ЖК «Новое Купчино»: обзор глазами местного жителя
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
«Строительный трест» почти год интриговал общественность. Дом вовсю строили, а продажи не открывали. Долгожданный старт дали перед новогодними праздниками. Одних подробности разочаровали, других заставили разбить копилку.
О проекте
.jpeg)
Проект реализуется на пересечении Дунайского проспекта и Малой Бухарестской улицы. Строится он на территории бывшего гаражного кооператива. В состав комплекса войдут несколько домов, образующих замкнутый круг по периметру. В центре двора разместят еще 3 самостоятельных корпуса. Под постройками оборудуют отапливаемый подземный паркинг с лифтом. Общий жилой фонд новостройки обозначен в 2 352 квартиры, тогда как цоколь рассчитан лишь на 461 машину. Спасением автомобилистов станет многоуровневый паркинг, который возведут за границами участка, он вместит 1 224 транспортных средств. Соотношение с объемом квартир приемлемое. Разве что паркинг, по словам менеджера, сдадут в далеком 2024 году. Дома же введут в эксплуатацию раньше, поэтому какое-то время неудобства с парковкой придется потерпеть.
Ввод первой очереди на 738 квартир запланирован в IV квартале 2020 года. На схеме проезда ниже она выделена более темным цветом.
.JPG)
Передачу ключей застройщик осуществит в течение следующих 9 месяцев. То есть в Договоре долевого участия срок обозначен с формулировкой: не позднее 30.09.2021. Именно на эту дату нужно ориентироваться в планах на переезд. Затем девелопер будет вводить еще 3 очереди жилых домов с перерывом в 1 год. Заключительным этапом станет обозначенный выше паркинг. Кстати, согласно Проектной декларации его хотели достроить в конце 2021 года. Видимо, тактика изменилась. Также в документе числятся полумеханизированные места для автомобилей. Насколько я понимаю, это семейные ячейки с подъемниками, позволяющие устанавливать две машины друг над другом.
Главным отличием ЖК «Новое Купчино» является кирпичная технология строительства. В городе только «Строительный Трест» обходится без монолитных несущих стен. Для поклонников натуральных материалов и «дышащих» домов объекты данного девелопера – настоящая находка. Внешняя отделка фасадов также выполняется из кирпича, но облицовочного. Архитектура 13-этажных зданий будет разноображена эркерами и контрастными оттенками: коричневым и бежевым.
.jpg)
https://vk.com/newkupchino
А концепция внутреннего благоустройства понравилась не всем. Во дворах отведут места для отдыха и оборудуют игровые зоны. Периметр закроют, но только для сторонних машин. Для своих – путь открыт.
Парковочные места здесь заявлены в количестве 205 единиц. Практически все они предназначены для инвалидов. Несколько площадок отведут для стоянки велосипедов. Первый этаж новостройки отдадут под коммерческие помещения: магазины, салоны, фитнес-клуб, медицинский центр и т.п.
Социальной инфраструктуры проектом не предусмотрено. Девелопер говорит, что в данной локации школ и детских садов достаточно, поэтому администрация не обязала строить новые. В то же время проектом планировки территории предусмотрено два новых детских сада на 350 и 160 детей и одна школа на 825 учеников практически на границе с участком. Рядом числится и сооружение спортивного назначения. В остальном, состав соседей не изменится.
.JPG)
.JPG)
Квартиры сдадут с черновой отделкой. Строители зальют стяжку на полу, разведут электрику и трубы, установят счетчики, металлическую входную дверь и металлопластиковые окна. Высота потолков от стяжки пола составит 2,75 метра. Приятным бонусом станут теплые лоджии. В перспективе возможно будет докупить «чистовой пакет», стоимость его пока неизвестна. Хотя по телефону мне озвучили ориентировочную цифру в 14000 рублей/кв.м, а «белый» вид докупается за 6000. Производители отделочных материалов могут меняться в процессе строительства. А комплектность обозначена стандартная: https://www.stroytrest.spb.ru/kvartiry-v-novostroikah/novoe_kupchino/. Натяжные потолки, ламинат, обои под покраску, керамическая плитка в коридоре и ванной комнате, сантехника, межкомнатные двери, откосы, подоконники, розетки, выключатели. На выбор клиента предлагается два цветовых решения: в холодных и теплых оттенках.
