ЖК «Семеновский парк»: единственный эконом-класс в ВАО

24 сентября 2018

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.

И это действительно так, ведь кроме, уже несколько лет как введенного в строй ЖК «Мой адрес на Амурской, 54», все остальные новостройки в Восточном округе относятся либо к комфорту, либо к бизнес-классам. Хотя застройщик считает свое новое детище, что возводится в ВАО, на улице Вольной, 28, не экономом, а неким стандарт-классом, а менеджер в офисе продаж уверен, что это комфорт. Давайте посмотрим, что же это за зверь такой – ЖК «Семеновский парк».

В сети

К сайту (https://rg-sp.ru/) у меня есть несколько замечаний. На генплане надо бы отметить номера корпусов и сам генплан сделать интерактивным. На странице «выбор квартир» нет шахматки. В «документах» не нашла заключения экспертизы (проектной документации и результатов инженерных изысканий) – очень важного документа, хотя в проектной декларации указана дата его выдачи 22.06.2018 года и номер 16-2-1-3-0053-18. Не представлено ни одного вида отделки, и менеджер отсылает на сайт ЖК «Орехово-Борисово», в комплекс, построенный по той же технологии и с теми же двумя видами отделки. Ничего не рассказано об условиях покупки. Но я надеюсь, что сайт со временем обогатится информацией, ведь к строительству комплекса только-только приступили, сразу все не делается.

На форумах сообщений еще очень мало, всего три ветки, даже веточки. В большинстве своем обсуждают качество панелей и локацию объекта.

https://pronovostroy.ru

Как доехать

На автомобиле

До третьего транспортного кольца километра четыре. Вечно загруженное транспортом шоссе Энтузиастов в двух с половиной километрах. Щелковское шоссе в трех, там ситуация немного полегче. Выехать на всякие шоссе проще всего с Северо-Восточной хорды, что находится буквально в полукилометре. Здесь уместно сразу отметить, что перед Северо-Восточной хордой находится линия МЦК, а за хордой большой Измайловский парк. До него менее километра и дойти можно минут за 10. Нужно пройти по Вольной улице, повернуть направо на Окружной проезд, пройти по длинному пешеходному мосту и вы уже в парке, где и погулять можно, и позаниматься на различных спортивных площадках, покататься на лодочке по Круглому пруду. Там и кафе всякие есть, и детские площадки, и даже музыкальные.

На общественном транспорте

Проще всего на метро. От МЦК «Соколиная Гора» идти 1,2 км (думаю, что дворами путь покороче будет), а вот от станции «Семеновская» дворами идти 1,8 км, что считается в шаговой доступности. В принципе не сказать, что рядом, но вполне пешеходно. И по улице Вольной ходят несколько автобусов: №36 от метро «Партизанская» до платформы «Новогиреево», №83 от «Семеновской» до станции Перово, и опять же от метро «Семеновская» 141 маршрут едет до улицы Молостовых.

Я от станции метро «Семеновская» не рискнула идти дворами, как нарисовал мне Яндекс, а прошла по Щербаковской улице буквально одну остановку и повернула на перекрестке направо, на улицу Ибрагимова.

На углу интересный магазин спортивных товаров «Крутой берег» и «Рыболов».

По Ибрагимова сразу за поворотом, на первом этаже жилого дома «Дикси» и зоомагазин «Бетховен».

Через дорогу напротив школа № 1947.

А следом за школой изумительно красивый храм во имя великомученика Дмитрия Солунского на Благуше (Благуша – это ныне небольшая улочка, а ранее этим словом называлась пустошь). Не буду здесь рассказывать его историю, она, как и многих храмов, довольно сложная, кому интересно, сами найдете информацию в интернете.

Я обратила внимание на прелестную детскую площадку при храме. Одна из мамочек мне сказала, что сюда пускают всех, хоть крещенных, хоть некрещеных.

А следом за храмом есть магазин, куда я не преминула заглянуть и едва там и не осталась. В одном отделе продают всевозможную кулинарию, в другом всякие сладости, хоть постные, хоть какие. Есть небольшое помещение со столиками и лавочками, где можно поесть и попить. Полулитровый чайник чая стоит 100 рублей. Выпечка и своя, и магазинная, а какие маковые плюшки и запеченные в тесте яблочки м-м-м… Я с трудом сдержала сладострастное мычание, как корова, неожиданно оказавшаяся на клеверном лугу. Но, собрав всю свою силу воли в кулак, давясь слюной, и мысленно обещая себе, что на обратном пути обязательно сюда прилечу на крыльях любви, мужественно повлеклась на работу, то есть к жилому комплексу «Семеновский парк».

