ЖК «Черная речка»: курс, отягощенный подводными течениями локации
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Это первый проект жилого комплекса в сегменте «бизнес» у девелопера. Триумфальным он станет или провальным – узнаем после заселения. Сейчас же оценим заявленный уровень исполнения и риски от подобных опытов «ЦДС».
О проекте
.jpg)
В рамках ЖК «ЦДС «Черная речка» построят 9 жилых домов между Белоостровской улицей, Вазаским и Красногвардейским переулками. На территории бывшего абразивного завода «Ильич». Весь квартал должны сдать в 2025 году, а первую очередь в III квартале 2021. Для начала решили продавать недвижимость во 2 и 3 корпусах, наиболее удаленных от набережной. Высота их составит 11-14 этажей, на которых суммарно разместят 1732 квартиры. Совместный подземный паркинг вместит 1042 автомобиля.
Здания возведут по кирпично-монолитной технологии с навесными вентилируемыми фасадами. Облицуют терракотовой плиткой с клинкерным кирпичом. По задумке девелопера, верхние уровни комплекса будут обладать красивыми видами на Неву и Петроградскую сторону. Но это утверждение верно, скорее, для последних корпусов, а также для четвертого, повернутого к ЖК Riverside.
Любоваться пейзажами позволят и увеличенные окна. Они запроектированы в 40 сантиметрах от пола с высотой в 2,1 метра. И эти параметры относятся ко всем корпусам. Потолки обещали сделать в 2,75 метра, а на последних этажах еще выше: в 2,8 для 14-этажных секций и 3,25 для 11-этажных.
Каждый дом будет иметь отдельную огороженную территорию, закрытую для проезда машин (кроме спецтранспорта). Форма корпусов образует дворы-колодцы, на которых и обустроят детские и спортивные площадки. Взрослым понравится наличие в периметре сети Wi-Fi и променад на Белоостровской улице. Для детей в квартале разместят амфитеатр и воркаут. За безопасностью открытого пространства планируют наблюдать через видеокамеры.
.jpg)
В парадных сделают 2 выхода на противоположные стороны здания. Вход в коммерческие помещения будет осуществляться с «уличной» зоны. Общественные холлы декорируют с применением деревянных вставок. Выглядит просто, но добротно. У двери установят грязезащитные решетки для поддержания чистоты.
Социальная составляющая проекта не отображена на рендерах, тем не менее, она заявлена. Девелопер обещает построить 2 детских сада с бассейном на 530 малышей и одну общеобразовательную школу на 1320 учеников. По словам менеджера, объекты расположат вдоль Красногвардейского переулка. Плановые сроки ввода в эксплуатацию обозначены для садиков в 2023 году, для школы в 2025. Впоследствии их передадут на баланс города.
Квартиры, по умолчанию, сдадут с предчистовой отделкой. Она стандартна: металлопластиковые окна с двухкамерным стеклопакетом, металлическая дверь на входе, стяжка на полу, радиаторы на стенах, а также установленные счетчики, стояки для канализации и водопровода, электроразводка. За доплату в размере 15000 рублей/кв. м приобретается пакет «под ключ». Он богат сантехникой и плиткой KERAMA MARAZZI в уборных, ламинатом EGGER 33-ого класса качества, керамогранитом в коридорах, белыми потолками, флизелиновыми обоями под покраску, межкомнатными дверями с коробкой из массива сосны, радиаторами с терморегуляторами, домофоном, теплым полом в прихожей и санузлах. Комплектация подобрана хорошая, но стоимость для чистового варианта высокая. Посмотрим, какие цены заявлены на сами квартиры в данном комплексе.
Цены и планировки
Диапазон стоимости метра в ЖК «ЦДС «Черная речка» укладывается в рамки 103 500 – 129 000 рублей. В зависимости от количества комнат уровень тяготеет к верхнему или нижнему пределу. Исключением стали квартиры на верхнем этаже 11-этажных секций с высокими потолками. Там цена однушки может подскочить до 141 000 за квадрат. Выбиваются из общего фона и квартиры с террасами. Они запроектированы в двух вариантах:
С большой открытой зоной и маленькой ценой за квадрат в 89 000 рублей, а также с умеренной террасной площадью и стоимостью метра в 128 600 рублей:
.jpg)
Оба повернуты вглубь квартала.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
30,4 – 58,0 |
4,3 – 6,3 |
|
2-комнатные |
51,4 – 84,6 |
6,1 – 9,5 |
|
3-комнатные |
82,3 – 191,9 |
9,4 – 17,5 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
1,2** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость ориентировочная, так как продажа мест еще не началась.
