На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Тяга россиян к загородной жизни растет с каждым годом, увеличивается спрос на малоэтажное жилье, и строительная индустрия неуклонно наращивает объемы жилья, сдаваемого в различных районах Подмосковья. Для возведения новых кварталов выбираются отдаленные от мегаполиса территории с благоприятной экологией, обширными зелеными зонами и приемлемой транспортной доступностью.  Именно таким – экологичным, погруженным в природу и одновременно доступным, будет новый жилой комплекс «Ильинские луга», который возводит в Красногорском районе близ деревни Глухово группа компаний ПИК.

 

 

Проехать на личном транспорте от МКАДа до ЖК можно по Новорижскому или Ильинскому шоссе. Расстояние составит 12-15 километров, а дорога займет 15-20 минут (без пробок, разумеется). В обоих вариантах есть удобные съезды с основной трассы в сторону новостройки.

 

 

На общественном транспорте можно доехать от метро Тушинская на автобусе 541 примерно за 50 минут. Автобус останавливается прямо напротив комплекса, возле магазина Мираторг (правда, пока это остановка по требованию).  Можно ехать от этого же метро и на автобусе № 549, но надо будет выйти на остановке в деревне Глухово и пройти пешком примерно 900 метров. Можно также ехать на электричке от железнодорожной станции Тушино до станции Павшино, а там пересесть на автобус № 520, который ходит с интервалом 20-30 минут и за 20 минут доехать до деревни Глухово. 

 

 

 

 

Проект жилого комплекса, созданный специалистами ООО «Пик-Проект», можно без преувеличения назвать грандиозным. По замыслу архитекторов к 2034 году на 217 гектарах земли должно появиться более ста жилых домов комфорт-класса и рядом с ними полный набор инфраструктурных элементов: детские сады, школы, больницы, пожарное депо, магазины и предприятия сферы обслуживания. Одних только поликлиник будет 11 штук. 

 

 

Дома переменной этажности, в основном девятиэтажные с небольшим вкраплением семиэтажек. Хотелось бы, наверное, строить и выше, но нельзя, поскольку эта территория имеет статус природоохранной зоны. Но в данном случае средняя этажность является неоспоримым плюсом жилого комплекса – его обитателям будет не тесно жить и, образно говоря, легко дышать в своем мини-городе.

 

В настоящее время на продажу выставлено восемь корпусов первой очереди, №№ 35,36, 37, 38, 39, 40, 41, 44. По каким-то известным лишь девелоперу соображениям номера строящихся домов начинаются не с единицы, а с третьего десятка, но это, по сути дела, не имеет никакого значения для новоселов. 

 

Несущие конструкции домов возводятся по монолитной технологии, фасады либо выкладываются из газосиликатных блоков, либо собираются из панелей. Слово «панель» обычно вызывает у потенциальных покупателей определенную настороженность, но в данном случае речь идет о навесных панелях, произведенных на собственных заводах компании ПИК. Эта продукция, по утверждению менеджеров компании, отличается повышенными эксплуатационными качествами. Например, зазор между панелями не будет превышать одного сантиметра, а класс энергоэффективности обозначен как А+++, что говорит о высоких теплоизоляционных свойствах материалов. Снаружи панели утепляются, штукатурятся и окрашиваются во все цвета радуги. Кстати, разноцветные дома – это фишка ПИКа, по которой его объекты можно легко отличить от проектов других застройщиков.

 

 

Большая часть зданий состоит из 9-11 подъездов, но есть и односекционные дома. В каждом подъезде установлены грузопассажирские лифты грузоподъемностью 1000 килограммов с режимом перевозки пожарных подразделений. Для удобства гостей и курьеров на стенах в лифтовой зоне обозначена навигация – на каком этаже какие квартиры расположены. Согласитесь, затраты копеечные, а удобства на миллион. В некоторых корпусах на минус первом этаже будут обустроены кладовые, которые можно приобрести в собственность.

 

Подъезды имеют два входа – с внешней стороны здания и со двора. Они устроены на уровне земли и не имеют ступеней, что удобно для пожилых и маломобильных граждан. Панорамное остекление обеспечивает хорошую освещенность подъездов, а пандусы для проезда колясок создают комфортную среду для мамочек с детьми. В основном квартиры строятся без балконов или лоджий, они предусмотрены лишь в нескольких домах башенного типа. Зато везде запроектированы так называемые французские балконы, которые дарят владельцам 30-сантиметровый выступ за пределы жилой зоны и дополнительный световой поток за счет остекления в пол. Такой балкон идеален для «выгуливания» цветов, но можно, впрочем, и покурить на нем не слишком упитанному человеку.

