ЖК «Граф Орлов»: и хочется, и колется
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
«Единственный строящийся жилой комплекс, выходящий парадным фасадом на Московский проспект!Великолепная парадная архитектура в стиле классицизма с торжественной колоннадой и куполом в стиле Казанского собора!Эксклюзивные трехуровневые пентхаусы с открытыми террасами и зимними садами!»
По этому описанию воображение рисует совершенно безумный проект. И когда я открываю картинку макета, я вижу, что так оно и есть. Комплекс выглядит настолько грандиозно, что кажется отдельным государством. Самостоятельным и независимым. Невольно хочется провести параллель между ним и Ватиканом. Мне кажется, они даже внешне немного похожи.
Собор Святого Петра в Ватикане
В планах 10 корпусов, они раскинутся между Московским проспектом и Варшавской улицей. Внутри застройщик обещает «тихий пешеходный променад». На макете нарисовано много зелени и скульптур, у меня снова дежа-вю, кажется, эту строгость линий я уже видела в парках Петергофа. У арки-входа зачем-то расположились две пушки.
Восхищает не только грандиозность замысла, но и расположение. Московский проспект место историческое, здесь, что ни дом – памятник архитектуры. В XVIII веке здесь проходила дорога, которая связывала Санкт-Петербург с Новгородом и Москвой. Позже город стал разрастаться, здесь разместились доходные дома и усадьбы именитых господ, многие из которых сохранились до сих пор. В 1930-х гг., Московский проспект решили сделать главной улицей Ленинграда. На север расширяться было некуда, слишком близкой была граница с Финляндией. Выстроили ряд парадных зданий, высадили зеленые аллеи, но все планы изменила Великая Отечественная Война. Сразу после нее, в память о великом подвиге нашего народа здесь был заложен Парк Победы. Активное развитие Московского проспекта продолжилось и в послевоенное время, здесь разместились: заводы, фабрики, кинотеатры, универмаг «Московский», первый жилой 10-этажный дом, новый корпус Университета Путей Сообщения, стали открываться станции метрополитена и многое другое.
С исторической точки зрения, место, конечно, уникальное. И слоган нашего жилого комплекса «респектабельность и престиж» имеет под собой все основания. Квартира на Московском проспекте любому добавит веса к статусу. Позволить себе здесь жить сможет далеко не каждый, кажется, что очень дорого. И вдруг, появляется объект, поражающий воображение своим размахом, выходящий фасадом на именитый проспект, цены в котором, просто смехотворны – настолько они малы. Интересно? Еще бы. Мне тоже стало интересно и за подробностями я обратилась к сайту застройщика, компании «Л1» (https://www.l1-stroy.ru).
Дворы рядом с ЖК
Зеленая зона переж ЖК
В народе мнение о компании ходит не очень лестное. Многие до сих пор не могут получить свои квартиры, которые покупали еще до кризиса. Он сильно ударил по застройщику, строительство было заморожено. И это был не дом и не два, строек было с два десятка, соответственно и недовольных было очень много. Как обстоят дела сейчас непонятно, но судя по сайту – хорошо.
Застройщик бодро сообщает, что является «строительной компанией №1». Радуется предстоящему дню рождения, как-никак, 22 года исполняется – солидный возраст. Дарит скидки и подарки в честь этого праздника. Тут же, на главной странице, перечисляет построенные объекты, показывает макеты строящихся, сообщает, что география строительства распространяется еще и на Москву и на Сочи. Все это внушает доверие. По картинкам кажется, что и «простых» объектов у компании нет. Все с размахом и претензией. Тут вид на Петропавловку, там таунхаусы с видом на Крестовский, вот наш «Граф Орлов» на Московском, и много чего еще.
В разделе о компании написано, что возведено более 120 жилых домов. И на протяжении нескольких лет «Л1» является лидером по количеству возводимого жилья – 22% рынка.
Все это – внушительно и грандиозно. Видно, что у компании богатая история и большие планы. Однако я не забываю о сомнительной репутации в народе и отправляюсь на форумы. Достоверность этих данных я давно ставлю под вопрос. Негативные отзывы могут писать конкуренты, положительные – PR служба компании. Разобраться в этих дебрях сложно, однако мнение дольщиков тоже составляет большой процент и общую картину восстановить, может быть, удастся.
