На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Ни длинные пробки в Приморский район, ни соседство с кладбищем не способны перебить интерес к этому комплексу. Уже на старте продаж разобрали добрую часть квартир. Хорошо, что дома выпускают на рынок поэтапно, не все сразу. В перерыве есть время разобраться, стоят ли все преимущества новостройки обозначенных цен. 

 

 

ЖК ArtLine состоит из 5 жилых корпусов с подземным паркингом, многоуровневой автостоянкой и детским садом, объединенным с начальной школой. На территории построят и 2 здания под апартаменты, но информацию о них пока не предоставляют. Квартир же в комплексе запроектировано в объеме 2135 единиц, от студий до четырехкомнатных. На этаже, по информации от девелопера, будет от 4 до 7 лотов. Но при просмотре поэтажных планов я данный минимум не обнаружила, а насчитала 9-12.

 

Возможно, оценив масштаб ажиотажа вокруг комплекса, строители решили «нарезать» больше лотов. Пока продается недвижимость только в двух корпусах (2 и 4, см. рисунок выше). Есть вероятность, что в оставшихся домах картина изменится.

 

Высота построек достигнет 11 этажей над уровнем земли. Цоколь оборудуют под паркинг на 938 мест, половина из которых будет продаваться с автомобильными подъемниками. С их помощью на один участок можно поставить две машины. На наземной стоянке припаркуется лишь 366 водителей. Судя по рендерам, в периметре организуют и небольшие гостевые стоянки. У школы и детского садика сделают собственную закрытую игровую зону. Учреждение рассчитано на 260 малышей и 200 учеников первых классов.

 

Жилые дома запроектированы П-образной формы. Благодаря такой конструкции, внутри образуются уютные дворики, на территории которых организуют детские площадки и места для отдыха. Каждый корпус огородят отдельно. Вход в коммерческие помещения, традиционно занимающие первый этаж, будет осуществляться со стороны Торфяной улицы. Общего забора по периметру новостройки не предусмотрено. Помимо придомовой благоустроенной территории, в центре квартала оборудуют общую игровую площадку. В частности, благодаря ней ЖК ArtLine получил свое творческое название. 

 

Здесь расставят дизайнерские скамейки, высадят декоративные растения, уложат тропу для прогулок, поставят две инсталляции: в виде букв ArtLine и крупных ягод черешни. Рядом установят веревочный парк и игровые зоны для детей старшего возраста, в том числе тренажеры и столы для настольного тенниса, а также поле для игры в футбол и волейбол. 

 

Девелопер проекта Setl City придерживался темы искусства и при разработке дизайна входных групп. Для выбора лучшей интерьерной идеи был организован специальный конкурс совместно с архитектурным журналом. В результате выбрали победителей, чьи абстрактные композиции с ломаными геометрическими фигурами украсят общественное пространство зданий:

 

Не обошелся без оригинальных деталей и экстерьер построек. Заключаются они в использовании голубого и фиолетового цветов. Последний особенно редко применяют в архитектуре. Технология же строительства стандартная: кирпич-монолит в сочетании с навесными вентилируемыми фасадами и керамогранитными плитами. 

 

В отделке квартир тоже есть изменения, и они приятные. Setl City разработал новый пакет чистовой отделки, который с недавнего времени применяет во всех своих новостройках. По моему мнению, это одно из лучших предложений «под ключ» в городе. Наибольшие преобразования претерпели ванные комнаты. Узор керамической плитки стал современнее, стены частично декорировали мозаикой, пол сделали теплым. Потолки в этом помещении будут натяжными, а во всех остальных окрашенными в белый цвет. Стены в комнатах оклеят обоями под покраску, а пол покроют ламинатом. В комплект отделки также войдет сантехника, двери, окна, счетчики, выключатели, розетки и радиаторы. Только балкон обделили вниманием и не предложили для него никакого напольного и настенного покрытия, голая монолитная плита. На определенных уровнях отделка предлагается в светлых тонах, на других – в темных. Деление строго фиксировано.

 

На этом приятные сюрпризы не заканчиваются. Недвижимость верхнего этажа будет отличаться от остальных уровней. Высота его потолков вырастет с 2,75 метров до 3,0, а оконные проемы будут увеличены для лучшего обзора окрестностей.