 

 

Ограждение ЖК по периметру не предусмотрено, проход и проезд к домам будет свободным. Но вход в дома будет контролироваться домофонами и видеокамерами. Вокруг каждого корпуса оборудованы бесплатные парковочные места. 

 

 

В дальнейшем планируется построить многоуровневый паркинг на 4500 мест, где можно будет купить м\м за 350-400 тысяч рублей. Всего же по завершению проекта в распоряжении владельцев 17 тысяч квартир будет 22 тысячи машиномест. 

 

 

Квартиры в комплексе сдаются с отделкой и без нее. В настоящее время в продаже остались только помещения с отделкой (за исключением небольшого количества однокомнатных квартир), отделка выполняется в фирменном стиле «ПИК стандарт». Это значит, что в гостиной и комнатах будет уложен ламинат 33 класса (максимальное качество для жилых помещений), мокрая зона кухни, грязная зона коридора и санузлы выложат плиткой фирмы Керамо Марацци. На полу – плинтус с уголками, на стенах виниловые обои на флизиленовой основе и выключатели с розетками. Изначально цвет обоев нейтрально-светлый, в дальнейшем их можно будет пустить под покраску и перекрашивать до восьми раз. Высота стен, с учетом натяжных потолков, 2,62 метра. В комплект отделки входят также качественные деревянные межкомнатные двери и оснащенная аудиодомофоном двухслойная металлическая входная дверь от фирм Флотус или Легранд  с достойной шумоизоляцией. 

 

 

В каждой жилой комнате будет проведена подготовка под установку систем кондиционирования, так что хозяину останется только приобрести кондиционер и установить его в заранее закрепленную снаружи здания коробку. 

 

 

Окна увеличенного на 30% по сравнению со стандартом размера, в них устанавливается ПВХ-профиль фирмы КБЕ с двухкамерными стеклопакетами. Биметаллические батареи отечественного производства снабжены терморегуляторами, что даст возможность жителям самостоятельно настраивать температуру в квартире. В каждой квартире два стояка – на кухне и в санузле. По стандартам ПИК в квартирах более 50 кв. м предусмотрено два санузла. Основной санузел будет полностью оснащен керамикой и фурнитурой – унитаз, раковина, ванна, смесители, электрический полотенцесушитель. А в гостевом будет только подводка к местам установки сантехники, и, естественно, уложена плитка. Расчет простой – тем, кто не нуждается во втором санузле, легко устроить из этого помещения что-нибудь «этакое», вроде кладовки, прачечной или рабочего кабинета. Плафонов не будет, только потолочная подводка электропитания.  Электрощит установлен в квартире, а счетчики воды и тепловой энергии – в коридоре, причем передача показаний в управляющую компания будет происходить автоматически.

 

 

Девелопер проекта – ООО «Пик», одна из самых крупных и надежных девелоперских компаний московского строительного комплекса. ПИК работает на строительном рынке с 1994 года и в настоящее время полным ходом возводит в Москве и Подмосковье более 50 крупных жилых комплексов. Данный девелопер считается надежным и нередки случаи, когда жилье сдавалось в эксплуатацию раньше намеченного срока. Более того, Группа компаний признана одним из системообразующих предприятий экономики страны и отмечена на уровне правительства России. 

 

 

Строительство жилья на данной территории начинала в 2016 году группа компаний «Мортон», тогда проект назывался «Новорижские кварталы». Планировалось строить 17-этажные дома, но местные жители решительно воспротивились столь мощному приросту населения. Отчасти под влиянием этих протестов проект поменял этажность, а позже в результате слияния «Мортона» и ПИКа поменялось имя застройщика и название проекта – с марта 2017 года жилой комплекс называется «Ильинские луга».

Строительство ведется на земельных участках 50:11:0050501:1308 и 50:11:0050501:1309, которые принадлежат застройщику на правах аренды. Адрес объекта: Московская область Красногорский район вблизи поселка Ильинское – Усово (в некоторых источниках объект привязан к деревне Глухово). Застройщик, ООО «ГрадОлимп», компания зарегистрирована в 2013 году. Судя про проектной декларации, на счету этого общества нет никаких ранее построенных объектов, похоже, что компания создавалась специально для реализации проекта «Ильинские луга». Ответственность застройщика перед дольщиками обеспечивается его участием в некоммерческой организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».  Генеральный подрядчик – ООО «Генподрядчик-МО».

