ЖК «Talo дом»: новостройка, в которой уже жили
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Стою у подножия нашего сегодняшнего дома, и глаза разбегаются. Чего здесь только нет. Самое интересное – место дуэли Пушкина с Дантесом, прямо в соседнем сквере, его наверняка видно из окон. Очень необычное соседство.
Входная группа
Хотя и с привычным соседством тут все в порядке. Магазинов в округе не просто много…это настоящий восточный базар. Кажется, что купить можно все. От вывесок просто рябит в глазах: строительные и продуктовые супермаркеты, аптеки, рестораны, кафе, бары, банки, всего и не перечислишь.
Неподалеку Удельный парк, а вот прямо под окнами АЗС. Удобно, конечно, но лучше бы наоборот.
Место здесь крайне оживленное. Пересекаются два крупных проспекта: Богатырский и Коломяжский. Дом стоит прямо на перекрестке и настолько удачно, что можно без проблем сразу выехать в любую сторону.
Вид на корпуса Талодома с Богатырского проспекта
В двух шагах уютно расположилось метро. Это очень греет душу, потому что во многом благодаря нему здесь уже начинает спадать напряжение выезда из района. Утром, конечно, пробки есть, но, по крайней мере, поток начинает двигаться быстрее. Днем я доехала вообще без заминок.
О встрече с менеджером я уже договорилась, но вначале хочу еще раз взглянуть на их страничку в интернете. Сайт, как сайт, но что-то не дает мне в нем покоя. Я ничего не могу по нему понять. Дом, очевидно, сдан, квартиры предлагают готовые к заселению. Более того, уже с отделкой. Однако когда он был построен, кем и в чьей собственности находится сейчас – неясно. Информации о продавце – никакой. Правда есть 4 телефона, один городской и три мобильных. В разделе контактов – адрес нашего дома и почта на сервере яндекса. Ну, просто тайна, покрытая мраком. Цены видимо тоже секрет. На сайте можно посмотреть только планировки. Открываю раздел «Преимущества» и одним из пунктов значится «юридическая прозрачность сделки». Это здорово. Жаль только, что скрыто с кем.
Пытаюсь найти отзывы уже купивших – нет ничего. Ситуация кажется все более странной. Как вдруг, случайно, я попадаю на сайт (https://www.k-15.spb.ru/), где сдаются квартиры во всем доме и, как вы уже догадались, адрес наш(!) – Коломяжский пр. 15 корпус 1. Тут-то и выясняется, что наш «Talo» – это доходный дом. Жилье долгосрочно сдают внаем, как это было в 18 веке, читаю я на сайте. С удивлением узнаю, что в 1913 году, всего 4% служащих высшего чина имели собственное жилье, все остальные его снимали. Очень интересно, но мы сюда не за этим пришли. Мы ищем собственника. Ищем, и, кажется, находим. Вот уж неожиданность, но это финский пенсионный фонд. Вернее не совсем так.
По найденным крупицам информации в сети картина складывается следующая. «Строительный Трест» начал возводить два корпуса жилого дома. В один из них решил вложить инвестиции финский пенсионный фонд ICECAPITAL через своё дочернее предприятие ООО «Коломяжский 15» с тем, чтобы впоследствии сдавать квартиры в аренду. Это многое объясняет. Например, то, что проект «Talo» – это только первый корпус дома №15, а второй принадлежит другому хозяину и у него совсем иная судьба. И то, что о нем совсем нет отзывов от собственников. Так, стоп, мы покупаем квартиры, в которых кто-то жил?
Пора выяснить всё из первых рук, тем более, что и время встречи уже подошло. Офис нашего таинственного продавца находится в этом же доме, в одной из квартир, на 7 этаже.
Парадное
Офис продаж
Дверь мне открывает охранник, приглашает пройти в комнату (кабинет?), а сам удаляется на кухню. Душевно. Появляется менеджер, приятная женщина, лет 40 и на память называет мне стоимости всех квартир на свободных этажах. Профессионально.
Получается, что на выбор есть 4 вида квартир:
- Однокомнатные кв., 36 кв.м. за 4 млн. 950 тыс. руб.
Кстати, тут можно сэкономить 300 тысяч, если взять квартиру без лоджии. Такие только на третьем этаже, потому что первые два отданы коммерческим помещениям и там проходит парапет.
