ЖК «Полис на Московской»: демократичная Философия
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Вслед за ЖК «Философия на Московской» территорию многочисленных Предпортовых проездов начал осваивать «Полис Групп». Он не первый и, как оказалось, не последний решил обустроить бывшую промзону с еще сохранившимися производственными зданиями и складами.
О проекте
.jpg)
ЖК «Полис на Московской» возведут между Кубинской улицей и 2-ым Предпортовым проездом. Форма участка напоминает разносторонний треугольник, на длинных отрезках которого запроектировано по одному 12-этажному дому. Их общий жилой фонд составит 762 квартиры. Въезд на внутреннюю территорию для автомобилей не предусмотрен. Оставить железного коня разрешено в подземном паркинге, рассчитанном на 347 мест, и на открытой парковке вдоль внешней границы участка. Она вместит 49 машин. На подземный этаж можно будет спуститься на лифте.
Территорию комплекса обещают огородить от посторонних. Дополнительно забор установят у детского садика. Он займет некоторое пространство на нижних уровнях второго корпуса. Учреждение станет муниципальным и откроет двери для 75 малышей. В этом же здании разместят коммерческие помещения. Другой дом полностью отдан на откуп квартирам.
.jpg)
Внутренний двор оснастят детскими и спортивными площадками, местами для отдыха. По периметру установят видеонаблюдение. Но это стандартная программа каждого комплекса комфорт-класса. От себя девелопер добавил беговую дорожку и велопарковки. Отличаться данный проект от большинства других будет и системой «умный дом». Она отправит показания счетчиков в УК, сигнализирует о дыме или протечке воды, позволит дистанционно управлять освещением и розеточной сетью.
Архитектура же комплекса не впечатляет. Не коррелируется с гордым названием, говорящим о локации в Московском районе. Очень просто, непритязательно. Радует лишь сплошное остекление балконов и лоджий. Технология строительства – кирпично-монолитная. На фасадах использовано 3 цвета: белый, как основной, и вставки из кирпичного и графитового. Дизайн парадных выполнен в том же стиле:
.jpg)
Квартиры сдадут с предчистовой отделкой. Она включает залитую стяжку на полу, отштукатуренные стены, радиаторы, счетчики и розетки, окна с двухкамерными стеклопакетами, металлическую входную дверь. Высота потолков составит 2,75 метров. Возможен дозаказ чистовой. Ее состав подробно расписан по ссылке: https://polis-group.ru/content/chistovaya-otdelka.
.jpg)
Если оплачивать пакет «под ключ» совместно с квартирой, то стоимость увеличится на 8 000 рублей за метр. Девелопер предлагает и другой вариант: заключить договор подряда на данные работы, зафиксировав цену в 9 000 рублей за квадрат. Деньги необходимо внести до середины 2020 года. При этом дольщик вправе передумать без каких-либо последствий для себя.
Госкомиссию комплекс должен пройти в IV квартале 2020. На передачу ключей застройщик берет полгода. А квартиры с чистовой отделкой сдаются еще на 4 месяца позже.
Все даты зафиксированы в Договоре долевого участия. Его шаблон опубликован на сайте: https://polis-group.ru/project/building/zhk-polis-na-moskovskoy. Однако мне непонятен пункт о возможном переносе срока завершения строительства: «В случае если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в пункте 4.1. Договора, Застройщик, не позднее, чем за 2 (Два) месяца до истечения вышеуказанного срока, направляет Участнику долевого строительства предложение об изменении Договора, Сторонами согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение». Хотелось бы понимать, на какой максимальный период могут сдвинуть желаемые даты и на каких условиях.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Цены и планировки
Стоимость квадрата в новостройке, как правило, находится в диапазоне от 100 000 до 110 000 рублей. И этот показатель не меняется в зависимости от этажа.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
22,4 – 29,0 |
2,3 – 2,9 |
|
1-комнатные |
32,0 – 45,2 |
3,4 – 4,2 |
|
2-комнатные |
55,0 – 68,0 |
5,7 – 6,4 |
|
3-комнатные |
79,1 – 91,8 |
8,0 – 9,7 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выставлено на продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Во многих источниках написано, что комплекс рассматривают как семейный, так как есть площадки с 4-5 квартирами. И таковые, действительно, имеются:
.jpg)
Однако крупноформатные площади всегда перемешены с малоформатными. К тому же не реже мне попадался на глаза расширенный состав с 9 входными дверями:
.jpg)
Квартирография представлена студиями, одно-, двух- и трехкомнатными квартирами в классическом и европейском формате. Выбор планировок небольшой. Балконы отсутствуют только на первом этаже. Студии отличаются лишь размерами и в редком случае формой помещений.
