ЖК «Нагатино-Садовники», мкр. 1: дом на набережной скоро будет сдан
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Каждый из нас приходит к покупке квартиры своим путем. Один получает наследство и решает махнуть его на жилище побольше и поновее. Другой – просто переводит деньги со своего счета на счет продавца. Третий - годами откладывает всю свою зарплату и зарплату жены, и живет на пенсию бабушки. А после внесения денег за будущую квартиру, он издает книгу «Сто рецептов вкусных и питательных блюд из соломы». Четвертый торопится купить эту книгу, потому что оформил ипотечный кредит. Путей много, но нет такого, который позволил бы, не моргнув глазом, выбрать внешне наиболее привлекательного застройщика и ждать заселения. Мы долго и кропотливо выбираем того, в чьи руки вложим не просто деньги, а половину трудоспособного срока своей жизни.
Даже покупая батон колбасы, многие из нас предпочитают изделие крупного, известного завода, с давней советской историей. А что уж говорить о строительной организации? Не нужно сильно напрягать память, чтобы вспомнить пару-тройку крупнейших застройщиков: их реклама на каждом третьем щите и на каждой второй новостройке. Хотя, нет. Чаще. Самый узнаваемый из них – «СУ-155».
«Группа компаний «СУ 155» - 60 лет работы для страны» - видим мы на сайте компании, и сразу испытываем чувство защищенности и безопасности.
«Богатейший опыт, современный подход к строительству, обеспечение населения жильем эконом-класса по привлекательным ценам» - говорит о себе компания. По привлекательным? Тогда мне, пожалуйста, квартиру вот в этом доме на набережной (см. заглавную картинку).
Нагатино-Садовники. Новый микрорайон. Двухкомнатную квартиру площадью 68 кв. м здесь можно купить за 9,8 млн. рублей. Однокомнатная обойдется в 7 миллионов. На мой взгляд, очень даже неплохо: Нагатино-Садовники – совсем не край географии: старый благоустроенный район рядом с парком «Коломенское». От метро можно дойти неспешным шагом минут за 17-20. Правда, в обратную сторону дорога займет несколько больше времени, потому что придется идти в гору. Чуть не забыла! Здесь квартиры с видом на реку стоят столько же, сколько квартиры без него. Ниже я привожу данные по стоимости предложений от других компаний, реализующих новостройки в Южном округе Москвы. Но тут нужно помнить, что цена на квартиры в доме на набережной является стартовой.
Таблица 1. Сравнительный анализ стоимости квартир эконом-класса в ЮАО г. Москвы
| Название комплекса | Компания | Метраж, кв. м | Стоимость, руб. |
| Вершинино | Ведис Групп | от 39,5 | от 8 735 620 |
| Чертаново-Северное, мкр 7Б | Азбука Жилья | от 43,0 | от 6 470 000 |
| Зеленый берег | ЮИТ | от 58,0 | от 9 785 000 |
В микрорайоне построено уже два корпуса – 29А и 30А. Будут построены еще два – 29Б и 30Б. Здесь, пожалуйста, внимательнее. Уж не знаю, чем руководствовались те люди, которые выбирали маркировку, но явно не удобством тех, кто приступает к изучению объекта. Поэтому привязку делайте к алфавитному порядку: «А»- уже есть, «Б» - еще нет.
Учитывая то, что на сайте застройщика нет ни генплана микрорайона, ни какой-то вразумительной картинки, запутаться в этих буквах-цифрах очень легко. Как смогла, я исправила недочет крупнейшей компании. Корявенько, зато от души.
Сайт вообще довольно неказистый. Но описание, цены и контакты найти здесь можно. Следует обращать внимание, что цены могут быть указаны уже со скидкой, а у нее, понятно, свои сроки и условия. А что со сроками строительства?.. Здесь я как раз наступаю на первую больную мозоль объекта. Возведение корпуса 29А началось еще в 2008 году. А ключи жильцам были выданы в конце 2013-го. Почему? Чтобы проследить историю строительства этих корпусов, обращаемся к интернету, и… Тонем в потоке негативных отзывов и гневных диалогов будущих собственников с представителями застройщика. Начнем с этих самых сроков.
