ЖК «ЦДС «Елизаровский»: для приверженцев Невского района
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
«ЦДС» продолжает бомбить нас новыми комплексами со свежим для своего консервативного стиля содержанием. Девелопер уверенно переходит в категорию недвижимости твердого комфорт-класса. Правда, места под застройку продолжает выбирать спорные.
О проекте
.jpg)
Станцию метро «Елизаровская», в основном, окружают промышленные сооружения и старый жилой фонд. Появление здесь нового дома – это событие. Особенно радостное для тех, кто привязан к локации душой, семьей или работой. Поэтому ЖК «ЦДС «Елизаровский» заранее в выигрыше. Не обладая завидным расположением, с точки зрения экологии и эстетики, он практически не имеет конкурентов. Но застройщик не стал рассчитывать только на данный фактор, а подготовил хороший проект комфорт-класса со своими особенностями.
Новый комплекс от «ЦДС» построят на участке между улицами Ольги Бергольц, Невзоровой, Уездным проспектом и железнодорожными путями. Ранее территорию занимал Энергомеханический завод. В рамках новостройки возведут 10 корпусов с 1862 квартирами. Высота зданий достигнет 20 этажей. В первую очередь строительства войдет ровно половина жилого фонда с детским садом для 295 малышей и двумя пристроенными наземными паркингами на 221 и 230 машино-мест. Во вторую, помимо дома, включена еще одна стоянка на 230 автомобилей и детский сад на 100 детей. К слову, в Проектной декларации написано, что паркинг не будет продаваться по Договорам долевого участия.
В цоколе разместят индивидуальные кладовые. Часть помещений первого этажа займет коммерция с отдельным входом с внешней стороны комплекса. Внутренний двор будет закрыт, как от посторонних лиц, так и для проезда транспорта. Гостевую стоянку на 131 место вынесут за периметр. Зато в его черте сделают велопарковку, а также скалодром, зону для занятия йогой в летнее время года, а также классические спортивные и детские площадки. Территорию поставят под видеонаблюдение. Вход в парадные будет осуществляться с уровня земли, без лестниц и ступеней.
Здания построят по кирпично-монолитной технологии. На фасаде используют контраст бежевых и коричневых оттенков. Рендеры дома выглядят неплохо для своей ниши.
.jpg)
Парадные и вовсе можно назвать стильными. Входные двери установят с витражным остеклением, а при оформлении общественных зон используют керамогранит и декоративную штукатурку.
В квартирах произведут чистовую отделку. В целом, она типичная для комплексов этого уровня. Порадовала лишь коллекторная система отопления с трубами в стяжке пола. Ее все же устанавливают не везде. Марки отделочных материалов застройщик выбирает самостоятельно. В конечном счете, дольщики получат готовую жилплощадь с дверьми, окнами, обоями под покраску, ламинатом, белым потолком, сантехникой и плиткой в санузлах, полотенцесушителем, радиаторами, счетчиками, розетками, выключателями, подоконниками, откосами, домофоном, датчиками АППЗ и с электроразводкой. А вот высота потолков – это боль. Всего 2,6 метров. Удручает и количество квартир на этаже, по 8-12 штук.
Цены и планировки
Девелопер удивил дважды. В вопросе цены удивление скорее напоминает недоумение. По непонятным причинам «ЦДС» посчитал общую площадь квартиры без учета понижающих коэффициентов для балкона и лоджии.
.jpg)
https://spbguru.ru
Проиллюстрируем разницу между расчетами в пересчете на метр. В варианте «ЦДС» квадрат продается за 105 000,00 рублей, а в общепринятом формате за 115 000. Разница существенная.
.jpg)
В Таблице 1 цены указаны в соответствии с данными на официальном сайте новостройки, то есть с учетом полной площади балкона или лоджии.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
32,5 – 33,6 |
3,4 |
|
1-комнатные |
29,0 – 46,0 |
3,3 – 5,0 |
|
2-комнатные |
44,8 – 66,5 |
4,8 – 6,3 |
|
3-комнатные |
76,5 – 79,2 |
7,3 – 7,6 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выставлено на продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
А планировки стали приятным сюрпризом благодаря своему разнообразию. Исключение составляют студии, но они и в единственном экземпляре получились хорошими, с вместительным холлом, просторной комнатой и серьезным санузлом.
.jpg)
На сайте комплекса внедрено любопытное новшество. При просмотре некоторых планировок можно наводить курсор на специальное изображение, под которым скрывается одна из характеристик квартиры: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/56036/. Например, наличие двух источников света в кухне-гостиной. Но вернемся к основной теме раздела.
Практически все коридоры имеют углубления для шкафа. Даже в однушках внедрены современные фишки вроде отдельного санузла в спальне и гостевого туалета в коридоре.
