ЖК «Ручьи»: вперед в прошлое или назад в будущее
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
О проекте
.jpg)
ЖК «Ручьи» построят между Пискаревским проспектом, Ручьевской дорогой и перспективным продолжением Северного проспекта. Комплекс территориально разделят на две части участком со старым жилым фондом. В состав проекта войдут 18 домов высотой до 13 этажей, 2 детских садика и школа. Непосредственно застройщик возведет лишь один садик из перечисленных социальных объектов. Сдадут его вместе с первой очередью строительства, в конце 2021 года. Реализацию остальных образовательных учреждений возьмет на себя город. Информации о сроках их запуска на данный момент нет.
На первом рендере изображено и здание спортивного комплекса. Он предусмотрен здесь проектом планировки территории, но кем будет построен – неизвестно.
Закругляют инфраструктурные блага коммерческие помещения на первом этаже. Они займут часть этого уровня наряду с жилой площадью.
В ЖК «Ручьи» совокупно запроектирована 4131 квартира. Солидная цифра, при которой большинство домов будет содержать всего по 75 – 150 квартир, и только двое – по 839.
Здания, традиционно для массовых застроек «ЛСР», поставят панельные. Несущие стены цоколя и первого уровня сделают из монолита. Все, что выше, соберут из сборных железобетонных конструкций. Обшивку фасадов обещают произвести теплоизоляцией Rockwool, а облицовку - штукатуркой.
В проект также войдут 4 крытых паркинга на 1000 машино-мест. Трое из них встанут вдоль Ручьевского проспекта, отделив тем самым жилые корпуса от дороги. Четвертый предназначен для второго пятна застройки, ближе к КАД. Рядом с домами организуют и открытые площадки для стоянки автомобилей.
Периметр комплекса огораживать не планируют. Во дворах обустроят зоны для детских, спортивных игр, отведут места для отдыха и озеленят оставшуюся территорию. Безопасность при входе в парадные будет осуществляться с помощью домофонов.
Квартиры сдадут с чистовой отделкой. На сайте проиллюстрирован новый, улучшенный пакет отделочных материалов: https://www.lsr.ru/spb/kachestvo/otdelka-kvartir/. Но, к сожалению, он не будет применен к нашему комплексу, в «Ручьях» оставят старый набор. Описание его обобщенное. Пол застелют линолеумом, потолки покрасят в белый цвет, стены оклеят виниловыми обоями под покраску. Санузлы и ванные комнаты облицуют керамической плиткой. На окна поставят металлопластиковые рамы с двухкамерными стеклопакетами. Входную дверь установят стальную с отделкой МДФ, а межкомнатные оформят в современном стиле. Вскоре в ЖК «Цветной город» откроют шоу-рум, где мы сможем лицезреть конечный результат. Пока предлагаю зайти в группу данного комплекса во «ВКонтакте» и почитать, что пишут дольщики о реалиях отделки. Например, меня удивила информация о том, что в уборных плитку положат лишь до отметки в 1,8 метров, а выше будет краска. К слову, о высотах, потолки будут низкими – 2,57 метров.
Документация на объект разбросана по сайтам. У девелопера можно ознакомиться лишь с шаблоном Договора долевого участия: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/disclosure/. Но он единый для всех комплексов. На передачу ключей берется 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация выложена у застройщика: https://lsr-spb.ru/fz214/ruchi_build_spb-piskarevskij-pr-d-145-k-3-uch-11-po-ppt. Завершить работы по всему жилому фонду планируется до конца 2023 года.
