ЖК «Богатырь 2»: для крепких духом
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Сегодня, по заданию редакции, я «покупаю» квартиру в жилом комплексе «Богатырь 2». Свое название дом получил от одноименного проспекта, рядом с которым возводится – Богатырским пр. Находится эта улица в Приморском районе Санкт-Петербурга, связывает она проспект Испытателей с Шуваловским проспектом и является местом достаточно оживленным. Во многом благодаря сосредоточению станций метро в округе. Например, нашего «Богатыря» окружают аж три станции метрополитена: Пионерская, Старая деревня и Комендантский проспект. Судя по рекламе, до двух из них можно даже дойти пешком за 15 минут. Не знаю, так ли это на самом деле…проверим.
По большому счету, расположение комплекса, в пешей доступности от метро, это его главное конкурентное преимущество. Основная застройка в этом районе ведется сейчас чуть дальше, до подземки оттуда приходится ехать на транспорте. Выбирают такие квартиры чаще всего люди с автомобилями. И все эти люди утром едут на работу. В народе район прослыл «невыездным». Однако я сама живу здесь. Через две улицы от нашего «Богатырского дома», вдали от метро. И я никуда не хочу переезжать. Вопрос с пробками – вопрос относительный. В 9 утра буднего дня они есть везде.
Тем не менее, считается, что в Приморском районе их чуть больше. И дело здесь не столько в нехватке станций метро, сколько в чрезмерной интенсивности освоения этих земель. В прошлом, 2013 году, район занял 1 место по вводимому в эксплуатацию жилью. Численность населения увеличивается стремительными темпами. На сегодняшний день она составляет более полумиллиона человек. И, конечно, с каждым новым сданным домом она растет. Если в дом, в среднем, заезжает 700 семей, то на дорогу выезжает 1000 новых автомобилей. Правительство города строит новые дороги, развязки, станции метро, но поспеть за такими темпами заселения сложно.
Расширение Богатырского проспекта идет полным ходом
В данном контексте расположение «Богатыря 2» более чем удачное. Направо пойдешь, налево пойдешь, прямо пойдешь – ты всюду найдешь метро. Сдадут нервы по часу выезжать из района – всегда есть альтернативный вариант. Дом окружают сформировавшиеся застройки, не ведется никакого строительства рядом – это тоже можно отнести к преимуществам – парковка у дома будет свободной, не будут занимать соседи, Их попросту нет.
Их нет, потому что дом окружает кладбище. Да, в 300-х метрах от дома расположено Серафимовское кладбище. Мне кажется, что надо быть ярым жизнелюбом, чтобы купить квартиру с видом на безвременно ушедших. Что ж, на встрече с менеджером поинтересуюсь, нет ли в доме более жизнеутверждающих видов из окна.
Пока же, отправляюсь за информацией по объекту на сайт компании застройщика. Выступает им строительная организация «Лидер Групп». На рынке она представлена с 1992 года. В портфолио длинный перечень возведенных жилых объектов и даже два торгово-деловых центра «Масштаб» и «Лидер». Выполняют весь цикл работ от инвестирования до последующего управления своими объектами и скромно отмечают, что являются лидерами на рынке.
Что касается непосредственно самого комплекса «Богатырь 2», то возникает ощущение, что это второй корпус построенного ранее «ЖК Богатырь», иначе бы, наверное, имел другое название. Сроком сдачи заявлен 4 квартал 2015 года. Из бонусов перечислены: благоустроенная территория, детская площадка, стеклопакеты, подготовка под чистовую отделку и возможность приобрести квартиру с отделкой. Квартиры продаются со скидкой 15% при полной оплате или ипотеке, дом одобрен банком «Уралсиб». Аккредитация всего лишь одним банком вызывает некоторое недоумение, если это не Сбербанк. К менеджеру копятся вопросы, но пока продолжаю изучать сайт.
Первый Богатырь
Обнаруживаю «специальные цены» на некоторые квартиры:
- Студия 26 кв.м. – 2 млн. 500 тыс. руб.
- Однокомнатная кв. от 3 млн. 497 тыс. руб. за 37 кв.м., есть метраж и побольше
- Двухкомнатная кв. от 5 млн. руб. за 65 кв.м., также есть квартиры по 72 метра
- Трехкомнатная кв. 83 кв.м. – 5 млн. 902 тыс руб.