 

Работы по возведению первой очереди комплекса начались во 2 квартале 2016 года, завершение строительства намечено на 3 квартал 2021 года. В проектной документации в качестве первой очереди строительства называются 15 корпусов, 3 детских сада, школа и многоуровневый паркинг. Однако в настоящее время на продажу выставлены квартиры лишь в 8 корпусах. Детский садик только-только начали строить, а к возведению многоуровневого паркинга пока не приступали.

 

Технические характеристики выставленных на продажу корпусов приведены в таблице ниже.

 

Таблица 1.

 

№ корп.	Кол-во этажей	Кол-во секций	Кол-во квартир	Дата выдачи разрешения на стр-во	Окончание срока действия разрешения на стр-во ( с учетом продлений)	Дата введения в эксплуатацию
35	9	6	450	15.06.18	15.06.23	30.05.2021
36	9	11	481	02.06.16	03.01.19 (одно продление)	30.04.2019
37	7 - 9	11	460	03.05.17	03.01.19	30.09.2020
38	9	7	358	02.06.16	03.12.18 (два продления)	30.06.2019
39	9	5	300	03.06.16	03.12.18 (пять продлений)	30.06.2019
40	7	5	300	03.06.16	02.01.19 (пять продлений)	30.06.2019
41	9	1	88	15.06.18	15.01.20	30.06.2020
44	9	9	403	15.06.18	15.03.20	30.11.2020

Как видно из таблицы, разрешения на строительство некоторых корпусов многократно продлевались, что говорит об определенных проблемах, возникавших в ходе строительства комплекса. Но, тем не менее, дома построены и некоторые готовятся к сдаче в эксплуатацию уже в ближайшие месяцы, что говорит о способности девелопера преодолевать временные трудности. 

 

 

Сайт новостройки полностью отвечает потребностям потенциальных покупателей, отвечая на все вопросы, касающиеся расположения объекта, состояния корпусов на текущее время, планировок квартир и цен на них. 

 

Подробно описаны рекреационные возможности территории, красота и удобство квартир, построенных в рамках концепции ПИК, есть видеообзоры и раздел «новости». Единственная претензия к авторам сайта – размещение сведений о технической документации ну очень уж в укромном месте. Гиперссылка «документация на сайте» написана мелким серым шрифтом и находится почти в самом конце прокрутки главной страницы. 

 

Да и сама документация не отличается полнотой. Например, не по всем корпусам выложены проекты договора долевого участия и разрешения на строительство. Зачем-то в раздел «документация», который и так не слишком удобен для просмотра, авторы сайта вложили огромное количество фотографий хода строительства. Фотографии хорошие, спору нет, но к документации они, согласитесь, не имеют никакого отношения.

 

 

Ниже в таблице приведены цены на квартиры с отделкой в строящихся домах.

 

Таблица 2.

 

Тип квартиры	Площадь (кв. м)	Стоимость квартиры (руб.)	Стоимость одного квадратного метра (руб.)
Студия	21,8	2 984 430	136 900
Однокомнатная	35,45	4 148 290	117 018
Двухкомнатная	56,8	7 014 800	123 500
Трехкомнатная	87,0	7 943 100	91 300
Четырехкомнатная	115,2	9 826 560	85 300

Как видим, средняя цена за квадратный метр здесь равна 110 707 рублей.

 

В следующей табличке приведена стоимость двухкомнатных квартир в малоэтажных домах, продаваемых с отделкой на этапе строительства на северо-западе Московской области.

 

Таблица 3.

 

 

Из нее видно, что средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Ильинские луга» находится в средней позиции по отношению к конкурентам. Следует также учитывать, что в городах цены в любом случае будут выше, чем в сельской местности.

 

 

На продажу в ЖК выставлены студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, имеющие большое количество планировочных решений. Например, однушек, двушек и трешек аж по 16 вариантов, среди них квартиры на первом этаже с отдельным входом. Запроектировано также небольшое количество пятикомнатных квартир с тремя (!) санузлами (в настоящее время все они раскуплены).

 

 

Студия общей площадью 31 кв. м без всяких изысков предлагает владельцу прихожую 5,8 кв. м, 22-метровую кухню-спальню-гостиную с условным разделением на рабочую зону и зону отдыха и небольшой совмещенный санузел, куда можно поставить только душевую кабину.

