ЖК «Новая Каменка»: мифы и реальность дешёвого жилья
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Несколько лет назад СУ-155 буквально «взорвал» рынок своим дерзким предложением. Квартиры были настолько дёшевы, что внушали недоверие. Однако те, кто не побоялся и рискнул, сегодня пьют шампанское в своих новых домах. Застройщик тем временем, осваивает новую территорию напротив первой «Каменки» и продолжает завлекать выгодными предложениями.
Однокомнатная квартира за 2 млн. 329 тыс. руб. в Приморском районе! Это почти в два раза меньше, чем в среднем по району. Звучит сказочно и заманчиво. За такие деньги приобрести здесь жильё хотелось бы каждому. Однако чудес не бывает, и такие низкие цены вызывают не только интерес, но и опасения. Что скрывается, за стенами столь бюджетных квартир, будем разбираться сегодня.
.JPG)
Пожалуй, ни один проект не вызывал в сети столь ожесточённых споров противников и сторонников. В сети тонны отзывов по этому объекту. Только на одном из форумов уже оставлено комментариев больше, чем на 1100 страниц. Есть группы в контакте и собственная страничка дольщиков, а также бессчетное множество мнений на различных сайтах посвящённых новостройкам.
О чём же споры?
На стороне «защитников» проекта весомый аргумент – предельно низкая цена. Одна из самых низких в городе и тем более в столь престижном районе. К нему добавляются надежды на дальнейшее развитие этой части города и обещания строительства новой станции метро неподалёку. К тому же первая «Каменка» частично сдана и это внушает оптимизм. Реализация квартир происходит по 214-ФЗ и внешних рисков, кажется, нет.
«Противники» приобретения здесь жилья не готовы мириться с качеством строительства, панельной технологией возведения зданий и близостью свалки. Уверяют, что часто в этих краях стоит невыносимый запах, а в планах города, так и вообще, строительство мусороперерабатывающего завода. Убеждают в транспортных проблемах и слабой развитости инфраструктуры.
Как всегда, истина где-то посередине.
Что же представляет собой проект?
«Новая Каменка» расположилась на окраине Приморского района на пересечении Глухарской улицы и проспекта Королёва. Дальше – только лес. С экологической точки зрения неплохо, с практической – наверное, есть проблемы с транспортной доступностью. Хотя, по информации на сайте застройщика, автобусные остановки находятся в 5 минутах ходьбы, а к сдаче комплекса, как раз, должны сдать станцию метро «Шуваловский проспект».
Комплекс будет состоять из 12 корпусов, высотностью в 19 этажей. Проектом предусмотрено строительство двух детских садов, школы, поликлиники и паркингов. Первые этажи будут отданы коммерческим помещениям, что, несомненно, тоже сыграет в плюс привлекательности застройки.
На данный момент заложен только фундамент, окончание строительства планируется на IV квартал 2015 года. Возводится дом из панелей серии И-155. Они были разработаны при непосредственном участии нашего застройщика и проекты по этой технологии строятся в Москве, Туле, Красногорске и Одинцове. Подобная технология позволяет делать высокие потолки, просторные кухни, большие лоджии и даже эркеры в некоторых квартирах. Подробнее обо всём этом можно прочитать на сайте застройщика: https://www.su155.ru/. Тут непросто разобраться с первого раза, но если проявить усидчивость, то нужную информацию можно отыскать.
Однако вернёмся к описанию нашего проекта. Несмотря на низкую стоимость квартир жильцов немножко балуют. На первых этажах будет комната для консьержа, в каждой парадной будет два лифта: грузовой и пассажирский. На окнах установят энергосберегающие пакеты, а трёхслойная конструкция стены будет надёжно удерживать тепло и поглощать шум.
Там же, на сайте, можно посмотреть проектную декларацию. Интересно, что согласно этому документу, некоторые предыдущие объекты застройщика были сданы даже с опережением, остальные чётко в срок. Радует, что земля находится в собственности, а у застройщика есть еще и «свежее» разрешение на строительство. В планах строительство 657 квартир и только 161 машиноместо на открытой стоянке. В подземном паркинге будет столько же.
