ЖК «Новый Лесснер»: три года на стройку и два на выдачу ключей
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Новым жилым комплексом в Выборгском районе уже никого не удивишь. Но ЖК «Новый Лесснер» нашел способ отпозиционироваться от остальных новостроек, как в хорошем, так и в плохом смысле.
О проекте
.jpg)
На пересечении Большого Сампсониевского проспекта и улицы Александра Матросова началось строительство ЖК «Новый Лесснер». В продажу поступила только часть жилого фонда на 1050 квартир, распределенных по четырем корпусам. Вместе с ними можно приобрести парковочное место в цоколе или в пристроенном 10-этажном паркинге. В первом будет 191 место, во втором – 420. На улице обустроят и открытую автостоянку для 87 автомобилей. К слову, девелопер ставит количество машино-мест в качестве одного из преимуществ проекта. И подчеркивает, что дополнительных подъемников для размещения двух транспортных единиц на одно место не будет. Уточню, что спуститься в подземный паркинг на лифте смогут жильцы 4-5 секций, остальным, наверное, и не имеет смысла переплачивать за него, если идти придется через улицу.
Дома построят по кирпично-монолитной технологии высотой в 12 жилых этажей. Фасады облицуют керамогранитными плитами и декорируют искусственным камнем. Часть помещений на первом уровне займет коммерция. Девелопер собирается сдавать эти площади в аренду, а не продавать, чтобы обеспечить будущих жильцов необходимой и разнообразной инфраструктурой, в том числе медицинским центром. Архитектура проекта выполнена в неоклассическом стиле. У него есть как приверженцы, так и ярые противники, поэтому комментарии излишни.
Квартиры сдадут с предчистовой отделкой. В ее комплекте спрятано, по моему мнению, главное отличие этого комплекса от других предложений – теплый балкон. Все новостройки, описанные мною ранее, предлагали только холодное остекление. Капля в море, а приятно. В остальном, пакет отделки стандартный. Металлопластиковые стеклопакеты на окнах, входная дверь, розетки, выключатели, электрическая разводка, радиаторы, стяжка на полу, оштукатуренные стены в комнатах, на кухне и в коридоре.
Проект, как бизнес-класс, безусловно, имеет закрытый двор. Часть его будет освобождена и от проезда автомобилей. Именно на ней обустроят детские и спортивные площадки, а также места для отдыха. На въездах в периметр установят шлагбаумы. Вход в коммерческие помещения будет осуществляться с внешней стороны домов. В каждой парадной посадят консьержа, по периметру установят видеонаблюдение. Холлы отделают по авторскому проекту в бежевых тонах и с применением керамогранита.
На сайте ЖК «Новый Лесснер» https://newlessner.ru указано наличие трех выездов из комплекса. На самом деле, два из них ведут на одностороннюю улицу Александра Матросова, поэтому, в итоге, все выедут и будут встраиваться в единую линию за пределами новостройки. Третий ведет на Большой Сампсониевский проспект.
Обрадовала перспектива появления школы в рамках проекта – это редкость. Чаще девелоперы ограничиваются детскими садами. Он, кстати, тоже имеется в ЖК «Новый Лесснер», и, по словам менеджера отдела продаж, его должны передать городу единовременно со сдачей первой очереди. Правда, информацию об этих социальных объектах я не нашла ни в Проектной документации, ни в Договоре долевого участия. Документация опубликована на сайте девелопера: https://otdelstroy.spb.ru/new-lessner/docs/. Зато обнаружила в ДДУ три интересных пункта.
На третьем месте моего рейтинга – выплата за изменение площади квартиры. Сам по себе пункт стандартный, он должен быть в договорах всех застройщиков, но впоследствии все-равно вызывает у дольщиков недоумение. Знайте, что перерасчет стоимости как в меньшую, так и в большую сторону происходит при изменении квадратуры на 2%.
Второе место занимает Приложение к Договору о том, какие нарушения и микротрещины в отделке являются нормой. Не встречала еще такого списка, не имею к нему претензий, но сам факт его наличия удивил. Другие недочеты застройщик берется устранить в срок до 180 дней. Полгода считается по договору разумным сроком…
Золото получает п. 5.2.2 о сроках передачи ключей: «…Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по акту приема-передачи в срок с 01.06.2022 по 31.12.2023». То есть дома первой очереди сдают в IV квартале 2021 года, а ключи отдадут дольщикам еще через два? Менеджер утверждает, что компания обычно укладывается и за 6 месяцев. Но, если в ДДУ будет прописан срок больше, то за просрочку от обещанного устно периода пени Вы не получите. Оказалось, что такая формулировка не нова для застройщика. О другом его объекте, ЖК «Новый Оккервиль», пишут следующее:
.jpg)
https://vnovostroike.ru
Вторую очередь проекта на 1400 квартир планируют сдать во II квартале 2023 года, а школу, совмещенную с еще одним детским садиком, в I квартале 2024. Вместе с жилыми корпусами построят два подземных паркинга и один наземный.