 

 

Однокомнатная квартира общей площадью 36 кв. м имеет лоджию 2,7 кв. м и совмещенный санузел, «расширенный» настолько, что в него влезет ванна. Есть пусть и небольшая, но прихожая, а также довольно просторная 10-метровая кухня, комната большая – почти 19 квадратов.

 

 

 

Двухкомнатная квартира общей площадью 65,8 кв. м выводит владельца прямо-таки на оперативный простор. Прихожая 15 кв. м и гардеробная 6,6 кв. м, два полноценных санузла с ванной или душевой кабиной, 11-метровая кухня, да еще две спальни по 12,8 и 16,2 кв. м. Причем, та, что побольше – с двумя окнами. Возможно, в этой квартире не так уж много места для мебели, но света в ней точно будет достаточно. 

 

 

Трехкомнатная квартира общей площадью 87 кв. м относится к категории «распашонка». Ее окна выходят на две стороны света, значит, при любом расположении дома солнышко попадет внутрь вашего жилья. Большая прихожая, кладовка, два санузла с ванной или душевой кабиной – еще один плюс для большой семьи. Кухня почти 19 квадратов – да тут и для гостей найдется место, есть где поставить большой стол. А для отдыха три спальни в 12,9, 15,4 и 17,2 кв. м. 

 

Четырехкомнатная квартира общей площадью 115,6 кв. м радует просторными помещениями и удобством их расположения. Входишь в квартиру и сразу попадаешь на кухню, точнее в коридор площадью 21,8 кв. м, не имеющей общей стены с кухней. Слева о кладовая 3,2 кв. м, далее по ходу – еще одна, почти такого же размера (назовем ее гардеробной). Кухня более 20 квадратов, два полноценных санузла и четыре спальни в 12,0, 12,9, 18,0 и 19,2 кв. м. Причем две из них с «французскими» балконами.

 

Еще один вариант 4-комнатной квартиры общей площадью 136 кв. м позволит членам большой семьи наслаждаться удобством и свободой передвижения. Потому что одна только прихожая и коридор в сумме дают 24,3 кв. м! Кухня, спроектированная в европейском формате, то есть без стены, отделяющей кухню от коридора – 19,2 кв. м. Кладовая, три санузла с ванной или душевыми кабинами и четыре спальни (12,7, 18,7, 19,2 и 19,9 кв. м) лишь дополняют ощущение комфорта. 

 

 

Процесс покупки, по утверждению менеджера в офисе продаж, достаточно простой. Вы подбираете квартиру, бесплатно резервируете ее на 3 дня и составляете с помощью менеджера договор долевого участия. Разумеется, все параметры сделки соответствуют Федеральному закону №214, который определяет порядок приобретения квартир на этапе строительства.

 

Когда договор составлен и подписан, нужно открыть специальный аккредитивный счет в любом банке (в любом, подчеркнул менеджер), для чего застройщик пересылает договор в этот банк. Затем покупатель либо вносит на этот счет полную стоимость квартиры, либо оформляет ипотечный кредит и деньги на аккредитивный счет перечисляет банк. После этого специалисты отдела продаж формируют пакет документов и передают его в Росреестр. Покупателю выгодно осуществить этот процесс не в бумажном, а в электронном виде, тогда можно получить от застройщика скидку 2%. Правда, для этого надо предварительно выпустить электронную цифровую подпись покупателя. Но эта процедура недолгая и осуществляется непосредственно в офисе продаж. Если же документы пойдут в Росреестр на бумаге, покупателю придется дополнительно заплатить 20 тысяч рублей за регистрацию договора и 2-3 тысячи рублей за нотариальное оформление доверенности на сотрудников ПИКа.

 

Есть возможность получить рассрочку платежа, которая бывает трех видов – на 2, 3 или 6 месяцев. Первые два вида беспроцентные, а при оформлении рассрочки на 6 месяцев первоначальный взнос должен составлять 40% от стоимости квартиры и через два месяца возникает дополнительная плата в размере 2% к остатку.

 

Все интересующие вопросы по выбору жилья и его покупке можно задать приветливым и компетентным менеджерам в офисе продаж, расположенном непосредственно на объекте. Кофе, наглядная агитация в виде подсвеченного макета ЖК, раздаточный материал в фирменном пакете, поход в шоу-рум – все в лучших традициях компании ПИК. Но лучше записываться на консультацию заранее, потому что в офисе продаж можно оказаться в довольно внушительной очереди из желающих пообщаться со специалистами. Офис, как, впрочем, и строители на объектах, работают каждый день без выходных и даже в праздники.