«Интересно, сейчас у них кто-то покупает?» 15 янв. 2014г.«Я тоже удивляюсь, неужели кто-то связывается с Л1. По городу куча недостроев, знаю людей которые в 2008 году внесли полную стоимость квартир в Лондон-парке. Когда-чего теперь....Кто влип тому долготерпения, кто думает – бегите бегом от этой конторы» 16 янв. 2014г.«Народ уже давно понял правду по всем объектам - зимой и летом одним цветом. Стоит все или еле душа в теле. Больше разрушаются стройки, чем строятся. И чем дальше, тем больше в плане разрухи. Бесхозяйственность и бездействие застройщика полнейшие» 31 янв. 2014г.«Уже больше года не дают людям документы для регистрации собственности в сданном доме. Покупать у них квартиры себе дороже и по деньгам, и по нервам» 29 апреля 2014 г.Источник: https://www.domkontrol.ru/
И чем дальше я читала, тем грустнее мне становилось. Оказывается, застройщик обещал сдать «графа» еще в III квартале 2008 г. Срок сдачи объекта задержан на 6 лет!
«У меня из окон великолепный вид на «Граф Орлов». О темпах стройки могу сказать, что такое ощущение, будто там работает 4-5 рабочих, и они должны этот комплекс построить. 2 корпуса возведены давно и даже остеклены, остальные ржавеют, краны не работают» 6 дек. 2010 г.«Был недавно на стройке, представители продавца обещают сдать дом к концу весны, но там не видно ни рабочих, никого, даже если туда согнать сотню профессиональных строителей, то и они не смогут к лету достроить. И сейчас весь в раздумьях купиться на этот бесплатный сыр или обойти стороной мышеловку под названием ЛЭК» 9 фев. 2011 г.«Бесспорно, месторасположение у комплекса отличное и цена подкупает. Тоже иногда поглядываю на дом... В принципе, кто согласен терпеть все невзгоды - задержку строительства, плохое качество, и неадекватные договоры, может овчинка и стоит выделки. Из собственного опыта, могу рассказать о доме на м. Елизаровская... Сроки сдачи затянули на 3 года, потом не включали лифты еще полгода. Через 1.5 года после сдачи начал осыпаться фасад. Спасибо председателю, через суд выбил решение на оплату ремонта . Далее, после сдачи дома сразу же меняли все трубы, за счет жильцов. В квартире 2 стояка, в нашей парадной до сих пор в одном из стояков нет гор. воды. Дому 7-мой год. Причина замены труб - качество, вся разводка труб разного диаметра, через переходники соединены были. Ощущение, что строили: "я его слепила из того, что было". Но в принципе, сейчас уже можно жить. Тогда еще репутация Лэка не была так подмочена..» 8 апр. 2012 г.«Может потом всю жизнь будете жалеть что в «Граф Орлове» не купили. Дом то будет классный. И сдача тоже не за горами» 26 мая 2012 г.«За горами, да ещё какими» 26 мая 2012 г.Источник: https://www.domkontrol.ru/
Отзывов о компании в сети очень много и большинство из них повергает в ужас. Люди пишут, что у нашего комплекса даже нет разрешения на строительство до сих пор; что корпуса нарушают высотный регламент, и верхние этажи вообще будут сносить; что раньше на этом месте был завод; что у комплекса было много нарушений и штрафов, и судьба его крайне туманна.
Мнения мнениями, а я отправляюсь в офис продавца, чтобы узнать все из первых рук. По ощущениям дом вот-вот достроят. Первые корпуса выглядят абсолютно готовыми, может быть сейчас самое время рискнуть и очень недорого купить шикарную квартиру в роскошном месте? Нынешний срок сдачи объекта – 3 квартал 2014 года для первой очереди и 2 квартал 2015 года для второй.
Трубку берут сразу, в офис продаж на объекте приглашают в любое время с 11 до 20 вечера, обещают даже провести экскурсию. На следующий день приезжаю на место. И мне здесь сразу все очень нравится. Отдел продаж занимает небольшое здание, внутри просторно, приятная девушка на ресепшене провожает в переговорную и предлагает сделать кофе или чай. Тут же появляется менеджер с макетами и ценами.
Квартир в наличии еще много, от студий до 5-ти комнатных. Я расспрашиваю о самых популярных.
I очередь
Студий нет.
