ЖК «Жемчужный каскад»: последние ласточки микрорайона
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В кварталах «Балтийской жемчужины» заканчиваются участки под застройку. Напоследок оставили лакомый кусочек у Финского залива. Именно в этой части расположится ЖК «Жемчужный каскад».
О проекте
Новостройку возводят на проспекте Патриотов, юго-восточнее пересечения с улицей Адмирала Черокова.
.jpg)
https://vk.com
В ее составе числятся 8 домов, половина из которых достигнет в высоту 22 уровней, другая всего 5.
.jpg)
На схеме выше видно, что со всех сторон комплекс окружат другие объекты. Один из таких – ЖК «Legenda Героев». Между ними поставят здания школы и детского сада. Введу пару слов о самом микрорайоне и его инфраструктуре. Это грандиозный по масштабу проект освоения территории у Петергофского шоссе. Его реализация продолжается уже более 10 лет. За это время построено и заселено 5 комплексов. И еще 4 находятся на разной стадии готовности. Все они имеют схожие решения в экстерьере, что придает местности целостный внешний вид. Здесь нет старых построек и дорог. Все создается с нуля. Застройщиком основной части жилых и абсолютно всех инфраструктурных объектов является компания «Балтийская жемчужина». Она же работает над озеленением местности и благоустройством променадов и набережных. На данный момент открыт ТРЦ «Жемчужная Плаза», действуют 2 общеобразовательные школы и 4 детских сада. В перспективе должны открыть еще 2 школы и 3 садика, поликлинику, полицейский участок и храм.
Общий жилой фонд ЖК «Жемчужный каскад» составит 1052 квартиры, по 4-7 единиц на этаже. На этот объем предусмотрено 684 места в подземном паркинге и 156 на открытых стоянках – неплохое соотношение. В цоколь можно будет спуститься на лифте (производство Mitsubishi) из любого корпуса. К слову, в высотных домах предусмотрят два лифта на секцию, в малоэтажных – один. На стилобате паркинга разместят детские и спортивные площадки. Дворы озеленят и оформят места для отдыха.
Территорию комплекса закроют, а входы оснастят системой контроля доступа. Въезд автомобилям в периметр разрешат только для разгрузки. На зданиях, в паркинге и в лифтовых холлах установят видеокамеры. В парадных отведут место для консьержей и хранения колясок. Первый уровень малоэтажек отдадут под коммерческие помещения.
Дома построят по кирпично-монолитной технологии и закроют навесными вентилируемыми фасадами из керамогранитных плит. Цоколь украсят облицовочным кирпичом.
Цветовая гамма экстерьера подобрана в соответствии с остальной застройкой микрорайона – в спокойных песочных, терракотовых и темно-серых тонах. А архитектура будет несколько отличаться. К слову, ЖК «Жемчужный каскад» стал номинантом конкурса «Золотой Трезини» как лучший проект жилого комплекса комфорт-класса в категории «Архитектура как искусство». Он выполнен в стиле современной эклектики с элементами арт-деко.
.jpg)
В квартирах сделают предчистовую отделку. Она включает установку металлопластиковых окон с двухкамерными стеклопакетами, входной двери, радиаторов с разводкой труб в стяжке пола, счетчиков, выключателей и розеток, стояков ХВС и канализации, видеодомофона. Силикатно-бетонные перегородки замажут шпаклевкой. Стены из кирпича оштукатурят. На бетонных сторонах и на потолке произведут затирку швов и раковин. Балконы и лоджии передадут с панорамным остеклением. Высота потолков составит 2,8 метра. Как и в других домах «Балтийской жемчужины», здесь поставят дополнительную систему очистки воды с ультрафиолетовым обеззараживанием.
Комплекс планируют сдать единовременно – в IV квартале 2020 года. Правда, по Договору долевого участия на передачу ключей застройщик берет еще целый год, а не 6 месяцев, как принято в среднем по рынку. С документами можно ознакомиться по ссылке: https://bpearl.net/zhilye-kompleksy/zhemchuzhnyy-kaskad/documenty/.
.jpg)
https://spb.restate.ru
На странице новостройки https://bpearl.net/zhilye-kompleksy/zhemchuzhnyy-kaskad/hod-stroitelstva/ размещены показательные фотографии, отражающие возможные панорамы из окон ЖК «Жемчужный каскад».
Красиво. Не зря комплекс наградили за лучшие видовые характеристики на конкурсе CREDO 2018. Узнаем, сколько стоят эти горизонты.
.jpg)
https://ndvc.ru
Цены и планировки
Недвижимость на верхних этажах стоит, естественно, дороже. На последних двух в высотных корпусах расположено 16 четырехкомнатных квартир. И судя по схеме застройки ниже, вид на акваторию залива из них никакие дома уже не загородят.
