На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Вот уже три года, как наша столица выросла почти в 2,5 раза, но мое сознание до сих пор протестует против такого увеличения. Да, Москва всегда росла и расширялась. И наверняка присоединения районов  Кунцево, Тушино, Строгино, Митино и многих других тоже когда-то травмировали москвичей. Ведь каждому  из нас хочется постоянства в том, что мы любим, и к чему мы привыкли.  Понятно, что мой протест иррационален, но мне совсем не хочется, чтобы наш город превратился  в подобие Шанхая или Бомбея. Уверена, что  сегодня также рассуждают не только  те, кто проживают внутри бульварного кольца. Однако понимание и одобрение такого присоединения все-таки приходит… когда возникает необходимость решать квартирный вопрос. Растянувшаяся на юг и юго-запад столица,  многим помогает изменить жилищные условия в лучшую сторону и при этом сохранить гордый статус москвича. 

 

В 17 километрах от МКАД есть поселок городского типа Кокошкино. Название достаточно забавное и ассоциируется с деревней, поэтому он всегда оставался без моего внимания: перебираться в деревню я пока не планирую. Да и расстояние от Москвы казалось большим.  Но вчера я сделала для себя небольшое открытие. Какое – напишу позже, а пока давайте познакомимся с этим поселком поближе.  Точнее, с новым жилым комплексом «Кокошкино», расположенным в одноименном поселке городского типа,  на территории Новой Москвы, между Минским и Киевским шоссе. 

 

Рядом с Кокошкино найдется и сосновый бор, и сразу три реки. Просто красота и тишина. В поселке есть школа, два детских сада, поликлиника и для взрослых, и для детей, магазины, рынок, аптеки, банк и все то, что необходимо современному человеку для жизни. Жилой комплекс расположен в 3-5 минутах ходьбы от железнодорожной платформы и уже в 4 квартале 2014 года готов открыть свои двери новоселам. 

 

Не могу сказать, что при виде ценника у меня задрожали руки и пересохло в горле. Мне даже показалось, что цены несколько высоковаты для столь удаленного объекта. Но, учитывая степень готовности строения, можно согласиться с тем, что стоимость приемлемая.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Кокошкино»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Однокомнатная	от 42,8	от 3,739
Двухкомнатная	от 67,11	от 5,335
Трехкомнатная	от 88,58	от 6,909

 

А до 31 июля обещают еще и скидку в 5%.  Хотя, если посмотреть новости на сайте, эта скидка предлагается с некоторой регулярностью.

 

Цены удобно узнавать на сайте инвестиционно-риэлторской  компании «Est-a-Tet» https://www.estatet.ru/about/ - продавца комплекса. Здесь они указаны по возрастанию. Ну а на сайте жилого комплекса https://ko-koshkino.ru/,  конечно же, красивее картинки. С него удобнее начинать ознакомление, а вот дальше изучать лучше сайт риэлтора, мне он показался более информативным. Агентом по продажам комплекса является еще и компания  «Миэль» https://new.miel.ru/object/925/ Здесь все сжато максимально. То есть, этим ресурсом имеет смысл закрепить полученную информацию.  

 

На сайте комплекса показаны свободные квартиры и, надо отметить, меня удивило их большое количество. Дом уже готов. Совсем скоро жильцы начнут аккомпанировать электричкам своими дрелями и лобзиками, и при этом  мы видим такое количество свободных площадей… Теперь мне понятно, почему в сети так мало обсуждений ЖК «Кокошкино» - прямо пропорционально купленным квартирам.  

 

Но все-таки я кое-что нахожу, и готовлюсь читать злобные и не очень отзывы.  Оказывается, я была не оригинальна, когда называла Кокошкино деревней.  Здесь местный житель называет так этот поселок. Мол, ни фитнес-клубов, ни  крупных магазинов, ни мест для детского досуга и творчества.  Другой пользователь бросается громкими словами  типа «застройщик очень сомнительный». Но ответить на вопрос что же в нем сомнительного, он не пожелал.  Попытаюсь исправить безответственность такого «скептика-правдолюба» и поищу информацию о застройщике, которым является «Управление капитального строительства-4» (ООО «УКС-4»). 