Застройщику жалуются на хамство, брошенные трубки в офисе подрядчика, и задают вопрос, почему вместо обещанного срока сдачи летом 2012 года, эти сроки постоянно сдвигают. Ведь на щите вообще был указан 2010 год. Ответ: «О точных сроках очень редко можно говорить с уверенностью». Перенос сроков застройщик также объяснял тем, что у госкомиссии в 2012 году возник ряд замечаний. Выходит, что на их устранение ушло более полугода. Видимо, замечания были серьезными.
Есть важный юридический момент. В отличие от Договора долевого участия, где сроки прописываются точно, в Договоре об участии в ЖСК, который заключается в данном случае, указываются приблизительные сроки. Плюс прием госкомиссии может занять полгода. Я не знаю, какой срок прописан у инвесторов (коими называются будущие собственники квартир) в договорах по корпусу 30А, но представитель «СУ-155» на одном из форумов еще в ноябре 2013 года говорит следующее: «Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию корпуса 30А - март 2014г.»
Насколько мне известно, ввод в эксплуатацию производится в тот момент, когда строительные работы выполнены в полном объеме. Снимок сделан в июле 2014 года.
(1).jpg)
Значит в том, что называется «приблизительными сроками» разброс уже как минимум 4 месяца.
Этот корпус вырос быстрее, чем 29А но и здесь строительство затягивалось по невнятным причинам.
Вопрос: «Почему приостановлены работы?»Ответ: «Скопилось очень много грунта, который надо вывезти. До его вывоза бурение и забивка свай не производятся. Кроме того, необходимо вывезти на новое место голубятню, которая мешает продолжению работ». Получается, что у «СУ-155» не было возможности планомерно вывозить грунт? Техники не хватало? Или рабочей силы?
А что по поводу голубятни? Судя по всему, помеха была мнимой.
Голубятня не пострадала и досталась жильцам. Такой бонус, конечно, на любителя…
.JPG)
Я опасаюсь, что и корпус, в котором стартовали продажи, тоже будет строиться 5 лет и задаю больной вопрос в офисе «СУ-155». По телефону мне говорят, что 29Б будет построен в 4 квартале 2015 года. Выдача ключей - 1-2 квартал 2016 года. Приезжаю в офис. Здесь менеджер с усталым, но умиротворенным, как у тибетского монаха, лицом говорит мне, что «Все это непредсказуемо, факторов очень много…» Очевидно, что на вопрос о сроках ему приходится отвечать сто раз на дню, а врать нет никакой необходимости: испугаюсь я, придут более смелые и терпеливые.
Будем лояльны и предположим, что на момент строительства 29А и 30А просто был сложный период, обусловленный разными «факторами». Но заглянем в день сегодняшний. Строительство нового корпуса «стартовало», но его темпы пока не впечатляют.
Будний день. Около 11 часов утра. В экскаваторе никого нет. Рядом – тоже. Только шум ветра нарушает тишину.
.jpg)
Это, собственно, этап строительства.
.jpg)
Справедливости ради, надо отметить, что за день до момента съемки мне по телефону сказали о том, что строительство еще не начато. Выходит, за день вырыли. Тем не менее, хотелось бы, чтобы на территории стройки в рабочий день было оживленнее.
На другом конце стоянки я увидела ещё одну единицу строительной техники и этих двух парней. Чем они там занимались, я так и не поняла. Да и одежда не выдает в них строителей.
.jpg)
Вот и про построенные корпуса бедные инвесторы постоянно писали «разобран и вывезен кран… работа стоит… на площадке полтора строителя…» и т.д. Со всей своей чистосердечной объективностью, я им верю.
Читатель наверняка обратил внимание на то, что строительное действо происходит на автомобильной стоянке. Пока вы прокручиваете страничку вверх, чтобы убедиться в этом, я с разбегу прыгаю на вторую мозоль «СУ-155» – обещанный паркинг. Вот как реагируют жильцы готовых корпусов на появление «соседа»:
«Это самое настоящее мошенничество!!!!!! На совещаниях нас убеждали, что Префектура будет настаивать на гаражах»
«Офигеть!!!!!!Посмотрели сейчас-действительно-на том месте, где паркинг должОн быть-будет дом по сверхкоммерческим ценам. Я за то, чтобы срочно исковое в суд и в прокуратуру»
И все в таком духе.