.jpg)
Имеются четырехкомнатные предложения и ниже, но планировка у всех единая:
.png)
Стоят по 110 000 – 120 000 рублей за метр. В остальных вариантах уровень цен ниже. Можно подобрать вариант стоимостью 85 500 рублей/кв. м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
36,0 – 44,0 |
3,5 – 4,7 |
|
2-комнатные |
52,0 – 64,0 |
4,6 – 7,2 (от 6,3 в малоэтажках) |
|
3-комнатные |
82,0 – 84,0 |
7,2 – 9,5 (от 8,3 в малоэтажках) |
|
4-комнатные |
109,0 |
12,0 – 13,2 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,4 - 0,5** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**действует акция: первым 100 покупателям - машино-место в подарок.
Проектировщики не стали придавать особое значение разнообразию планировок в комплексе. Поэтому выбор получился весьма скудный, хотя имеющиеся конфигурации можно назвать удачными. Продолжим разбирать лоты высоких корпусов. Однушка в них вместительная. Двушка есть двух размеров. Небольшая, без балкона, с одним просторным санузлом:
.jpg)
И две конфигурации побольше. Они оснащены двумя уборными и балконом. Но в одной холл неудобен для размещения гардероба. В другой такой проблемы нет.
.jpg)
Трешка стоит в гордом одиночестве, как в многоэтажках, так и в малых корпусах:
.jpg)
В последних, кстати, выбор незначительно шире. Основные отличия в однушках заключаются в пропорционально увеличивающихся площадях помещений:
.jpg)
Выделяется лишь одна планировка, богатая на метры. Обратите внимание, что размеры комнат и санузлов очень достойные. Ванные хочется отметить отдельно, поскольку во многих новостройках им уделяют внимание ровно на 3 квадрата. Привлекает и то, что за счет маленьких габаритов корпуса многие помещения становятся угловыми и имеют по два окна.
.jpg)
В новостройке полностью отсутствуют европейские планировки. При этом комнаты могут достигать 20,0 – 22,5 кв. м.
.jpg)
О застройщике
Девелопером комплекса и всего микрорайона «Балтийская жемчужина» выступает одноименная компания. Ее создали специально для реализации этого проекта. И является она дочерним предприятием крупного китайского холдинга.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Действительно, объем проделанной работы и приверженность единой концепции вызывают уважение и доверие. Но не все так безоблачно. На форумах оставляют и негативные комментарии в адрес застройщика. В основном, они касаются качества построек.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Казалось бы, с 2013 года уровень исполнения мог вырасти в разы, но жалобы размещают и поныне. Хотя они уже не такие глобальные:
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
Образовательные учреждения еще не построены в полном объеме, поэтому на данный момент проблема с очередями актуальна.
Не устраивает жильцов и скорость устранения замечаний при приемке квартиры.
.jpg)
https://living.ru
Отрицательным героем в обсуждениях выступает и управляющая компания «Приморский город».
.jpg)
https://living.ru
Ее деятельность мы разбирали в обзоре другой местной новостройки: ЖК «Жемчужный берег» https://vsenovostroyki.ru/customer/13432/?r=Санкт-Петербург, поэтому не будем повторяться. Отмечу лишь, что избежать ее вы не сможете, так как в ДДУ прописан пункт о праве застройщика заключить договор с УК на первое время. Потом, конечно, жильцы могут провести открытый конкурс и сменить ее. Но сделать это пока ни у кого из соседей не получилось.
Чтобы не ввести вас в уныние, оставлю и положительный отзыв.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Разные оценки одинаковых условий лишний раз подчеркивают субъективизм всего сущего. Поэтому при реальной заинтересованности в нашей новостройке, заезжайте в микрорайон и поговорите с жильцами. И сделайте это в час пик, оценив всю сложность транспортной доступности данного направления.
.JPG)
На объекте
Спастись от автомобильного потока с помощью метро не удастся, так как до станции нужно ехать на маршрутке по тем же дорогам. Откровенно говоря, эта местность подойдет тем, кто работает либо по свободному графику, либо в стороне Петергофа.
На въезде работает крупный торговый комплекс.
.JPG)
В текущем году получено разрешение на строительство его второй очереди. В ее составе должны появиться SPA-центр, гостиница, офисы и парковки. Новость радостная, поскольку во дворах машины стоят очень плотно даже в выходные дни.
.JPG)
А магазинов и кафе хватает – все первые этажи пестрят вывесками.
.JPG)
Строительство ЖК «Жемчужный каскад» находится на этапе закладки фундамента.
.JPG)
Пока смотрится как большой пустырь.
.JPG)
Вероятно, после сдачи комплекса вокруг него еще продолжатся строительные работы. По другую сторону проспекта до конца 2020 года обещают возвести поликлинику. Уголок будет выглядеть так:
.jpg)
Чуть поодаль от предполагаемой зоны рекреации YIT установил ограждение и вагончики.
.JPG)
В офисе продаж пояснили, что это просто склад строительных принадлежностей. А строить здесь будут торговые площади, но позже.
.JPG)
.JPG)
Автобусная остановка расположена непосредственно у новостройки.
.JPG)
Рядом находится пешеходная зона, ведущая к пляжу и набережной у залива.
.JPG)
В целом, микрорайон оставляет умиротворенное, приятное впечатление. Особенно возле набережной Матисова канала, где осталась незастроенная территория и преобладают малоэтажные строения.
