ЖК «Загорье»: между Москвой и Подмосковьем
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Очередное путешествие по новостройкам Москвы и Подмосковья будет посвящено ЖК «Загорье», расположившемуся на границе этих миров. Такое весьма не современное название, навевающее образы из русских сказок и живописи, а так же старой Москвы: «за тридевять земель», Зарядье, Замоскворечье, один шаг – и вы в Замкадье, а это уже топоним новой России и так же реальность расположения ЖК у самой кромки Москвы.
Вид на ЖК «Загорье»
Загорье относительно недавно вошло в состав Москвы – в 1960 году, а массовая застройка района началась в 1970-х и еще живы старожилы, которые помнят, как оно выглядело до этого момента. Сейчас это довольно насыщенный зеленью и однотипными панельными домами спальный район, но не мрачный и унылый в своей однообразности: дома по большей части светлые, зеленые дворики и насаждения вдоль дорог так же скрашивают недостатки советской архитектуры и в целом там довольно уютно. Только очень просто заблудиться, т.к. при однообразности застройки очень легко перепутать: Где ты? Еще в первом дворе или уже в соседнем? Но жители доброжелательны и, что удивило (может быть, именно мне повезло?), хорошо знают свой район.
Небольшая историческая справка
Первое упоминание о Загорье в исторических документах относится к первой половине 17 века. Когда-то его хотела приобрести Екатерина II, но охладела к своему имению в Царицыне и оставила эту затею, а последними владельцами земли и имений были купцы Крестовниковы, влияние которых, как ни удивительно и редко это случается, сказалось и на современном районе. Спальный район был бы богаче на культурно-исторические достопримечательности, если бы с началом массовой застройки в 1970-х не снесли последнее здание усадьбы Крестовниковых с чугунными винтовыми лестницами и фасадом в русском стиле, за что местные прозвали ее «теремок», в котором после революции действовала школа. Так же владельцы имения благоустроили пруды (липовая аллея по юго-западному берегу прудов сохранилась с тех времен), и разводили там рыбу, разбили парки, посадили сирень редких сортов и другие виды деревьев. От Загорья до Царицына Крестовниковы построили шоссе, назвали его в свою честь – Крестовниковским. Шоссе проходило по нынешним 3-й Радиальной и Липецкой улицам. Так же они каким- то образом откупились от проведения железной дороги через имение, она прошла западнее.
На ухоженных и плодородных землях Крестовниковых после национализации был создан совхоз имени В.И. Ленина, основным направлением которого являлось разведение элитных сортов ягод, особенно земляники – это объясняет происхождение страшненького здания чуть ближе МКАД, которое носит гордое имя Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства.
Таким образом, некоторые следы последних хозяев имения все же прослеживаются и сейчас.
Слухи и Интернет
ЗАО «Мосфундаментстрой-6» знакомо еще со времен сталинских репрессий, правда, не имело к ним отношения, но некоторые пользователи интернета считают, что люди пострадали от него едва ли меньше, чем многие граждане нашей страны в те мрачные годы. Попробуем разобраться есть ли в этом доля истины. Есть несколько форумов и сайтов, посвященных новому жилому комплексу, это обычное явление, как правило, 2-3 интернет-ресурса обычно образуется вокруг новостройки, и это хорошая тенденция т.к. если уж есть недовольство, то оно всплывает и бурно обсуждается клиентами застройщика. В данном случае адреса же форумов: https://zagorje.ru, https://zagorie.mybb.ru, мкр-загорье.рф.
Если учесть, что в Интернете полно так называемых «троллей», которые засоряют сайты ненужной информацией, провоцируют реальных пользователей на перебранку или обсуждение несуществующих проблем, учесть, что есть скрытые и антирекламные кампании конкурентов, действующие при помощи распространения слухов, то реальная картина на самом деле окажется не такой уж неприглядной. На форумах, некие лица предлагают ознакомиться со следующими новостными сообщениями: «МФС-6» должен кому-то денег, то 11 миллионов рублей, то 1,5 миллиарда; лестничный пролет обвалился и погиб один человек; люк почему-то оказался на лестнице и пр. Но при внимательном рассмотрении оказывается, что точно размера долга никто не знает, да и для такого крупного застройщика это не критичные суммы, в строительном бизнесе такое происходит чуть ли не на каждом шагу. Компания в реалиях современной России существует уже более 20 лет – можно смело сказать, что с таким стажем эти слухи и факты вторичны и даже третичны по отношению к реальным проблемам, возникавшим в этом бизнесе. Что же касается лестничного пролета, то история имела место быть, но в далеком 2004 году на объекте «Гранд парк», будет ли сейчас кто-нибудь воспринимать серьезно историю почти десятилетней давности? Обвалилось ли хоть что-нибудь еще за эти 10 лет в том же «Гранд парке»?