.jpg)
Цены и планировки
Комплекс претендует на звание семейного, поэтому студий в нем нет. Около 1000 квартир приходится на однушки и столько же на двушки. Однокомнатные концептуально похожи на студии из-за отсутствия перегородки между кухней и гостиной. Эти помещения соединены на всех планировках новостройки. Самостоятельными их делает приличная площадь, отдельные двери и форма стен, позволяющая залатать проем. А современным интерьер делают гардеробные. В исключительных случаях однушки имеют по два балкона и отдельную ванную в спальне.
Двушки в большинстве своем богаты двумя санузлами. Есть экземпляры с ассиметричными залами, вместительными холлами и гардеробными. Жилые пространства не ущемлены в размерах.
В трешках снова появляются мастер-спальни. Правда, между ними и соседними помещениями опять оставлен проем. Функционал его непонятен. Комнаты в квартирах, как правило, имеют прямоугольную вытянутую форму. За исключением самого просторного лота, который можно смело назвать европейской четырехкомнатной квартирой:
.jpg)
На этом варианты планировок заканчиваются. Разнообразие для выбора небольшое, но качество представленного материала достойное. Порадовали площади помещений. Есть небольшой объем модных «фишек» с эркерами, хозяйскими уборными и гардеробными. Но упор сделан на практичное использование метров, поэтому не поддерживаю следующих ораторов:
.jpg)
https://vk.com
Стоимость метра в однушках находится в диапазоне 112 000 – 119 000 рублей. Двушки традиционно дешевле в пересчете на квадрат: от 103 000 до 113 000. А трехкомнатную квартиру можно приобрести за 104 000 рублей/кв. м. Ценовой разницы между этажами комплекса нет.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
33,4 – 67,9 |
4,0 – 7,5 |
|
2-комнатные |
54,8 – 100,5 |
6,2 – 10,4 |
|
3-комнатные |
86,3 – 102,3 |
9,0 – 10,6 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
продажи еще не стартовали |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
О застройщике
Девелопером проекта является АО «Строительный трест». Работать в Санкт-Петербурге компания начала в 1992 году. Ими построено порядка 50 жилых проектов от комфорт- до премиум-классов. На данный момент строится еще 7. Репутация у застройщика сложилась положительная, без сомнений в его надежности. Продажи объектов начинаются не с котлована, а при готовности объектов более чем на 50%. Как объясняют менеджеры компании, так демонстрируется состоятельность предприятия, ведь стройка ведется не на финансы дольщиков.
С историей и перечнем наград АО «Строительный трест» можно ознакомиться на его сайте: https://www.stroytrest.spb.ru/company/awards/. За народной молвой отправляйтесь на форумы. Пропустив через фильтр работу конкурентов, делайте выводы о качестве строений. Довольные клиенты, как правило, не идут на ветки обсуждений. Поэтому положительные комментарии – это редкость:
.jpg)
https://irecommend.ru
А «косяки» хорошо описываются клиентурой, и даже с подробным фотоотчетом.
.jpg)
https://irecommend.ru
Надеюсь, автор столкнулся с единичным случаем, так как стена его квартиры граничит с улицей. Тем не менее, это не оправдание.
Застройщик отличается пунктуальностью, как в сроках сдачи дома, так и в соблюдении периода выдачи ключей. Работает он по 214-ФЗ и заключает с клиентами Договора долевого участия. Цена квартиры по ДДУ может измениться в случае отличия фактической площади квартиры от приведенной на 2% и более. При увеличении пространства владелец недвижимости должен доплатить разницу, при уменьшении «Строительный трест» выплачивает компенсацию.