Цены и планировки
Стоимость метра в ЖК «Новый Лесснер» начинается со 110 000 рублей и заканчивается на уровне 170 000. На сайте новостройки выложены не все планировки и указан лишь диапазон цен. Квартиры с верхней ценовой планкой я не нашла, вероятно, это видовые предложения. На стоимость принципиально влияет и этаж.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
34,7 – 50,3 |
3,7 – 6,3 |
|
2-комнатные |
53,7 – 69,6 |
5,9 – 9,0 |
|
3-комнатные |
75,7 – 96,3 |
8,3 – 11,7 |
|
Паркинг подземный |
1 машино-место |
0,8** |
|
Паркинг наземный |
1 машино-место |
0,5 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**акционная цена, 50% скидка.
Здесь нет студий. На лестничной площадке запроектировано всего по 3-5 жилых ячеек. Тем не менее, для полноценного бизнес-класса квартир в комплексе много.
.jpg)
https://www.skyscrapercity.com
Однушки имеют кухню от 10,0 кв. м и комнату от 15,0 кв. м Санузел может быть как совмещенный, так и раздельный. В каждой имеется балкон. А в некоторых и по два.
Изредка встречаются гардеробные.
.jpg)
В одинаковых на первый взгляд планировках существует принципиальное отличие. А именно, распределение квадратуры между кухней и спальней. В самых крупных однушках большое помещение обещает быть светлым, так как снабжено окном и выходом на балкон.
Двушки менее разнообразны. Минимальный по площади вариант выглядит так. При перетасовке помещений между собой получим евро-планировку.
.jpg)
Импонируют варианты, обладающие несколькими окнами в одном помещении:
.jpg)
Квартиры не осчастливили гардеробными, поэтому в коридорах очень кстати приходятся свободные и просторные углы. В остальном, стандартная программа, только комнаты между собой меняются.
.jpg)
Линейка трешек представлена совсем скудно. Из них две схожи по содержанию. В состав третьей вошли несколько укромных уголков.
Девелопер не балует нас разнообразием и современными смарт-решениями, делая упор на простор в каждом отдельном помещении. Немаловажно, что соседние квартиры можно объединить. Повторюсь, что полный список планировок доступен только в офисах продаж.
О застройщике
Компания «Отделстрой» работает на строительном рынке Санкт-Петербурга уже 25 лет. За это время было реализовано около 30 проектов. Для желающих проводятся автобусные экскурсии по местам славы. В основном, это отдельно-стоящие дома и объекты социальной инфраструктуры. Но широкую известность девелоперу принес ЖК «Новый Оккервиль», получивший множество наград на региональных и российских конкурсах: https://otdelstroy.spb.ru/about/diploms/. Комплекс представляет собой одну из самых крупных застроек в Кудрово. Большинство его корпусов уже сдано и заселено.
.jpg)
https://vnovostroike.ru
Действительно, и в состав данного проекта, и в ЖК «Новый Лесснер» включены образовательные и медицинские учреждения. Такая забота девелопера подкупает, ведь для современного ритма жизни и всегда актуальной темы пробок важно иметь все «под рукой». Архитектура здесь проще, постройка является представителем комфорт-класса. ЖК «Новый Лесснер» станет для компании первой ласточкой в элитной недвижимости.
.jpg)
По мнению Интернет-пользователей, у новостройки есть все необходимое для успешной реализации. Многие считают ее достойной внимания.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Но и отрицательные комментарии в адрес ИСК «Отделстрой» тоже поступают. Они, в основном, касаются сроков сдачи. Компания гордится тем, что вводит дома в эксплуатацию вовремя. По факту, дольщики пишут, что застройщик специально прописывает в ДДУ длительный срок на выдачу ключей, чтобы впоследствии его не срывать.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
Есть претензии и к управляющей компании. На первый взгляд, ее деятельность мало связана с застройщиком. Но на деле их зона ответственности в первые годы жизни комплекса часто пересекается. К тому же и выбирает управленца девелопер. По результатам тендера, конечно.
Не всегда лестные отзывы получает и качество строительства. О ЖК «Невский Триумф» оставляют следующие комментарии:
.jpg)
https://vnovostroike.ru
Правда, строили его давно. Возможно, с тех пор уровень исполнения вырос. Ориентироваться лучше на ЖК «Новый Оккервиль», как более современный проект девелопера. Подобных мнений в его адрес я на форумах не нашла.