Цены и планировки
У нашей новостройки лояльная ценовая политика. В пересчете на метр самыми недорогими в ней стали трешки, от 76 300 рублей за квадрат. За ними встали двушки – от 80 000 рублей и однушки от 81 200. Студии стоят принципиально выше, от 88 400 рублей/кв. м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
21,5 – 23,3 |
1,9 – 2,1 |
|
1-комнатные |
35,6 – 39,4 |
3,0 – 3,2 |
|
2-комнатные |
45,0 – 45,5 |
3,6 – 3,8 |
|
3-комнатные |
72,6 - 74,7 |
5,6 – 5,7 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
Пока не выведены в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В продажу пока выпустили три дома близ Ручьевской дороги. Они обладают небольшим пулом квартир, которые быстро разбирают. На этаже находится от 6 до 11 жилых площадей.
.jpg)
В планировках не запутаешься. Разбега по метражу в рамках одной категории лотов практически нет. Студии представлены в единственной конфигурации с балконом и без. Положительным моментом является наличие места для шкафа в коридоре.
.jpg)
Небольшой выбор присутствует среди однокомнатных квартир. Разработано два евро-формата планировок с приличными размерами кухни-гостиной. И классический вариант с равнозначными площадями спальни и кухни, увеличенным санузлом и гардеробной. Правда, не понятно, стоит ли у последней перегородка по умолчанию.
.jpg)
Некоторые двушки укомплектованы тесной кухней и маленьким холлом, а также сквозным проходом в опочивальню. Зато в них появляется раздельный санузел и получаются приемлемые по размерам комнаты. При проектировании второй квартиры придерживались противоположных приоритетов:
.jpg)
Идеального варианта нет. Хотя он был во втором доме.
.jpeg)
В нем удивительно большая ванная комната, как в бизнес-классе. Остальные помещения тоже не обделены просторами. Коридор вместительный. Нет необходимости постоянно проходить через зону входной двери, где собирается основная грязь. В общем, печально, что закончились данные лоты. Надеемся на их появление в других корпусах.
Понравилась трехкомнатная квартира. Общая площадь сравнительно небольшая. Но при грамотной схеме расположения и отсутствии некоторых стен – вырисовывается современная, практичная и в тоже время оригинальная планировка:
.jpg)
О застройщике
ПАО «ГРУППА ЛСР» не просто крупная и известная в строительной отрасли компания. Это градообразующее предприятие Санкт-Петербурга (https://cppi.gov.spb.ru/media/uploads/userfiles/2018/02/12/перечень_системообр.pdf). В холдинг входят заводы по производству стройматериалов, из которых и возводятся их проекты. Застройщиком выступает подразделение «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Общий стаж работы насчитывает 25 лет. За это время было реализовано более 50 объектов от эконома до премиум-класса. Девелопер разрабатывает, наверное, самые масштабные проекты города и области, по площади застраиваемой территории. Фактически с нуля ставит небольшие городки вдоль КАДа.
.jpg)
https://otzovik.com
Чистая история «ЛСР» не позволяет сомневаться в надежности застройщика. На его счету нет долгостроев и существенных задержек по срокам сдачи домов.
.jpg)
https://www.restate.ru
Но о качестве строительства негативные комментарии встречаются часто.
.jpg)
https://www.restate.ru
Другие отмечают некоторые недостатки в отделке, но не считают их критичными. Зато их огорчает, что состав реализованных проектов не всегда соответствует обещаниям девелопера.
.jpg)
https://spbguru.ru
Приведем парочку свежих мнений о ЖК «Цивилизация» и ЖК «Синема».
.jpg)
https://otzovik.com
По ссылке можно пройти и прочитать отзыв полностью, так как он содержательный и затрагивает различные аспекты приобретения и приемки недвижимости. Как и следующий:
.jpg)
https://otzovik.com
Признаться, комментарии огорчают. Хотя есть у меня предубеждение по поводу правдивости отзывов в Интернете. Ведь работу конкурентов никто не отменял. Если вы всерьез задумались о покупке квартиры, лучшим решением будет съездить в аналогичный комплекс, осмотреться и поговорить с его жильцами.
На объекте
Найти участок под застройку ЖК «Ручьи» просто. Нужно всегда ехать прямо по Пискаревскому проспекту. Главное, не свернуть на улицу Руставели, так как дорога сама будет уходить в его сторону.