Однокомнатные кв. - от 4 млн. 530 тыс. до 5 млн. 213 тыс. руб. (42 кв.м – 48 кв.м).
Двухкомнатные кв.- от 6 млн. 988 тыс. до 11 млн. 608 тыс. руб. (67 кв.м – 110 кв.м).
Трехкомнатные кв. - от 10 до 19 млн. руб. (105 кв.м – 176 кв.м).
II очередь
Студии - от 3 млн.100 тыс. до 3 млн. 255 тыс. руб. (25 кв.м – 27 кв.м).
Однокомнатные кв. - от 4 млн. 478 тыс. до 5 млн. 143 тыс. руб. (43 кв.м – 48 кв.м).
Двухкомнатные кв. - от 6 млн. 035 тыс. до 12 млн. 404 тыс. руб. (58 кв.м – 110 кв.м).
Трехкомнатные кв. от 8 млн. 417 тыс. до 17 млн. 600 тыс. руб. (81 кв.м – 156 кв.м).
Максимальная цена за двухкомнатную квартиру получилась во 2 очереди даже дороже, я удивилась – ведь ждать ее дольше. Оказалось, что на высокие этажи есть наценка, и поскольку выбор во 2 очереди больше, то и цены сильнее разнятся. Приятно порадовала высота потолков в 3,1 м. И метражи и высота – все это настоящий бизнес-класс. С отделкой такие квартиры, как правило, не сдаются. Здесь история та же только подготовка под чистовую: стяжка, разводка электрики, счетчики, батареи, стеклопакеты, железная входная дверь, застекленный балкон. Последние кстати будут не в каждой квартире. Однако интересно, что в некоторых квартирах они будет эркерного типа – полукругом. Менеджер показывает на картинке отделку холлов – очень презентабельно, обещает и консьержей, и закрытую территорию. При 100% оплате или ипотеке действует скидка 10%, либо можно купить в рассрочку. Она беспроцентная, для I очереди на 12 месяцев, для II на 22 месяца с первым взносом от 30%. Если рассматриваете вариант с ипотекой, то аккредитацию объект прошел у банков: ВТБ 24 (от 11.85%), Балтика (индивидуальные условия установки %) и Unicredit (от 12.5%). Больше всего мне приглянулась рассрочка. Уж очень лояльные условия. Сколько же платить за самую дешевую однокомнатную квартиру? Может можно обойтись и без кредитов?
Итак, самая дешевая однушка стоит 4 млн. 478 тыс. во II очереди. Первый взнос составит 1.343.400 руб. Остаток делим на продолжительность рассрочки и получается, что в месяц нужно будет отдавать чуть больше 142 тыс. руб. В принципе, при хорошей зарплате, можно себе позволить.
Пока все очень привлекательно, но у меня много вопросов. Менеджер отвечает мне на все. Спокойно и грамотно.
- Про завод, что да был, но если бы это было опасно, разрешения на строительство бы не дали. Да и вообще опасных заводов в городской черте не строят.
- Про разрешение на строительство, которого нет, что оно было, но закончилось. Новое никак не могут продлить, хотя никаких проблем с этим нет. Буквально вот-вот должны получить, потому что скоро первую очередь сдавать и без него никак.
- Про то, может ли это затянуться и помешать сдать в заявленный срок – маловероятно. Его ведь только продлить…оно ведь было…
- Про снос верхних этажей, сказал, что чушь. Они хотели построить выше сначала, но согласовали только тот проект, который в итоге реализован и он без нарушения норм. Так что сносить там нечего.
- Про землю, сказал, что в собственности.
- Про подозрительный договор - что ничего он не подозрительный, обычный договор ЖСК по 214-ФЗ. Ну, тут он схитрил, упоминание о 214 просто для красного словца, что толку, что договор составлен по нему, если он все равно не проходит государственной регистрации. Прошу дать мне с собой и мне его тут же предоставляют.
- На главный вопрос почему(!) так долго, ответил, что восстанавливаться после кризиса было тяжело, и сначала достраивали точечные объекты, с ними было проще. В любом случае, все дома всегда сдавали. И вот настал черед «Графа Орлова». Демонстрирует мне цифры, насколько процентов выполнены работы по корпусам. По ним готовность выше 90%. Основная задача сейчас – инженерные сети, но тепло, например, уже подведено. С остальными работ осталось немного. Плюс надо благоустроить двор и всё. Всё готово.