Итак, иду дальше. А дальше по-прежнему пролегает улица Ибрагимова, но вы берите немного левее. Видите асфальтированную дорожку, что идет через небольшую зеленую зону, очень симпатичную, надо сказать. Кстати, справа детский садик.

И переходим Измайловское шоссе, держитесь левой стороны. Здесь по улице 1-й Кирпичный переулок всевозможные учреждения, но не обошлось и без кафе, столовой, отделения связи и салона красоты. А белое здание справа на заднем плане – это факультет бизнеса и менеджмента Высшей школы экономики.

Я только головой крутила в разные стороны, чего тут только не намешано! Такие здания нечасто увидишь по соседству. Посмотрите сами.

На фото внизу фабрика химчистки и крашения одежды. Ранее она была имени Котовского, но не знаю, сохранила ли это героическое название по сию пору.

На перекрестке 1-го Кирпичного проезда и Вольной улицы налево. Но вот еще одно двухэтажное здание 1929 года постройки. Ранее тут был хостел, а что сейчас, не знаю.

В сентябре 2018 года на участке ЖК «Семеновский парк» происходит снос зданий и подготовка площадки к строительству. На желтом баннере указано, что начало выполнения работ 10 сентября 2018 года, окончание 31 декабря 2018 года.

Но не только ломают, кое-что уже и построили. Вот, ничего еще нет, а офис продаж уже есть.

В офисе макета нет, ни чая, ни кофе не предлагают, зато менеджеры свободные в наличии. Далее расскажу то, что узнала из беседы с менеджером и дополню информацией из интернета.

Кто строит

Официальный застройщик АО «АРЕМЗ-1», зарегистрированный в 1993 году в Москве, на улице Вольной, дом 28. Генеральный директор Р. И. Ахмеров. От себя могу добавить, что это авторемонтный завод, который ранее был на месте нынешней стройплощадки. Учредителем компании является ООО «РГ-Девелопмент», отметившийся строительством под брендом «Родной город» жилых комплексов бизнес-класса «Воронцовский парк», комфорт-класса «Каховский» и «Октябрьское поле» и других. Из эконом-класса могу назвать только жилой комплекс «Орехово-Борисово».

Разрешение на строительство за номером 77-196000-017499-2018 выдано 29.06.2018 до 29.03.2020. Земельный участок площадью 21737 кв. м с кадастровым номером 77:03:0004006:6416 находится у застройщика в аренде до июня 2024 года.

Проектная документация разработана АО «Домостроительный комбинат № 1» (ДСК-1).

Что строит

Многоквартирный дом, состоящий из трех корпусов в Восточном административном округе, в районе Соколиная гора, на улице Вольная, 28. Общая площадь проекта 129 000 кв. м. Максимальная высота комплекса 78,1 метра.

Генплан взят с сайта объекта, надписи мои. Примерно там, где подписано «паркинг» сейчас находится офис продаж. Все предложения пока в корпусах 1 и 2.

Дома индустриального производства реализуются на базе обновленных серий ДСК-1 («ДомРик» и «ДомНад»). Технология строительства бескаркасная со стенами из крупных каменных блоков и панелей. Перекрытия сборные железобетонные. Наружные панели имеют идеальную теплоизоляцию, а внутренние стены ровные: панели в заводских условиях проходят несколько этапов механической шлифовки. Серия «ДомРик» разработана в мастерской прославленного испанского архитектора Рикарда Бофилла, а «ДомНад» – работа известного российского архитектора Александра Надысева. Фасады корпусов в современных цветовых сочетаниях – серо-белые с голубыми акцентами.

Немного расскажу о сериях домов. Современные панельные дома отличаются быстрой сборкой, так как на производство панели в промышленных условиях не влияют ни изменения температуры, ни дождь, ни снег, ни прочие природные катаклизмы. Готовые панели, уже облицованные разноцветной плиткой, позволяют обеспечивать высокую скорость строительства непосредственно на площадке.

«ДомРик» с плоским фасадом, то есть, практически нет выступающих лоджий или балконов. В каждой из комнат по два-три окна. В двухкомнатных квартирах по два санузла в 1,3 кв. м и 3,5 кв. м. С четвертого этажа по пятнадцатый в квартирах появляются лоджии в 2,4 кв. м. Максимальное количество этажей 17, срок эксплуатации «ДомРик» 100 лет. Рендеры с сайта «ДСК-1».

