ЖК «Северная долина»: один из лидеров в сегменте «эконом»
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
ЖК «Северная долина» - проект грандиозный. Его строительство началось в 2009 году, а завершение планируется в 2021. И дело не в том, что строят долго, темпы, наоборот, удивляют, а в том, что в планах возвести целый город. И это не преувеличение, комплекс будут населять 80 тысяч человек. Столько же проживает в Люксембурге или Пизе, о чём с гордостью сказано на сайте застройщика.
Помимо объёмов строительства удивляют и цены. Рекламные плакаты, развешанные по всему городу, зовут и манят обещаниями в 55 тыс. руб. за квадратный метр с отделкой. И это, тем более удивительно, учитывая, что расположилась «Долина» в городе, в приоритетном северном направлении и рядом с метро.
Невозможно игнорировать такие призывы, так что сегодня отправляемся туда.
Но вначале хочется чуть больше узнать о проекте и застройщике.
«Северная долина» раскинулась практически на выезде из города со стороны проспекта Энгельса. Напротив комплекса – метро «Парнас», рядом – Шуваловский парк.
К слову, этот парк место историческое – бывшее имение графов Шуваловых. Занимает огромную территорию – 142 гектара. На его территории расположены многие памятники: Дача Воронцова-Дашкова, особняк М. Месмахера, малый дворец 1850-х гг. постройки, церковь святых апостолов Петра и Павла, 12 прудов и другие.
В середине XVIII века в парке создали искусственный холм высотой 61 м и назвали его «Парнас». В древнегреческой мифологии так называлось место обитания Аполлона и муз. Раньше отсюда можно было увидеть даже Финский залив, сейчас, в ясную погоду, говорят, видны купола Исаакиевского собора. Тогда же у подножия холма были вырыты 2 пруда, которые, за их форму, назвали: «Шапка Наполеона» и «Рубашка Наполеона».
Возводятся дома по кирпично-монолитной технологии, а квартиры сдаются с чистовой отделкой.
Застройщик обещает несколько школ и детских садов, надземные и подземные парковки в шаговой доступности. И даже собственный торгово-развлекательный центр!
Удивляет. Восхищает. Интригует. Особенно интересно, каким образом будет решена проблема с парковкой. Думаю, это будет один из самых серьезных вопросов. Он остро стоит даже для жителей небольших новостроек, а здесь десятки высоток и 80 тысяч жителей.
В поисках информации как обстоят дела, отправляюсь на форумы, оказалось, что жители даже завели свою страничку в интернете: https://sevdolparnas.ru/ и обсуждение парковки стоит на почётном третьем месте.
23 сентября 2012 г.«Было время, когда можно было спокойно припарковаться вплотную около домов. Так было хорошо, все помещались без проблем. Да, я согласна, что парковаться на тротуаре – это совсем неправильно. НО!!! Мы были вынуждены это делать, дома понастроили, а как быть с парковками никто не подумал»13 октября 2012 г.«Мест катастрофически не хватает, а если ещё покупать машину жене, то будет совсем беда»13 октября 2012 г.«Я, например, против увеличения количества парковочных мест. Я не знаю, как можно увеличить их без урезания озеленения и пешеходной зоны»
Неожиданно выяснилась и еще одна проблема:
4 октября 2012 г.«Что касается выездов с района Северная Долина. Закрыли первые два выезда! Забаррикадировали километровой бетонной разделительной полосой развороты!!! Выехать с района возможно только при объезде всех домов Долины, при условии, что все дорожки однополосные. С утра всё стоит! Выезд занимает от 15 до 30 минут до проспекта Энгельса!!! Это невыносимо!»
Записи были сделаны ещё два года назад. С тех пор было заселено ещё несколько домов. Ухудшилась или улучшилась ситуация будем выяснять уже на месте.
Ну а пока штудирую сайт в поисках информации о застройщике.