Комплекс позиционируется как семейный – студий здесь нет. Планировки разработаны как в классическом, так и в евро-форматах.
Среди однушек разнообразия много, но заключается оно, как правило, во входной зоне.
.jpg)
Не обрадовали сквозные кухни и маленькие площади комнат в некоторых примерах. Однако есть и приятные моменты, как практичные коридоры и размеры санузлов не менее 4 кв. м.
.jpg)
Небольшие евро-двушки такими «удобствами» похвастаться не могут.
.jpg)
Возобновляются полюбившиеся мне характеристики с увеличением общего метража квартиры. Появляются раздельные санузлы и пространство под гардеробную:
.jpg)
На больших просторах и вовсе есть где разгуляться. Помимо крупной кухни-гостиной, вводятся мастер-спальни или дополнительные коридоры с гардеробной.
.jpg)
Двухкомнатная классика радует нас отдельными хозяйскими уборными. Хотя может остаться и в старомодных рамках с одной ванной комнатой:
.jpg)
Богатый выбор ожидает нас в евро-трешках. Здесь имеются конфигурации на любой вкус. С тесными комнатами и сквозной гостиной:
.jpg)
Те же параметры с мастер-спальней:
.jpg)
Или версии с полнометражными характеристиками:
.jpg)
С добавлением всевозможных фишек в разном сочетании и количестве:
.jpg)
Ожидаемо, что с увеличением жилплощади растет и ее «комфортный» потенциал. Так, в европейских четырехкомнатных планировках мы видим мастер-спальни с двумя дополнительными помещениями или с одним, но весьма просторным. В других экземплярах размер кухни-гостиной может достигать 33 кв. м.
.jpg)
Кружочки на картинках изображены не просто так. При наведении на них курсора: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/58549/, отображаются подсказки, размеры и объяснения того или иного дизайнерского решения. Это нововведение «ЦДС», удобное и практичное, пока не реализованное больше ни у кого из других городских девелоперов.
О застройщике
ГК «ЦДС» – предприятие с большим стажем работы на петербургском рынке. За 19 лет существования оно построило порядка 15 жилых комплексов, еще 9 находятся на разной стадии реализации. По подсчетам компании, ими введен в эксплуатацию 121 дом. За это время было получено множество наград и признаний, подробно расписанных на сайте девелопера: https://www.cds.spb.ru/about/awards/. Однако, народное голосование на форумах далеко от идеальных результатов:
.jpg)
https://otzovik.com
Всего 30% респондентов осталось довольно приобретением недвижимости у «ЦДС».
.jpg)
https://irecommend.ru
Много отрицательных отзывов связано с задержкой сроков сдачи объектов. Однако ранее застройщик работал по договору ЖСК, которым штрафные санкции за подобные случаи не предусматривались. Сейчас он перешел на ДДУ, поэтому прецеденты должны сократиться.
Зачастую низкая стоимость недвижимости перекрывает недостатки в уровне исполнения. «ЦДС» всегда специализировался именно на эконом- и комфорт-классе жилья. И ценник не задирал.
.jpg)
https://irecommend.ru
Однако, в случае с ЖК «Черная речка» ситуация изменилась. Это первый объект девелопера в сегменте «бизнес». И ожидания от него значительно выше. Почему компания решила изменить свой вектор – вопрос открытый. Есть мнение, что тенденция связана с получением хорошего участка земли.
.jpg)
https://pronovostroy.ru
И в этом есть рациональное звено. До 2018 года объекты застройщика располагались или вдоль кольцевой или за ее чертой. В прошлом году вышло в продажу несколько комплексов «ЦДС» с более центральной локацией. Однако премиум-класс присвоили только проекту на Черной речке.