Пока всё выглядит очень благопристойно и надёжно. Кто же застройщик.
ГК СУ-155 компания с двадцатилетней историей. В её состав входит 85 промышленных и строительных предприятий, работающих во многих городах нашей необъятной родины. На сайте гордо указан 60-летний опыт работы в строительстве и лидирующие позиции на рынке.
Что ж, информация на сайте выглядит и правда внушительно. Всё как будто немного смешано, не так легко найти нужную информацию по объекту, но в этом, наверное, тоже есть смысл – нечего тратится на бесполезное, всё в дом, всё в дело. За такими дешёвыми квартирами очереди стоять должны! Так что кому надо – придут и сами и всё узнают.
Мы как раз из таких. Нам надо и мы идём узнавать. Звоню в отдел продаж и договариваюсь о встрече на следующий день. Меня даже записывают. Наверное, и вправду очереди.
Однако перед каждой поездкой в офис, не могу отказать себе в удовольствии узнать мнения с форумов.
«Если дом стоит и в нем тепло, то все нормально. Договор сработал блестяще, иначе бы не жил в теплой квартире)). Судя по тому, что ничего не протекает, ничего не продувает - все просто замечательно. Что еще нужно для счастливой жизни?»«Но там же в 6,5 км!!! – городская мусорная свалка! Даже в машине при закрытых окнах глаза слезятся, дышать невозможно!»«Стены ровные, парадные вполне нормальные. Вид отличный. Запаха не было! В соседнем комплексе цены ровно в 2 раза больше! Зачем платить больше, если есть рядом дешевле...»«При строительстве используют самые дешёвые и ненадёжные материалы. Зимой в квартирах холодно, в сильные морозы не выше +9. Межпанельные швы "текут" и промерзают. Это значит, что в углах квартиры образуется плесень, которая если завелась, то её уже ничем не выведешь».«Сам работаю на этой стройке, качество строительство и впрямь не европейское. Могу добавить, что в совке не лучше строили, живет народ по 50 лет в домах и не жалуется. Что касается щелей и кривых стен, так здесь вам, однако ж, не Швейцария, все равно, что в Сибири на мороз жаловаться»
Отзывов, вопросов и споров так много, что я не знала, кому и верить. Попадались и совсем неправдоподобные, например, что в местах общего пользования не предусмотрено отопления, и уже в прихожей очень холодно. Это нужно будет обязательно выяснить, как и то что, по мнению форумчан все остановки расположены очень далеко, а договор регистрируют неприлично долго.
Решив всё выяснить на месте, для начала поехала в офис. Он находится в Петроградском районе, на улице Всеволода Вишневского, и работал в общегосударственный выходной (12 июня).
Очередей не было, возможно из-за записи по времени, возможно, из-за продолжительных выходных. Меня сразу проводили к менеджеру. Он сразу произвёл очень приятное впечатление и впоследствии только укрепил его. Внимательно выслушав, предложил то, что есть. На данный момент выбор невелик.
Это однокомнатные квартиры в 38 кв.м. за 2,2 млн. руб.
И двухкомнатные квартиры площадью 57 и 69 кв.м. за 2,9 и 3,3 млн. руб.
(Окончание строительства этих корпусов IV квартал 2015г, передача ключей март и май 2016 г.)
Студий и 3 к.кв. почти не осталось, но «Новую Каменку» только начали застраивать и выводить в продажу первые корпуса, так что предложений будет ещё много. Тем не менее, лучше следить за ситуацией, поскольку раскупается всё за несколько дней. Ну, это менеджер мне так сказал. Хотя, учитывая низкие цены, это вполне может оказаться правдой.
Офис продаж
Цены указаны со скидкой 10% при 100% оплате. К ней относится и ипотека, она доступна в двух банках: Зенит и Возрождение. Несколько корпусов доступны для оформления в ВТБ24, но всё же основным банком застройщика является банк Зенит и подать заявку в другие можно только после его отказа. Условия у него такие: 20% минимальный взнос, проценты от 14.1 до 16%, меняются в зависимости от срока – чем меньше, тем больше.