 

Срок сдачи комплекса обозначен в конце 2020 года с выдачей ключей до 30 июня 2021. В Проектной декларации, правда, прописана дата ввода в эксплуатацию во II квартале 2021, но раз девелопер объявил более ранние сроки и прописал их в Договоре долевого участия – беспокоиться не о чем. С документацией можно ознакомиться на сайте застройщика: https://sc-setl.ru. Дата окончания строительства апартаментов пока не оглашается.

 

Цены и планировки

 

https://spbguru.ru

 

В Интернете пишут, что на второй день продаж цены поднялись почти на полмиллиона. 

 

https://vk.com

 

Комплекс, безусловно, привлекательный, но стоимость за квадрат сродни полноценному бизнес-классу, а не заявленному комфорту. Например, для покупки однушки нужно отдать от 138 000 до 151 000 рублей/кв. м. Студии выйдут дороже: от 139 800 до 152 300 рублей/кв. м. Стоимость зависит от этажа. Больше остальных ценятся верхние уровни, затем нижние и в конце цепи – серединные. Самые дешевые в пересчете на единицу измерения – четырехкомнатные квартиры, всего по 124 000 – 128 000 рублей/кв. м. Минимум трешек я отметила на 127 000 рублей за квадрат, максимум на 135 700. Диапазон стоимости метра в двушках – от 132 000 до 141 700.

 

Таблица 1. 

 

Наименование	Площадь, кв. м.	Стоимость, млн руб.*
Студии	24,3 – 25,6	3,5 – 3,8
1-комнатные	29,7 – 47,3	4,5 – 5,3
2-комнатные	48,5 – 50,1	6,4 – 7,1
3-комнатные	55,8 – 88,6	7,1 – 11,2
4-комнатные	82,7 – 86,3	10,6 – 10,9
Паркинг	1 машино-место	пока не выставлено на продажу

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке

 

Планировки комплекса прогнозируемые и ожидаемые, характерные для Setl City. Не за что их поругать, но и восторга не вызывают. Нет здесь ультрасовременных мастер-спален и для обычных гардеробных места не нашлось. Площадь кухонь адекватная общему метражу, однако некоторые комнаты застряли в рамках 11,0-12,0 кв. м. 

 

Типичные студии:

 

Однушки классического и европейского кроя:

 

В линейных конфигурациях представлена только классика с отличиями в форме коридора и размере комнаты:

 

С двушками еще проще: раздельный санузел, кухня в 10 кв. м, одна спальня порядка 16 кв. м, и другая около 12. Два варианта расположения помещений на выбор:

 

Следующие лоты, фактически, относятся к двухкомнатным, но на сайте девелопера размещены в категории трешек: https://artline-primorsky.ru/flats/flat-929569. Будем придерживаться официальных данных. 

 

Кухня, объединенная с гостиной, в сумме достигает минимум 16,3 кв. м. Метраж жилых помещений увеличивается только в квартирах общей площадью от 78 кв. м.

 

Классической трешки нет даже на просторах в 90 кв. м, хотя ее евро-прототип смотрится достойно. В его периметре наконец-то увеличили размеры ванной комнаты. Квадратура остальных помещений тоже не оставляет шанса на критику. К тому же и угловая спальня запроектирована с двумя окнами, что делает ее более светлой. Следом за этой планировкой сразу идет европейский формат четырехкомнатной квартиры. По размерам он не отличается от предыдущего лота, а по стоимости может быть даже ниже на определенных этажах. Естественно, помещения в нем меньше. Уборная вернулась в привычные рамки. Зато появилась небольшая кладовая.

 

 

Девелопер проекта Setl City – один из крупнейших участников рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. В этом году он запустил, наверное, рекордное количество проектов. 6 свежих комплексов и несколько новых очередей в уже строящихся объектах. За 24 года существования компания сдала в нашем городе более 40 новостроек. На разных этапах реализации состоят еще 15. За время работы было получено множество наград и премий: https://www.setlcity.ru/about, в том числе «Надежный застройщик России 2017». В прошлом году Setl City занял первое место в Северо-Западном регионе в рейтинге «Лидеров отрасли» и возглавил список предприятий с наивысшим уровнем надежности по данным Росстата. Действительно, на его репутации нет существенных темных пятен. 

 

https://spbguru.ru

 

Дома сдаются вовремя. И, в целом, к качеству строительства большого количества претензий я не обнаружила. Исключением являются только повсеместные жалобы на шумоизоляцию. Однако есть и более раздосадованные клиенты, и они делятся своими впечатлениями на форумах:

 

https://spbguru.ru

 

Все чаще встречаются негативные комментарии в адрес управляющих компаний. Это касается разных комплексов. Проблемы одинаковые: высокие счета, лоббирование интересов застройщика, отсутствие видимых результатов деятельности. Поэтому при выборе новостройки следует обязательно проехать на уже функционирующие объекты девелопера и проверить, как минимум, чистоту общественных зон, степень изношенности архитектурных форм, лестниц и т.п.