.jpg)
https://vk.com
Не удивительно, что недвижимость в комплексе быстро не разлетается. Опасения клиентов понятны и объяснимы. Элементарно негде посмотреть примеры сданных объектов, схожих по параметрам. К тому же сохранена концепция масштабной застройки, характерной для девелопера. Есть риск получения очередного муравейника. Имеются вопросы и к самой локации.
.jpg)
https://spbguru.ru
На объекте
Наиболее утопический из них – это запах из коллектора.
.jpg)
https://vk.com
К сожалению, он чувствуется. Не всегда, но периодически появляется. Я приезжала сюда летом для обзора ЖК Riviere Noire, и обоняние мое ничего не потревожило. А зимой вкусила полный спектр эмоций от сероводородного шлейфа. Менеджер Группа «ЛСР» пытался обнадежить меня, что застройщики могут объединиться и решить эту проблему. Но мне пути решения не известны, и вряд ли кто-то будет шевелиться, если квартиры продаются. Неприятные запахи начинаются при повороте с Выборгской набережной в сторону Черной речки.
.JPG)
Справа за забором строится ЖК Riviere Noire.
.JPG)
А со следующего перекрестка весь квартал наш, за исключением нескольких зданий.
.JPG)
С этой точки откроется вид, как минимум, на ЖК Riverside.
.JPG)
Окружение остальных корпусов пока не столь живописное.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Хотя критических пейзажей я не заметила.
.JPG)
.JPG)
В основном, здесь функционируют бизнес-центры…
.JPG)
.JPG)
И остаточная часть промзоны.
.JPG)
Например, через дорогу от 2-го и 3-го корпусов находятся электрическая подстанция и пищевой завод.
.JPG)
Кстати, недавно появилась информация о том, что в этой области компания AGG планирует построить жилой комплекс: https://nsp.ru/news/18880-zastroishchikov-otpravili-v-shkolu. На Белоостровской улице присмотрел участок и казахстанский девелопер «Базис-СПб». Поэтому, возможно, обновление вида не за горами.
А непосредственно перед 3-м корпусом расположена автомобильная заправка. В этой же части девелопер планировал разбить променад.
.JPG)
Ближайшее место для прогулок – Строгановский парк. Но жильцы соседних домов жалуются на отсутствие освещения в нем. Практически на таком же расстоянии находится Пионерский сад.
Строительство комплекса только началось. Работы ведутся на этапе котлована. Техника функционирует и по выходным дням.
.JPG)
За прогрессом можно наблюдать через сайт: https://www.cds.spb.ru/complex/chyornaya-rechka/construction-progress/ и группу новостройки во «ВКонтакте».
.jpg)
https://vnovostroike.ru
Напоследок упомянем о вездесущей городской проблеме пробок. На въезде в Приморский район давно уже собирается длинная вереница машин. С учетом редевелопмента промышленных зон поблизости ситуация со временем ухудшится. Обсуждается вероятность строительства нескольких мостов в этой местности. Но мнение общественности разделились по поводу пользы от них. Некоторые считают, что они не разгрузят поток, а, наоборот, привлекут новый.
Не считая часы пиковой загрузки, локация в плане транспортной доступности считается удачной. Отсюда можно быстро выехать на КАД, ЗСД или проехать в центр города. Только аэропорт удален от нашей точки отсчета. До двух станций метро: «Лесная» и «Черная речка», можно прогуляться пешком, так как путь предстоит всего в 1,2 км.
В офисе
Отсутствие офиса продаж на таком крупном и знаменательном для девелопера объекте стало разочарованием. Продажи идут уже полгода, но элементарный шаг навстречу клиенту так и не сделан. Из хороших новостей отметим большое количество банков, аккредитовавших новостройку. Ипотеку сейчас предоставляют под 10,2 – 10,5% годовых. В среднем, на 1% выше, чем в ушедшем году. Но банки периодически проводят различные акции, поэтому информацию нужно актуализировать у ипотечного менеджера. Бронирование осуществляется под залог в 30 000 рублей на 10 дней. За это время банки должны дать ответ о предоставлении кредита. При отказе со стороны исполнителя, деньги возвращаются.
