На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Западный округ Москвы всегда считался престижным  местом для проживания. Несмотря на то, что в советские годы тут было  построено несколько машиностроительных заводов, экологию этих мест привыкли считать благоприятной, а жилые метры округа принято оценивать достаточно высоко. Лет десять назад я купила квартиру в одном из районов западной Москвы и долго наслаждалась одобрительными жестами друзей и коллег, узнавшими о моем приобретении. Причем,  многих качество  и размер самого жилья на фоне его географии заботило  не так сильно: пусть квартира со спичечный коробок, зато где… 

 

Слово «престиж» имеет не только французские, но и латинские корни и означает что-то типа «иллюзия» или «обман чувств». И в моем случае латинское толкование очень подходит: мне ни горячо и ни холодно, например,  от того, что когда-то здесь неподалеку жил Сталин. А вот габариты и качество жилища мною очень даже ощущаются. Поэтому я решила узнать, могу  ли я свои тридцать с чем-то метров превратить во что-то более привлекательное. 

 

И тут у меня перехватило дыхание. Вот это да! Современные высоченные здания а-ля сити недалеко от метро Фили! Однушка 41 метр за 6,1 млн. рублей! Это что же получается, квартирка почти на 10 метров больше, чем моя пятиэтажка раннехрущевского периода, ближе к центру на  пару станций метро, за те же деньги?! Я не верю своим глазам!  Итак, по порядку.

 

Многофункциональный комплекс «Фили Град» - эффектный объект  в районе Филевский парк.

 

Снаружи комплекс очень удачно  сочетается с расположенным в нескольких минутах езды деловым центром «Москва-Сити», а внутри имеет свой тихий, закрытый двор. Дома стоят квадратом, закрывая собой внутреннюю прогулочную зону, детские площадки и детский сад. В домах – квартиры и апартаменты на любой вкус и цвет, фитнес-центр, супермаркет, рестораны и кафе. Под домами – двухуровневый паркинг на тысячу машин. Вокруг, в пешей доступности – метро, набережная Москва-реки, Филевский парк, детский парк. Учитывая то, что комплекс является многофункциональным, кто-то может обрести здесь не только место жительства, но и место работы.

 

 

Набираем воздуха в легкие и смотрим цены.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в многофункциональном комплексе «Фили Град»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Однокомнатные	от 41,29	от 6,110
Двухкомнатные	от 55,91	от 7,547
Трехкомнатные	от 77,95	от 10,082

«Двушка»  стоит столько же, сколько двухкомнатная квартира в сорокалетней девятиэтажке в пяти шагах от МКАД!  В чем же подвох? Да и есть ли он? 

Открываем страничку в сети. Можно  выбрать либо сразу сайт объекта https://filigrad.ru/, либо сайт компании «БЕСТ-Новострой». Оба ресурса достаточно информативны, но поиск квартиры по параметрам удобнее вести, пользуясь первым вариантом.  Правда, для того, чтобы посмотреть на планировку варианта, нужно будет скачать файл PDF. Мне кажется, для беглого ознакомления это не очень удобно. 

 

Сайт предлагает на выбор три варианта объектов в комплексе: апартаменты, квартиры и коммерческая недвижимость. С первым и третьим понятно. А вот что такое апартаменты? Ставим на этом варианте галочку, и нам высыпается куча вариантов  жилплощади со свободной планировкой.

 

Тут даже по два стояка в некоторых квартирах – где захотел, там и сделал «мокрую зону». Главное – с БТИ согласовать.

 

 

Теперь ставим галку на квартирах и получаем нулевой результат. Ну ладно, апартаменты – вроде как, тоже квартиры. Ничем не отличаются. Не могут же они быть сделаны из картона. Да и вон как о них написано: «Апартаменты – современный, популярный, удобный вид недвижимости, подчеркивающий  особый статус их владельца». Ну да, мы ихних не хуже… 

 

Но для начала надо все-таки узнать, что это за зверь, апартаменты эти. 

 

По телефону вежливый голос отвечает, что это те же квартиры, только в них прописаться нельзя. А почему? А вот такое здесь назначение земли, не для жилого строительства.  Ах, вот почему «Фили Град» считается многофункциональным комплексом: жилой, да не совсем. Есть маленький кусочек территории с нужным назначением земли, там и будут квартиры. Но их пока нет в продаже. Вкусненькое на потом. 