На все это счастье есть еще и проектная декларация, загляну. Застройщиком выступает ООО «Север-Комплект», в графе об опыте строительных работ прочерк. По фактическому адресу работ (Полевая Сабировская улица, д. 47, корп. 1, лит. А) и сроку их начала (от 17 января 2012 года) складывается впечатление, что это проектная декларация ЖК «Богатырь 1». Ниже нахожу сведения, что комплекс будет состоять «из двух жилых 25-ти этажных корпусов», можно выдохнуть, документы есть, земля в собственности, застройщик несет обязательства по благоустройству. Одна незадача. Срок действия документа истек. В декабре прошлого года.
Несмотря на это сайт внушает доверие к компании и оставляет приятное впечатление. А насчет декларации…ну может просто забыли новую разместить. В любом случае мне уже пора посмотреть на объект воочию, и я звоню в офис. Трубку берут быстро, сразу присваивают менеджера, и я узнаю, что на объект попасть нельзя. Строится еще. Совсем нельзя. Никак. Обидно, ну что ж, договариваюсь о встрече в офисе. К слову, наше рандеву выпало на праздничный день. Несмотря на это сотрудники компании работали и это приятно.
У компании два офиса, один находится на площади Конституции, другой на Невском проспекте. Последний был мне ближе, туда я и отправилась. Компания расположилась в одной парадной с небольшим отелем, на входе меня встречали хрустальные люстры, арочные своды и желтые стены. Симпатично. Респектабельно. Офис «Лидера» на 3-м этаже, за массивной железной дверью и суровым охранником. Меня проводили в безлюдную просторную переговорную. Ждать менеджера долго не пришлось, им оказалась приятная миловидная девушка.
Офис продаж
Свободные квартиры в доме еще есть, несмотря на то, что корпус будет состоять всего из одной парадной, и их не так много, всего 288. Метраж от 25 до 83 квадратов.
Цены она мне называет такие же, как и указаны на сайте. Они не то чтобы специальные…они обычные, просто со скидкой 15% при условии 100% оплаты или ипотеки. К слову об ипотеке. Выбирать не из чего, кредитует объект действительно только банк Уралсиб.
Условия кредитования указанные на сайте:- ставка от 13% (по окончанию строительства снижается до 12%)- первоначальный взнос не менее 20%- до 10 млн. руб.- от 3 до 30 летИнтереса ради, придя домой, я рассчитала на кредитном калькуляторе покупку самой дешевой однокомнатной квартиры. С учетом скидки ее цена составляет 3.551.000 рублей. Вносим минимальный первоначальный взнос 20% - 710 тысяч рублей. Остаток суммы делим на 10 лет. Получилось, что в месяц придется платить 42.416 рублей и переплата за все время составит 2.249.143 рубля.
Строительство ведется сейчас на уровне 12-15 этажей и, по словам менеджера, «они сами в шоке от темпов». С каждым этажом подрастают, видимо, и цены, они меняются каждый месяц. Сдаются квартиры с подготовкой под чистовую отделку: входная дверь, стеклопакеты, разводка электрики, электросчетчики, радиаторы, стояки: ГВС, ХВС, канализации. Полы без стяжки, невыравненные стены и потолок. За дополнительную плату, а именно 7000 руб/кв.м. отделка станет чистовой, появятся обои, ламинат и сантехника. Умножаем на площадь «нашей» самой дешевой однушки в 37 квадратов и получается сумма в 259.000 рублей. В принципе, недорого за возможность въехать сразу.
Макет второго Богатыря
Настало время каверзных вопросов. Больше всего «волнуюсь» за кладбище. Менеджер честно признается, что на него выходят почти все квартиры. 10 из 12 на каждом из этажей. Для слабонервных, как я, выбор остается между однушкой в 37 квадратов и двушкой в 72. Последняя к слову стоит 6.188.000 (без учета скидки 15%, если у вас ипотека или 100% взнос). Окна этих квартир выходят на Богатырский проспект. Наш менеджер успокаивает меня, мол, кладбище не действует и с нижних этажей его совершенно не видно, но я непреклонна. У меня тонкая душевная организация. Задаю свой каверзный вопрос № 2, что со сроками сдачи. Одним глазом увидела в интернете, что первого «Богатыря» сдали с опозданием на год. Лукавить наша девушка не стала, информацию о долгой стройке подтвердила, но сказала, что, например, соседнюю «Акварель» сдали вовремя и раз на раз не приходится. Достаю последний козырь «неприятных» вопросов, что с документами на дом. Оказывается, что этот корпус строится как отдельная единица, со всем своим комплектом бумаг. Заверяет, что все есть и всё в порядке.