.jpg)
Для тех, кто не понимает смысла в двух уборных для однокомнатной квартиры, представлен вариант с раздельным санузлом:
.jpg)
Некоторые конфигурации претендуют на евро-формат, хотя площадь кухни для таких целей невелика:
.jpg)
Двухсторонние планировки отличаются между собой количеством и размером нежилых помещений.
В некоторых квартирах имеются кладовые или гардеробные.
.jpg)
В небольших однушках зачастую ужимают размеры кухни или комнаты. Остальные помещения остаются при своем метраже.
.jpg)
Кухня или спальня могут не дотягивать до отметки в 9 кв. м.
.jpg)
Иногда экономия пространства достигается за счет сквозных проходов через кухню И, если в однушках этот прием применен довольно аккуратно, то в двушках – грубо:
.jpg)
.jpg)
Проходы расположены практически в середине помещения. Есть и другая схема, в которой кухня-гостиная является продолжением входной зоны. Она интересна самой концепцией, а также наличием в хозяйской комнате личных гардеробной и ванной. А ее минус заключается в удаленности варочной поверхности от окна с его естественной вентиляцией. В варианте ниже вообще предлагается готовить у входной двери.
Евротрешки представлены и двухсторонними квартирами.
.jpg)
Наиболее содержательной определим следующую планировку:
.jpg)
Здесь есть и гардероб, и кладовая и две уборные. Подобных вариантов с изобилием смарт-решений – полная чаша.
.jpg)
Каждый сможет найти комплект, удовлетворяющий его собственные потребности.
В самых маленьких двушках комнаты не выходят за пределы 13 кв. м, а кухни с уборными остаются сравнительно просторными. Сохраняется место под гардероб.
Балконов нет только в квартирах первого этажа. В трешках это удобство имеется в двукратном размере. В данной категории представлены две планировки. Первая – более привычная, с тремя отдельными комнатами. Практичный вариант, но на жилые помещения отвели всего по 10 – 12 кв. м. Вторая – с объединением не только кухни и гостиной, но и коридора. Три комнаты по-прежнему остаются независимыми. Оригинальная, современная конфигурация. Но снова смущает отсутствие естественной вентиляции вблизи зоны готовки.
.jpg)
О застройщике
ГК «ЦДС» работает на рынке Санкт-Петербурга 19 лет, но текущий год становится для предприятия знаковым. Ранее девелопер строил жилую недвижимость преимущественно эконом-класса или комфорта средней руки. Базировалась она, как правило, у КАДа или за его пределами. Сейчас один за другим стартуют продажи в разных районах города. Более детально проработана начинка комплексов. Компания замахнулась даже на квартиры в сегменте «бизнес». Так, недавно стартовали продажи в ЖК «ЦДС «Черная речка». Не за горами выход в свет и малоэтажного ЖК «ЦДС «Волковский». В этом случае девелоперу нужно сделать не шаг, а целый скачок вперед. И совершенно не ясно, какой результат получится. А с полноценным «комфортом» есть все шансы справиться. Пока же отзывы о качестве их построек неутешительные:
.jpg)
https://otzovik.com
Но не у всех такой печальный опыт сотрудничества с «ЦДС». Довольные клиенты тоже имеются, правда, на просторах Интернета их меньше:
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
В целом, у девелопера нет долгостроев. Так или иначе, все дома сдаются. Тем более, раньше он работал по договору ЖСК и мог себе позволить задержки, ныне по ДДУ, где все гайки со штрафами закручены. Но претензии к качеству строительства небезосновательны. Чего стоит нашумевшее падение крыши в его строящейся школе: https://47news.ru/articles/120251/.
На объекте
Большинство разговоров о новостройке посвящено теме ее расположения. Начиная от неубедительного «а мне нравится», переходя в обсуждение ее фактического соседства, и заканчивая анализом перспектив дальнейшей жилой застройки в черте города.
.jpg)
.jpg)
https://spbguru.ru
.jpg)
https://ndvc.ru
В конечном счете, у локации ЖК «ЦДС «Елизаровский» есть как преимущества, так и недостатки. Последние уже были отмечены в отзывах. Комплекс практически соприкасается с электроподстанцией.
.JPG)
.JPG)
Помимо этого, рядом проходит улица Седова. Перед покупкой квартиры рекомендую прокатиться по ней вечером и посмотреть на местных обитателей.
.JPG)
К плюсам отнесем невысотную застройку вокруг.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Развитую инфраструктуру с поликлиниками, школами и детскими садами.
.JPG)
Близость зеленых зон. В 200 метрах находится Палевский сад. В радиусе 2 км – парк имени Бабушкина.
.JPG)
На стройплощадке проводится очистка территории. Техники пока немного.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В дальнейшем за ходом строительства можно наблюдать на сайте девелопера или в группе дольщиков во Вконтакте.