Я сказала, что цифры цифрами, но каково ваше личное мнение?
- «Достроят до конца года?»
- «Да!»
Всё, что он говорил, звучало убедительно. Либо он такой убедительный, либо сам в это верит. Клянусь, если бы в тот момент, у меня были деньги, я бы, не задумываясь, купила.
Мне уже не терпелось посмотреть, что же происходит на самом деле на объекте, я почти уходила и вдруг вспомнила, что не нашла на сайте проектной декларации. Ведь без этой бумаги слова остаются только словами. Невинный вопрос об этом документе вызвал недоумение. Причем у нас обоих. Он спросил меня «а что это?». Я объяснила, он искренне пытался найти среди всей рабочей документации эту бумагу, но сказал, что первый раз от меня слышит, о ее существовании и необходимости. И если она очень нужна, то может ее где-то запросить и ее дадут. Если она есть.
.JPG)
Я подошла к комплексу со стороны ул. Варшавской, там меня уже ждал другой менеджер, который был готов показать объект. Уровень обслуживания у них очень неплохой, не придерешься. Он предложил мне показать квартиры, которые сделаны у них для показа. Однако на «потёмкинские деревни» смотреть было не интересно, что толку, если во всем комплексе только они и сделаны. Хочу, говорю, на реальные квартиры посмотреть. Он согласился в ту же секунду мы пошли на «настоящую стройку». На уровне первого этажа будет сделан паркинг и проезды (подземный тоже будет, но выход квартир осуществляется как бы на крышу паркинга верхнего открытого уровня), там было темно, сыро, кругом лежали строительные материалы. На крыше обстановка жизнерадостнее, это здесь будет разбит «город-сад», хотя сейчас работы кажется только начинаются.
Менеджер не обманул, квартиры, действительно, в высокой степени готовности, застеклены лоджии, установлены двери и батареи, сделана разводка электрики. Правда, кучами навалено непонятно что в каждой квартире, но убрать это все недолго. Из существенного – на полу нет стяжки, однако, если взяться, то к сроку можно все сделать. В местах общего пользования (МОПах) уже установлены лифты.
Работы осталось – по мелочи. Если работать. В 18 часов вечера строителей застать не удалось, поэтому какими темпами ведется строительство непонятно. Спрашиваю личное мнение моего сопровождающего, достроят ли: «не знаю, как III квартал, но в этом году точно!». Звучит ободряюще, но что он мне еще скажет. Я бы поверила, если бы так уверенно о сдаче «Орлова» не заявляли каждый год.
Дома открываю договор, и как же он мне не нравится. Начиная с названия «О порядке выплаты взносов». Какой уж тут «по 214-ФЗ». Обыкновенный договор о вступлении в кооператив, где про деньги написано куда больше, чем про квартиру. Что не понравилось: во-первых, в договоре не прописан срок сдачи дома. Вернее графа такая есть, но там пусто. Хоть ориентировочный, но срок обычно всегда указывают. Это только образец договора, но все же. Во-вторых, на пайщика ложится обязательство оплачивать эксплуатационные расходы с момента введения дома в эксплуатацию, а не с момента подписания акта-передачи. Мало ли, сколько времени тут пройдет, ну и вообще тут много невыгодных для собственника сценариев. В-третьих, у кооператива перед вами всего 2 обязательства: уведомить о получении дома в собственность и выдать справку о выплате паевого взноса. В графе «ответственность сторон», никаких обязательств перед вами нет. Зато вы должны, но пункт всего один: платить. За просрочку начислят пени. От 0.5 до 1% за каждый день. Если из кооператива вы захотите выйти, деньги вернут не все и не сразу. За вычетом 10% от взноса за квартиру и то «не ранее истечения шести месяцев, с момента окончания финансового года».