.JPG)
Мы же переезжаем железнодорожные пути и мост, после которого сразу поворачиваем направо, где берет начало Ручьевская дорога.
.JPG)
Я наткнулась на ремонт проезжей части, поэтому заехала через дворы соседних домов.
.JPG)
Это тихая местность с малоэтажной застройкой. Насколько я знаю, такой они и хотели остаться, но вскоре пейзаж изменится.
.JPG)
По соседству ведутся работы с газопроводом. Видимо, они и перегородили дорогу.
.JPG)
За ним установили знакомый забор с красными блоками. Больше признаков «ЛСР» в этой локации нет. Даже паспорта объекта я не обнаружила. Ход строительства отображается на странице новостройки: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/ruchi/hod-stroitelstva/, но пока выкладывать там нечего.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Через несколько метров от границы участка проходит ЛЭП.
.JPG)
В пешей доступности работает небольшой продуктовый магазин.
.JPG)
Напротив будущего жилого массива расположены складские помещения, шиномонтажи и АЗС.
.JPG)
.JPG)
Выезд из этой части комплекса будет возможен пока только на Ручьевскую дорогу. Уточню, что она содержит всего 2 встречные полосы движения.
.JPG)
Через нее, в свою очередь, можно проехать на Пискаревский или Шафировский проспекты. Оттуда – в центр или на КАД.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Если быть точной, до метро минимум 15 минут на транспорте, а кольцевая проходит на расстоянии 1,4 км. Это не ближайшее соседство, но экология точно ниже 4 баллов. Также потенциальных клиентов смущает расположение крематория в радиусе 1,2 км, еще ближе – колумбария и нефтебазы «Ручьи».
.jpg)
https://pronovostroy.ru
.JPG)
Остальная территория представляет собой не облагороженные поля совхоза.
.JPG)
Но в ближайшем будущем панорама полностью обновится. Ведь ЖК «Ручьи» – это малая часть глобального проекта «Группы ЛСР» под названием «Цветной город».
.jpg)
За первыми домами нашего комплекса сделают продолжение Северного проспекта, переходящего в путепровод через КАД (согласно рендерам новостройки). Он должен соединить две части проекта: https://gazeta.bn.ru/news/2017/11/16/242616.html. Реализовать дорожные планы хотят к 2022 году. Предполагаю, что поток транспорта здесь будет огромный. И поспособствует ухудшению экологической обстановки. Особенно для первых домов, которые сейчас в продаже. Но в статье упомянута и хорошая новость. После 2025 года в этой местности может появиться станция метро.
В офисе
Офисы девелопера рассредоточены по городу. Все они работают ежедневно. Я заехала без записи в будний день на Коллонтай, 5. Отдел продаж расположен на первом этаже сданного жилого дома, а точнее ЖК «Аврора». Девелопером этого комплекса является «ЛСР», а построено оно по идентичной технологии с ЖК «Ручьи». Поэтому за один приезд можно и консультацию получить, и с качеством работ ознакомиться. И первое, на что упал взгляд, – это подтеки на фасаде:
.JPG)
Консультацию ведут несколько менеджеров, поэтому проблем с ожиданием не возникло. Расчет ипотечных взносов производит отдельный сотрудник. Предварительно меня лишь сориентировали, что годовая ставка сейчас держится в районе 9,8%. На сайте информация о доступных банках пока не отображается: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/ruchi/usloviya-pokupki/ipoteka/. В описании комплекса проскальзывает упоминание о более лояльных ставках, в частности о 6%. Поясню, что она относится лишь к семьям, у которых в 2018 году родился второй или третий ребенок. Тогда на 3-5 лет условия кредита смягчают.
Девелопер предлагает альтернативную форму оплаты – рассрочку. Она, как правило, подходит тем, кто не может оформить ипотеку. Предоставляется на весь период строительства, но с увеличением стоимости остатка на 14%. Первый взнос должен быть не менее 10%. Остальные платежи делятся на равные части и выплачиваются ежемесячно или ежеквартально. Но возможны и другие условия: оплата производится в течение одного месяца, при этом цена квартиры не увеличивается.