- Двухкомнатные кв., 61 кв.м. за 7 млн.500 тыс. руб.
- Двухкомнатные кв., 70 кв.м. за 8 млн.400 тыс. руб.
На высоких этажах чуть дороже 8.550.000, зато видно купола Исаакиевского собора.
- Трехкомнатные кв., 97 кв.м. за 10 млн. 200 тыс. руб.
Есть шанс взять такую же за 8.670.000, но без лоджии.
Скидок особых нет, 1% при полной оплате и все. Действует ипотека у крупнейших банков: ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, Банк Санкт-Петербург. На построенное жилье тарифы такие (оформление идет как на покупку вторичного жилья, поскольку дом уже в собственности застройщика):
- ВТБ 24 от 11.85% при ряде условий
- Сбербанк от 12%
- Газпромбанк 12.75-14%
- Банк Санкт-Петербург 13-14%
Тарифная сетка в целом схожа, лучше обратиться в каждый из них и посчитать по своим параметрам. Можно поискать сопутствующие выгоды: оформление с минимальным набором бумаг, отсутствие дополнительных платежей и так далее.
«Для себя» я посчитаю ипотеку от Сбербанка. Привлекает первый взнос в 10% и конкретная ставка 12% без дополнительных условий. Квартиру беру однокомнатную, с лоджией, стоит она у нас 4 млн. 950 тыс. руб. Первый взнос 495 000 руб., сумма остается большая, возьму на 30 лет.
Расчет поверг меня в некоторый ступор, нет, я, конечно, в курсе, что ипотека это дорого. Я просто удивляюсь масштабом «грабежа». Во-первых, на общих условиях ставка оказывается уже 14.5%. Во-вторых, сумма ежемесячного платежа составит почти 55 тыс. руб. С такими цифрами, к далекому апрелю 2044 года, к моменту последнего взноса, я переплачу 15 миллионов 184 тысячи 409 рублей. Напомню, речь про 1 к.кв. в 36 кв.м. Метр жилья при таких ставках выходит под 435 тыс. руб.
Глупости это, конечно, никто такую ипотеку не возьмет. Дешевле снимать всю жизнь. Справедливости ради пересчитаю с взносом в 1 млн. и на 15 лет. Ставка стала 13.75%. Ежемесячный платеж остался таким же заоблачным почти 52 тысячи, но зато переплата «всего» 5 миллионов с небольшим.
ЖК «Talo» позиционируется как жилье бизнес-класса. Кирпично-монолитный дом, расположен в историческом месте. В квартире уже стоит: кухонный гарнитур, холодильник, вытяжка и плита, импортная сантехника. На полу ламинат, на стенах обои под покраску. В двух и трехкомнатных квартирах сделано панорамное остекление балконов. Сам застройщик хвастается и качеством постройки: «Дом создан, что называется, на века. Безупречную прочность и устойчивость архитектурной конструкции обеспечивают монолитные бетонные перекрытия и толстые (70 см) кирпичные стены, создающие благоприятный микроклимат в помещениях дома». В таком доме вряд ли берут квартиры, если в кармане только 10% на взнос и туманные перспективы заработка.
Но я отвлеклась, мне как раз рассказывают про документы. С покупателем заключают договор купли-продажи. Для бронирования квартиры нужно внести задаток за квартиру: 50, 70 или 90 тыс. руб. за 1 – 2-х – 3-х к.кв. соответственно. Оставшуюся сумму нужно донести в течение двух недель.
Копию договора прячу в карман, буду изучать позже, и «перехожу в наступление». Мне до сих пор многое не ясно.
«А история у дома такая…» начинает рассказывать мне менеджер. Вложили финны деньги в дом, хотели сдавать, в Европе бизнес прибыльный. Да что-то в России не задалось с этим, то жильцы не платят, то еще чего. А дом то стоит. И ведь хороший дом. Место вон, какое историческое под окном, любители Пушкина собираются, стихи читают. И метро рядом. И отделка в доме евро. И даже кухонный гарнитур с холодильником в каждой квартире. Ну не пропадать же добру. И решили продавать. Освобождается квартира от арендатора – они в ней ремонт – и на рынок. Много уже продали, говорят.
