На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Выведен в продажу первый из пяти инвест-отелей компании Plaza Lotus Group. Месторасположение выбрано не популярное среди гостиниц, а именно в Купчино. Узнаем, чем планирует завлекать и развлекать аудиторию девелопер.

 

 

Апартаменты построят напротив станции метро «Купчино», на пересечении Витебского и Дунайского проспектов. Отсюда и первое преимущество локации – пешая доступность к подземному транспорту. Для автомобилистов развязка тоже неплохая благодаря близости к кольцевой и таким достопримечательностям, как Пушкин, Павловск и Гатчина. Деловую среду должна заинтересовать небольшая удаленность от конгрессно-выставочного центра «Экспофорум». Для него выстроены и другие отели, но, по представлениям девелопера, цены в МФК In2It будут ниже. Подытожит местные блага аэропорт, располагающийся в 10 минутах езды отсюда. 

 

Организаторы сделают упор на привлечение молодежи. Для их общения отведут весь второй этаж. Оборудуют коворкинг, лекторий и даже кинотеатр для презентаций и мультимедийных событий. Здесь планируют проводить образовательные программы от ведущих российских ВУЗов. Например, от Политехнического института. Он примет и более широкое участие в развитии отеля. В частности, его сотрудники разработают приложение с системой умного управления. Сервис объединит собственника, арендатора и управляющую компанию. Через него можно будет контролировать физическое состояние номера, безопасность и сохранность имущества, исправность инженерных систем, а также получить статистику потребления услуг ЖКХ. Программа оповестит об анонсах мероприятий в общественных пространствах, а также позволит заказать еду в номер. Таким образом, девелопер хочет внедрить в гостиничный бизнес новые передовые технологии и заинтересовать тем самым продвинутые слои общества.

 

Расслабиться предложат на первом этаже. Помимо зоны ресепшн, там разместят и целый ряд сервисных предприятий. Фитнес-клуб, медицинский центр, туристическое агентство, каршеринг, магазины, салоны красоты, аптеки, кафе и рестораны, службу курьерской доставки, ремонт гаджетов и др. В цоколе обустроят небольшой паркинг.

 

Остальное пространство отеля разделят на 1 521 апартамент. Из них 533 возведут в первой очереди, сдача которой намечена на IV квартал 2020 года. По словам менеджера PLG, постояльцы смогут заехать уже в марте 2021, хотя по Договору долевого участия застройщик имеет право передать помещения до конца июня. Бронирование номера будет доступно примерно за год до открытия. Вторую очередь введут в эксплуатацию через год. По проекту две части комплекса разделены между собой внутриквартальным проездом. Каждая состоит из 4 корпусов переменной этажности: от 7 до 21 уровня. 

 

Экстерьер зданий сформируют системой навесных вентилируемых фасадов с облицовкой из керамогранитных плит. Декоративным элементом станут яркие цветовые акценты на общем светлом фоне построек. Генеральным подрядчиком объекта выбрана компания YIT.

 

Отельный оператор тоже уже определен. Это собственное подразделение девелопера – управляющая компания PLG. Возглавит ее опытный руководитель, ранее сотрудничавший с Radisson, Hilton и другими известными гостиничными брендами. УК разработала несколько программ доходности для инвесторов.

 

На ограниченное количество номеров можно оформить договор с фиксированной ежемесячной прибылью по программе «Гарантия». Согласно ей, за самый популярный в комплексе вариант в 23,4 кв. м размер выплаты достигнет 30 000 рублей в месяц. Меблировка оплачивается сразу. Стоит она от 490 000 рублей. В процессе работы данный тариф можно заменить на «Бизнес». Однако подобная замена не бесплатна, придется доплатить 250 000. В «Бизнесе» инвестор несет риски, связанные с количеством заездов, так как получает 75% от фактического дохода. Из них еще вычитается стоимость эксплуатационных услуг за дни, когда номер пустовал. Менеджер PLG обозначил примерный расход ЭУ в 130 рублей/кв.м. Таким образом, на прибыль инвестора напрямую влияет и сезонность, и качество работы отельного оператора, причем в самой что ни на есть краткосрочной перспективе. Однако эта программа традиционно представляется всеми девелоперами как более выгодная. Средний ежемесячный доход в ней за апартамент площадью 23,4 кв. м измеряется 40 000 рублями, за 31,2 кв. м – 50 000. Расчеты приведены исходя из заполняемости отеля на 63%. Меблировку в «Бизнесе» разрешается докупить позже, но до ввода объекта в эксплуатацию. Этот тариф удобен и тем, что сдачу номера можно остановить на некоторое время. Например, если приедут родственники. Для этого достаточно предупредить УК о своих планах за 2 месяца.