 

https://otzovik.com

 

В остальном, недочеты не носят глобального характера. Среди моих друзей есть двое клиентов Setl City. Они довольны своим выбором, хотя при приемке квартиры были некоторые замечания.

 

 

Наибольший резонанс при обсуждении комплекса в Интернете получила тема соседства с Серафимовским кладбищем.

 

https://vk.com

 

Аудитория разделилась на два лагеря: ярые противники мемориальных видов из окон и защитники локации. В оправдание приводится тот факт, что зеленая территория вносит положительную лепту в экологию. Дело это сугубо личное, но практика подобного строительства в Петербурге есть. Например, ЖК Green City у Еврейского кладбища или ЖК MonoDom у Смоленского православного. Отмечу, что бОльшая часть окон нашей новостройки не будет выходить на обсуждаемую панораму. Но потенциальных дольщиков смущает и другой местный колорит, а именно запах от собачьего приюта.

 

https://vk.com

 

В официальной группе комплекса во «ВКонтакте» получен исчерпывающий и вселяющий надежды ответ. Оказывается, застройщик планирует благоустроить смежные территории. И, откровенно говоря, потребность в преобразованиях имеется, не критичная, но за 150 000 рублей/кв. м хотелось бы красоты и за воротами.

 

Новостройка возводится на месте строительного магазина. Сейчас застройщик заканчивает демонтаж существующих конструкций, после чего начнет подготовительные работы для забивки пробных свай. Это я поняла не в результате поездки, поскольку за забором ничего не видно:

 

А в процессе ознакомления с разделом «Ход строительства» на сайте объекта: https://artline-primorsky.ru/progress#.

 

Станция метро с торговыми центрами всевозможных направленностей находятся отсюда на расстоянии 650 метров по прямой траектории. Действительно, близко и удобно.

 

Автобусная остановка установлена напротив комплекса.

 

Для автомобилистов местоположение проблематичное. Выезд предусмотрен только один. Ведет он на Торфяную дорогу или улицу Оптиков. Первая, конечно, будет пользоваться популярностью, чтобы выехать в центр города. Однако она уже сейчас загружена транспортным потоком и ж/д переездом.

 

В группе дольщиков пишут, что планируется дальнейшая пробивка улицы Туполевской от Богатырского проспекта в сторону новостройки. Она пройдет параллельно Торфяной, но вряд ли спуститься вниз к набережной, поэтому пока это полумеры.

 

Для прогулок на природе подойдет Елагин остров, однако путь до него уже станет полноценным выходом, так как занимает 1,4 км.

 

 

Setl City реализует все свои объекты через эксклюзивного брокера – компанию «Петербургская недвижимость». Предприятия входят в состав одного холдинга. Ближайшие к новостройке офисы продаж находятся на Коломяжском проспекте, 20, и проспекте Испытателей, 6. Сотрудники работают ежедневно, в будние дни до 20:00, в выходные до 18:00.

 

Благодаря хорошей репутации брокера, банки предоставляют их клиентам выгодные условия кредитования. На этапе котлована ЖК ArtLine уже получил аккредитацию от «ВТБ», «Сбербанка», «Санкт-Петербурга», «Россельхозбанка» и «Газпромбанка». У первого ставка пока наиболее привлекательная, от 8,7% годовых. На втором месте «Россельхозбанка» с 9%, на третьем «Сбербанк» с 9,2%. Однако сейчас финансовый рынок претерпевает изменения, поэтому актуальные данные уточняйте у ипотечного менеджера.

 

Рассрочка менее интересная. Первый взнос должен быть не менее 30%. Остаток надо погасить ежемесячными или ежеквартальными платежами в течение 3 лет. При этом стоимость его увеличивается на 15%.

 

При покупке можно воспользоваться материнским капиталом. В акциях и скидках комплекс, к нашему сожалению, пока не нуждается. 