Что окружает дом помимо кладбища
Ну, вроде меня все устроило, последнее, чем интересуюсь, какой заключают договор. В ответ жду, что естественно такой солидный застройщик работает по ДДУ, как вдруг выясняется, что нет. Клиент подписывает договор паевого взноса (далее ДПВ). Слышу о таком впервые и прошу рассказать подробнее. Внимание, дальше читать только людям с крепкими нервами. ДПВ не проходит государственную регистрацию. Все риски связанные с двойными продажами, срывами сроков и неполучением квартиры в принципе, вы берете на себя. Застройщик может бесконечно переносить сроки и вы не получите ни копейки неустойки. «Конечно, такого не бывает», говорит мне менеджер. «Ну бывает запаздываем со строительством, но все всё получают, въезжают и радуются, а двойные продажи это вообще 20 лет назад в последний раз было и не у нас».
Надо отметить, что базовый договор мне дают с собой, вместе с буклетом (срок в котором, к слову, на квартал раньше, чем на сайте) и мы прощаемся.
Преисполненная любопытством, что это за фортель с непонятным договором паевого взноса, начинаю изучать. Итак, чтобы получить жилье в собственность надо стать членом кооператива и «вносить паевые и иные взносы». Срок ввода в эксплуатацию указан ориентировочный (!) и это снова 4 квартал 2015 года. Что ж они все определиться то не могут. В этом же пункте указано, что срок может измениться в случае «принятия гос. органами распорядительных актов». Загадочно. Дальше еще интереснее. Появляется некое третье лицо именуемое «Заказчик», которое вправе произвести остекление вашего балкона, установить стоимость этих работ и выставить счет, оплатить который нужно будет до подписания акта-приема передачи. Сумма не уточняется. Видимо будет сюрприз.
Про паевый взнос. Теоретически это должна быть стоимость вашего взноса за квартиру. Однако по договору в эту сумму «не входят вступительные, целевые и членские взносы». За вступление в кооператив вы вносите 5000 рублей. До подписания акта приема-передачи вносите целевой взнос, который по договору не может превышать 12 долларов за квадратный метр, по курсу на момент подписания. С момента подписания акта, пайщик обязан производить оплату членских взносов, которые идут на покрытие затрат по эксплуатации дома. Размер устанавливает Конференция Кооператива. Насколько это приемлемо выводы делать вам.
Я читаю договор дальше. Кооператив обязуется сдать объект в срок; оплатить эксплуатационные затраты в промежутке между сдачей дома и передачи квартиры вам; выплатить разницу, если квартира окажется меньше после обмеров; устранить недоделки, если вы их обнаружите, в 60-дневный срок.
Про ответственность сторон. За каждый день просрочки неуплаченных взносов, вам начисляется 1% неустойки (но не более 10% от общей суммы). За просрочку паевого взноса больше, чем на 5 дней тоже 1% штрафа. За неявку для сверки расчетов и оформления акта приема-передачи тариф – 1000 рублей в день. И далее, далее, далее. Знаете, что интересно… только Вы должны кооперативу. Кооператив же в свою очередь ничего вам не должен. В целом блоке про ответственность сторон нет ни одного пункта, который бы начислял пени или штраф застройщику.
Для сравнения открываю типовой договор долевого участия. Застройщик платит неустойку за несоблюдение сроков сдачи и возврата денежных средств в случае расторжения договора.
Дочитываю «наш» договор. За ряд нарушений из кооператива вас могут исключить. Сумму за квартиру вернут в 3-х месячный срок за минусом 10%. При расторжении договора с вашей стороны схема та же.
В заключение выдержка из последнего интересного пункта «пайщик поставлен в известность, что настоящий договор не является договором долевого участия. Отношения сторон регулируются Жилищным кодексом, Уставом кооператива и настоящим Договором». Скажу вам честно, я бы такие бумаги не подписала. Это для смелых.
Интересно почитать отзывы тех, кто уже подписывал. Снова захожу в интернет.