На объекте
Комплекс возводится между двумя шумными дорогами: Выборгской набережной и Большим Сампсониевским проспектом.
.JPG)
.JPG)
Но, оказавшись в выходной день около стройплощадки, этого не ощущаешь. На улице Александра Матросова царит уединение.
.JPG)
Зато в будние на ней негде припарковаться:
.JPG)
С обеих сторон работает строительная техника. С одной ведет деятельность «Отделстрой»:
.JPG)
.JPG)
С другой орудует Setl City:
.JPG)
Последний реализует здесь ЖК «Притяжение», который выйдет рядом квартир непосредственно на набережную. У ЖК «Новый Лесснер» такого преимущества нет. Перед ним останется стоять несколько зданий. Видовая недвижимость представлена только на высоких этажах одного из корпусов.
.JPG)
С проспектом новостройку тоже будет разделять здание бизнес-центра.
Участок огорожен забором, но через въезд на площадку и из окошка консультационного пункта открывается хорошая панорама на будущий оазис недвижимости.
.JPG)
.JPG)
По периметру в небольшом объеме остались старые промышленные корпуса.
.JPG)
.JPG)
Правый верхний угол комплекса будет соседствовать с апарт-отелем «Vertical на Лесной». В целом, соседство приемлемое. На данный момент ведутся общестроительные работы. Процесс можно отслеживать через страничку новостройки: https://otdelstroy.spb.ru/new-lessner/hod_stroitelstva/ или в соцсетях.
В ближайшем окружении есть спортивные сооружения, поликлиники (в том числе психоневрологическая), ВУЗы, небольшие продуктовые магазины. До станции метро «Лесная» идти чуть больше 1 км, до набережной всего 300 метров.
.JPG)
Зеленые зоны расположены на удалении 500-600 метров. Отсюда далековато до аэропорта, зато близко к центру и выезду из города через Приморский проспект. Что будет происходить на дорогах после заселения ЖК «Новый Лесснер» и ЖК «Притяжение» с тысячными жилыми фондами можно только гадать и предполагать. Пока здесь и без них тяжко.
В офисе
.JPG)
На объекте открыт консультационный пункт компании, но он не работает по воскресеньям! Закрыт он и в понедельник, но это не шокирует. В субботу подъезжайте с 11:00 до 19:00. Со вторника по пятницу с 12:00 до 20:00. Головной офис функционирует только в будние дни с 09:00 до 18:00 и располагается на Светлановском проспекте 115/1.
ИСК «Отделстрой» предлагает три формы оплаты. Полная единовременная, ипотека и рассрочка. В первых двух случаях действует 20% скидка. Цены везде указаны уже с учетом этого бонуса. Кредит предлагают оформить в одном из девяти банков: «Газпромбанк», «Сбербанк», «ФК Открытие», «АКБ Абсолют Банк», «Санкт-Петербург», «ВТБ», «АК БАРС», «Российский Капитал», «ТКБ Банк». Весомый список. И информацию по условиям предоставляют в офисе в удобном формате: распечатывает таблицу с полным перечнем финансовых организаций, ставками, контактными ипотечных менеджеров и т.п. На сайте опубликована выдержка: https://otdelstroy.spb.ru/new-lessner/ipoteka/. Объект аккредитован по программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой 6%». Это наиболее выгодная и реально действующая схема для пар, у которых в текущем году родился второй или третий ребенок. Остальные ставки находятся в районе 9,1% годовых. Забронировать жилплощадь устно и без оплаты можно на 3 дня. Далее необходимо подписать соглашение о бронировании в головном офисе и оплатить 25 000 рублей за юридическое сопровождение сделки (регистрация договора и т.п.). Согласование ипотеки длится от 7 до 14 дней. В случае отказа девелопер обещает вернуть деньги.
До конца сентября на рассрочку действует акция. При первоначальном взносе в 40% от стоимости квартиры на всю сумму предоставляется та же скидка, что и при ипотеке – 20%. Остаток нужно внести равными долями до окончания строительства. Больше интересных предложений нет. В стандартном варианте первый платеж должен быть не менее 30%. При 40% на него дают 15% скидку, при 60% снизят стоимость первого платежа на 20%.