Нет смысла разбирать эти слухи дальше, но все же если вы захотите разобраться во всем сами, то найдете достаточно информации в Интернете. Хочу отметить, что еще есть так называемый «блог недовольных мфс-6», который выполнен слишком профессионально для инициативной группы (вспоминаем антирекламные кампании) и публикация информации на нем завершилась в марте 2013, вероятно потому что нечего более добавить.
Так же на форумах есть следы борьбы между риэлторами, которые реализуют жилье в ЖК «Загорье», а реальных тем, поднятых жителями и потенциальными клиентами раз-два и обчелся… Видимо «все спокойно в Датском королевстве».
Больше всех мне понравился ресурс https://zagorje.ru, у них все четко, конструктивно и по делу.
Реальность
Перечислять все объекты ЗАО «Мосфундаментстрой-6» нет смысла: компания может быть и не половину Москвы застроила, но (почти за 80 лет) весьма не мало объектов возвела, и даже за постперестроечный период их (жилых объектов) накопилось достаточно. Реализует застройщик жилье не от своего лица, а от имени своей дочерней компании «Докон», а так же через некоторые риэлтерские компании. Офис компании «Докон» расположен непосредственно на объекте по адресу ул. Ягодная дом 8 корпус 2, а в интернете ее адрес dokon.biz.
Офис продаж
Первичный обзор ЖК
Первое впечатление бывает не всегда решающим, но зачастую самым сильным, будь-то при знакомстве с человеком или, как в нашем обзоре, с ЖК «Загорье». Корпуса с 1-го по 5-й, расположенные ближе к МКАД симпатичны, архитектура без изыска, но в ее окружении чувствуешь себя уютно, а значит все удалось. Доминантой же является корпус 6, который еще не достроен внутри, окружен забором и строительной техникой, но внешне невольно притягивает к себе внимание. Для сравнения: его высота в 152 метра почти на 15 метров выше пирамиды Хеопса. Высотка в Загорье сходна по эффектности с взмывающими ввысь знаменитыми сталинскими небоскребами Москвы. Здание находится в некотором отдалении от окружающей спальной застройки, также здесь открывается прекрасный вид на комплекс в целом со стороны Бирюлевских прудов. Для тех, кому хочется первым встречать рассвет, а так же для любителей эктсримальной высоты: не пропустите! Таких высоких зданий, а, тем более, жилых и доступных по стоимости квартир вы не найдете.
Инфраструктура
На территории жилого комплекса предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 825 мест и 2-х детских садов на 220 и 125 мест. Кроме того, в районе сейчас работают 28 детских садов, 13 школ, 4 колледжа.
Парковочные места
В Загорье высоко развита спортивная инфраструктура: рядом находятся 5 детско-юношеских спортивных школ, направленных на такие дисциплины, как футбол, настольный теннис, легкая атлетика, акробатика, вольная борьба, плавание, дзюдо, гандбол, джиу-джитсу, а также располагающих тренажерными, танцевальными, фитнес залами и бассейнами. Кроме того, в районе Бирюлёво Восточное функционируют 2 крупнейших физкультурно-оздоровительных комплекса: «Южный» (Лебедянская ул., д. 18), а также ФОК на Донбасской ул., д. 9.
Неподалеку построен современный кинокомплекс «Пять Звёзд — Бирюлёво (Керчь)» 3D формата.
Что касается первых этажей ЖК, которые зарезервированы под коммерческое использование, то, предсказать, что там появится пока невозможно. Менеджер подсказал, что предполагается крупный торговый центр на нижних этажах корпуса 6, и что вроде как это не просто слухи, квадратные метры уже проданы, но пока вывески там нет и не берусь сказать, что будет именно так. А в корпусах с 1-го по 5-й коммерческие помещения, в основном, еще не распроданы. Стандартный «суповой набор» из «Пятёрочки», «7 континента» и «Перекрестка» вы найдете в пешей доступности от ЖК. В том же строении, что и «Перекресток» расположились: «Эльдорадо», «Строймаркет», «Фамилия» и прочие точки обслуживания и торгового назначения.
Универсам Пятерочка
Торговый центр
Что касается отдыха и прогулок с детьми, то детские площадки представлены скудным количеством, на 5 корпусов двор получается один. Площадка там небольшая. Скоро, рядом будут построены школа и стадион, что, несомненно, плюс, но решит ли это проблему с площадками для маленьких детей? Навряд ли. Огромным плюсом является не то парк, не то зеленая полоса вокруг прудов, ведь новостройки стоят почти на самом берегу. В жаркий день там даже купаются, несмотря на запретительные знаки. Прыгать ли в омут выбирать вам, но для прогулок место идеальное, а вид со стороны пруда на ЖК «Загорье» так даже идиллический.
Зеленые окрестности
Купаться запрещено!