 

 

Если говорить об инфраструктурной составляющей проекта, то здесь, пожалуй, подойдет формулировка Эмиля Золя – блеск и нищета. Сегодня на территории незаселенного комплекса нет ничего – ни магазинов, ни садиков, ни школ, ни поликлиник. Только небольшой магазин торговой сети «Мираторг» через дорогу напротив комплекса. Детский сад, школа, поликлиника – в деревнях поблизости (10-15 минут на транспорте). Больницы и крупные магазины – в получасе езды, в поселке Нахабино и городе Красногорске. Там же есть торговый центр «Глобус», магазины «Петрович», «Карусель», «Рига Молл», «Рига Ленд», «Леруа Мерлен» и многое другое. 

Дальше будет лучше. В середине 2019 года планируется открытие, строящегося в непосредственной близости от ЖК, частного многофункционального медицинского центра. В конце 2019 года на территории комплекса откроется детский сад, а в конце 2020 года – школа, они будут муниципальными. Запланированы и собственные медицинские учреждения. Одним словом, в будущем все будет блестяще. А пока только «Мираторг».

 

 

Зато уже сейчас новоселы смогут в полной мере насладиться красотами природы и чистотой атмосферного воздуха. Рядом нет никаких фабрик и заводов, зато в шаговой доступности огромный государственный заповедник Лохин остров, омываемый водами Москва-реки, и охраняемый государством памятник архитектуры 18 века музей-усадьба «Архангельское». А прямо рядом с домом жители «Ильинских лугов» смогут проводить время во дворах без машин на площадках для игр и отдыха, окруженных красивыми ландшафтами.

 

Добавим к этому, что у новостройки будет собственное водоснабжение от водозаборного узла, расположенного на территории, а также и тепло и горячая вода от собственной котельной, работающей на газе. Значит, и первое и второе будет несколько дешевле, чем в Красногорске. А вот тарифы на электроэнергию – как во всем Подмосковье. 

 

 

Чтения отзывов о новостройке в интернете вызывает двойственное и даже тройственное впечатление. С одной стороны, восторженные обладатели квартир в «Ильинских лугах» восхваляют экологию, надежность застройщика, называют жизнь в Ильинском – Усово исполнением своих самых светлых желаний. Здесь только плюсы и положительные оценки! 

 

https://www.cian.ru/

 

https://mskguru.ru

 

https://vsenovostroyki.ru

 

Есть категория острожных читателей-покупателей, которые сомневаются в возможности появления метро рядом с новостройкой, опасаются стояния в пробках при полном заселении комплекса, отмечают отсутствие на сайте важных разрешительных документов. 

 

https://ilyinskie-luga.ru/

 

Но есть и третья, резко негативная точка зрения, которая отражает мнение местных жителей, горячо протестующих против строительства ЖК. Их главный аргумент – отсутствие очистных сооружений, продукты жизнедеятельности мини-города, если он будет построен, убьют местные реки и в том числе Москву-реку. Проводились митинги, акции протеста, обращения в правительство Московской области и России, главная цель которых остановить стройку. 

 

https://www.novostroy-m.ru

 

https://msk.restate.ru

 

https://www.pikunet.ru

 

https://activatica.org

 

Кстати, на вопрос об очистных сооружениях менеджер офиса продаж отвечал уклончиво – «пока будем сливать нечистоты в существующие сети, потом построим свои». Но если очистных сооружений нет, то как?

 

 

На бумаге и воочию ЖК «Ильинские луга» выглядит очень впечатляюще. Построенные дома красивые, яркие, как солдатики на параде, а уж будущее этого комплекса рисуется самыми светлыми красками. Замечательная экология, недаром именно здесь строят загородные резиденции руководители страны и другие уважаемые люди. Цены средние по Подмосковью, транспортная доступность хорошая, можно ездить на работу в Москву (если это не на другом конце столицы, конечно). Да, первопоселенцам придется туговато с магазинами, но не безнадежно – ведь и в деревенских торговых точках можно приобрести товары первой необходимости. С лечением сложнее, особенно людям старшего возраста, которые не всегда могут сесть за руль собственного автомобиля.

 

 

Но вот протесты местного населения – насколько это серьезно? Если их послушать, то и вся стройка незаконна, ибо дома в этой зоне могут иметь лишь три этажа. И очистных сооружений нет, и не будет, громогласно заявляют они... Верить или нет, доверять рассказам менеджеров по продажам или дотошно проверять рекламную информацию – решать вам.