка в 8,7% у «Газпромбанка» при первоначальном взносе от 20%. Чуть выше ставка 8,9% у ВТБ, но первоначальный взнос требуется в два раза меньше.

 

Таблица 2. Сравнительная: стоимость квартир бизнес-класса в строящихся комплексах в САО

 

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Маяковский	40,8–46,3	7,2–9,8	61,7–67	10,8–13,5	85–86,3–	14,8–16,8	135,5–136,2	26
Невский	34,2–40,4	6,5–8,7	38,5–63,2	7,6–14,2	53,5–91,5	11,3–19,3	86,3–87	18,5–18,7
Прайм Тайм	39,7–52,5	11,3–16,9	54,7–81,6	18–28,3	85,6–101	28,2–34,8	—	—
Династия	38,6–47	8,3–11,8	58,3–74,5	11–20,4	79–96,7	17,7–23,2	103-141,5	продано

 

Об инфраструктуре немного рассказала по ходу повествования, но хочу добавить, что и школ, гимназий и детских садов вокруг хватает, Головинский район давно обжит и хорошо в этом отношении развит. Кроме того, на канале есть яхт-клуб и спортивный центр. Из близлежащих вузов назову МГТУ гражданской авиации.

 

 

В будущем замечательный комплекс. Хорошее местоположение – метро рядом, но не под окнами, хороший выезд и въезд на Ленинградское шоссе, хотя пробки на нем никто пока не отменил. Химкинское водохранилище и виды на него примиряют с довольно близким Ленинградским шоссе. А в полутора километрах находится Северный речной порт с ухоженной набережной и парком. Интересный и оригинальный второй корпус. На сентябрь 2018 года – это единственное строящееся здание с террасами в САО.

 

На мой взгляд, поборы за оформление и регистрацию ДДУ излишни и как-то несолидны для такого крупного девелопера, тем более что продает сам, не через брокеров. Жаль, что нет балконов и лоджий. Довольно долгий срок строительства и мало машино-мест.

 

Но в остальном мне все понравилось и очень хотелось бы побывать на стройке через пару лет. Рекомендую к приобретению.