Впечатления о менеджерах и офисе
Честно говоря, то, что на месте оказался только лишь один менеджер, пусть и выходной день, не впечатлило. Правда и покупателей особо не было видно, возможно продажи идут не так активно. За время моего пребывания и осмотра двух квартир подъехала только одна семья и ждала, пока менеджер освободится. Само общение было не то, что бы конструктивным. То ли менеджер проснулся поздно, то ли совсем не проснулся, но искомые параметры квартир, я повторил, чуть ли не десять раз, пока он все предлагал и показывал не подходящие варианты и забывал о том, что нужно. Но, в итоге, мы все же остановились на паре подходящих для осмотра вариантах. Еще один нюанс о несобранности менеджера: договаривался я с ним за день до приезда, он сам назначал время, объясняя это тем, что «на сегодня» у него никто не записан на консультацию. Но при повторном звонке, в день приезда, он уже не помнил меня. В конечном счете, немного встряхнувшись и проснувшись, мы отправились на осмотр, но это уже чуть ниже.
Обзор квартир и планировок
В последнее время застройщики стараются предложить как можно больше вариантов планировок, и бывает сложно даже совместить свои пожелания с этажностью и конкретной планировкой, т.к. оказывается, что понравившаяся квартира есть на 10-м этаже, а на 2-м, на котором вы, к примеру, хотели бы приобрести жилье, такой планировки вовсе нет. Но здесь, в Загорье, планировки более или менее однотипны, и вы сможете выбрать и этажность, и план. Оказывается не всегда разнообразие в плюсе, и кроме Буриданова осла, который умер от голода над двумя одинаковыми кучами травы, не сумев определиться в выборе, есть еще и негласное правило работников торговли и менеджеров: все, что более 3-х вариантов мешает в выборе клиенту. Значительные отличия в планировках есть лишь между корпусами с 1-го по 5-й и 6-м (высотка).
Осматриваемые квартиры были выбраны на 2-м и 22-м этажах во 2-м и 3-м корпусах, первая – однушка с отделкой, а вторая – двухкомнатная без отделки. Наибольший выбор квартир на данный момент в достроенных корпусах имеется среди квартир с отделкой, видимо спрос на них наименьший и это становится ясно после осмотра.
Отделка, прямо скажем, никудышная, не применительно к качеству исполнения, а к выбранным материалам и дизайну: все очень дешево. Какой был смысл во внешне привлекательном ЖК с претензией на оригинальность, пусть и в доступном, но не самом дешевом жилье, предлагать типовую отделку в стиле 80-х? Первым желанием, еще не купив квартиру, было быстрее схватиться за шпатель и соскоблить все прелести ремонта.
Внутренняя отделка однокомнатной квартиры (холл)
Кухня
Ванная комната
Балкон
Неудачным показалось в однокомнатной квартире навязанное решение для гардеробной, расположенной сразу у входной двери в прихожей. Гардеробная в этом случае, отгороженная стенкой почти квадратная коробка, которая выглядит скорее попыткой хоть как-то использовать и оправдать огромное пространство прихожей. Я люблю просторные холлы при входе, но не для всех это оптимально, многие ужимают их для увеличения жилой комнаты или кухни, но здесь этот номер не пройдет: входная дверь расположена аккурат между этой гардеробной и стеной комнаты, т.е. убрать гардеробную и перенести стенку не удастся из-за двери. Вариант только оставить все как есть или убрать вовсе стену и остаться без прихожей.
Так же оставлен огромный проем между кухней и комнатой. Его придется заделывать, чтобы поставить дверь, даже если и раздвижную и очень большую, но это уже менее существенно.
Что касается двухкомнатной квартиры без отделки на 22-м этаже, то она понравилась значительно больше.
Двухкомнатная квартира без отделки
Не часто встретишь квартиру, где три окна выходят на три стороны света! Учитывая высоту и окружающий пейзаж впечатления самые лучшие, даже то, что окна угловые и есть возможность взаимного наблюдения за соседями, совершенно не портило впечатления.
Вид из окон
Естественно я не смогу здесь описать все возможные варианты, оставшиеся на данный момент для продажи, для этого есть сайт «Докона» и менеджеры этой компании, но все же, надеюсь, зацепил самые острые углы и притягательные стороны предлагаемого жилья.
Обзор территории и экология
Раздел этот условен, т.к. про пруды и впечатления от увиденного я рассказывал выше, но остался не раскрытым пункт про экологию и шум. Вообще излишне достанется 1-му и отчасти 2-му корпусу от МКАДа: фоновый шум довольно сильный. Но уже во дворе и у дальних корпусов значительно тише. Так же МКАД не способствует чистому воздуху, но близость к МКАДу дает возможности для скорейшего выезда в город или в район. Городские власти обещают в скором времени построить дополнительную развязку по улице Липецкой, с этой информацией можно ознакомиться на сайте https://zagorje.ru.