На мою просьбу прояснить ситуацию сотрудник фирмы бросается рассказывать про строительство многоуровневого паркинга неподалеку от комплекса.
(1).jpg)
Да, комплекс строится.
.jpg)
Строительство обещают закончить к декабрю 2016 года.
Однако «неподалеку» у всех разное. От самого ближнего корпуса расстояние составляет метров 300. Еще надо прибавить переход через две дороги. Одна из них - со светофором. Т.е. время в пути существенно увеличивается. Кроме того, гараж этот вместит не более 600 авто. И здесь нужно учитывать такой момент, что губу на машиноместа раскатают не только наши корпуса, но и ещё одна новостройка. Тоже, кстати, детище «СУ-155». Менеджер мне сказал, что есть и «гостевая» парковка. Т.е. места возле подъездов домов.
Но эта парковка забита даже в разгар буднего дня.
.jpg)
Те граждане, которые приобрели жилье в корпусах 29 и 30А, рассчитывали около своих домов видеть помещения с подземными и наземными гаражами-стоянками на 2 870 машиномест, о чем говорится в инвестиционном контракте. И, разумеется, без боя сдаваться не хотят. Понятно, что воевать с «СУ-155» у них здоровья не хватит, однако обращения в различные инстанции, в том числе с просьбой провести прокурорскую проверку продублированы на форуме соинвесторов.
Здесь только могу сказать, что условия контракта нарушены. А вот в нарушении Постановления Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99» я не уверена, ведь в пункте 9.3.4 говорится, что сооружения для хранения легковых автомобилей постоянного населения города следует размещать, как правило, в радиусе доступности 250-300 м от мест жительства автовладельцев, но не более чем в 600 м. А тот самый строящийся паркинг находится на расстоянии около 300 м. Другой вопрос, что машиномест там окажется раза в 2,5 меньше необходимого. Ведь если следовать нормам того же Постановления, на одну семью должно приходиться одно место.
Теперь давайте посмотрим на качество сооружений. Без предисловий перейдем к сообщениям на форумах:
«Я пожалела, что связалась с этой конторой Су155. Отвратительно стоят и долго. Сегодня ездила дом смотреть, территория ооочень медленно обустраивается, а внутри все течет».
«У меня в доме 29а квартира на последнем этаже. В квартире в трех местах при сильном дожде постоянно видны подтёки воды, все попытки официальных писем в су 155 не дали результатов. Арсен Нагоев - который занимается вопросами недоделок, явно не справляется со своей работой. Сил больше не осталось, готовлю письмо в мэрию Москвы»
Подобных обращений о том, что в доме «все течет и плачет» я насчитала больше десятка. Но, как говорится, лучше один раз увидеть.
Зайдя в первый попавшийся подъезд, я увидела непонятного происхождения пятна. Как вы думаете, что это?
.jpg)
.jpg)
Продолжим читать отзывы счастливых обладателей смотровых ордеров и ключей:
«Сегодня смотрела квартиру. Ужас!!! Сплошные щели во все стороны!!! Как так строить можно??»
При личной беседе менеджер службы реализации признал наличие большого количества жалоб на щели. Он считает, что от строительных «косяков» никто не застрахован. Это зависит от качества работы строителей. То есть, от мастерства конкретного Петровича или Иваныча, который укладывает плиты.
Корпуса 29А и 30А имеют серию И-155Н. Новый корпус будет построен по «системе» И-155МК. Но, со слов сотрудников компании, эта серия будет отличаться лишь метражом помещений. То есть рекламного щита на заборе типа «Новая серия И-155МК: теперь без щелей и перекосов» скорее всего не будет.
Теперь попрошу увести детей от мониторов. Когда я зашла в корпус 29А, то мне показалось, что перепутала координаты и пришла куда-то, где строится социальное жилье для очередников, переселенцев и других категорий граждан, о которых заботится государство.
Если вот такой эффект можно оправдать тем, что в доме жильцы ведут отделочные работы и нечаянно рушат все вокруг…
.jpg)
… то природу следующих повреждений я не могу понять.