Слышу о таком в первый раз, занятно, конечно. Однако с документальной стороны вроде все в порядке. Право собственности, по-прежнему, у застройщика ООО «Коломяжский 15», в квартирах никто не прописан и зарегистрирован не был. Продают квартиры без жильцов, их договора аренды истекли. В гости, наверное, не придут.
Если вас не смущает, что «кто-то здесь уже был», то, в общем-то, заселение в такой дом имеет свои преимущества. Налажены все коммуникации и системы, без проблем работают телевидение и интернет, дом дал усадку, и вы уже видите «окончательную» версию ремонта.
Мы идем смотреть квартиры вживую, и вы знаете,…они очень здорово выглядят. Никаких следов проживания, эксплуатации сантехники или кухни. Ни ламинат не обшарпан, ни обои не отклеиваются, на плитке ни одного скола. Уж как я не высматривала – ничего не нашла.
Одна из квартир, котору. мне показали
Квартиры хорошие, просторные, светлые, везде раздельный санузел. В 3-х комнатных их даже два и есть гардеробная. Большие коридоры и кухни. Однако моя главная слабость – панорамные виды. В однушке балкон на меня впечатления не произвел, он маленький, всего 3 мера и не застеклённый. В двушке и трёшке – он немногим больше, но стеклянный от пола до потолка и кажется бесконечным. А уж, какой вид открывается – внизу сквер Пушкина, а вдали город, как на ладони. Кстати, купола Исаакиевского собора и вправду видно. Ну а когда на город опускается ночь, и зажигаются фонари вид, наверное, вообще, неописуемый.
Лоджия (2- и 3-комн. квартиры)
Вид из окна
Ухожу я из «Talo» под очень хорошим впечатлением. Кстати, почему talo? Что это значит, вообще? В переводе с финского оказывается, что дом.
А вернувшись в свой дом, достаю припрятанный договор. Опять ищу подводные камни, но ничего не нахожу. В моем любимом секторе про ответственность сторон все обязательства несет только продавец перед вами. Например, пени будет выплачивать в случае несвоевременной передачи имущества. И деньги в полном объеме вернет, если по его вине что-то пойдет не так. Казалось бы, что это, само собой разумеется, но договоры я видела разные. Бывает и по-другому, к сожалению. Более того, компания даже задаток вернет в двойном размере, если, опять же, с их стороны будут какие-то проблемы. И это внушает доверие. Мне кажется, что такой договор компания составляет, только если полностью в себе уверена.
Снова пытаюсь найти отзывы уже заселившихся. Нахожу, что все они собрались во «В контакте». Причем со второго корпуса тоже. Ну, общие моменты можно почитать. Соседний дом все-таки, криминогенная обстановка одинаковая, управляющая компания тоже.
«По мне так все нормально у нас, насчет борделя – разгоняют (3 кв уже убрали), 4 месяца назад. Да и на нижних этажах его не было. Ну и бордели никому не мешали, просто сам факт не приятен» Житель 1 корпуса, 4 апреля 2014 г.«Очень много отрицательных отзывов о 1 корпусе. У нас во 2 корпусе, тоже не ах- квартиры хорошие, но около 80% живут люди далеко не славянской внешности. А в 1 корпусе – насколько я знаю, вообще фактически все съемные квартиры, и временным жильцам все равно до того, чтобы соблюдать порядок, тишину. Так что думайте. У нас в подъезде все нормально – везде камеры» Житель 2 корпуса, 31 мая 2013 г.«Я живу в 1 корпусе, подъезд с внутренней стороны дома. Ни разу никаких проблем не возникало. Все жильцы, которых встречала, приветливые и вежливые, разных национальностей, мне лично не принципиально, русский или кавказец, например, если человек себя прилично ведет! но кому как... а сутенеры где угодно могут подойти, как и проститутки) возле метро, кстати, у нас тоже все спокойно – много раз возвращалась поздно вечером одна, один раз только пристал какой-то гопник, русский, кстати) район очень хороший! советую) я не могу нарадоваться, что именно здесь живу!» Житель 1 корпуса, 9 июня 2013 г.«Да, звукоизоляция оставляет желать лучшего. Когда кто-то шумит, непонятно откуда звук. Был случай: в выходной день где-то настойчиво и громко сверлили (а это запрещено у нас в доме). Охрана долго искала, выяснилось, что это ставили окна в соседней парадной!!» Житель 2 корпуса 31 мая 2013 г.