От рассрочки меня сразу стали отговаривать. При любом раскладе, говорят, невыгодно. Цены принципиально поднимутся. В среднем, на 17%. Скидку на первый взнос дадут в пределах 5%. Даже при внесении крупной суммы в качестве первого платежа. Расплатиться нужно до конца стройки, то есть в течение трех лет.
С клиентами заключается Договор долевого участия. Девелопер работает по 214-ФЗ. Документация к объекту выложена по ссылке: https://www.cds.spb.ru/complex/chyornaya-rechka/documents/. В Проектной Декларации обозначен более поздний срок ввода в эксплуатацию одного из корпусов. Но ориентироваться надо на дату, прописанную в ДДУ, а точнее на сроки передачи ключей. В данном случае застройщик планирует уложиться в 6 месяцев после сдачи. И это стандартный период для рынка.
Конкуренты
В предыдущих разделах я уже писала о планах на строительство еще двух жилых комплексов в этой локации. Предположительно, один из них отнесут к комфорт-классу, другой к бизнесу. Но точная ценовая политика пока не известна. Сравним стоимость метров в уже строящихся домах.
Приведем к примеру евро-трешку в ЖК «ЦДС «Черная речка», где квадрат стоит 106 400 рублей. В ЖК Riviere Noire цены значительно выше, в диапазоне 125 000 – 135 000 рублей. Хотя корпуса представлены из разных классов и некоторые из предложений включают хорошую чистовую отделку. Рассмотрим, что представляет собой проект и в чем отличия между его домами.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Terra |
Росстройинвест |
III квартал 2021 г. |
77,5 |
8,6 (2 этаж) |
черновая |
|
Tarmo |
YIT |
1 очередь - IV квартал 2019 г. Весь комплекс до I квартала 2024 г. |
68,3 86,9 |
8,0 (2 этаж) 11,9 (6 этаж) |
предчистовая |
|
Riviere Noire |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
II квартал 2021 г. |
78,6 (дом 1) 74,5 (дом 1) 84,1 (дом 2) 73,1 (дом 2) 73,1 (дом 3) |
10,0 (2 этаж) 10,0 (2 этаж) 11,4 (3 этаж) 10,0 (2 этаж) 10,0 (3 этаж) |
черновая чистовая «бизнес» черновая чистовая «бизнес» чистовая «комфорт» |
|
Черная речка |
ЦДС |
1 очередь - III квартал 2021 г. |
78,0 (корпус 2) |
8,3 (3-4 этажи) |
предчистовая |
В состав проекта войдут 2 здания бизнес-класса с огороженной территорией и еще один корпус в статусе «комфорт». В первых двух заявлены потолки высотой в 2,75 и 3 метра на верхнем этаже. Имеются варианты с террасами. Наличие отделки зависит от секции. В цоколе будет паркинг, часть первого этажа займет коммерция, а в одном из зданий разместится детский садик. В третьем же, комфортном, доме помещения будут всего по 2,55 метра в высоту. Строения возведут из монолита с кирпичными несущими стенами и системой навесных вентилируемых фасадов. Облицовку выполнят декоративной штукатуркой и стеклофибробетонными панелями.
В этой же ценовой категории держится ЖК Tarmo. Его преимущество заключается в более близком сроке сдаче первой очереди. В остальном, комплекс не имеет явных плюсов по отношению к предыдущим объектам. Паркинг будет отдельно стоящим, детский сад «встроенным».
А ЖК Terra заручилось демократичным ценообразованием и соседством с зеленым сквером. Построят его поодаль от остальных новостроек, дальше от набережной и от станций метро, на Земледельческой улице. По сути, те же навесные фасады, но с фиброцементными панелями и на другом участке.
Резюме
.JPG)
ЖК «ЦДС «Черная речка» интересен невысокими ценами для недвижимости бизнес-класса. Он сохраняет конкурентоспособные позиции в своей локации и по другим причинам. К ним относятся достойные характеристики строительства и отделки, современная концепция внутреннего пространства и наличие социальных учреждений в периметре. Девелопер не повышает стоимость, скорее всего, из-за особенностей местности, присутствия сильных конкурентов и отсутствия опыта реализации жилых проектов в сегменте «премиум».