Для примера рассчитаем 1-комнатную кв. на 10 лет под 15.4% годовых.
Первый взнос – 440 тыс. руб.
Ежемесячный платёж – 28.827 тыс. руб.
Не много, но и не так уж мало. 15% годовых – это, всё-таки не самое дешёвое предложение на рынке ипотечных услуг, но выбирать, к сожалению не приходится. В банке «Возрождение» не многим лучше, минимальный взнос 15%, остаток под 14.2%, либо под 13%, если первый платёж более половины стоимости квартиры.
Я спросила, почему такой маленький выбор и не работают, например, со Сбербанком, на что мне ответили, что банк бы их с радостью аккредитовал, но им самим не подходят его условия. Деньги максимально быстро они могут получить только от Зенита, поэтому его и предлагают.
Не хотите ипотеку, есть рассрочка, но только на двухкомнатные квартиры. И всего на 3 месяца. 50% вначале и 50% в конце. Своеобразно. Кстати скидка на квартиру будет только 5%, а не 10%.
Договор заключают 214-ФЗ и, в целом, он типичен. Компания указывает срок окончания строительства, несёт за него ответственность в рамках закона. Не претендует на штрафы и пени, не принуждает к скрытым платежам и так далее. Есть только одно НО, которое перекрывает все достоинства ДДУ, деньги вы отдаёте ДО его регистрации, согласно дополнительному соглашению. На оформление уходит до полугода. Единственное, что утешает – компания входит в число лидеров рынка и мелкое жульничество ей неинтересно. Люди въезжают в свои квартиры – это основной аргумент, но приемлемо ли это для вас – решать только вам.
Что вы в итоге получаете? Квартира без отделки, так что только: входная дверь из ДВП, стяжка на полу, радиаторы, разводка электрики, счётчики, застеклённые окна и балкон отечественного производства. ТВ до лестничной клетки.
Что вы НЕ получаете: штукатурку и затирку стен и потолков, межкомнатные двери, сантехнику, водоразборную арматуру, подоконники, пороги.
Теперь же, настало время развеивать мифы, или, наоборот подтверждать их, а начитавшись форумов, у меня их много.
1. Близость мусорной свалки и, вследствие чего, неприятный запах.
Половина форумчан пишет, что воздух несвеж чуть ли не каждый день, невозможно дышать и жить, другая половина опровергает и утверждает, что запах бывает, но пару раз за лето и не настолько сильно, как в этом пытаются убедить. Менеджер ответил, что живёт в этом районе уже много лет и даже не замечал запаха, который бывает редкий раз, пока сам не прочитал, что рядом такое соседство.
Позже я сама поехала на объект, «нюхать». Запаха не было. Я периодически бываю в том районе и, признаться, ни разу не почувствовала каких-то посторонних ароматов. Думаю, что проблема есть, раз она так активно обсуждается, но негативные отзывы сильно преувеличены. И если это единственный минус, который будет смущать при приобретении жилья, то можно приехать на место и поспрашивать местных жителей. Напротив нашей «Каменки» «Юбилейный квартал», люди уже живут там и могут сказать достоверно.
2. Транспортная недоступность.
По словам менеджера остановки автобусов в двух шагах. На машине, так и вообще, нет затруднений.
Если опустить, что сюда обещают провести и ветку метро (на данный момент её строительство отложено на неопределённый срок), то уж на хождение автобусов точно можно рассчитывать. Даже просто логически. Метро далеко, людей заезжают тысячи. Уже сейчас, прямо у нашего будущего дома конечная станция маршруток. Рядом строится «Граффити», наша «Новая Каменка», до конца заселяется «Юбилейный квартал», будет спрос, будет и предложение. Для автопарков это прямая выгода, так что не думаю, что стоит беспокоиться, что они её упустят.
3. А, правда, что в проекте не заложено отопление МОПов?