В офисе
.JPG)
На объекте пока не поставили консультационный пункт, поэтому придется ехать в один из четырех офисов застройщика. Расположены они у станций метро: «Спортивная», «Международная», «Озерки» и «Достоевская». Благо, все они работают и в будние, и в выходные. Правда, в субботу и в воскресенье только с 11:00 до 16:00, в остальные дни недели с 09:00 до 20:00.
Условия по рассрочке традиционно суровые. Стоимость покупки сразу вырастает на 20% от указанных в Таблице 1. Первый взнос должен быть не менее 30%. Остаток вносится равными ежемесячными долями и закрывается до момента окончания строительства. На скидку можно рассчитывать только при первоначальном платеже в 50% и более. Тогда из него вычтут 5%.
Ипотечные дела обстоят веселее. С девелопером работают многие банки и аккредитовывают его объекты на ранних порах. Список доступных кредиторов опубликован на сайте. При просмотре конкретной планировки открывается и ипотечный калькулятор с основными условиями программ. Так, «ВТБ» предлагает минимум 8,9% годовых. «Промсвязьбанк» озвучил аж 8,7%, но первый взнос при таком проценте должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Побил рекорд банк «Открытие» со ставкой в 8,5% и минимальным начальным капиталом от 15%. В офисах продаж работают ипотечные консультанты, которые помогут со сбором и подачей документов.
Конкуренты
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
В этой части Невского района больше и нечего смотреть. ЖК «Дом на Набережной» с остатками квартир и более элитным расположением оценивается гораздо выше. Для сравнения возьмем минимальные стоимости однокомнатных квартир. В ЖК «ЦДС «Елизаровский» подобран вариант без балкона, поэтому разночтения в расчетах не будет. Итак, квадрат в нашей новостройке стоит 116 900 рублей, а в проекте у воды 142 000.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Дом на Набережной |
Северный город |
IV квартал 2018 г. |
37,3 |
5,3 (16 этаж) |
черновая |
|
Green City |
Северный город |
1 очередь - сдана 2 очередь - II квартал 2018 г. |
40,3 (2 очередь, 2 корпус) 35,5 (2 очередь, 3 корпус) |
4,0 (1 этаж) 4,7 (12 этаж) |
черновая чистовая |
|
Высота |
Росинжиниринг-энерго-строй |
сдан |
41,8 (от агентства) |
4,5 (17 этаж) |
предчистовая |
|
Первый квартал |
Glorax Development |
IV квартал 2019 г. |
34,3 38,4 |
4,0 (3 этаж) 4,6 (3 этаж) |
черновая предчистовая |
|
ЦДС Елизаровский |
ЦДС |
1 очередь – III квартал 2020г. 2 очередь – II квартал 2021 г. |
30,8 |
3,6 (1 этаж) |
чистовая |
На Цимбалина, 25 построен и сдан ЖК «Высота». Официальный сайт новостройки блокируется, у застройщика я его вообще не обнаружила. Есть только группа во «ВКонтакте» и предложения о продаже от частных лиц и агентств. Комплекс представляет собой 25-этажный дом из 276 квартир. В цоколе организован паркинг для 40 автомобилей, а на крыше автономная котельная. Высота потолков обозначена в 2,75 метров. Во дворе должна быть детская площадка, а по периметру планировали установить видеонаблюдение.
Несколько дальше от рассматриваемой локации, на проспекте Александровской фермы, строится ЖК Green City. На расстоянии 1,7 км от станции метро «Ломоносовская». Его можно сопоставить по ценам и содержанию с нашим объектом. Тем более в ЖК Green City близится сдача второй очереди. В состав проекта входит три жилых дома, детский садик, школа и паркинг на 900 машин. На внутреннем дворе обещают разбить даже сквер. Высота потолков – 2,7 метров.
Для чистоты эксперимента разберем ЖК «Первый квартал» на Лиговском проспекте. Он относится к другой локации, но сопоставим по ценам с ЖК «ЦДС «Елизаровский» и строится на месте бывшего «серого пояса». Проект визуально и концептуально смотрится привлекательнее, но социальная инфраструктура вокруг не развита. В периметре появятся 15 жилых секций из 11 этажей, детский садик и бесплатный фитнес-клуб. Цоколь оборудуют под паркинг и кладовые. Рядом с комплексом застройщик обязался высадить новую парковую зону. В домах реализован принцип свободной планировки, поэтому стены в квартирах обозначены лишь в один ряд стенового камня. Дальше дольщики могут додумать и доделать самостоятельно. Только несколько секций продается с предчистовой отделкой.
Резюме
ЖК «ЦДС «Елизаровский» призван удовлетворить спрос на новую жилую недвижимость в районе одноименной станции метро. Многообразие планировок, современный дизайн входных групп, закрытый периметр и развитая социальная инфраструктура добавляют проекту привлекательности. А отсутствие конкурентных предложений рядом обрекает комплекс на успех и сравнительно высокие цены для соседства с электроподстанцией и ж/д путями.