.jpg)
(1).jpg)
.jpg)
.jpg)
Важный момент – управляющая компания. По этому поводу также много шума в интернете. На все лады ругают «Гарант-РЭСО. Юго-Запад». Но от них жителям удалось избавиться. На данный момент корпус 29А обслуживает УК «Свитхом». Для дополнительной информации представлю отзыв еще об одной УК, которая обслуживала «брата» наших корпусов, дом 18 к.1, построенный «СУ-155», здесь же на набережной. Даже не отзыв, а совет:
«В нашем доме СУ-155 составило акты, согласно которым "пожарка" работает, а УК (фирма-однодневка, дочерняя компания СУ-155 "Горуправдом") все акты подписала. Итог: пожарка не работает, а СУ-155 и Горуправдом переваливают ответственность друг на друга и бездействуют и недоделок не устраняют. Вам нужно проконтролировать, что с пожаркой в вашем доме.»
И иллюстрация.
Вот мы и добрались до финансово-юридических вопросов. Я уже упоминала то, что заключается Договор об участии в ЖСК. Заключается он между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155 и Компания», являющимся Поверенным Жилищно-Строительного Кооператива и покупателем.
В данном случае покупатель является Пайщиком. Он оплачивает вступительный взнос 10% от стоимости, и паевой взнос 90%. Если вдруг пайщик выходит из этого дела, то свои 10% он обратно не получает. Кроме того, каждый год нужно платить 3000 рублей членских взносов.
Если денег не хватает, то ипотечный кредит предоставит банк «Возрождение».
Далее. ЗАО «СУ-155» собственность оформляет сам. Для этого заключается договор поручения на оформления права собственности. Стоимость - 1% от стоимости квартиры с округлением до 1000 руб., но не более 100 000. После этого составляется Акт реализации инвестиционного контракта между застройщиком и инвесторами. До этого момента квартира не может быть оформлена в собственность. Но когда наступает такой момент – большой вопрос.
У жителей корпусов 29А и 30А в сентябре 2013 года было уже как минимум два удовлетворенных иска о признании собственности через суд. Добавлю, что в середине октября 2013 года Акта реализации инвестконтракта от «СУ-155» еще не было… И в декабре тоже… Сдобрю отзывом из сети:
«Как пример, могу сказать, что 18-ый соседний дом все оформляли через суд, Новинки дом 1, также до сих пор оформляют через суд, для СУ-155 - это естественная практика».
Перед подачей иска нужно убедиться, что дом уже введен в эксплуатацию. Получение судебного решение занимает около 3 месяцев. Далее порядок оформления приблизительно такой: с решением суда нужно пойти в БТИ и получить кадастровый паспорт, потом со всеми этими документами в регистрационной палате можно будет оформить собственность.
Что можно сказать о «базовой комплектации»? Не так много. Межкомнатные перегородки будут в наличие. Электрику проведут до щитка. Никакой отделки, конечно же, не будет. Высота потолков – около 2,85. Но это условно. Входную дверь поставят. Батареи и окна (пока неизвестно пластиковые или деревянные) будут категории «жить можно».
Вот так.
Само по себе словосочетание «дом на набережной» вызывает не только прагматичные мысли о привлекательности недвижимости около водоема, но и ностальгические, сентиментальные чувства. Еще советский классик описывал прелесть жизни советской элиты в доме на набережной в одноименной повести. Там, правда, набережная другая. Да и дом, прямо скажем, мало общего имеет с предложением от «СУ-155».
Все указывает на то, что габариты и возраст компании, к сожалению, не являются гарантией качества жилья и гарантией спокойствия покупателя. Если вначале стоимость квартиры показалась мне приемлемой, то теперь я понимаю, что собственники с лихвой доплатили за свое жилье нервами, потраченным на беготню по судам и различным инстанциям, временем и потерей веры в справедливость.
У любого человека всегда будет дефицит либо денег, либо времени, либо энергии. У меня, например, хроническая нехватка всех этих ресурсов. Где гарантия, что и в случае с новым корпусом, «СУ-155» не заберет и то, и другое, и третье?