Менеджер ответил, что это глупость абсолютная, можно прийти в любой построенный дом предыдущей «Каменки» и посмотреть на радиаторы отопления, которые установлены в парадных.
4. Низкое качество строительных материалов, протечки, холод.
СУ-155, является одним из лидеров строительного рынка. Во многом, благодаря тому, что большинство строительных материалов они производят для себя сами. Собственно, почему так дёшево? Потому что нет лишних переплат. Панели, из которых строятся дома, изготавливаются на собственных заводах компании. Они во много раз превосходят те, из которых строили хрущёвки. Сегодня они представляют собой трёхслойную утеплённую плиту, с монолитом в основе. Это позволяет в разы снизить звукоизоляцию, ну и в целом, дома получаются тёплыми и надёжными...со слов менеджера отдела продаж.
Однако на форумах есть доказательства, что в домах есть протечки.
Фотография была выложена в группе сети «В контакте» при приёмке одной из квартир корпуса. Менеджер подтверждает, что проблемы, к сожалению, бывают и виной не плиты, а человеческий фактор. Жалобы на такую проблему безоговорочно принимаются и оперативно обрабатываются, стыки обрабатывают дополнительно и это решает проблему. Правда, в будущем она может повториться через несколько лет, но можно будет обратиться в управляющую компанию для решения вопроса.
Касательно иных материалов, то закупается лучшее из российского производства. Например, Щербинские лифты. Да, не OTIS, но и цена соответствует.
5. Последний вопрос я не привела в отзывах, оставила «на сладкое». Дело в том, что…а впрочем, лучше сразу фото.
.jpg)
И комментарий:
«Такие балконы на всех 2 этажах в корпусах 5.1, 5.2, 5.3 и 8. Да и в остальных, наверняка, то же самое будет. Балконной двери не предусмотрено. А выход на этот самый балкон с лестницы или лифта возможен, на данный момент перегородок никаких нет, но даже если они и будут, то представляете что такое открытый балкон, там все время будет мусор, вода и т.д.»
Это был единственный вопрос, на который мой профессиональный менеджер, не нашёлся что ответить. До этого момента я получала чёткие аргументированные ответы на все, даже на самые неудобные вопросы. Объяснить же смысл этого гениального архитектурного решения менеджер не смог. Сказал только, что заглядывать никто не будет, там установят перегородки.
Я мучила менеджера вопросами больше часа, но он и к концу беседы, не подал виду, что устал от меня. От низких цен на квартиры ожидаешь и невысокого уровня обслуживания, но я была приятно удивлена. Уютный офис в историческом центре города, отдельный кабинет для переговоров, все бумаги и договора в свободном доступе у входа и внимательный, улыбчивый, профессиональный менеджер.
Моё мнение об объекте кардинально изменилось. Если после прочтения форумов, я была настроена только на разоблачение подводных камней, то получив ответы на все свои вопросы, решила, что всё совсем не плохо.
Окончательно разобраться в ситуации поможет поездка на объект, туда и отправляемся. Вначале я хотела посмотреть на первую «Каменку», она частично сдана. Общее впечатление сложно сформулировать пока ещё идёт стройка, не везде заасфальтированы дороги, лежат горы щебня, нет озеленения и прочих мелочей, которые придают законченный вид.
Жёлтые дома выглядят жизнерадостно на фоне голубого неба. При ближайшем рассмотрении замечаешь какие-то мелкие неаккуратные детали и недочёты, но в целом качество соответствует цене.
В «Новой Каменке» смотреть пока не на что кроме забора и первых этажей новых корпусов. Квартиры не показывают, потому что их ещё нет, а в первой «Каменке» они уже проданы.
Выбирать придётся по планировке, кстати, мне они показались очень удачными. Большие гостиные 17, 21 и 26 кв. м, кухни от 8 до 12 кв.м. Правда балконы не великоваты, около 3 кв.м., высота потолков 2.7 м.