«Контора надежная в плане законности, но со своими косяками. Я в рассрочку взял в «Небе Москвы». Мои риелтор и юрист одобрили. На всякий случай оформил страховку от недостроя. Сейчас от этого страхуют. Всем советую, кстати» 20 февраля 2013 г.«Объект Адмирал, Ленинский 82/1. Задержка строительства моего дома больше года. Беспроцентной рассрочка была 1 год из трех. После сдачи дома холодная вода появилась через полгода, горячая через год. Качество отвратительное, выручает бойлер. Лифт включили через полгода. Как и систему отопления. Не были до конца смонтированы. Представитель застройщика на объекте посылала всех лесом со своими недоделками. Качество строительства крайне низкое, стяжка ступенями, постоянно текут трубы и крыша (я на последнем этаже). К электричеству по постоянной схеме подключили только после того, как жители перекрыли с плакатами Ленинский проспект, до этого свет постоянно выключался из-за перегрузок. Рекорд при свечах 2 дня, воды тоже никакой не было. Остекление редкое убожество, а денег брали огого. Навязанная УК отдельная песня. Безусловно, от всех вышеперечисленных проблем никто не застрахован при покупке и у другого застройщика, но тут проблема комплексная. Хотите сэкономить, но потратить нервы – берите» 2 июня 2013 г.«Работая в сфере недвижимости много лет могу сказать, что Лидер-Групп надежная компания. Во всяком случае, нет ни одно дольщика, который остался бы без квартиры и это факт. Да есть некоторые проволочки со сдачей домов, но только по тем, что строятся по ЖСК, по ДДУ задержек нет» 29 апреля 2014 г.«Являюсь дольщиком Богатыря 1» дом должен был сдаться во 2 квартале 2013 года, перенесли на февраль 2014, сейчас март информации о сдаче дома никакой. Компанией не доволен» 5 марта 2014 г.«Купили коммерческое помещение в «Якоре» летом 2010, должны были сдать дом в конце года, получили только в сентябре 2012. Света и электричества нет, крыша течет, воду дали только в декабре. Никто ничего не знает, и делать не хочет. Уже не рады такому вложению денег» 5 июня 2013 г.«Наша семья приобрела квартиру в ЖК Богатырь, отзывы у нас о компании положительные, т.к. получили хорошую скидку на квартиру. Дом почти построен, надеюсь, осенью заселимся» 8 апреля 2013 г.
Признаться, отзывы насторожили. Все они сводятся примерно к следующему: у компании есть один серьезный минус – это сроки сдачи объектов. Полгода – год – два. И к этому нужно быть готовым, как и к тому, что, получив ключи, еще какое-то время придется ждать тепло, воду и свет. Качество строительства вопрос субъективный, есть и положительные и отрицательные отзывы. Объекты от «Лидера Групп» привлекают дольщиков: своей ценой, говорят она ниже, чем у конкурентов; местами застройки, которые часто, действительно удачны; возможностью платить в рассрочку.
Кстати. По условиям нашего «Богатыря» это первоначальный взнос 20%, остальное равными платежами в течение двух лет. Рассрочка беспроцентная только условно. Например, «наша» однушка уже не имеет своей привлекательной скидки 15% и стоит 4 млн 178 тысяч. Считаем. Первый взнос 835 000 руб. Остаток делим на 8 кварталов, получаем платежи по 417 875 руб.
После всего вышеописанного уже не терпится посмотреть ценники ближайших соседей, может быть ради существенной разницы в стоимости и есть смысл запастись терпением?
| Название ЖК | Застройщик | Срок сдачи | Стоимость, руб. |
| ЖК Коломяги | Эко НПФ Тест | III квартал 2015 | от 3,800 млн. |
| ЖК Граффити | Ойкумена | IV квартал 2015 | от 3,012 млн. |
| ЖК Новая Каменка | СУ-155 | IV квартал 2015 | от 2,444 млн. |
| ЖК Дом с курантами | БалтИнвнестСтрой | I квартал 2015 | от 3,732 млн. |
| ЖК Богатырь 2 | Лидер Групп | III квартал 2015 | от 3,551 млн. |
Смотрю краткие характеристики по каждому.
ЖК «Коломяги Эко». Малоэтажная застройка комфорт-класса. Как понятно из названия – располагается в престижном микрорайоне Коломяги. Из очевидных плюсов: огороженная территория, видеонаблюдение, охрана, контроль доступа на территорию. Безопасно и место на парковке всегда найдется. Монолит, высота потолков, как в сталинке, почти 3 метра. Студий нет, метраж квартир начинается от 39 кв.м. Максимальный – 98 кв.м. Ближайшая станция метро Озерки, добираться 7 минут на транспорте.