 

Менять назначение земель в Москве – не легкая  задача.  Да и кому это нужно?  И апартаменты разберут как горячие пирожки. Проект ведь не только на приезжих рассчитан, а местным это, скорее всего, не так уж и важна эта «прописка». Правда, на форумах некоторые озабоченны вопросом регистрации, потому как устраивать детей в школы-садики без «прописки» будет проблематично. Есть, конечно, оптимисты, которые готовы на месте «решать вопрос». Но я лично никогда не умела налаживать коррупционные связи, поэтому узнаю у менеджера, можно ли в этих самых апартаментах сделать временную регистрацию. Ответ – конечно. А что говорят юристы? Они говорят, что юридически апартаменты являются нежилыми помещениями и постоянная регистрация  в них не представляется возможной, зато временная, на пять лет – пожалуйста. А с ней можно и в поликлиники, и в садики.

 

Теперь спросим мнение налоговиков. Оказывается, в недалеком будущем налоговые ставки на жилые и нежилые помещения будут отличаться в разы. И, кроме того, в случае с нежилым помещением не придется рассчитывать на налоговый вычет. 

 

А как насчет услуг ЖКХ? И они будут выше. Эксперты приводят разные данные. Одни говорят, что тарифы будут выше на треть, другие – на четверть. Не будем забывать и об управляющей компании, туда тоже придется платить.

 

Кстати, в проектной декларации дома  о функциональном назначении апартаментов говорится, что это нежилые помещения гостиничного типа.

 

Ладно, с этим немного разобрались, возвращаемся к форумчанам. Второй интересный вопрос – расположение объекта. То, что территория, на которой расположен комплекс - почти рай на земле, мы уже читали. Однако многие называют место не самым живописным: промзона, экология «так себе», магазинов нет, до торговых центров и парков далеко. Ну и, конечно же, дефицит мест в детских садах и школах. В принципе, все расстояния читатель может и без моего участия узнать. Об остальном попробую последовательно рассказать. 

 

Итак, я отправляюсь на объект. 

 

От станции метро «Фили» до Берегового проезда пешком можно дойти минут за 15-20. Здесь довольно чисто и зелено.

 

 

Замеров уровня загрязнения воздуха я не проводила, но картинку от экологов могу показать.

 

  

Не самое грязное место, надо сказать. 

 

Изобилия магазинов, действительно, не наблюдается. Судя по наличию таких точек торговли, супермаркетов тут не хватает.

 

 

Застройщик говорит о том, что в комплексе будет супермаркет, но всегда хочется, чтобы был выбор. 

 

Район старый, здания школ и садов тоже довольно старые, значит, есть повод задуматься о дефиците мест.

 

 

Местный детский сад в том месте, где Береговой проезд впадает в  Новозаводскую улицу.

 

 

Приближаемся к объекту.

 

 

 

А вот и «Москва-Сити» виднеется.

 

 

В офисе меня встречает обаятельная менеджер Елена. Без ненужных расшаркиваний девушка рассказывает мне о комплексе, оперативно подбирает варианты под мои меняющиеся запросы и виртуозно описывает плюсы и минусы каждого. 

 

Что меня впечатлило – сотрудница не пускает мне пыль в глаза, а описывает реалии. И как она это делает! Так, что начинаешь менеджеру доверять как родному. Да, вокруг комплекса пока будут некоторые неудобства: с одной стороны складской комплекс, с другой – будет строиться вторая очередь. Что вырастет на набережной – пока неизвестно. Плюс планируется строительство эстакады. Но, по мнению специалиста, вся прилегающая территория будет максимально заполнена жилыми новостройками. 

 

Теперь конкретнее о комплексе. Девелопером объекта здесь является  компания «MR Group», известная таким детищем, как «Москва-Сити» и многими другими объектами в Москве, Подмосковье и Сочи. Правда, тут я недопоняла: на сайте почему-то эту компанию называют застройщиком, а в проектных декларациях, которые выложены на сайте, указано, что застройщиком является ЗАО «Фили-Девелопмент».  Менеджер мне также говорит, что строит «MR Group». Совсем запутали… Звоним еще раз в офис и выясняем, что «MR Group» - это своего рода бренд. Эта компания на каждый  объект отводит свое юридическое лицо. В данном случае это ЗАО «Фили-Девелопмент».