 

Договор об управлении подписывается на 5 лет. Примерно через такой промежуток времени потребуются новые вложения в недвижимость, как замена расходных материалов. По подсчетам УК, доходность инвесторов составит от 15 до 19% годовых.  Таким образом, срок окупаемости одно- и двухкомнатных апартаментов обозначен периодом от 5,2 до 5,9 лет. Студийный формат будет окупаться в течение 5,6 – 6,7 лет.

 

Коммерческие площади предлагают разбирать и вовсе по 3 кв. м за 300 000 рублей. Подобные вложения должны принести инвесторам от 9,0 до 12,23% годовых в зависимости от частоты выплат.

 

Напомним, что апартаменты отличаются от квартир тем, что в них нельзя прописаться. Однако в текущем режиме рассматривается законопроект о возможности оформления там временной регистрации. Хотя помещения считаются нежилыми. И налоги на них начисляются, как на коммерческие. В частности, общий налог на имущество – 0,1% от кадастровой стоимости. При выкупе земельного участка придется платить еще 1,4%. И налог на доходы физических лиц со ставкой в 13%. Но есть одна юридическая лазейка, позволяющая снизить размер последнего. Нужно оформить ИП, что уменьшит траты с 13 до 6%. К слову, при заключении договора с УК по программам «Гарантия» и «Бизнес» услуга по оформлению ИП предоставляется бесплатно.

 

Теперь посмотрим, сколько финансов нужно вложить для получения обозначенных доходов.

 

 

Разбег стоимости метра в студиях составляет от 109 000 до 117 400 рублей. В первой очереди уже закончились номера минимального размера в 18,4 кв. м. Но, вероятно, их повторят во второй. 

 

Таблица 1. 

 

Наименование	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.*
Студии	23,0 – 27,5	2,7 – 3,0
1-комнатные	30,8 – 35,8	3,4 – 3,9
2-комнатные	48,7 – 49,5	5,2 – 5,4
Паркинг	1 машино-место	Пока не выведены в продажу

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке без учета меблировки.

 

Пока же самый маленький номер имеет площадь в 23 кв. м. Есть аналогичный вариант с дополнительными холлом и окном. Девелопер позаботился и о комфорте пребывании в отеле маломобильных групп населения:

 

Дизайн интерьера у всех апараментов будет единый.  Проиллюстрируем его на примере простейшего номера:

 

В целом, это современный, незатейливый проект, выполненный преимущественно в светлых тонах. С полным комплектом мебели и техники, необходимой для краткосрочного пребывания.

 

Наиболее стильное место в данном решении – ванная комната.

 

Однушка в МФК In2It обойдется примерно в 110 000 рублей за квадрат. Выбрать можно между двумя конфигурациями:

 

Метр двушки немногим дешевле, от 106 800 до 109 100 рублей.

 

Но, насколько я поняла из общения с девелоперами разных апартов, лучше брать меньший формат да в бОльшем количестве. 

 

 

Девелопер данного объекта мне не был известен до знакомства с МФК In2It. Тем не менее, он имеет статус международной компании и уже 8 лет работает над проектами жилой и коммерческой недвижимости премиум-сегментов. Его аудитория – это скорее культурная и бизнес-элита. Как же так сложилось, что PLG взялась за объект с молодежной (читай «недорогой») направленностью? Дело в том, что предприятие вложило более 1 млрд рублей в реконструкцию Конюшенного ведомства. Но городские власти отменили реализацию данного проекта. В качестве компенсации исполнителю отдали без торгов несколько земельных участков в Санкт-Петербурге (https://www.kommersant.ru/doc/3708212). И все они будут застроены PLG инвест-отелями с позиционированием на различную целевую аудиторию. Освоение территорий начали с участка на Витебском проспекте. Для премиального отеля он окружением не вышел, а для демократичного локация как раз подошла.