«Главстрой-СПб» - дочернее предприятие московского застройщика «Главстрой», по версии журнала «РБК» и «Forbes», крупнейшей строительной компании в России. Она выполняет полный комплекс работ, от добычи сырья для стройматериалов до сдачи в эксплуатацию технически уникальных объектов. Предприятия, входящие в структуру Главстроя, ведут свою историю с советских времён.
Главный акционер «Главстроя» группа «Базовый элемент», которая объединяет более 100 российских и международных компаний в разных секторах экономики: металлургической, энергетической, сельскохозяйственной и др.
Однако вернёмся непосредственно к нашей компании. Договор мы заключаем с ней, так что и спрос с неё. Чем же будет хвастаться?
В разделе о компании сказано, что «Главстрой СПб» один из крупнейших девелоперов на рынке Санкт-Петербурга. Портфель компании включает 700 га земли, а в 2012 году было введено в эксплуатацию около 300 тыс.кв.м. жилья. В этом же году компания была признана одной из наиболее динамично развивающихся. Между тем, в портфолио конторы всего 3 объекта. Кроме нашего – «Юнтолово» и «Панорама 360». И они ещё строятся. Год основания компании – 2006.
Однако лично моё доверие было укреплено статьёй в Википедии, неоднозначный авторитет, конечно, но всё же. В ней было сказано, что ЖК «Северная долина» входит в перечень стратегических проектов правительства Санкт-Петербурга «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Решение об инвестировании принималось на уровне губернатора Валентины Матвиенко и она даже присутствовала на церемонии закладки первого детского сада. Город выделил на проект 1,1 млрд. руб.
Это ободряет, но что же люди говорят? Понятно, что за спиной Петербургского филиала стоит мощный и надёжный атлант, но всё же для нас компания новая, будем отзывы смотреть.
июль 2013г.«Принимали квартиру с осмотром в 10 корпусе. Замечания самые разнообразные - от отсутствия электропитания в двух помещениях до ржавых пятен от арматуры на обоях, от которых простая замена обоев не спасет. Необходимо эту арматуру обрезать. И такая картина в трех помещениях. Особенно поразил настил линолеума в коридоре; кусками, которые отошли друг от друга и поднялись; рисунок, который должен быть параллельно стенам, идет к ним градусов под 10. Из 5 внутренних дверей закрывается только одна»июнь, 2014г«Парковаться негде, с утра пробка на выезде 30 мин, лифты постоянно не работают, тонкие стены – большая слышимость, постоянная вонь!»май 2014г.«Живем почти уже полгода, никаких проблем. Слышимости нет, хотя наши соседи тоже с маленькими детьми (причем с двумя!!!). Когда я читаю отрицательные отзывы, то у меня складывается мнение, что это сплошная антиреклама и откровенное враньё»
Все эти отзывы про первые очереди «Северной долины». Они очень противоречивые, от резко положительных, до резко негативных. Возможно, дело в ожиданиях. Для своего расположения, технологии строительства и отделки – квартиры очень дёшевы. И кто-то счастлив от такого предложения, а кто-то ожидает большего. Как же обстоит дело на самом деле пора выяснить на месте.
В офис удаётся дозвониться с первого раза, приглашают в отдел консультаций на объекте. По будням он работает с 10 до 19, в субботу до 18. Сразу же туда и отправляюсь. Комплекс удаётся найти без труда, видно его издалека, а вот с беседой пришлось повременить. Чувствуется, что на квартиры большой спрос, оба менеджера были заняты. Да и пока мы общались, за дверью образовалась очередь .
Видимо из-за такого потока менеджеру не терпелось поскорее рассказать мне о стоимости квартир и отпустить с Богом. Однако, у меня было много вопросов. На некоторые из них мне так и не смогли ответить, например, какие заводы находятся в округе, ведь Парнас считается промзоной или сколько всего домов в комплексе. Ну да ладно, зато про квартиры рассказали с упоением.