Отзывы я подобрала самые яркие. В целом же, они в основном положительные. Есть некоторое недопонимание с управляющей компанией, но народной волны негодования не видно. Мнения разные. Властвует на территориях компания «Уютный дом», к ней переходят на обслуживание все объекты «Строительного Треста».
«Собственники квартир, вы в свои платежки по коммуналке смотрите, или просто платите то, что вам УК насчитала? С 01.01.2013 без нашего ведома УК подняла стоимость за охрану дома (идет ссылка на договор 08/08, но постановлением суда - это договор признан недействительным, значит, подняли втихаря - незаконно), оплату горячей воды нам считают как за отопление в Г кал, а не по тарифам ПП №354. На мой вопрос в бухгалтерии УК, мне сообщили, ЧТО У НАС В ПОДВАЛЕ СТОИТ ВОДОГРЕЙ И ХОЛОДНУЮ ВОДУ НАМ ГРЕЮТ - полный маразм. Я сейчас составляю официальное письмо-запрос по начислению коммуналки, если кто считает свои деньги- давайте присоединяйтесь» 18 сентября 2013 г.«УК как и везде, все хотят деньги, не только в этом доме. По крайней мере, в подъездах чисто и тепло» 23 октября 2013 г.
К слову, о коммунальных платежах. За однокомнатные квартиры это сумма составит порядка 2,5 тыс. руб., двухкомнатные – 3-4 тыс. руб., трехкомнатные – 5-6 тыс. руб.
В общем-то, про дом уже можно делать выводы, но перед этим сравним с соседями в округе. Может быть, за такие деньги можно купить что-то получше? Для анализа у нас набирается домов немного. «Talo» – проект, в своем роде, уникальный. Построен-то он был еще в 2009 году. Для наибольшей корректности выбираем комплексы того же уровня (хотя район Черной речки исторический, здесь не-элитного жилья сейчас практически и не строится), в непосредственной близости от метро, в либо уже сданных первых очередях, либо с ближайшими сроками окончания строительства.
| Название | Застройщик | Срок сдачи | Отделка | Стоимость 1-комн. квартиры |
| Эдельвейс | ИСК Сфера | 2 квартал 2014 | нет | от 6,526 млн. руб. |
| Приморский 43 | СУ-155 | 4 квартал 2014 | есть | от 7,264 млн. руб. |
| Riverside | Фаворит | 4 квартал 2014 | подготовка под чистовую | от 5,606 млн. руб. |
| Невский стиль | Строительный трест | сдан | нет | от 5,480 млн. руб. |
| Новелла | RBI, Северный город | 3 квартал 2014 | подготовка под чистовую | от 7,356 млн. руб. |
| Talo | Строительный трест | сдан | есть | от 4,950 млн. руб. |
Учитывая наши характеристики, выбирать приходится только из бизнес-класса. И рядом с «братьями» Talo уже не кажется таким дорогим. Что же предлагают соседи?
ЖК «Эдельвейс» - трехэтажный комплекс в Коломягах в окружении элитной малоэтажной застройки. По проекту 4-ый этаж мансардный, в доме всего 76 квартир. До метро, правда, далековато – не меньше получаса пешком до Удельной, но зато рядом одноименный парк и озеро «Долгое». Обещают закрытый двор с ландшафтным дизайном и паркинг. Квартиры от 56 до 124 квадратов, от одной до 4-х комнат.
ЖК «Приморский 43А» – 5-этажный дом по авторскому проекту. Последний этаж – мансардный с панорамными окнами и видами на Крестовский остров и Приморский проспект. Здание будет облицовано натуральным камнем и минеральным покрытием. Приятный бонус – в паркинг можно будет попасть через домовой лифт; а вот до метро придется пройтись, оно отсюда в километре. Рядом расположены Елагин остров и Строгановский сад. Метраж квартир от 43 до 128 метров, количество комнат от одной до четырех.