.jpg)
В однушках, как правило, приличные размеры кухонь и комнат. Однако не во всех холлах достаточно места для шкафа.
.jpg)
В других же, наоборот, просторный коридор сочетается с небольшой спальней. Самые крупные варианты оснащены двумя кладовыми.
.jpg)
Существуют почти идентичные планировки, но в евро-стиле. Между собой они разнятся типом санузла и наличием гардеробной.
.jpg)
Проиллюстрируем еще один евро-прототип обозначенной выше классики:
.jpg)
Двухкомнатная квартира с традиционной кухней представлена в одном виде. В остальных кухня совмещена с гостиной.
.jpg)
Объединенная зона достигает от 15,1 до 20,8 кв. м. А комнаты могут быть сравнительно небольшими, от 12,3 кв. м и примерно одинаковыми по площади, либо с явным приоритетом одной из двух.
.jpg)
Трешки представлены исключительно евро-планировками:
.jpg)
Никаких дополнительных благ по сравнению с другими предложениями в комплексе, они не имеют. Разве что два окна в помещении кухни-гостиной. В целом, характеристика на три «П»: просто, практично и преимущественно просторно.
О застройщике
Девелопер проекта «Полис Групп» https://polis-group.ru известен больше своими приКАДовыми объектами. Полноценно в город компания вышла только в прошлом году с ЖК «Полис на Неве». За 8-летнюю историю работы сдано 3 комплекса. На стадии строительства находится в 2 раза больше. Предприятие специализируется на жилье эконом- и комфорт-класса.
.jpg)
https://spbguru.ru
Да, в последнее время «Полис Групп» расправил крылья. Но пока это касается только количества проектов.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Девелопер грешил срывами сроков сдачи объектов. В офисе данные факты связали с общей неосвоенностью территорий, на которых ранее строил застройщик. Подвести коммуникации и построить дороги к домам было проблематично. Отметим, что в конечном счете он с задачей справился.
Однако сроки не единственная проблема «Полис Групп». Много жалоб в Интернете оставляют и по поводу качества построек. Приведем, к примеру, следующий отзыв о ЖК «Березовая роща» в Кудрово:
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
И он не одинок.
.jpg)
https://otzovik.com/
Крайний комментарий – один из самых приличных на этом форуме. Положительные мнения, конечно, тоже присутствуют, но они в меньшинстве.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Косяки, и правда, встречаются практически у всех. Но степень их тяжести разная. Вот и получается, что девелопер строил хорошо для эконом-сегмента и поэтому ставил невысокие цены на недвижимость. Сейчас же «Полис Групп» вышел на другой уровень, комфортный. И каким он будет, станет понятнее после сдачи ЖК «Полис на Неве» в IV квартале 2019 года. Однако к этому времени и цены в текущих проектах подрастут.
На объекте
Продажи стартовали раньше самой стройки.
.JPG)
.JPG)
Территорию успели только расчистить, а периметр обозначить колышками. На странице новостройки ход строительства пока не отображается. Впоследствии там должны появиться фото-отчеты. Зачастую их быстрее выкладывают в соцсетях.
.jpg)
https://spbguru.ru
Окрестности не вызывает радостных эмоций – серо и тесно. Хорошо, что постройки вокруг не высокие.