ЖК «Граффити». Один из 16 домов комплекса, практически город в городе. Обещают возвести 3 детских сада и школу. Строительство ведется на пересечении Парашютной улицы и Шуваловского проспекта. До ближайшей станции метро (Комендантский проспект) 10 минут на транспорте. Интересно, что в холлах предусмотрены не только места для консьержа, хранения колясок и велосипедов, но и отдельная комната (!) для мытья лап своих питомцев. Во дворе фонтаны, скульптурные композиции и бесплатный WI-FI. Чудеса да и только. Монолит. Высота потолков стандартная – 2.7 м. Площадь квартир от 23 до 70 кв. м. Проблему с парковкой обещают решить тремя наземными шестиярусными паркингами. Очень вкусная цена за все это счастье.
ЖК «Новая Каменка». Один из 12 домов комплекса застройки серии И-155. Обещают больше полезной площади, просторные балконы и полуэркеры в гостиных; внутри комплекса: 2 детских сада, школу и поликлинику. Хвастаются, что неподалеку лесопарк и дом отличает «хорошее сочетание экологии и комфортной городской среды». Позволю себе напомнить, что поблизости крупная свалка отходов. Дома панельные, высота потолков 2,8 м. Квартиры только одно – и двухкомнатные. Площадь 38-69 кв.м.
ЖК «Дом с курантами». 14-16-этажный монолитный дом на пересечении улиц Мебельная/Яхтенная. До ближайшего метро Старая деревня 20 минут на транспорте. Предусмотрены все виды квартир, метраж от 26 до 77 квадратов. Стандартный дом по средней цене, ни тебе полуэркеров, ни комнат для мытья лап. Зато в округе 4 уж построенных детских сада и две школы. Дом будет построен в неоклассическом строгом стиле, а на фасаде разместят огромные часы.
Может быть, на нулевом этапе цены у «Богатыря 2» и были интересными, но сейчас они приблизились к средним по этому району и выгоды здесь не найти. По-прежнему только уникальное расположение в пешей доступности от метро «спасает» ситуацию. Настало время проверить этот припрятанный в рукаве козырь. Еду на объект.
Строительная площадка и ЖК Богатырь 2
Склады, склады, автосервис, склады, склады. Ну хоть кладбище пока не видно. Подъехала я к дому не с центрального Богатырского проспекта, а со стороны улицы Полевой-Сабировской, на которой он фактически и находится. Состоит она из угрюмых низкорослых бетонных зданий, в которых то ли производство, то ли склады, непонятно. Для тех, кто не любит уплотненную застройку и вид «окна в окна» – самое то. Обратной стороной медали станет отсутствие развитой инфраструктуры, до которой можно было бы дойти условно в тапочках. Однако до Богатырского проспекта тут рукой подать, а там и Окей, и Метро, и Максидом, и мебельный центр Круиз – будет куда сходить. Хотя что-то в любом случае будет, первые этажи отданы коммерческим помещениям.
Окружение
Если бы я не знала, что рядом есть кладбище, я бы не догадалась. Стоит торговый центр, растут деревья. С низких этажей, вид, наверное, действительно, неплохой.
Выводы
У ЖК «Богатырь 2» есть одно неоспоримое преимущество – это его расположение. Поблизости нет ни одной другой новостройки, ближайшие соседи строятся дальше от линий метро. Однако самым главным для нас была его пешая доступность. Как вы помните, рекламный буклет обещал нам Пионерскую станцию за 15 минут. В сапогах-скороходах может быть. По факту: Пионерская – удаленность 2,3 км – пешком 27 минут; Старая деревня – 2,5 км – 31 минута; Комендантский проспект – 2,2 км – 27 минут.
Приобретая здесь квартиру, вы становитесь не дольщиком, а пайщиком. По заключаемому договору вы должны исправно платить и терпеливо ждать. Текст в нем слишком уклончивый, суммы взносов точно не прописаны, сроки указаны ориентировочные. В этих бумагах не предусмотрено никакой ответственности за несоблюдение сроков и, судя по другим объектам, компания этим злоупотребляет. Но, в конечном итоге, объекты, слава Богу, сдает.
На данном этапе строительства цены приблизились к средним по району. Из ощутимых льгот здесь, пожалуй, только двухгодичная рассрочка, но я не изучала пристально предложения других компаний, возможно, там она тоже есть.
У вас должна быть очень сильная мотивация купить себе жилье именно в этом месте, потому что других веских причин ЗА я не нашла.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