МФК «Riverside» - это огромный комплекс, в котором, помимо 6 жилых домов, проектом предусмотрены отель и бизнес-центр. В квартирах будет до 6 комнат, а на верхних этажах расположатся видовые апартаменты с террасами. Застройщик строит собственный детский сад с бассейном, детские и спортивные площадки во дворе. Вблизи Строгановский сад и Военно-морская Академия. До метро – 20 минут пешком.
ЖК «Невский стиль» - это закрытый квартал, состоящий из нескольких корпусов, первые из которых уже сданы. В архитектуре дома «смешаны различные стили и эпохи». Метраж квартир от 39 до 228 кв.м., количество комнат – от одной до пяти. Окна выходят на Удельный парк, а кто-то даже сможет любоваться на него с собственной террасы. Проектом предусмотрено строительство детского сада и начальной школы, во дворе – скверы и прогулочные аллеи.
ЖК «Новелла» расположен в 5 минутах ходьбы от станции метро «Черная речка» на улице Савушкина. Дом выполнен в стиле сталинского неоклассицизма. Цокольный этаж отделают камнем, фасад украсят балконы с коваными решетками. В доме будет всего 54 квартиры, от 40 до 160 метров. В каждой предусмотрена гардеробная комната, в некоторых – собственная терраса. Из необычного – многоступенчатая система очистки воды, финальной стадией которой будет ультрафиолетовое обеззораживание. В паркинг можно будет спуститься на лифте. Обещают благоустроенный огороженный двор с детской площадкой.
Выводы:
Что такое жилье бизнес-класса? Чем оно отличается от комфорт-класса или элитного жилья? Понятия эти достаточно размыты, продавцы, каждый на свой лад и манер, зазывают, как могут. Однако в 2012 году Российская Гильдия Риелторов утвердила методику такой классификации. Так вот по ней, претенденты на «бизнес» должны иметь следующие характеристики:
- располагаться недалеко от центра, но при этом в месте с хорошей экологией;
- транспортная доступность;
- благоприятный социальный состав (научная и творческая интеллигенция);
- социально-развитая инфраструктура.
Эксперты рынка причисляют к этому списку еще и технологию домостроения (кирпичную, монолитную, монолитно-кирпичную); безопасность (закрытый двор, консъерж, видеонаблюдение); качество инженерного обеспечения; наличие подземного паркинга. Потолки здесь должны быть выше, а квартиры просторнее. В среднем метраж однокомнатной кв. начинается в этом классе от 55 кв. м, двухкомнатной кв. от 81 кв. м, трехкомнатной кв. от 117 кв. м.
Если брать во внимание все эти характеристики, то «Talo дом», это такой «полу-бизнес». Это как когда с одной стороны дома АЗС, а с другой парк. У жилого комплекса крайне удачное расположение, на перекрестке двух крупных магистралей и напротив метро. До центра отсюда всего 10 км, а в округе много зеленых зон. Однако этот плюс может стать и минусом для жителей первых этажей, если их окна выходят на дорогу, скорее всего воздух очень загазован. Соседями станут, скорее всего, представители среднего класса, молодые семьи с детьми. Когда дом заселят собственники будет и потише, и поспокойнее. Будет тише и в плане ремонтов, чистовая отделка уже сделана, кухня собрана, многие завезут только мебель и будут спокойно жить. Если есть маленький ребенок, то это очень хороший вариант. Проблем с детскими садами, школами и больницами здесь тоже нет. Район давно обжит. Ну а уж если купить что-то надо… то проблема может быть только в слишком большом выборе предложений.
В доме есть паркинг, но сложилось впечатление, что большинство все равно оставляет автомобили на улице. Двор большой, однако, днем я нашла буквально пару мест, куда поставить машину. На придомовой территории есть небольшая детская площадка.
Чем «Talo дом» не «дотягивает» до бизнес-класса? Территория не огорожена, а в парадных я не обнаружила консъержей. Метраж квартир стандартный для уровня эконом жилья.
«Talo» расположился где-то по середине, это уже не эконом, но еще не бизнес-класс. Цена вполне соответствует его качеству. На первый взгляд нет никаких рисков связанных с оформлением бумагам. И во всей этой истории есть только одно но – в вашей будущей квартире уже кто-то жил. Если это не смущает, то предложение достойно рассмотрения.