«ДомНад» – отличается от предыдущей серии витражными окнами и витражными входными дверями первого этажа. Фасад каждого дома индивидуален, что достигается комбинацией 27 цветов плитки, которые выпускает ДСК-1. Также в квартирах по два санузла (начиная от двухкомнатных). Кухни от 10 и 14 кв. м.

Во всех сериях внешние блоки кондиционеров устанавливаются в подготовленные для этого корзины.

По проекту предусмотрены открытые автостоянки и строительство подземно-наземного многоэтажного паркинга, расположенного в шаговой доступности. Для деток построят садик. Внутридомовую территорию оборудуют детскими игровыми площадками, спортивными и для отдыха. Установят малые архитектурные формы, высадят деревья и кустарники, разобьют газоны. Контейнеры для мусора установят вне переделов двора. Лифты Щербинского производства. Первые этажи нежилые, в них будет всевозможная коммерческая инфраструктура: магазины, кафе, рестораны, аптеки, фитнес-клуб. В холлах предусмотрено помещение для консьержа. Все квартиры оборудуют домофонами. Управляющая компания пока не известна, ближе к окончанию строительства на это место объявят тендер.

Класс энергоэффективности А (очень высокий).

Корпус № 1 разноэтажный, от 20 до 25 этажей. Количество квартир 612.

Корпус № 2 в 25 этажей. Количество квартир 360.

Корпус № 3 идентичен № 1, то есть от 20 до 25 этажей. Количество квартир 650. В этом корпусе пока продаж нет.

Часть квартир отдадут под реновацию, то есть переселенцам из сносимых пятиэтажек.

https://realty.ria.ru

Планируемый ввод в эксплуатацию первого и второго корпусов намечен на 4 квартал 2019 года. Третий корпус задержится до 3 квартала 2020 года. Согласно ДДУ, застройщик обязан передать объект не позднее 30 июня 2021 года.

Стоимость и планировки квартир

Однокомнатные, площадь от 35,5 до 44,3 кв. м, стоимость от 5 147 500 до 6 329 250 рублей.

Самая маленькая в 35,5 кв. м – традиционная планировка, маловата прихожая, но два узких шкафчика поставить можно, зато комната приличного размера.

Однушка площадью 37,7 кв. м – все примерно то же самое, но уменьшилась комната и за ее счет появилась прихожая с большой гардеробной.

Интересный и довольно редко встречающийся вариант однокомнатной распашонки. В 39,4 кв. м и прихожая, и коридорчик, и лоджия. Отличная квартира, хотя места для уличной одежды маловато.

Еще одно необычное предложение в 43,5 кв. м, и я впервые вижу такое замечательное решение. В прихожей есть место для гардеробной почти в 5 квадратов. Большая кухня с собственной кладовочкой – рачительной хозяйке будет, где расставить варенья-соленья. Эх, если бы еще в этой однушке добавить лоджию, то совсем бы конфеткой стала.

Двухкомнатные, площадь от 56,8 до 61 кв. м, стоимость от 7 906 000 до 8 967 000 рублей.

Начинаем знакомство с самого маленького варианта в 56,8 кв. м. Классическая распашонка, удобная и ловкая. Прихожая небольшая, но слева от входной двери встает шкаф, а справа можно прикрепить пару крючков или зеркало. Рядом гостевой санузел, а в десятиметровой кухне небольшая, но очень уместная, лоджия. Комнаты по 17 квадратов объединены совмещенным санузлом. Все по делу. Еще есть примерно такой же вариант, но там лоджия переезжает в комнату, а кухня увеличивается. И есть вариант такой же распашонки вообще без лоджии.

Линейка 60,4 кв. м – в принципе все было бы неплохо, но как-то расстраивает маленькая ванная комната, то есть получился раздельный санузел, но хотелось бы оставить гостевой, а ванную комнату немного увеличить.

Трехкомнатные, площадь от 77,3 до 79,1 кв. м, стоимость от 10 124 800 до 11 019 200 рублей. Все предложения пока в первом корпусе.