Вариантов мне озвучили безумное множество. Застраивается комплекс участками, например, на 19 – 12 корпусов. Все они имеют разную площадь и сроки сдачи. Есть и другие очереди и участки… Честно говоря, проще всего разобраться в специальном разделе на их сайте, планировки и цены: https://www.sevdol.ru/planirovki-i-ceny, в этом отношении сайт очень удобен и грамотно структурирован. Представлена даже наглядная карта планировок. Есть и оригинальные, со стенами под углом, или расположенные в изогнутых корпусах. Есть и более привычные варианты. Правда, при всём многообразии они показались мне достаточно однообразными. Почти у всех небольшие кухни, даже в трехкомнатных квартирах, около 10 метров. И удивительно однотипные комнаты, в среднем, по 15 метров. И это притом что, опять же в 3-х комнатной квартире, почти такую же площадь будет занимать холл. В общем, стоит заранее всё посмотреть, на месте будет сориентироваться сложнее. Можно просто растеряться в выборе.
Цены тоже очень разные, но для примера, приведу стоимость квартир в одном из корпусов. Ввод в эксплуатацию запланирован на декабрь 2015г.
| Квартира | Метраж, кв. м | Мин. стоимость, руб. | Цена за 1 кв./м, тыс. руб. |
| Студия | 29,7-30,7 | 3 118 500 | 105 000 |
| 1-ая квартира | 40,0-42,3 | 3 400 000 | 85 000 |
| 2-ая квартира | 59,0-68,0 | 4 130 000 | 70 000 |
| 3-ая квартира | 77,0-99,0 | 4 620 000 | 60 000 |
Студии кажутся мне дорогими. За 3,3 млн.руб можно купить те же 29 метров, но в другом комплексе нашего застройщика – «Панораме 360». Она сдаётся на год раньше и как мне кажется, имеет более удачное расположение – у Обводного канала. До метро здесь тоже можно дойти пешком, 5 минут до Балтийской.
А вот чем больше метраж, тем сильнее редеют ряды конкурентов. Признаться, предложения лучше я не нашла. В другом корпусе, с тем же сроком сдачи, 3 к.кв. квартиру можно вообще купить за 4,1 млн. руб. При 100% оплате, но всё же! С отделкой, в городе, у метро, по 214 ФЗ от надёжного застройщика. Такая вот явь про доступное жильё.
Поскольку очередей очень много, условия покупки тоже разные. На те, что сдаются попозже, в конце следующего года, например, есть рассрочка на 12 мес. под 12% годовых на остаток. Первый взнос от 20 до 30%. На некоторые квартиры есть беспроцентная рассрочка на 3 месяца. При 100% оплате действует скидка 5%. Работает «Главстрой СПб» с крупнейшими банками: Сбербанк России, ВТБ24, Банк Санкт-Петербург, Банк СОЮЗ и Ханты-Мансийский Банк. Вся информация подробно расписана на сайте застройщика и, по словам, менеджера всегда актуальна.
Как я уже говорила, работает «Главстрой СПб» по 214 ФЗ. Договор, который мне бережно завернули с собой, не вызвал у меня никаких вопросов. Всё подробно расписано, всё по букве закона. Никаких дополнительных платежей нет, зато прописана 5-летняя гарантия и состав отделки. Не могу сказать, что она изысканна, но для своего класса вполне ничего. Стены частично выровнены и оклеены обоями, потолок покрыт краской, полы – линолеумом, в санузле тоже. Стены санузла окрашены, ванная и раковина – производства РФ. На входе будет стоять деревянная или металлическая дверь. Межкомнатные двери щитовые или ламинированные. По квартире сделана разводка электрики и установлены счётчики. Однако ниже всего этого перечня указано, что материалы могут меняться, и это не будет являться нарушением. В общем, сюрприз будет.
Кстати, есть квартиры и без отделки, но разница между ними не очень принципиальна, поэтому можно с уверенностью сказать, что самостоятельный ремонт обойдётся дороже.
И всё бы ничего, если бы не одно большое но. Свою квартиру вы увидите только в день приёмки. Посмотреть её заранее нет никакой возможности, даже в другом корпусе, даже на завершающем этапе строительства. Никак нельзя. Совсем.