Конкуренты
Сегодня мы пригласим к барьеру трехкомнатные квартиры в 7 комплексах бизнес-класса. В нашей новостройке стоимость за метр на четвертом уровне остановилась на отметке в 120 000 рублей, на девятом – в 143 200. В ЖК «Георг Ландрин» на тех же этажах за квадрат назначено 127 000 и 139 800 соответственно. ЖК «Притяжение» и ЖК G9 заняли позицию в 130 000 рублей на нижнем этаже. Наиболее финансово выгодное предложение – от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». В их новом проекте, ЖК Riviere Noire, продажи стартовали на днях. Опубликованы еще не все планировки, а цены пока очень привлекательные. Четвртый этаж оценили в 107 800 – 131 600 рублей/кв. м, девятый – 113 200. Оговорюсь, что во всех комплексах цены варьируются. Большое влияние на них оказывают видовые характеристики. В Таблице 2 отобраны варианты без этой роскоши, тем не менее, ценообразование нестабильно.
Существенно выше стоимость у ЖК Fusion и ЖК «Риверсайд». У первого за счет характеристик самого проекта, у второго, на мой взгляд, за счет свершившегося факта сдачи. Подробнее на них останавливаться не будем, но цены укажем. О других же приведем краткую справку.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Riviere Noire |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
II квартал 2021 г. |
84,5 (дом 1) 75,2 (дом 1) 84,8 (дом 1) |
9,1 (4 этаж) 9,9 (4 этаж) 9,6 (7 этаж) |
чистовая |
|
Риверсайд |
Setl City |
Сдан |
94,9 (корпус А) 99,8 (корпус А) 95,3 (корпус А) |
14,0 (15 этаж) 14,0 (8 этаж, переуступка) 19,5 (11 этаж, переуступка) |
предчистовая |
|
Георг Ландрин |
Абсолют Строй Сервис |
IV квартал 2019 г. |
84,9 (секция Фаберже) 89,4 (секция Фаберже) |
10,8 (4 этаж) 12,5 (9 этаж) |
предчистовая
|
|
Fusion |
ЛенСпецСМУ |
IV квартал 2019 г. |
85,7 (секция 1) 83,8 (секция 2) |
15,6 (4 этаж) 17,4 (9 этаж) |
черновая |
|
G9 |
КВС |
IV квартал 2019 г. |
86,0 |
11,1 (4 этаж) |
чистовая (на 12 этаже черновая) |
|
Притяжение |
Setl City |
1 очередь - II квартал 2021 г. |
88,3 (2 корпус) |
11,6 (3 этаж) |
предчистовая |
|
Новый Лесснер |
Отделстрой |
1 очередь – IV квартал 2021 г. |
86,6 (секция 14) |
10,4 (4 этаж) 12,4 (9 этаж) |
предчистовая |
Начнем с новинки. ЖК Riviere Noire – сравнительно небольшой комплекс на 559 квартир с подземным паркингом на 200 автомобилей и наземным на 93. Состоять он будет из трех домов с разными вариантами отделки. Расположится на пересечении двух набережных: Выборгской и Черной речки. Лицезреть водную гладь девелопер предлагает через увеличенные проемы окон. Высота потолков здесь составит до 3,0 метров. Территорию закроют, оборудуют игровыми площадками и благоустроят собственную прогулочную зону.
Наименьшим жилым фондом обладает ЖК G9. На месте его застройки тесновато, но сам дом и двор с фонтаном поместятся. Соотношение квартир и машино-мест: 316 к 186. На верхних этажах потолки достигнут 3,2 метров, но без учета отделки. Некоторые квартиры продаются с террасами и панорамным остеклением. Комплекс строится вблизи торгово-развлекательного центра и станции метро «Лесная».
ЖК «Притяжение» состоит из 7 домов на 1583 квартиры. В цоколе разместят кладовые и паркинг, рассчитанный на 692 места с возможностью установки подъемника. Открытая стоянка вместит еще 110 машин. Потолки здесь будут выше, чем в нашей новостройке: 3 метра в стандарте и 3,2 на последних этажах. В арсенале есть квартиры с террасами. На территории появится детский сад и прогулочная аллея.
Вдоль Большого Сампсониевского проспекта строится ЖК «Георг Ландрин». Кроме дороги, он соседствует с ж/д путями. Отделять от них жилые корпуса будет только наземный паркинг. Его, детский садик и 1186 квартир сдадут в составе первой очереди. Закрытый внутренний двор обещают разнообразить всевозможными игровыми площадками и высадить яблоневый сад.
Резюме
.JPG)
В рассматриваемой локации есть, как минимум, пять жилых комплексов с сопоставимыми ценами на недвижимость. Назвать одного из них лучшим нельзя, так как каждый хорош по-своему. Выбор стоит сосредоточить на ваших индивидуальных потребностях и предпочтениях. Для кого-то важно за 2 минуты дойти до набережной, для другого то же время потратить на путь к крупному торговому центру. Среди особенностей ЖК «Новый Лесснер» можно выделить полный комплект социальной инфраструктуры как преимущество и непонятные сроки передачи ключей как тему для размышления.