Способы приобретения и оплаты
Так как корпуса с 1-го по 5-й уже сданы, а 6-й корпус будет сдан в октябре этого года, то к заключению договора долевого участия мы опоздали. К тому же компания Докон еще не все квартиры оформила в собственность, они будут оформляться постепенно, партиями. В связи с этим компания предлагает, для начала, заключить предварительный договор, а после оформления жилплощадей вмсобственность будет заключен основной договор. Для 1-5 корпусов переоформление договоров уже идет полным ходом, а 6-й корпус полностью планируется оформить в собственность ко 2-му кварталу 2014 года.
Способы оплаты вроде бы можно было вообще унифицировать по всей Москве, на мой взгляд, незначительные различия, которые предлагаются маркетологами не имеют практического значения, а лишь оправдывают их зарплаты, мол и мы старались.
Приятным предложением в данном случае является 4% скидка при 100% оплате, эта нередкое предложение, но и не у всех оно есть. Рассрочка существует в одном варианте: 30% сразу, остальное в течение года равными долями, а вот ключи получить удастся, только после полной оплаты.
И, конечно, ипотека. Полный список кредитующих банков можно найти на сайтах продавцов.
Цены и метраж
Для примера возьмем не исходные данные стоимости квартир, а реально имеющиеся на сегодня в наличии.
| Без отделки | Стоимость | С отделкой | Стоимость |
| 1 комн., 48 кв. м. | 6,9 млн. руб. | 1 комн., 38 кв. м. | 5,7 млн. руб. |
| 1 комн., 47 кв. м. (6 корп.) | 6,3 млн. руб. | 1 комн., 43 кв. м | 6,2 млн. руб. |
| 2 комн., 65 кв. м | 9,3 млн. руб. | 2 комн., 58 кв. м | 8,6 млн. руб. |
| 2 комн., 75 кв. м | 10,4 млн. руб. | ||
| 2 комн., 63 кв. м (6й кор.) | 8 млн. руб. |
В целом, квартира в 6-м корпусе, который будет достроен в октябре-ноябре 2013 года, обойдется на 300-500 тысяч дешевле, чем в готовых корпусах по ул. Ягодной, и, учитывая близость сроков сдачи 6-го корпуса, есть смысл задуматься, где лучше приобрести. Разница же между квартирой с отделкой и без нее составляет 200-300 тысяч рублей.
В 6 корпусе к реализации представлены квартиры с отделкой и без отделки.
Квартиры с отделкой: 1 секция: 35 — 45 кв. м, 2 секция: 57 — 63 кв. м, 3 секция: 82 кв. метров.
Без отделки: 1 секция: 49 — 55 кв. м, 2 секция: 64 — 74 кв. м, 3 секция: 86 — 110 кв. метров.
В 1-5 корпусах представлены следующие квартиры: от 39 до 51 кв. метров - однокомнатные, от 56 до 76 кв. метров - двухкомнатные, от до 84 кв. метров - трехкомнатные.
Средняя стоимость за метр квадратный: 123 — 159 тыс. руб. Разбежка есть, но в основном за счет разницы цен между 6-м и прочими корпусами, этажности, наличия отделки.
Вообще, если это не первая новостройка, на которую вы обратили внимание, вы сразу поймете, что это несколько завышенная стоимость, так же как и в ранее рассмотренном ЖК «Мос-Анжелес» (стоимость кв. метра начинается от 140 тыс. руб.). В ЖК «Царицыно» цены начинаются от 100 тыс. руб. за кв. метр, а расположение комплекса значительно лучше.
Заключение
Собрав все плюсы и минусы, мы получим следующую картину:
| Плюсы | Минусы |
| Достаточный выбор планировок, есть интересные решения | Есть неудачные планировки – поторопитесь, если заинтересовало Загорье, пока есть хорошие варианты |
| Красивый комплекс и отлично вписан в окружающий ландшафт | Неизвестно когда будет решена транспортная проблема, будет построена новая развязка, пока есть все шансы стоять в длительных пробках |
| Для ценителей высоты и открывающихся видов Москвы – вам сюда | Шум со стороны МКАД |
| Вся необходимая инфраструктура имеется, плюс появятся новые сервисы в новостройках, школа и детский сад во дворе | Стоимость |
| Акция 4% скидки при 100% оплате |
Вопрос, связанный с транспортом и пробками вероятнее всего решится в ближайшем будущем, поэтому его можно отнести ко временным проблемам. По словам водителя маршрутного такси 620м (он проезжает от ЖК по Бирюлевской улице, потом выезжает на Липецкую) пробок нет. Это, правда, мнение одного человека, но он там почти каждый день и в любое время суток, и, думаю, способен оценить ситуацию, складывающуюся на дороге.
Константин Морозов, специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