Если же всё-таки смотреть другие варианты, то, что это может быть?
| ЖК | Застройщик | Срок сдачи | Площадь, кв. м | Стоимость, руб. |
| Юбилейный квартал | ЛенСпецСму | Сдан | от 42,3 | от 4,3 млн. |
| До Ре Ми | Прагма | III квартал 2016 | от 38 + 3 метра балкон | от 3,5 млн. |
| Графити | Ойкумена | IV квартал 2015 | от 35,5 | от 2,8 млн. |
| Юнтолово | Главстрой | II квартал 2015 | от 37,0 | от 2,3 млн. |
| Новая Каменка | СУ-155 | IV квартал 2015 | от 38,5 | от 2,3 млн. |
ЖК «Юбилейный квартал» стоит прямо напротив наших комплексов. И «Новой Каменки» и старой. Объект сдан, идёт заселение, но квартиру от застройщика здесь еще можно купить. Проект задумывался как «город в городе» и выглядит необъятным. Рассчитан на 25 тысяч жителей. Хотя здесь всего 13 корпусов от 16 до 25 этажей. По технологии строительства дом кирпично-монолитный с навесными вентилируемыми фасадами. Позиционируется как комфорт-класс. В парадных предусмотрены консьержи и видеонаблюдение.
ЖК «До Ре Ми» - это 3 кирпично-монолитных дома в окружении 3-х станций метро: Комендантский проспект, Удельная и Пионерская. Обещают закрытый охраняемый двор с детскими площадками, открытые и закрытые паркинги, бесшумные лифты. Есть и небольшии студии и большие 3 к.кв. Работают по 214-ФЗ и предлагают рассрочку до ноября 2017 года.
ЖК «Граффити» строится совсем рядом с «Каменкой». Проектом предусмотрено 16 жилых домов комфорт-класса. Сдаваться квартиры будут с чистовой отделкой. Полное окончание строительство планируется в 2019 г. Если верить обещаниям, то в парадных будет размещаться место для хранения велосипедов/колясок и комнаты для мытья собак. Застройщик хочет украсить фасады и некоторые элементы двора росписью, чтобы оправдать название и создать «галерею под открытым небом». Двор будет закрыт для сквозного проезда автомобилей и оборудован системой Wi-Fi
ЖК «Юнтолово» - ближайший ценовой конкурент нашего объекта. Он расположен неподалёку, но с другой стороны ЗСД. К нему уже ближе другая станция метро «Старая деревня», но добираться до неё тоже придётся на транспорте. Дорога займет 15-20 минут. Проект будет представлять собой малоэтажную застройку на 70 000 человек с собственной развитой инфраструктурой. Сейчас район не очень развит в этом отношении. Украшением комплекса станет река «Юнтоловка». Дома будут возводиться по каркасно-монолитной технологии из газобетона.
Выводы
Всё не так плохо, как пишут в сети. Думаю, что не стоит проводить много времени за чтением форумов, и лучше один раз съездить и увидеть всё своими глазами.
Квартиры в «Новой Каменке» одни из самых дешёвых в городе, но в отличие от многих других – от старого проверенного застройщика и по 214-ФЗ. В сети ходит информация, что есть небольшие задержки по вводу домов в эксплуатацию, в проектной декларации совсем другая картина – всё в срок или досрочно. В любом случае лучше держать это в голове и быть готовым.
Конечно, у них есть свои недостатки, но, кажется, что нет рисков в оформлении сделки. Это нечастый случай для рынка доступного жилья. Такие объекты можно пересчитать по пальцам.
К тому же квартиры находятся в городской черте, в перспективном для дальнейшей застройки районе, и рано или поздно всё же построят метро.
Тут уже каждый выбирает сам, сколько метров ему купить на свои 2 миллиона и где. В Приморском районе, в доме комфорт класса, по кирпично-монолитной технологии и от очень надёжного застройщика, студии 24 метра могут стоить 3 млн.
В тексте я приводила отзыв одного из дольщиков нашего объекта после того, как квартиры была принята: «Осматривали сегодня... замечания, конечно, есть. Если придираться, то их много, если смотреть глобально - относительно неплохо» И это мнение я полностью разделяю и готова под ним подписаться.