Традиционно начинаем с самой маленькой в 77,3 кв. м. Очень симпатичный пистолетик. Здесь появляется возможность изолировать две комнаты от остальной площади. Будут ли это две спальни или кабинет и спальня, но у них есть собственный совмещенный санузел. Обитателю третьей комнаты придется пользоваться гостевым туалетом. Другой планировки не нашла, небольшая разница только в площади.

Четырехкомнатные, площадь от 97,8 до 100,9 кв. м, стоимость от 12 974 000 до 14 083 200 рублей. Все предложения в первом корпусе.

97,8 кв. м – вариант пистолетика. Одна из комнат маленькая, всего 10 квадратов, но у нее есть пряничек – лоджия. Небольшой совмещенный санузел и отдельный туалет и, в общем, все привычно. В 99,8 кв. м и 100,9 кв. м отобрали лоджию, а планировка та же. Других вариантов не нашла.

Что я имею сказать по планировкам? Самая большая вариативность однушек, двушек всего два вида, а трешек и четырешек по одному. Возможно, что появятся и другие, но я что-то сомневаюсь. Одна надежда на третий корпус, но надежда, честно говоря, слабая. Хотя сами по себе планировки привычные, а оттого большинству покупателей должны понравиться. Жаль, что редко встречаются гардеробные, и не везде есть лоджии. А в целом все хорошо.

Отделка

Выше уже упоминала, что на родном сайте никаких вариантов не представлено. Придется идти на сайт ЖК «Орехово-Борисово» и там рассматривать два варианта отделки под названиями «Ваниль» и «Мокко».

Собственно говоря, это одна и та же отделка, то есть материалы применены одинаковые, за исключением цвета – в «Ванили» он более светлый, а в «Мокко» более темный. Конкретно материалы следующие (цвет «Ваниль»):

https://rg-sp.ru/documents/? (см. «типовая форма ДДУ»)

Как вы сами можете прочитать, что входную дверь покупателю придется менять. И, конечно, разнообразием и выбором отделка не блещет, все у всех будет одинаковым, либо беленьким, либо сереньким, зато хозяйкам раздолье оживлять и украшать квартиру.

Окружение

Будущий жилой комплекс «Семеновский парк» находится на территории промзоны «Кирпичные улицы», площадь которой 54,5 Га.

Под реорганизацию попал участок в 13,5 Га, ограниченный улицей Вольной, 2-м Вольным переулком, 10-й улицей Соколиной Горы и 1-м Кирпичным переулком (магия цифр). Это как раз герой нашего интереса.

Выглядеть в итоге это должно так. В правом углу новая школа.

https://stroi.mos.ru/renovaciya-promzon/promzona-kirpichnyie-ulitsy-stroi_mos

И ранее я вам уже показывала фотографии некоторых объектов и вот из-за них экологию я бы не назвала благоприятной. Конструкторское бюро транспортно-химического машиностроения со стороны Вольной улицы.

Из wikimapa

Со стороны 2-го Вольного переулка АО «Научно-производственная корпорация «Космические системы мониторинга, информационно-управляющие и электромеханические комплексы» (ОАО «Корпорация ВНИИЭМ»).

https://www.vniiem.ru/

Буквально за ним еще одно высокотехнологичное предприятие – научно-производственное предприятие «Пульсар».

https://pulsarnpp.ru

Вообще, всевозможных и неполезных человеку производств в округе хватает, достаточно внимательно изучить карту. Одно хорошо, на них везде требуются сотрудники, так что без работы не останетесь.

Недалеко, на 8-й улице Соколиной Горы находится большая инфекционно-клиническая больница №2 и родильное отделение. А со стороны улицы Бориса Жигулёнкова неплохое соседство со старым и реконструированным стадионом «Крылья Советов». Недалеко школа №1301 им. Гайдара с углубленным изучением экономики, а рядом детский садик.

Как купить

Продажи происходят по ДДУ. Бронь стоит от 50 000 рублей, а точнее 1% от стоимости. Если вы оплачиваете своими средствами, то ее срок одна неделя. Если вам нужно одобрение ипотечного кредита, то две недели. Разрешение на получение ипотеки происходит через подразделение застройщика, то есть оно помогает составить заявку и отправляет запрос в банк. Деньги за покупку нужно переводить на аккредитив либо банка ВТБ, либо банка «Возрождение».

Одолжить необходимую сумму для приобретения недвижимости пока можно только в четырех банках: «Промсвязьбанк», «Возрождение», «СМП Банк», «ТрансКапиталБанк». Самая низкая процентная ставка в 8,6 у «Промсвязьбанка».