.JPG)
.JPG)
Вдоль первого корпуса пройдет подъездная дорога с производственными зданиями напротив.
.JPG)
.JPG)
Вдоль второго – складской комплекс, который разделяет участок с Кубинской улицей.
.JPG)
.JPG)
.jpg)
https://vk.com
Замыкают наш путь – гаражи.
.JPG)
.JPG)
К счастью для будущих жильцов, их обещают снести. Консультант сказал, что на этом месте построят еще один объект. И застройщики совместно с городом проложат прямую дорогу от новостроек к 1-ому Предпортовому проезду. Надеемся, что выезд сделают широким, поскольку съезжаться туда будут представители трех комплексов: двух вышеупомянутых и ЖК «Философия на Московской». И, хотя освоение этой территории жилыми постройками только начинается, в микрорайоне машины ставить уже негде. На фото ниже можно оценить близость расположения проектов. Башенные краны работают на площадке Setl City, за складскими помещениями находится наша стройка, и кто-то еще встанет между этими точками.
.JPG)
.JPG)
Инфраструктура в районе развита. В соседних кварталах есть школы и супермаркеты, но не представляю, как от нашей новостройки пройти к ним напрямую. Остается поверить на слово, что дорогу откроют к сдаче комплекса. Тогда и траектория пути к станции метро «Московская» составит 2,2 км, а к Пулковскому парку чуть больше 1 км.
На данный момент к площадке можно подъехать через Кубинскую улицу, повернув сразу перед/после (смотря с какой стороны вы едете) АЗС CIRCLE K.
.JPG)
Левый поворот здесь есть, но в будний день повернуть сложно, поскольку нужно пропустить две полосы встречного движения с Дунайского проспекта.
В офисе
Центральный офис компании располагается в собственном БЦ «Полис Групп» на Софийской улице, д. 6, к. 8. Консультируют в нем ежедневно с 9:00 до 20:00 по будням и с 10:00 до 19:00 по выходным. Обстановка оживленная, клиенты приходят и довольные, и не очень.
Менеджеры осведомлены и вежливы. Помогут выбрать квартиру, рассчитают выплаты по рассрочке, сориентируют по ипотеке. Точные данные по кредиту выдают только в будние дни, когда работает ипотечный консультант. Ориентировочная ставка – 9% годовых. Предварительный расчет можно сделать самостоятельно на сайте: https://polis-group.ru/usloviya-pokupki/ipoteka. По каждому объекту и банку выводится калькулятор с разными условиями. Хороший выбор, программы стандартные. Бронирование производится на 2 недели под залог в 30 000 рублей. В течение этого времени, как правило, приходит подтверждение из банка. Затем заключается Договор долевого участия и в тот же день вносится первый взнос на аккредитив.
При рассрочке или 100% единовременной оплате разрешается поставить устную бронь на 2 дня. Ее можно продлить на неделю за 15 000 рублей. Первый взнос или вся стоимость вносится дольщиком на аккредитив в течение 5 дней после подписания договора. К слову, залог станет невозвратным, если клиент просто передумает покупать недвижимость. Вернут его только при невозможности заключения сделки в случае отказа в ипотеке и т.п.
Рассрочка, как всегда, финансово менее выгодна, чем ипотека. Во-первых, стоимость жилья мгновенно увеличивается на 20%. Оформляется она максимум на 48 месяцев. Если сократить срок до 3 лет, девелопер предоставит скидку на первый взнос в размере 15%. При погашении всей суммы до момента окончания строительства, скидка составит 20%. Выплаты в указанных вариантах необходимо производить ежемесячно равными долями. Если вы готовы сразу оплатить сумму от 50%, то остаток разрешается внести перед Госкомиссией. Но скидка с первого взноса будет лишь 10%.