В общем, тут мне захотелось посмотреть, что можно посмотреть в Московском районе еще. Критерии были такие: срок сдачи IV кв. 2014 - I кв. 2015гг., близость метро, однокомнатная квартира, наиболее близкого метража к нашей минимальной в 42 кв. м, бизнес-класс.
| Название | Застойщик | Срок сдачи | Площадь | Стоимость, руб. |
| Clever |
Метрополис Инвестмент, Балтийская коммерция
|
II квартал 2014 | 44 кв. м | 5,183 млн. |
| Viva | ЛСР Недвижимость СЕверо-Запад | IV квартал 2014 | 42 кв. м | 4,265 млн. |
| МФК Салют | Союз Инвест Девелопмент | IV квартал 2014 | 47 кв. м | 3,350 млн. |
| Перемена | Петрополь | IV квартал 2014 | 41 кв. м | 4, 146 млн. |
| Победы, 5 | Азимут | I квартал 2015 | 129 кв. м | 29,760 млн. |
| Московский квартал | СМ-Девелопмент | I квартал 2015 | 42 кв. м | 4,555 млн. |
| Граф Орлов | Л1 | III квартал 2014 | 42 кв. м | 4,530 млн. |
ЖК «Clever». 25 этажный кирпично-монолитный комплекс с использованием экологически чистых материалов на ул. Краснопутиловской. На первом этаже разместится парадный стометровый холл. Во дворе детская площадка. Территория будет под видеонаблюдением. До «Московской» станции 10 минут пешком. Заключают договор долевого участия, хотя по срокам дом уже построен.
ЖК «Viva». Жилой комплекс из нескольких корпусов с видом на парк Городов-Героев с озерами и церковью. В строительстве и отделке используются современные европейские материалы. Заключают договор долевого участия по 214-ФЗ. Аккредитация объекта 11 банками. Ближайшее метро «Звездная» - 15 минут пешком.
МФК «Салют». Комплекс апартаментов с видом на парк Городов-Героев. Сдаются с чистовой отделкой, можно заказать меблировку по дизайнерскому проекту. Собственникам предлагают обслуживание на уровне гостиницы. Рядом расположится бизнес центр и собственная инфраструктура: рестораны, фитнес-центр, детский центр. До станции «Звездная» 10 минут пешком.
ЖК «Перемена». Монолитно-кирпичные 4 корпуса от 13 до 18 этажей. Сдаются квартиры с отделкой или без неё. Расположился комплекс на улице Костюшко, в 5 минутах ходьбы от метро «Московская». Обещают закрытый внутренний двор.
ЖК «Победы,5». Возводится в нескольких метрах от нашего ЖК «Граф Орлов». Позиционируется как жилье элит-класса. Строятся 2 секции в стиле сталинского ампира. Фасад облицован натуральным камнем. В доме будет всего 51 квартира. Самая маленькая, которая есть сейчас – 129 метров с двумя спальнями. На этаже от 2 до 5 квартир, на лестничной клетке будут эркеры и застекленные лоджии. В холле расположится лаунж-зона для посетителей и жильцов и зона ресепшена. Внутренний двор вымостят натуральным камнем. До метро «Парк Победы»10 минут пешком.
ЖК «Московский квартал». Комплекс из нескольких корпусов, выходящих фасадом на улицу Варшавская. В непосредственной близости метро «Электросила». Кирпично-монолитные дома комфорт класса с развитой внутренней инфраструктурой. Продажи осуществляются по 214-ФЗ.
Выходит, что в пределах 4,5 млн. рублей жилье в Московском районе купить можно. Но не на Московском проспекте. Ближайший сосед нашего дома почти в 5 раз дороже, он имеет уже другой статус, но суть в том, что другие объекты похвастаться «видом на Московский» не могут. Зато сделка с их застройщиками будет безопаснее.
Выводы:
У каждого свой предел риска, на который он готов идти. В случае с ЖК «Граф Орлов» опасения велики. Друзьям такие вещи не советуют. Однако самому решение о покупке принять можно. Лично меня в последний момент остановил бы договор. Если дом почти построен, почему в нем снова нет четких сроков. Если вы уверены в том, что говорите – пишите. Видимо, не уверены. Возникают вопросы и о качестве строительства, дом долго стоял под дождями и ветрами, вряд ли это пошло ему на пользу. Смущают и отзывы тех, кто заселился в другие сданные дома от «Л1».
Однако, предложение, по-прежнему, очень и очень интересное. И по расположению, и по цене, и по замыслу. Прямых конкурентов у ЖК просто нет. К нему стоит присмотреться, если покупать не на последние деньги и не ждать заселения в съемной квартире. Тогда, возможная просрочка еще на 6 лет, будет не такой болезненной.