.JPG)
Каналов в округе много, через них передается дух Санкт-Петербурга. И зеленых зон много, что хорошо сказывается на уровне экологии.
В офисе
Офис продаж девелопера встречает нас на повороте с Петергофского шоссе. Здание бросается в глаза благодаря своей оригинальной форме и фигуре большой жемчужины.
.JPG)
В центре зала расположены макеты отдельных комплексов и всего микрорайона. Такое наглядное пособие помогает выбрать квартиру с определенными видами из окон. А также занимает ожидающих своей очереди на консультацию. В процессе осмотра я уточнила, что между ЖК «Жемчужный каскад» и заливом построят 20-этажный бизнес-центр, который существенно закроет панораму четвертого высотного корпуса. Остальные постройки не превысят 12 уровней. Помимо жилой и офисной недвижимости, в окружении появятся торговые центры.
Сейчас в продаже два высотных дома и два малоэтажных, расположенных ближе к проспекту Героев. То есть ровно половина фонда. Ориентировочно в середине ноября откроют еще по одному корпусу из каждой категории. Но цены на них уже подрастут. Со следующего месяца анонсировано повышение стоимости двушек и трешек. Зато акцию пока не отменяют, и первым 100 покупателям дарят место в паркинге.
Новостройка аккредитована ведущими банками, как «ВТБ», «Сбербанк», «Санкт-Петербург» и другие. Минимальная годовая ставка держится в районе 9%. Однако по информации от ипотечного менеджера, вскоре этот показатель поднимется.
Оформление рассрочки приведет к удорожанию недвижимости на 5%. При этом на остаток тоже будут начисляться дополнительные проценты в зависимости от его размера. А первый взнос должен быть не менее 50% от стоимости жилья. Погасить задолженность нужно до конца 2020 года равными ежемесячными или ежеквартальными платежами.
Конкуренты
В этой локации новостройки грамотно распределены по ценовым категориям. Каждая занимает свою нишу.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Legenda Героев |
Legenda Intelligent Development |
1 очередь – IV квартал 2019 г. 2 очередь – IV квартал 2020 г. (еще нет в продаже) |
89,4 |
11,5 (6 этаж) 11,9 (7-11 этажи) 12,6 (14 этаж)
|
предчистовая |
|
Паруса / Южная Акватория |
ЛСР |
1, 2 очереди сданы 3 очередь - III квартал 2018 г. |
Продажи приостановлены в связи с прохождением госкомиссии |
чистовая |
|
|
More |
Setl City |
Сдан |
На официальном сайте все распродано |
чистовая |
|
|
Жемчужный берег Комфорт+ |
Балтийская жемчужина |
IV квартал 2019 г. |
95,4 (1 корпус) |
9,7 (2 этаж) |
предчистовая |
|
Жемчужный каскад |
Балтийская жемчужина |
IV квартал 2020 г. |
84,0 (22-эт. корпус) |
7,2 (3 этаж) |
предчистовая |
|
8,4 (14 этаж) |
|||||
|
82,0 (5-эт. корпус) |
8,4 (3 этаж) |
||||
Ближе всех к нашей новостройке расположен ЖК «Legenda Героев». Это проект с современными планировками, отличающимися множеством smart-решений. Под ними подразумеваются гардеробные, отдельные санузлы в хозяйских спальнях и т.п. Но цены обозначены космические. Вторую очередь в продажу еще не запустили. Может быть на старте будут интересные предложения.
Строящийся ЖК «Жемчужный берег» тоже стоит принципиально дороже, но только за счет больших площадей. За квадрат цены могут и побороться. Максимальная этажность в проекте заложена в 12 уровней. Количество квартир и вместимость паркинга одинаковые. Сдадут его раньше на год. Некоторые окна будут выходить на Матисов канал. На его противоположной стороне только начали возводить ЖК «Наутилус». Он относится к бизнес-классу и обладает более высокими ценами.
У воды расположены и некоторые корпуса ЖК More. Комплекс уже сдан. Его девелопером является другая компания, Setl City. Возможно, и УК в них иная. Но квартир от застройщика уже нет в продаже.
Выходя за рамки микрорайона можно рассмотреть ЖК «Паруса». Он построен по соседству на первой линии Финского залива. Несколько месяцев назад там были вполне адекватные цены. Сейчас продажи приостановлены на время ввода домов в эксплуатацию.
Активно застраивается участок и по другую руку от Петергофского шоссе. Но единой концепции и инфраструктуры, как в «Балтийской жемчужине», там нет. Зато цены, как правило, ниже. Среди них стоит рассмотреть: ЖК «Солнечный город», ЖК «Английская миля», ЖК «Аист», ЖК «Клены».
Резюме
.JPG)
Новостройка является характерным представителем жилой недвижимости от девелопера «Балтийская жемчужина». Принципиальным ее отличием является «двор без машин» и близость к Финскому заливу с сопутствующей панорамой из окон. Среди комплексов других девелоперов на территории микрорайона она выделяется более привлекательной ценой. Для местности, в целом, актуальна проблема с транспортной доступностью.