Конкуренты
Полностью повторяет локацию нашей новостройки только ЖК «Философия на Московской». Поэтому его мы опишем с пристрастием. Остальные объекты приведены в Таблице 2 для сравнения стоимости квадрата в других частях Московского района, тоже не элитных. Итак, сопоставим минимальные цены на двухкомнатные квартиры.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
4YOU |
Аквилон-Инвест |
1 очередь – IV квартал 2018 г. 2 очередь – IV квартал 2019 г. 3 очередь – IV квартал 2020 г. 4 очередь – IV квартал 2020 г. |
49,2 (2 очередь) 53,0 (3 очередь) |
5,3 (18 этаж) 5,1 (2 этаж) |
Белая (возможен дозаказ чистовой) |
|
Галактика |
ЛенСпецСМУ |
1 очередь – IV квартал 2018 г. 2 очередь – II квартал 2019 г. 3 очередь – IV квартал 2029 г. 4 очередь - II квартал 2020 года |
52,2 (4 очередь, корпус 8.7.-2) |
6,3 (6 этаж) |
Черновая |
|
54,2 (4 очередь, корпус 8.7.-3) |
7,0 (3 этаж) |
Чистовая |
|||
|
Философия на Московской |
Setl City |
II квартал 2020 г. |
48,9 |
6,1 (2 этаж) |
Чистовая |
|
Полис на Московской |
Полис Групп |
IV квартал 2020 г. |
56,5 (евро) |
5,7 (2 этаж) |
предчистовая (возможен дозаказ чистовой) |
В ЖК «Полис на Московской» метр двушки продают за 101 000 рублей, а с чистовой отделкой за 109 000. В ЖК «Философия на Московской» этот показатель достигает 124 800 рублей. Планировки более разнообразные, но принципиально лучшими или худшими их не назовешь. Проект состоит из трех домов на 1554 квартиры. Подземный паркинг рассчитан всего на 150 машин, но в черте построят и наземную стоянку на 482 места. На первом этаже разместятся коммерческие помещения и детский сад для 110 малышей. Внутреннее и внешнее оформление домов выглядит более стильно. А наполнение проекта проигрывает по сравнению с идеями «Полис Групп». Внутренний двор также закроют забором и поставят под видеонаблюдение. Автомобили парковаться на территории не смогут. Но никаких беговых дорожек и систем типа «умный дом» здесь не предусмотрено. Высота потолков у объектов одинаковая, только на 12 этаже у ЖК «Философия на Московской» она увеличена до 3 метров. И, если бы не Setl City с его репутацией, качеством и опытом, то новостройки можно было бы поставить на одну линию.
Дороже стоит метр в проекте «ЛенСпецСМУ», а именно 129 000 рублей при чистовой отделке. Но он и строится в совершенно иных условиях. Две станции метро и Московский проспект в 5 минутах ходьбы. Да и вид из окон открывается на благоустроенные окрестности. Рядом функционирует торговый центр со всеми необходимыми товарами и услугами. Комплекс будет не таким уютным, ведь в его состав войдут десятки домов, а внутренние дворы останутся открытыми. Но развлекательная и социальная инфраструктура обещает быть разнообразнее. К тому же и фигура «старого» застройщика играет на руку проекту.
Рассмотрим напоследок новостройку от менее именитых компаний. Например, ЖК 4YOU недалеко от станции метро «Звездная». Возводит его девелопер из Архангельска «Аквилон-Инвест». Хотя работает он уже 15 лет, в северной столице появился недавно и сданных объектов пока нет. И цены сразу поползли вниз и сравнялись с «Полис Групп». Расположение его привлекательнее, несмотря на обилие высоток вокруг. Да и сам проект крупнее, на 3179 квартир с подземной и наземной автостоянкой. В некоторых домах предусмотрят детские и спортивные комнаты, а на территории высадят собственный парк для прогулок.
Резюме
.JPG)
ЖК «Полис на Московской» занял свою нишу недорогого для городского масштаба жилья в одноименном районе. Он строится, как принято сейчас говорить, в перспективной локации, где пока все серо, но скоро все преобразится. Застройщик еще не наработал репутацию для заряжения высоких цен на недвижимость, поэтому демпингует соседний проект и старается разнообразить свой современными фишками в управлении и благоустройстве, что похвально.