На объекте
Локацию новостройки я знаю не понаслышке. Живу в соседнем ЖК «Серебряные ключи». За время своего пребывания здесь побывала в декрете, поэтому могу оценить все великолепие парков и скверов в шаговой доступности. Их два, и еще один должны облагородить в текущем году – вдоль улицы Димитрова. Сейчас по этой линии есть променад с небольшими зелеными насаждениями, где приятно пройтись вечером.
.JPG)
На фотографии ниже видны башенные краны, позволяющие оценить удаленность новостройки отсюда.
.JPG)
Развита в этой местности и торговая инфраструктура в виде супермаркетов и гипермаркетов, где можно купить все необходимое для всех членов семьи. До ТРК «Южный» на проспекте Славы придется пройти минут 25 через парк. В рамках прогулки расстояние преодолевается легко. До «Максидома» и вовсе рукой подать. Путь до взрослой поликлиники №78 и детской №32 займет примерно те же 20-25 минут. Многие пишут, что они переполнены, но я этого не заметила. Номера для записи к терапевтам всегда есть. Дефицит времени чувствуется только у узких специалистов, как ортопед или невролог. Но тоже не критичный. До женской консультации пешком не добраться. Но обслуживаться там крайне комфортно, особенно после ремонта.
.jpg)
https://spbguru.ru
Проблема с очередью в детский садик у нас не возникла. Хотя у соседей ребенка определили в более отдаленный.
.jpg)
https://spbguru.ru
Девелопер часто ссылается на новую школу, которая должна открыться в 2019-м. На самом деле, она уже готовая не первый год ждет своего часа. Причины простоя мне не известны, но гарантии запуска в текущем году я бы не дала.
.JPG)
А расположена школа, действительно, близко к комплексу. На фотографии узнаются очертания строящегося дома сразу за высоткой. Действующие образовательные учреждения тоже находятся не далеко, в 300 метрах.
.JPG)
.JPG)
Мои иллюстрации сделаны в разные времена года – так долго мы ждали старта продаж.
Самая существенная проблема локации – это парковочные места. В рабочие дни машины сложно припарковать во дворах после 20:00. Зачастую приходится вставать вторым рядом или оставлять автомобили вдоль улиц. Димитрова и Малая Бухарестская заставлены. А последняя имеет ширину в 2 полосы.
.JPG)
На соседние дворики надежды нет. Но вблизи есть пара платных стоянок.
.JPG)
.JPG)
С выездом из квартала по утрам сложностей нет. Но небольшие пробки настигают уже у Александровской фермы или на Софийской. По другим направлениям не скажу, поскольку рабочий маршрут там не проходит. Транспортная развязка здесь хорошая, приведет в разные части города. Выезд на кольцевую находится в 2 км. Отсюда и некоторые сложности с экологией – на подоконниках скапливается черная пыль. Ближайшие автобусные остановки расположены на Дунайском проспекте, в 200 метрах. До станции метро «Обухово» придется добираться 2,2 км на транспорте. Однако сейчас ведется строительство двух станций в радиусе одного километра.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Фраза «земля пропитана бензином» относится к бывшим «хозяевам» территории – гаражам. Также ее можно применить к АЗС на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. Однако, на мой взгляд, драма надумана.
.JPG)
.jpg)
https://www.novostroy.su
В 2018 году ближе к Софийской начали строить церковь или храм. Он находится на удалении от будущего дома, но может быть виден из некоторых окон.
Участок под стройку выделен просторный.
.JPG)
.JPG)
Работы идут полным ходом. На сайте публикуются свежие фотографии: https://www.stroytrest.spb.ru/kvartiry-v-novostroikah/novoe_kupchino/hod-stroitelstva/. В конце января приступили к возведению 8-го этажа из 13-ти. Причем стены ставят сразу с облицовкой.
.JPG)
.JPG)
В офисе
.JPG)
На днях объект оснастили консультационным пунктом. Наведаться туда можно в любой день недели, до 18:00 – 19:00 вечера.
Больше всего меня интересовали условия оплаты. Не секрет, что везде отображаются цены при 100% оплате или ипотеке. При рассрочке они, как принято, увеличиваются. Так и у «Строительного треста». К стоимости метра добавляется 3000 рублей. Однако при внесении сразу 80% от общей суммы цена сохраняется. Это нонсенс, обычно девелоперы не проявляют такой лояльности. Минимальный порог для первого взноса по рассрочке составляет 30%. Остаток вносится частями до момента окончания строительства.
Удивил и низкий процент по ипотеке. Менеджер озвучил 9% годовых у банка «Открытие». Кроме него, объект аккредитовали еще 9 финансовых организаций. Бронирование квартиры осуществляется на 2 недели под залог в 30 000 рублей. Цена на недвижимость фиксируется. При покупке можно воспользоваться программой семейной ипотеки и другими социальными льготами.
В январе компания запустила программу Trade-in. Теперь можно «сдать» старую квартиру на продажу застройщику и внести вырученные средства на покупку новых метров.
Конкуренты
.jpg)
https://spbguru.ru
По логике комментаторов, ценовая политика у всех новостроек современности непонятная. Посмотрела, за какие деньги можно купить двушку на вторичке в округе – 55 кв. м предлагают за 7 млн или 127 300 рублей/кв. м. В ЖК «Новое Купчино» приведены примеры двухкомнатной квартиры со стоимостью метра в 109 500 рублей и трехкомнатной квартиры с ценой квадрата в 104 300 рублей.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
София |
ЛСР – Недвижимость. Северо-Запад |
сдан |
Квартир в продаже от застройщика нет |
||
|
Балканы |
Лидер Групп |
IV квартал 2019 г. |
92,1 (3к) 62,6 (2к) 66,2 (2к) |
12,0 (5 этаж) 7,5 (3 этаж, переуступка) 9,6 (23 этаж) |
черновая |
|
Green City |
Северный город |
сдан |
В продаже осталось 3 квартиры 62,9 (2к) |
7,6 (1 этаж) |
чистовая |
|
Звездный дуэт |
ЛСР – Недвижимость. Северо-Запад |
III квартал 2020 г. |
70,4 (3к) 57,8 (2к) |
9,0 (2 этаж) 6,8 (3 этаж) |
чистовая |
|
Новое Купчино |
Строительный трест |
IV квартал 2020 г. |
86,3 (3к) 66,7 (2к) |
9,0 (3 этаж) 7,3 (3 этаж) |
черновая |
В отстроенном недавно ЖК «София» свободных квартир уже нет. В ЖК Green City имеются единичные варианты с не самым удачным расположением. И стоимость их выше. В рассматриваемой локации остается ЖК «Балканы». Это привлекательный внешне комплекс, состоящий из одного здания. Находится он на Будапештской улице. У него закрытая территория, подземный паркинг и высокие потолки на последнем 26-м этаже. Сдается он на год раньше. Но «Лидер Групп» может и задержать. Стоимость метра в нем оценивается на 10 000 – 20 000 дороже. Некоторые предложения идут по переуступке, а это означает невозможность оформления ипотеки через застройщика. И идейная составляющая у новостройки иная. Его никак нельзя назвать семейным, поскольку 500 квартир из 723 являются студиями и однокомнатными.
Для чистоты эксперимента рассмотрим ЖК «Звездный дуэт» у станции метро «Купчино». Он относится к иной зоне, но из строящихся объектов во Фрунзенском районе наиболее близок к нам. С учетом чистовой отделки в проекте «ЛСР» стоимость недвижимости становится одинаковой. Но планировки у них разные. В ЖК «Звездный дуэт» на метрах явно сэкономили. Паркинг там тоже выглядит более скудно: на 1071 квартиру приходится 257 машино-мест. Построят дома из монолита с межкомнатными перегородками из газобетона.
Резюме
.JPG)
ЖК «Новое Купчино» относится к достойным для проживания объектам. У проекта устарела концепция благоустройства внутренней территории и отсутствует собственная социальная инфраструктура. На этом его очевидные минусы заканчиваются. Преимуществами являются просторные планировки, вместительная парковка, сравнительно низкие цены и надежный застройщик. Локация новостройки соответствует ее семейной направленности.