 

Комплекс планируется сдать до 30 июня 2016 года. И наружные, и внутренние стены корпусов – монолитные железобетонные и из блоков ячеистого бетона.  Окна – двухкамерные стеклопакеты, заполненные аргоном  с низко эмиссионным покрытием с теплым алюминиевым профилем.  Кстати, окна здесь будут большими. Точные размеры мне неизвестны, но они значительно больше стандартных. Высота потолков в черновом варианте – 3,10 м. Внутренняя отделка апартаментов не предусмотрена. 

Застройщик благоустроит и озеленит прилегающую территорию, сделает детские и спортивные площадки. Построит и садик. Каким он будет, коммерческим или муниципальным, пока неизвестно. 

 

Перейдем к вопросу покупки. Оформление отношений начинается с бронирования приглянувшегося варианта. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, необходимо внести 1,5% от стоимости будущего жилья и только после этого заключить договор бронирования. Потом составляется договор долевого участия (ДДУ), регистрация которого займет приблизительно 10 дней. После регистрации доплачиваем оставшиеся 98,5% от стоимости.   Кроме того, с покупателем составляется договор возмездного оказания услуг (ДВОУ). Этот ДВОУ необходим для регистрации права собственности, и за такую услугу нужно будет заплатить еще 1% от стоимости апартаментов. 

 

При 100% оплате предоставят скидку 3%.

 

Есть беспроцентная рассрочка  на 6 месяцев. В этом случае нужно сразу внести 50%. Можно воспользоваться и сроком в 12 месяцев, но тогда придется платить 15% годовых. Первый  взнос составит 30%.

 

При покупке машиномест, стоимость которых, конечно же, зависит от метража, можно также воспользоваться рассрочкой. Площадь места в подземном паркинге составит не менее 16 кв. метров, а цена – не меньше 700-800 тыс. рублей.

 

Важно, что при оплате с помощью ипотеки, тоже предусмотрена скидка 3%. Ипотечное кредитование здесь предложат банк «ВТБ24», «Зенит», «Возрождение» и несколько других. 

 

Итак, градус эйфории несколько снизился, можно подвести итоги. То, что касается финансовой стороны вопроса – все очень неоднозначно. Цена привлекательна, но строить прогнозы относительно дальнейшей налоговой нагрузки достаточно сложно. То же и с коммунальными платежами. Тем не менее, как инвестиционный инструмент, этот вариант все же стоит рассматривать:  район граничит с центром, рядом Москва-Сити, парк, река и метро. Кроме того, здесь активно улучшается транспортная ситуация:  планируется открытие новой станции метро «Шелепиха» и строительство эстакады. 

 

Небольшое расстояние комплекса от центра столицы в сочетании с ценой на апартаменты, не оставит равнодушным желающего вложить деньги в недвижимость. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости апартаментов в Москве

 

Название комплекса	Станция метро	Метраж, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Парк Мира	Алексеевская	от 46,3	от 11,039
Царицыно-2	Царицыно	от 25	от 2,565
Vodny	Водный стадион	от 42,3	от 5,600

Расположение комплекса – абсолютный плюс. Какая бы промзона вокруг него сейчас не находилась, никто не знает, как эта территория будет выглядеть через пять лет, и я очень сомневаюсь, что там появится, например, мусоросжигательный завод. Скорее всего тут все-таки будут возведены многоэтажки комфорт- и бизнес-класса.

Для тех, кто мечтает иметь жилье с видом на водоем, следует призадуматься:  между комплексом и рекой есть ещё лакомый кусочек земли, который тоже может быть застроен высотными домами.  

 

Понятно, что покупать апартаменты здесь в качестве единственного жилья не стоит, ведь надо быть где-то прописанным.  

 

Если я решу приобрести жилье в комплексе «Фили Град», то однозначно не для того, чтобы жить здесь со своей семьей. Строительные работы тут долго еще будут бить ключом. Поэтому, по крайней мере, первые 5-10 лет свои апартаменты я буду сдавать приезжим «белым воротничкам».  А потом, глядишь, и строительная пыль в районе уляжется.