Никаких пряников при стопроцентной оплате от застройщика не ожидайте, скидок нет. По словам сотрудника офиса продаж «и так стоимость ниже низкого, да еще и с отделкой». Но на сайте есть плашка с сообщением о беспроцентной рассрочке. Она предоставляется на срок до 12 месяцев при внесении первоначального взноса не менее 30%. На мой взгляд, хорошее предложение.

Табл. 1. Стоимость квартир в 1 и 2 корпусах в сентябре 2018 года в ЖК «Семеновский парк»

1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
35,5– 44,3	5,1–6,3	56,8– 61	7,9–9	77,3–79,1	10,1–11,1	97,8–100,9	13–14,1

Табл. 2. Сравнительная таблица стоимость квартир в строящихся комплексах комфорт-класса в ВАО (но это не панель!)

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
Название	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Измайловский, 11	35,7–47,1	6,6–8,8	54–72,8	9,6–12,4	70,8–92,2	12,1–16	104,4–121,2	15,5–19,1
Преображение	21,8–44,7	4–7,3	53,1–62,8	7–9,2	74,9–75,1	9,8–11,5	—	—
Level Амурская	38,3–43,2	5,6–7,3	57–69,4	8,1–10,7	78,5–110,6	10,8–15	—	—
Сиреневый парк	39,1–39,4	4,4–5,4	53–54,1	5,7–7,3	78,2–78,5	7,7–9,2	—	—

И я посчитала интересным сравнить стоимость квартир в строящихся панельных домах. Конечно, корректно было бы сравнивать квартиры с отделкой и на одинаковых этапах строительства, но, увы, уж что нашла, то нашла.

Табл. 3.

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
Название	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Полярная, 25. САО	34–41,5	5,2–7	57,5–72,4	7,9–10,7	67,6–90	9,5–12,6	—	—
Орехово-Борисово (есть отделка), ЮАО	32,6–40	6,3–7,3	57,7–65	8,6–10	75,8–82	11–12,5	—	—
Мещерский лес (есть отделка), ЗАО	36,6–46,8	5,5–7,4	53,6–69,5	7,5–10,7	67,7–93,9	8,4–13,8	106,5	13–13,3
Некрасовка, ЮВАО	37,4–40	4,2–4,6	55,2–78	5,2–7,8	72,6–93,8	6,5–8,7	87,8–179	8–14,7

В общем, цены панелей примерно одинаковые, но жилой комплекс «Семеновский парк» предлагает жилье с чистовой отделкой. Хотя, предполагаю, и у него стоимость постепенно, по мере роста корпусов, будет увеличиваться.

Итог

Будущий комплекс обладает как плюсами, так и минусами. Конечно, главный минус – экология, хотя положение несколько спасает близкий Измайловский парк. Честно говоря, панель, даже современную, я бы тоже не отнесла к плюсам, как бы меня не уверяли менеджеры в обратном. Да и архитектура, пусть и новые, современные серии, скучновата. Но этот минус, то есть панель, вытягивает за собой и плюс – стоимость. Все-таки купить в Москве, в новом доме, например, двухкомнатную квартиру с чистовой отделкой за 8 миллионов рублей довольно проблематично. Обещан детский садик и многоярусная парковка, что совсем хорошо. Из минусов – открытый двор и отсутствие охраны и видеонаблюдения, но для эконома это нормально.

Транспортная доступность неплохая, хотя до метро далековато, но расстояние до МЦК все-таки вполне лояльное. Само по себе место, сколько я ни гуляла вокруг, показалось мне довольно тихим, что тоже хорошо.

«РГ-Девелопмент» отнесу к надежным и опытным компаниям.

Ну а вы сами решайте, какие плюсы позволят вам закрыть глаза на минусы. И если вам интересно мое мнение, то это, все-таки, эконом-класс.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

Контрольная покупка

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

«На высоком берегу реки Купелинки, что неспешно впадает в Пуговичинский пруд, растут не по дням, а по часам сказочные терема жилого комплекса «Первый Донской», - начал бы рассказ о новостройке былинный сказитель.

08 августа 2023

Подробнее

Контрольная покупка

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу

Подмосковье бывает разное – дальнее, ближнее, среднее. А какой категории отнести район, где граница с Москвой проходит буквально через дорогу? Давайте, независимо от географии, отнесем этот район к благополучным и удобным для проживания.

28 августа 2023

Подробнее

Спецпредложение

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу