ЖК «Опалиха Парк»: где эта улица, где этот дом?
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Если вспомнить слова некогда популярной песни «где эта улица, где этот дом», то сразу найти наш объект не удастся – улица, на которой он строится, пока не получила официального названия, да и номера домов условные. Поэтому адрес новостройки будет обобщенный: Московская область, Красногорский район, городское поселение Красногорск, микрорайон Опалиха, близ деревни Аникеевка.
Прокладываем маршрут
Проехать к новостройке из Москвы можно на личном и общественном транспорте. На автомобиле следует двигаться по Волоколамскому шоссе, повернуть налево по указателю «Станция Аникеевка» (слева также увидите заправку компании Транс АЗС), пересечь железную дорогу и далее по безымянной улице проехать до деревни Аникеевка. От самой деревни осталась только одна улица Аникеевская, надо проехать мимо нее не сворачивая, на перекрестке с круговым движением свернуть налево – и вот он, строящийся ЖК.
.jpg)
На автобусах №№ 372 или 498, следующих от станции метро «Тушинская», нужно доехать до остановки «Дачи» и далее идти пешком мимо станции Аникеевка и коттеджного поселка «Фридом». Идти придется долго, около получаса, но если путешествовать налегке, то прогулка вдоль леса может показаться даже приятной (если не считать того обстоятельства, что рядом с вами будут проноситься автомобили).
«Безлошадному» новоселу можно пользоваться электричкой, которая за 20 минут домчит его от станции Тушино до станции Аникеевка. А далее опять придется примерно минут 15 идти пешком.
Что здесь будет
Вблизи деревни Аникеевка в Красногорском районе Подмосковья планируется построить жилой комплекс комфорт-класса, состоящий из 9 корпусов по 5-8 этажей каждый. Строительство ведется в две очереди. Первая – это пять жилых корпусов и муниципальный детский сад на 250 мест, вторая – четыре жилых корпуса и муниципальная школа на 800 мест. На завершающем этапе будет построен также небольшой торговый центр и многоуровневый паркинг. Окончание строительства намечено на 2023-2024 годы.
В настоящее время активно ведется строительство корпуса № 1, он уже построен примерно на три четверти. Корпус № 2 находится на стадии котлована и работы на нем не ведутся из-за неблагоприятных сезонных условий. О работах на корпусе № 5 вообще ничего не известно, нет даже котлована, но продажи квартир в этом корпусе уже идут.
По технологии дома представляют собой монолитные железобетонные конструкции со стенами толщиной 64 сантиметра из кирпича марки «Паротерм», обложенного снаружи влагостойким лицевым кирпичом. Такой «пирог» обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию квартир. В местах, где нет «Паротерма» и отделочные материалы примыкают к монолиту, укладывается утеплитель.
Во всех квартирах запроектированы лоджии или балконы. В корпусах от 4 до 11 секций, каждая оборудована большим грузопассажирским лифтом. На первых этажах выделены комнаты для консьержей, помещения для уборочного инвентаря. В некоторых секциях на первых этажах будут открыты предприятия бытового обслуживания и частные образовательные учреждения. После завершения строительства территорию комплекса обнесут забором. И хотя пропускной режим не предусматривается, на въезде будет сидеть охранник, наблюдающий за порядком с помощью видеоаппаратуры.
Квартиры сдаются без отделки с возведенными внутренними перегородками. Устанавливаются стеклопакеты (на окнах двухкамерные, на балконе однокамерные), а также металлическая дверь, подключенные к системе отопления радиаторы под каждым окном, вытяжная вентиляция на стояках – запорные краны и счетчики расхода горячей и холодной воды. На входе в квартиру устанавливается электрощиток без разводки.
При желании покупатель может заказать отделку у застройщика и даже включить ее стоимость в цену квартиры. Но приступить к работе отделочники смогут только после полного оформления владельцем права собственности.
Некоторые технические характеристики выставленных на продажу корпусов приведены в таблице ниже.
Таблица 1.
|
№№ корп. |
Кол-во этажей |
Площадь земельного участка (кв.м.) |
Кол-во секций |
Количество квартир |
Дата выдачи разрешения на строительство |
Окончание срока действия разрешения на строительство |
Предполагаемая дата введения в эксплуатацию |
|
1 |
5 - 8 |
8 631 |
11 |
350 |
25.03.2014 г. Продление 29.09.2018 г. |
25.03.2018 г. Продление 30.03.2020 г. |
Декабрь 2019 г. |
|
2 |
5 - 8 |
7 296 |
9 |
460 |
25.03.2014 г. 29.09.2018 г. |
25.03.2018 г. 30.03.2020 г. |
Декабрь 2019 г. |
|
5 |
5 - 8 |
11 342 |
4 |
171 |
25.03.2014 г. 29.09.2018 г. |
25.03.2018 г. 30.03.2020 г. |
Декабрь 2019 г. |
А застройщик кто?
Строительство комплекса началось в 2015 году на земельных участках в кадастровом районе 50:11:0000000. Корпус № 1 строится на участке 50:11:0000000:169358, корпус № 2 – на участке 50:11:0000000:169371, строительство корпуса №5 запланировано на участке 50:11:0000000:169373. Общая площадь всех участков, которыми застройщик владеет на правах собственности, составляет 19 гектаров.
Застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Авест», зарегистрированное в 2005 году. Судя по данным проектной декларации, за последние три года эта компания не принимала участие в проектах, связанных со строительством объектов недвижимости. Учредителями компании являются Э.Д.Челидзе и И.М.Федотов. Продажи квартир ведет ООО «Компания «Недвижимость и право». Генеральный подрядчик ООО «ТезСтрой-СК». Исполнение обязательств застройщика по договорам долевого участия обеспечивается залогом и заключением договоров страхования с ООО «Региональная страховая компания», ООО «Проминстрах» и ООО «Страховая компания «Респект».
Сайт новостройки
Сайт новостройки https://www.k-np.ru/opalihapark/smart-prices-params/ дает определенное представление об объекте, но назвать его информационно насыщенным довольно трудно.
.jpg)
Отсутствует информация о застройщике и девелопере проекта, компаниях «Авест» и «Недвижимость и право», некоторые разрешительные документы представлены в сокращенном виде. В частности, положительное заключение экспертизы представлено только фотографией первой страницы. Поэтому узнать, как будет обеспечиваться, к примеру, водоотведение и электропитание объекта, на этом сайте не удастся. Зато в полном объеме есть информация о ценах – этой теме отведена главная страница сайта. По информации офиса продаж, все данные по ценам соответствуют действительности в каждый момент времени. Приведена детальная планировка квартир и этажей, имеется весьма объемная фотогалерея. Есть и видеопрезентация, от которой глаз не оторвать, так красиво будет выглядеть ЖК после окончания строительства! Отдельная страничка посвящена вариантам отделки квартир. Их два – классика и современный стиль.
У новостройки есть также своя страничка в социальной сети ВКонтакте, https://vk.com/opalihapark там тоже можно почерпнуть немало актуальной информации.
Примерим кошелек
Застройщик выставляет на продажу студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в корпусах №№ 1, 2 и 5. Из приведенной ниже таблицы видно, что площади и цены на однотипные квартиры довольно сильно различаются.
Таблица 2.
|
Тип квартиры |
Площадь (кв. м) |
Стоимость квартиры (руб.) |
Стоимость одного квадратного метра (руб.) |
|
Студия |
29,1 - 35,4 |
1 875 000 – 2 275 000 |
64 433 – 64 265 |
|
Однокомнатная |
37,1 - 47,8 |
2 555 000 – 3 240 000 |
68 868 – 67 782 |
|
Двухкомнатная |
45,6 - 91,5 |
3 240 000 – 6 300 000 |
71 053 – 68 852 |
|
Трехкомнатная |
62,9 - 125,9 |
4 200 000 – 8 125 000 |
66 773 – 64 535 |
Таким образом, средняя цена за квадратный метр в ЖК «Опалиха Парк» равна 67 070 рублей.
Интересно будет сравнить цены «Опалихи» с ценами конкурентов, ведь Красногорск стал настоящей Меккой для застройщиков московского региона. В таблице ниже приведены цены на конкретные двухкомнатные квартиры без отделки в строящихся жилых комплексах Красногорска.
Таблица 3.
|
Название ЖК |
Локация |
Площадь квартиры (кв. м) |
Стоимость квартиры (руб.) |
Стоимость одного квадратного метра (руб.) |
Срок сдачи |
|
«Южный» |
Г. Красногорск |
61,0 |
6 020 334 |
98 694 |
3 квартал 2019 г. |
|
«Ильинские Луга» |
Д. Ильинское-Усово |
68,5 |
5 555 350 |
81 100 |
2 квартал 2021 г. |
|
«Миниполис «Серебрица» |
Г. Красногорск |
70,65 |
5 511 689 |
78 014 |
4 квартал 2020 г. |
|
«Малина» |
П. Нахабино |
56,53 |
3 779 687 |
66 862 |
2 квартал 2019 г. |
|
«Путилково» |
Д. Путилково |
60,15 |
5 347 335 |
88 900 |
1 квартал 2021 г. |
|
«Спасский Мост» |
Д. Павшино |
66,1 |
6 999 990 |
105 900 |
2 квартал 2019 г. |
|
«Новорижский» |
Д. Бузланово |
66,5 |
4 455 500 |
67 000 |
4 квартал 2019 г. |
|
«Опалиха Парк» |
Д. Аникеевка |
64,8 |
4 200 000 |
64 814 |
4 квартал 2019 г. |
Из таблицы видно, что ЖК «Опалиха Парк» предлагает практически самую низкую в Красногорске стоимость квадратного метра жилья.
Как может выглядеть ваше жизненное пространство
Планировки квартир в этом проекте весьма разнообразны. Прежде всего, это становится возможным за счет большого разброса площадей однотипных квартир – разница достигает 45 квадратных метров. Соответственно, и организация жизненного пространства строится по разным принципам. Оригинальные планировочные решения получили квартиры, устроенные на изгибах многоподъездных корпусов, здесь и пятиугольные комнаты, и кухни с двумя окнами, балконы с двумя выходами и тому подобные планировочные изыски. В то же время есть весьма скромные по площади и планировке квартиры, например, однушки размером всего на метр – два больше студий.
Студия общей площадью 30,2 кв.м. не примечательна ничем, кроме относительно просторной лоджии площадью 5,8 кв.м. Прихожая 3 кв. м, совмещенный санузел 4 кв. м, универсальное помещение 20,3 кв. м, из которых 5 квадратов условно выделено для кухонной зоны. Прямо скажем, не слишком просторное жилье. Зато свое, скажет владелец, и будет абсолютно прав.
Однокомнатная квартира общей площадью 40,3 кв. м устроена довольно просто. Прихожая 4,4 кв. м, точно такой же по площади совмещенный санузел, спальня 17,4 кв. м и кухня 10,9 кв. м. Из спальни и кухни есть выходы на лоджию. Как говорится, скромно, но со вкусом.
Двухкомнатная квартира общей площадью 64,9 кв. м – это самая настоящая, не европейская двушка. Просторная прихожая, раздельный санузел, две лоджии, две раздельные комнаты. и по-европейски вместительная кухня.
Есть среди планировок двухкомнатных квартир и нестандартные решения – двушка общей площадью 91,5 кв. м иной трешке не уступит! Прихожая 17,7 кв. м, две лоджии по 4 кв. м каждая, две кладовые, раздельный санузел и самое главное приобретение – две большие спальные комнаты и гигантская 22-метровая кухня-столовая с двумя входами. Есть где и семейный совет провести и гостей принять.
.jpg)
Трехкомнатная квартира общей площадью 88,8 кв. м имеет необычную конфигурацию некоторых помещений, что связано с ее расположением на изгибе жилого корпуса. Тут есть кое-что интересное, например, два санузла, большая угловая лоджия, просторная прихожая и три комнаты в 15,6, 17,4 и 21,6 кв. м. Ах да, еще кухня 12,8 кв.м. Всем места хватит!
.jpg)
Просторная трехкомнатная квартира общей площадью 125,9 кв. м прекрасно приспособлена для жизни большой семьи. Прихожая, две лоджии – одна из них 4,4 кв. м и вторая, размером с прихожую, 9,6 кв. м, еще гардеробная с выходом из спальни, кухня-столовая почти 27 кв. м – тесно жильцам не будет. И для отдыха места достаточно – три спальни 20,4, 23,1 и 29,0 кв. м.
Как купить
По информации отдела продаж, который находится непосредственно на объекте, в настоящее время нет никаких ценовых акций на квартиры в ЖК, потому что и так все дешево. Нет даже рассрочки, предоставляемой девелопером на других новостройках. Можно бронировать выбранную квартиру устно сроком на три дня. А если нужно забронировать на неделю, то необходимо будет составить договор, цена которого определяется из расчета одна тысяча рублей за один квадратный метр. По сути дела, плата за бронь является неким авансом, поскольку, в конечном счете, эта сумма будет включена в оплату договора долевого участия. Больше никаких платежей у покупателя не возникнет, за исключением расходов на оформление нотариального согласия супруга на покупку квартиры. Оплату регистрации договора в Росреестре застройщик берет на себя.
Он также готов бесплатно помочь покупателю оформить получение ипотечного кредита, но каких-либо рекомендаций по выбору банка в офисе продаж не дают. Это связано с тем, что в настоящее время не завершен процесс аккредитации проекта в ряде банков.
В офисе продаж можно получить всю необходимую информацию о новостройке, поскольку компетентный менеджер отлично владеет материалом. Пока помещение для приема гостей не очень удобное, просто строительный балок, но в ближайшие месяцы посетителей будут встречать уже в новом, специально построенном для этой цели, здании.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Инфраструктура
По сути дела, в этом разделе писать нечего, потому что в настоящее время никакой инфраструктуры в радиусе трех километров нет. Магазины, школы, детские сады, поликлиники новоселам придется искать в Нахабино или Опалихе, до которых ехать на машине не менее 15 или 20 минут. Все «прелести» инфраструктуры возникнут только со временем, когда будут заполнены коммерческие помещения, сдан детский сад и школа. Описанная в презентации прогулочная зона вдоль ручья Липка, где, по словам диктора в видеопрезентации на сайте, можно будет рыбачить – тоже дело будущего, ведь ручей здесь только берет исток и местность, по сути, является болотом. Хотя у застройщика есть обязательство реконструировать русло реки с формированием двух рекреационных прудов. Со временем, возможно, будет маршрутка до станции Аникеевка или даже до поселков Нахабино и Опалиха. Не исключено, что на первых порах, пока жителей будет мало, перевозки оплатит застройщик, но пока мимо ЖК никакой общественный транспорт не проезжает.
Вот с чем точно не будет проблем у новоселов – так это с парковкой, ее предостаточно и без крытого паркинга, который, скорее всего, появится на объекте в последнюю очередь.
Обсуждение в сети
Отзывов в интернете много, так как продажи квартир на этом объекте ведутся с 2015 года. Строительство идет крайне медленно, с огромным отставанием от заявленных сроков, и это вызывает обоснованное негодование тех, кто уже купил здесь жилье. А у тех, кто только собирается это сделать, рождаются сомнения и озабоченность. Пользователи глобальной сети отмечают в комментариях высокую закредитованность застройщика и недостаток средств для продолжения строительства. Есть сомнения в правильности выбора территории для стройки – ведь раньше на этом месте было болото и велись торфоразработки. Намерение застройщика обустроить берега реки Липки, как зону отдыха для жителей ЖК, некоторые комментаторы считают опасным, поскольку в результате реконструкции водный источник, питающий, вкупе с другими ручьями и ручейками, Москву-реку, может пострадать.
https://www.restate.ru
https://pronovostroy.ru
https://www.novostroy-m.ru
https://mskguru.ru
https://1000novostroek.ru
По поводу задержки сдачи домов в эксплуатацию дольщики неоднократно обращались к застройщику, одна из таких встреч стала сюжетом телепередачи. А беспокойство о сохранности водного объекта местные жители выразили в письме на имя губернатора Московской области.
https://www.dailymotion.com/video/x65n3q3 (встреча дольщиков ЖК "Опалиха парк" с директором Челидзе Э. Д. 21.10.17)
https://moya-opaliha.livejournal.com
Есть еще обеспокоенность по поводу соседства с бетонным заводом ПСК «Обрэй», до которого всего 1,7 километра. Много это или мало – зависит только от направления ветра.
Впрочем, есть и оптимисты, которые радуются покупке жилья в ЖК «Опалиха Парк». Пусть медленно, но строят же, считают они, дольщиков не «кинули» и стройку не заморозили. Да и место уж очень хорошее. Транспортная доступность их тоже вполне устраивает, а отсутствие инфраструктуры они считают временным явлением, с которым на первых порах вполне можно смириться.
https://vsenovostroyki.ru/
https://www.kvartirazamkad.ru
https://krasnogorsk.cian.ru
Резюме
ЖК «Опалиха Парк» – интересный проект с разнообразными планировками жилого пространства и качественным воплощением в материале. Плюсами являются прекрасная экология – рядом крупный лесной массив, тишина, высокая транспортная доступность, определяемая наличием рядом с объектом железнодорожной станции. В ближайшем будущем к этой станции будут подъезжать поезда одного из московских центральных диаметров, и Москва станет еще ближе. Пока же она является полустанком – не все электрички делают на ней остановку и купить билет на электропоезд можно не всегда.
Но есть обстоятельства, которые должны насторожить покупателя. Это фактически долгострой, задержка сдачи объекта в эксплуатацию уже превышает один год и этот срок с каждым днем увеличивается. Первоначально разрешение на строительство объекта было выдано в марте 2014 года до сентября 2018 года. В сентябре 2018 года оно было продлено до марта 2020 года. Обращает на себя внимание такой факт – на сайте новостройки выложена информация о передаче ключей от квартир собственникам в июне 2019 года. Но уже февраль, а корпус построен менее чем наполовину. Успеют ли? Застройщик малоизвестный, ничем пока себя не проявивший на строительном рынке Подмосковья, может и не справиться...
Есть и еще один повод для беспокойства – проблемы, возникшие у компании «Недвижимость и право» с аккредитацией объектов в банках. Косвенно вывод о проблемах с аккредитацией можно было сделать и после беседы с менеджером в офисе продаж он так и не назвал банки, с которыми сотрудничает застройщик. В полной мере эти проблемы уже проявились на другом объекте застройщика, ЖК «Малая Истра» в деревне Высоково Истринского района. Там Сбербанк отозвал аккредитацию на несколько корпусов (https://www.restate.ru/material/sberbank-otozval-akkreditaciyu-na-neskolko-obektov-kompanii-promservis-167617.html). Рисковать или нет, покупая квартиру в этом ЖК – решать вам.