 

https://spb.restate.ru

 

Остальные отели появятся до 2024 года в Приморском, Невском, Центральном и Василеостровском районах города. На Васильевском острове подразумевается участок под МФК «Корабли», который девелопер передал в разработку другой компании. И он уже выведен в продажу.

 

В отличие от PLG генеральный подрядчик объекта хорошо знаком жителям северной столицы. Им стала финская компания YIT. Когда строители только появились в России, они зарекомендовали себя как надежное предприятие с европейским качеством исполнения. Однако со временем мнение покупателей изменилось в худшую сторону, в Интернете стали часто публиковать отрицательные отзывы.

 

https://spbguru.ru

 

 

МФК In2It расположится по соседству с новым жилым кварталом на выезде из города. Расстояние до кольцевой равно 1,5 км, до аэропорта порядка 8. Туристы смогут без труда проехать в Пушкин, так как он находится в 13 км от отеля.

 

И сравнительно быстро они попадут в Стрельну и Петергоф – траектория пути составит примерно 20 км. В центр города легче будет добраться на метро. Станция размещена через дорогу от объекта. 

 

Спуститься туда можно через подземный переход. Здесь же есть и автобусные остановки.

 

https://www.novostroy.su

 

Шаурму рядом, действительно, продают.

 

И о данной местности (Купчино) ходит дурная слава. Связана она, прежде всего, с низким уровнем безопасности. Касается это, скорее, кварталов со старой застройкой. Мы же имеем дело с окружением новостройками. Однако в метро собирается весь «свет» района.

 

https://ndvc.ru

 

Спешу разочаровать предыдущего оратора – для инвест-отелей крупные номера не котируются. Как мне объясняли менеджеры, лучше взять две студии, чем одни двухкомнатные апартаменты, так как маленькие лучше сдаются. А в замечании о близости жилого комплекса рациональное зерно есть. Хотя такое обстоятельство не критично для арендаторов. Больше всего пострадают жильцы ЖК «Квартет», но это уже другая история. 

 

Разглядеть всю тесноту взаимоотношений между соседями пока не удастся, ведь строительство нашего объекта только стартовало. Некоторые выводы можно сделать по огороженному периметру стройплощадки.

 

Ход работ советую отслеживать на сайте девелопера: https://in2it.ru/#it или в группе комплекса во «ВКонтакте». Неплохая панорама открывается и с моста Дунайского проспекта. Активность видна только на территории первого корпуса, который находится ближе к КАД. 

 

Строители занимаются разработкой котлована, вывозом грунта, установкой башенного крана, устройством ростверка под невысотные секции и подготовкой под фундаментную плиту высотных.

 

Пространство по левую сторону от комплекса пока пустует. Не исключено, что в перспективе там появится инфраструктурный объект, поскольку микрорайон быстро развивается.

 

Чуть поодаль функционирует производственный блок. 

 

Торговля и развлечения сконцентрированы за станцией метро и ж/д путями, в ТРЦ «Балкания Nova».

 

 

Головной офис предприятия базируется на Синопской набережной, 26. В декабре 2018 года открылся и консультационный пункт на объекте. Работает он ежедневно до 20:00. По будням с 09:00, а по выходным с 11:00. Рядом есть вместительная парковка для клиентов.

 

Менеджер рассказал, что компания еще не раскрыла все карты по оснащенности инвест-отеля. Сейчас продумываются дополнительные «фишки» для оформления общественного пространства второго корпуса. Не менее увлекателен был его рассказ о способах оплаты недвижимости. Цены, обозначенные на сайте девелопера, действуют при единовременной 100%-ной оплате или ипотеке. Заем предоставляют 2 банка: «СМП» и «ДельтаКредит». Диапазон годовой ставки обозначен в 10,0 – 10,5%. 

 

Оформление рассрочки увеличит стоимость студий на 10%, а остальных апартаментов на 5%. Первоначальный взнос должен быть не менее 50% от суммы. Задолженность нужно погасить до момента сдачи новостройки с помощью ежемесячных платежей. Если Вы покупаете большие апартаменты, можете обсудить вариант без промежуточных выплат. Существует и третья схема оплаты: вносите 1 млн в качестве первого платежа, затем платите 40 000 рублей в месяц, а оставшуюся сумму перечисляете перед сдачей объекта в эксплуатацию.