С приёмкой тоже, кстати, интересная история. На передачу ключей отводится до полугода. И в первых рядах будут те, кто согласится принять с отказом от гарантийного устранения возможного брака. То есть подписываете вслепую акт приёма-передачи и заезжаете. Не хотите рисковать – придётся ждать несколько месяцев. Насколько это честно судить вам.
На одном из форумов мною была встречена одна малоприятная история:
декабрь 2013г.«Прочитали отзыв, что в 5 очереди 12 корпусов 3 и 4 этажи без балконов. НЕ поверили, позвонили менеджеру, и действительно, О, ужас!!! Мы купили квартиру на 4 этаже 37.97 кв.м. с балконом, а теперь оказывается, что на 3 и 4 этажах, за которые мы заплатили деньги, все квартиры без балконов. Менеджер сказала, что если вы хотите, вам разницу в метражах вернут. Но у нас и кухня уменьшилась на 2 кв.м. Покупали мы квартиру 37.97 кв.м. с балконом, а в итоге получим 34.92 кв.м. и без балкона.Мы в шоке, если бы не отзыв одного из дольщика, мы бы и знать не знали о такой ситуации. В Главстрое разводят руками и говорят, что, мол, с нами такое впервые. НО никто из менеджеров и руководства не связался с дольщиками 12 корпуса 5 очереди. Сейчас предлагают переоформить договор на 7 очередь, которая сдаться только в 2016году»
В беседе со мной менеджер тоже не обмолвилась об этом, мне пришлось переспросить дважды, чтобы добиться чёткого ответа. До 5 этажа балконы, действительно, есть не везде.
Были у меня и еще, насущные вопросы, которые я почерпнула из отзывов. Например, про сложности с парковкой и выездом из комплекса. Менеджер уверила меня, что с первым всё в порядке, во дворе всегда можно спокойно поставить машину. К тому же будет много паркингов. Стоимость варьируется от 400 до 600 тыс.руб. Что касается второго вопроса, то проблема, действительно, есть. В часы пик на выезд из комплекса образуется затор, и пробка может достигать 20 минут.
Кстати о близости метро, 100 метров от него только до первых корпусов. От тех, что есть в продаже сейчас, уже порядка полутора километров. Так что идти придётся минут 20.
Ещё меня волновала новость о непонятном, неприятном запахе, на который жаловались жители комплекса. Это менеджер подтвердила, но уточнила, что в прошлом году таких дней было всего два, а запах идёт со стороны очистных сооружений.
Кто преувеличивает, а кто преуменьшает размеры проблем не ясно, думаю, истина лежит где-то посередине. Если сложить вместе отзывы с информацией продавца и разделить на два, то получится более-менее объективная картина.
В любом случае это одно из самых выгодных предложений на рынке эконом-жилья. Или нет? Давайте смотреть, что ещё строится в округе.
| ЖК | Застройщик | Срок сдачи | Метраж | Стоимость, руб. |
| Паркола | Патриот-Нева | IV квартал 2015 | 35 кв. м | 3,083 млн. |
| Три апельсина | Normann | IV квартал 2015 | 40 кв. м | 2,6 млн. |
| Моя стихия | О2 Developpment | II квартал 2016 | 50 кв. м | 3,1 млн. |
| Бумеранг | Трест 36 | IV квартал 2015 | 37 кв. м | 3,0 млн. |
| Парнас парк | Парнас Парк | IV квартал 2014 | 39 кв. м | 3,2 млн. |
| Сев. долина | Главстрой СПБ | IV квартал 2015 | 38 кв. м | 3,2 млн. |
ЖК «Паркола» стоит прямо напротив нашей «Долины» и имеет ту же доступность к метро «Парнас». Целиком вводится в эксплуатацию в тот же срок (первые очереди обещают в конце этого года, но выбора почти нет). Тоже работают по 214-ФЗ, тоже предлагают ипотеку от крупнейших банков и тоже сдаются с отделкой под ключ. Всего в доме будет 19 этажей. Цены указывают хитро, сразу со скидкой 2% при полной стоимости. Если посчитать «нашу», то она не отстанет, и будет стоить 3,1 млн. руб., всего на 17 тысяч дороже, зато на 3 метра больше. Различие я нашла только одно, со второго этажа дом «Парколы» становится панельным.