 

 

Одним из преимуществ ЖК ArtLine является расположение в Приморском районе с пешей доступностью к метро. Поэтому для конкурентного анализа мы возьмем комплексы с сопоставимыми параметрами. Один из таких, ЖК «Life-Приморский» у Елагина острова. Он базируется дальше от станции «Старая деревня», но ближе к прогулочной зоне, на первой береговой линии реки Большой Невки. В сданном корпусе можно приобрести последнюю однушку за 142 500 рублей/кв. м. Дешевле, чем в ЖК ArtLine, только площади в проекте «Пионера» больше, поэтому и итоговая сумма выше. Последняя его очередь сплошь усеяна видовыми квартирами. И стоимость метра в ней будет дороже, примерно в 170 000 рублей. В случае с однушкой слишком велика разница в квадратуре, поэтому цифры пугают. При поиске другого количества комнат, советую сравнить характеристики, так как ЖК «Life-Приморский» сдают в текущем году. И, если до сих пор вы жилье арендовали, то финансово выгоднее может стать именно этот вариант. А он, в свою очередь, шикарный. Привлекательная архитектура, детский садик и медицинский центр на территории, подземный паркинг, закрытый двор, магазины на первых этажах. К слову и система «теплого пола» в уборных здесь тоже предусмотрена.

 

Таблица 2.

 

Название Застройщик Срок сдачи Площадь, кв. м Стоимость, млн. руб. Тип отделки

Life-Приморский Пионер 1, 2 очереди сданы

3 очередь - IV квартал 2018 г. 44,9 (корпус 1-3, 1 очередь)

43,1 (корпус 3-1, 3 очередь) 6,4 (2 этаж)

7,3 (8 этаж) чистовая

черновая

Приморский квартал Мегалит/ Охта Групп IV квартал 2021 г. 

IV квартал 2020 г. 

II квартал 2019 г.

40,3 (корпус 38)

41,3 (корпус 37)

39,6 (корпус 34, башня) 4,0 (2 этаж)

4,4 (4 этаж)

5,2 (2 этаж) предчистовая

Черная речка ЦДС 1 очередь - III квартал 2021 г. 31,0 (корпус 2)

34,7 (корпус 2)

37,4 (корпус 3)

37,0 (корпус 3) 4,1 (1 этаж)

4,4 (3-7 этажи)

4,3 (1 этаж)

4,4 (3-4 этажи) предчистовая

Riviere Noire ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад II квартал 2021 г. 36,6 (дом 1)

36,7 (дом 2)

36,7 (дом 3) 5,1 (4 этаж)

5,8 (4 этаж)

5,0 (2 этаж) черновая

чистовая «бизнес»

чистовая «комфорт»

ArtLine Setl City IV квартал 2020 г. 30,5 (дом 2)

31,1 (дом 4) 4,5 (2 этаж)

4,6 (7 этаж) чистовая

 

В 400 метрах от станции метро «Пионерская» строят ЖК «Приморский квартал». Он значительно дешевле нашей новостройки. В зависимости от сроков сдачи корпусов обозначены разные цены за метр, от 100 000 до 131 300 рублей на нижних этажах. При этом некоторые его дома стоят практически в сквере. Кроме жилья, в периметре появится 3 детских сада, школа и паркинг. Но и сам масштаб застройки глобальнее.

 

В округе есть еще одна станция метро – «Черная речка». И в километре от нее строится сразу два комплекса. Закрытый ЖК Riviere Noire – практически на пересечении двух набережных. А за ним ЖК «ЦДС «Черная речка». В первом есть квартиры с разными типами отделки. В зависимости от нее меняется и стоимость метра: от 136 200 до 158 000 рублей. Этот проект примечателен своим уютным, скрытым расположением, видовыми характеристиками, красивым экстерьером, подземным паркингом и детским садом. Как и в ЖК ArtLine, высота потолков на последнем уровне достигнет 3 метров, на остальных – 2,75. Исключением стал только третий дом с отметкой всего в 2,55 метра. Соседний объект более демократичный. Это первый опыт «ЦДС» в бизнес-сегменте, поэтому не ясно, что из него получится. Комплекс состоит из 9 домов с паркингом в цоколе, школой и детским садом. Отдельное внимание застройщик уделил убранству двора, запроектировав там амфитеатр, променад и игровые площадки.

 

 

ЖК ArtLine – это проект с хорошими базовыми характеристиками. К ним относятся надежность застройщика, близость станции метро и благополучие микрорайона. Дополнительно девелопер украсил свое творение продуманным внутренним пространством, социальной инфраструктурой и улучшенной чистовой отделкой квартир. Не обрадовали только цены, уровень которых может достигать 150 000 рублей за метр на этапе котлована.