 

PLG разработали интересную акцию, которая вселяет уверенность в надежности вложений дольщиков. При покупке апартаментов площадью от 26 кв. м девелопер обязуется выкупить их через 5 лет стоимостью в 1,5 раза дороже цены покупки. С дольщиком подписывается дополнительное соглашение, от которого он вправе потом отказаться. Данные условия предлагались в декабре 2018, но их могут и продлить. В конце года девелопер вообще был щедр на различные скидки, поэтому есть надежда на продолжение банкета!

 

Проектная Декларация выложена на сайте: https://in2it.ru/#order. Шаблон ДДУ необходимо запрашивать в офисе или по телефону.

 

 

https://spb.restate.ru

 

Аудитория продолжает оценивать апартаменты с позиции постоянного проживания. Это в корне не верно. Для кратковременной аренды экология локации важна меньше транспортной доступности. Архитектура тоже играет небольшую роль. Концепцию комментатор явно недооценил. Итого, вывод по цене нужно пересмотреть и сопоставить предложение с конкурентами. 

 

Таблица 2.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.	Тип отделки
Salut!	Пулковская	1, 2 очереди – сданы 3, 4, 5 очереди – IV квартал 2020 г.	17,7 23,0	2,2 (корпус 5.3) 2,4 (корпус 5.3)	чистовая (доплата за меблировку от 115 000 рублей)
NeoPark	ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	II квартал 2021 г.	33,0	4,3	черновая
VALO	Lemminkainen	1 очередь – II квартал 2019 г. 2 очередь – IV квартал 2019 г.	22,8 (2 очередь)	3,0 (корпус 1.4, 4 этаж) 2,9 (2 корпус, 7 этаж)	чистовая (доплата за меблировку от 500 000 рублей)
Vertical на Лесной	NAI Becar	I квартал 2019 г.	14,8 23,5	2,4 (2 этаж) 3,6 (12 этаж)	чистовая с меблировкой
In2It	Плаза Лотус Групп, ген.подрядчик YIT	1 очередь - IV квартал 2020 г. 2 очередь – III квартал 2021 г.	23,0 23,4	2,7 (16-21 этажи) 2,7 (4 этаж)	чистовая (доплата за меблировку от 490 000 рублей)

Стать инвестором полноценного номера в МФК In2It можно минимум за 2,7 млн рублей. Недалеко есть вариант дешевле – МФК Salut! на пересечении Дунайского и Пулковского проспектов. Он находится чуть ближе к аэропорту и чуть дальше от метро. Окружение его более зеленое и цивильное. Однако концепция не столь продумана для дальнейшей аренды. Первые две очереди комплекса сданы, поэтому перед покупкой можно проверить качество предоставляемого сервиса. Первые этажи заняты фитнес-центром, детским клубом, магазинами и ресторанами.

 

Меньших вложений требуется и в МФК «Vertical на Лесной». К тому же срок его сдачи обозначен гораздо раньше. Стоимость квадрата здесь выше, но к покупке доступны маленькие номера за 2,4 млн. Находится он в совершенно другой местности, однако, как и МФК In2It, направлен на молодежную аудиторию. Об этом говорит яркий и современный дизайн общественных зон, располагающих к коворкингу. Других, объединяющих арендаторов, факторов нет. Локация проекта центральнее по сравнению с объектом PLG.

 

Вернемся к Московскому и Фрунзенскому районам. У станции метро «Бухарестская» строится МФК VALO. Девелопером выступает Lemminkainen или тот же YIT, поскольку эти две компании объединились в 2018 году. Недвижимость в нем стоит дороже. Ввод в эксплуатацию запланирован раньше. Помимо прочих коммерческих служб, здесь будет бассейн.

 

Принципиально другой смысл в апартаменты закладывает «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». В МФК NeoPark они будут просторные, дорогие, с черновой отделкой и увеличенными окнами. Единых стандартов нет. Такой вариант мы еще не встречали. Построят три дома проекта у Пулковского парка. Объединит постройки единый стилобат с коммерцией.

 

 

Создатели инвест-отеля In2It имеют четкую схему продвижения своего проекта как во время продажи апартаментов, так и при дальнейшей сдачи их в аренду. Для наполняемости апарта создаются дополнительные общественные пространства и лектории. Локация отличается хорошей транспортной доступностью и наличием удобных выездов из города в основные туристические направления. Стоимость покупки недвижимости в нем не низкая, но конкурентоспособная.