ЖК «Три апельсина» тоже указывают цены уже сразу со скидкой 15% за полную оплату, поэтому сравнивать будем осторожно. Находится также в непосредственной близости от «Северной Долины» и неподалёку от метро. Технология строительства монолитная, всего – 3 корпуса по 26 этажей. Из интересного – видеонаблюдение в лифтовых холлах и метражи до 97 кв.м.
ЖК «Моя стихия» позиционируется как дом комфорт-класса, и при этом стоит очень и очень недорого. Находится всё на том же пятачке у метро Парнас. Застройщик хочет выделиться яркими фасадами, большими окнами, ландшафтным дизайном и высокими потолками. Возводится дом по сборно-монолитной технологии куб 3V. Однако стоит присмотреться к застройщику, у него не такая солидная история, как, например, у «нашего». Кстати, «наши» потолки весьма скромны, всего 2,64 м.
ЖК «Бумеранг» - дом комфорт-класса по кирпично-монолитной технологии, там же у метро. Квартиры сдаются с чистовой или предчистовой отделкой. Есть ипотека и 214-ФЗ. Нравится, как поэтизирует комплекс сам застройщик: «Он сложен по аэродинамике, надежен в обращении, загадочен по происхождению и удивительно красив по форме». Эти «стихи» сложены, видимо в честь архитектуры дома, которая отчасти напоминает бумеранг. Из прозы – все балконы будут иметь полукруглую форму.
ЖК «Парнас парк» представляет собой комплекс из 3-х корпусов, в каждом всего по 4 этажа плюс мансарда. Территория будет находиться под круглосуточной охраной и видеонаблюдением, для всех жителей построят подземный отапливаемый паркинг, чтобы освободить внутреннюю зону для пешеходов. Квартиру можно выбрать с подготовкой под чистовую отделку, либо под ключ, и выбрать варианты ремонта. Реализуются квартиры по договору ЖСК. Предложение очень интересное, удивляет цена за такой «комплект», однако стоит обратить пристальное внимание на застройщика, для него это первый объект.
Выводы:
Лейтмотивом всего текста сквозит моё удивление этим проектом. Он настолько масштабен, что, находясь внутри комплекса, даже невозможно оценить его размеры. Это самый настоящий город. Со своими школами, садиками и магазинами. Все первые этажи будут отданы коммерческим помещениям, но уже сейчас есть всё самое необходимое: аптеки, зоомагазины, салоны красоты, банки и прочее.
Лично меня «пугает» только одно – здесь всё одинаковое. Наверное, привыкаешь, но, оказавшись здесь в первый раз, я испытала странное ощущение, как будто я в каком-то фантастическом кино.
И настораживает, что земля не в собственности, а в аренде на 50 лет. Возможно, ситуация не изменится, но на это стоит обратить внимание.
Из объективных недостатков я заметила только сложности для автомобилистов. Я не могу поверить, что здесь всегда легко припарковаться. Хотя факты говорят сами за себя, на объекте я была в 18 вечера, и свободное место найти было просто. Вторая сложность, которую подтверждает даже менеджер – пробки на выезд из комплекса в часы пик. Возможно, после окончания строительства, откроются какие-то дополнительные, объездные пути, но пока ситуация непростая.
Что касается запаха, шума, отделки – думаю, тут есть факторы личностного восприятия и судить объективно сложно.
В целом же, комплекс производит хорошее впечатление. На территории чисто, гуляют мамы с детьми, вдалеке возводятся новые очереди. Строительство идёт ударными темпами, сдают всё в срок.
Доверие вызывает и компания, и договор, и поддержка правительства, и уже сданные дома. Люди живут и, похоже, многим из них нравится.