В «ЛСР» действуют постоянные акции. Иногородним клиентам полагается скидка в 50 000 рублей. А при заключении сделки по программе «Военная ипотека» предоставляется бонус в 20 000. За повторную покупку девелопер дарит 1 000 рублей за каждый квадратный метр.
Конкуренты
Локация комплекса находится в полном ведении одного девелопера. Причем симметричная сторона за КАДом тоже обживается им. Поэтому мы будем сравнивать нашу новостройку с собратьями: ЖК «Цветной город» и ЖК «Новая Охта». Данные объекты строятся за и вдоль кольцевой, но на этом принципиальные отличия заканчиваются. Технология строительства, чистовая отделка, концепция благоустройства внутренней территории, наличие социальных объектов, транспортная доступность – все перечисленные параметры схожи.
.jpg)
https://vk.com
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
ЦДС Полюстрово |
ЦДС |
IV квартал 2020 г. |
40,6 |
4,1 (1 этаж) |
чистовая |
|
Новая Охта. На речке |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь - IV квартал 2018 года 2 очередь – I квартал 2020 года 3 очередь - III квартал 2019 г. |
39,8 (3 очередь) |
3,4 (2 этаж) |
чистовая |
|
Цветной город |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь - IV квартал 2018 года 2 очередь - IV квартал 2019 года 3 очередь – III квартал 2021 года |
36,7 (квартал 17, 2 очередь) 32,3 (квартал 26, 3 очередь) |
2,7 (1 этаж) 2,4 (2 этаж) |
чистовая |
|
Ручьи |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
IV квартал 2021 г. |
39,4 (дом 2) |
3,2 (2 этаж) |
чистовая |
При сопоставлении цен на однушки с ЖК «Цветной город» мы видим дельту почти в 10 000 рублей за квадрат. В такой разрыв оценил «ЛСР» территориальную разницу и близость к магистрали.
ЖК «Новая Охта. На речке», наоборот, удивило высокой стоимостью. Давайте разберемся, почему метр здесь стоит дороже. Во-первых, данная очередь проекта строится не так близко к кольцевой и рядом с водой. На набережной «ЛСР» обещает сделать променад. Во-вторых, рядом уже построен ЖК «Новая Охта» с готовой социальной инфраструктурой.
Для чистоты эксперимента рассмотрим относительно недорогой комплекс комфорт-класса от «ЦДС» на Пискаревском проспекте. Находится он принципиально ближе к Свердловской набережной. Стоимость метра в его однушке обозначена на уровне 101 000 рублей. По характеристикам строительства проект ушел недалеко. Бесшовная монолитная технология, потолки в 2,54 метра, чистовая отделка (кроме трехкомнатных квартир, которые продают «под чистовую»). Облицовку разве что произведут из кирпича. И дом будет единым, на 1779 квартир. Но в концепции благоустройства внутренней территории проглядывается более заботливый и продуманный подход девелопера. Крытую стоянку вынесут за пределы участка, так как двор огородят и закроют для проезда транспорта. Там обустроят площадки для игр и построят детский садик, объединенный с начальной школой. Весь периметр поставят под видеонаблюдение. А в парадных будет по два выхода, на внешнюю и внутреннюю стороны комплекса.
Резюме
.JPG)
ЖК «Ручьи» привлекателен демократичными ценами и расположением в черте КАД. Но по содержанию он больше похож на областные новостройки, а до некоторых откровенно не дотягивает. Ведь девелоперы в последнее время разрабатывают интересные концептуальные проекты. И снабжают их как минимум закрытыми периметрами и подземными паркингами. На сегодня эти удобства соответствуют современным представлениям о комфортной жизни. «ЛСР» же шлет нам «привет» из прошлого.
.jpg)