 

Организация зарегистрирована в 2003 году, и вот она фигурирует в Перечне застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющих в Москомстройинвест отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства за IV квартал 2013 г. До нашего объекта «УКС-4» построили в этом же поселке дома на улице Дзержинского. Ага! Понятно, что так смутило автора отзыва. В 2008 году «УКС-4» имело большие проблемы, которые закончились срывом сроков и банкротством и замораживанием двух корпусов. Со слов пострадавших дольщиков, это произошло  по причине того, что средства частных соинвесторов были вложены «не в строительство жилых домов, а в развитие инфраструктуры региона – газопровода и энергоблока». А виной всему - «косяк» администрации Наро-Фоминского района,  которая не строила и не подводила коммуникации к строящимся домам. В результате застройщик по собственной инициативе построил и оснастил не значившийся в проектной документации энергоблок мощностью, достаточной для обеспечения всего микрорайона. 

 

Вот так. Свободу Юрию Деточкину!  Сей факт биографии застройщика подробно описан на сайте популярного издания.(https://www.gazeta.ru/realty/2010/03/26_a_3343615.shtml). 

 

Звоню в офис и напрашиваюсь на встречу. По телефону мне отвечает менеджер таким голосом и с такими интонациями, как будто он несколько лет ждал, пока  я ему позвоню.   После душевного разговора я просто на крыльях лечу в Кокошкино.  Добираться туда предельно просто: сажусь на электричку на Киевском вокзале и уже через 35 минут (так написано и на сайте)  меня оглушает какая-то аномальная тишина поселка. Мне показалось, что здесь чересчур тихо. Осматриваюсь, чтобы убедиться, что кроме меня тут есть и другие живые люди, и в два прыжка оказываюсь возле новостройки.

  

 

В офисе меня встречает тот самый радужный менеджер Руслан и начинает жонглировать таким количеством сведений, фактов, технических нюансов и коммерческих нюансов, что у меня голова идет кругом. Заметив  изменения на моем лице, Руслан ведет меня проветриться на стройку и тут уже демонстрирует мастерство то ли акробата, то ли воздушного гимнаста: сразу понятно, что маневрировать на стройке ему приходится много раз на дню.

 

Руслан как будто о собственных детях рассказывает, когда демонстрирует разные варианты квартир и описывает  плюсы и минусы каждого. Но, конечно же, достоинства и недостатки связаны, прежде всего, с видовыми характеристиками, расположением относительно сторон света и слышимостью. Могу от себя добавить, что близость железнодорожных путей не так уж сильно мешает с точки зрения шумового загрязнения, даже в условиях незаселенного дома. А уж когда появятся разного рода шумы в квартире, электрички перестанут быть заметными.  

 

 

Наиболее интересными мне показались квартиры с нестандартной  планировкой.

 

 

Особенно те  квартиры, где на кухне по два окна. Все говорит о том, что такая кухня может стать заодно и гостиной. 

 

 

 

Приятно, что в каждой квартире есть хоть небольшое, но дополнительное помещение – гардеробная или кладовка. А в трехкомнатных -  еще и дополнительный санузел.

 

 

 

Квартиры будут сданы в том виде, в котором мы их видим на фотографиях.  Здесь установлены стеклопакеты, будут застеклены балконы и лоджии, установлены батареи и  приборы учета, а электричество проведено до щитка. Розетка для электроплиты тоже будет вмонтирована застройщиком.  Счетчики будут установлены и на системах отопления. Читатель, наверное, обратил внимание на элементы этой системы, расположенные на полу. 

 

 

Они  выходят в подъезд, где и будут установлены индивидуальные приборы учета потребления тепла. 

 

Ну а общие помещения уже почти готовы. 

 

 

В квартирах возведены межкомнатные перегородки, но некоторые из них могут быть демонтированы жильцами.  Высота потолка  2,8 метра. Но не нужно забывать, что одно только  выравнивания пола  украдет сантиметров 5-7: на полу встречаются существенные неровности, да и отопительные коммуникации надо будет куда-то прятать. Зато стены достаточно ровные. Единственное, в некоторых гардеробных между стеной и потолком можно увидеть просвет, который строители заботливо законопатили каким-то уплотнителем.

 

Теперь давайте посмотрим на сам поселок. 

 

Мы уже поняли, что жилой комплекс  расположен рядом со станцией, но я не откажу себе в удовольствии показать  еще раз это расстояние. 

 

 

 

Посмотрим из окон нашей новостройки.

 

 

 

Помнится, форумчане называли поселок деревней.  А  как по мне -  он мало отличается от окраинных районов Москвы.

 

 

Есть и сетевые магазины.

 

 

 

А на территории  рынка скоро будет построен большой торгово-развлекательный центр. Растет поселок - придут и продавцы товаров и услуг, никуда не денутся.

 

Школа находится на расстоянии около 700-800 метров от комплекса, зато один из двух садиков - прямо  за домом. 

 

 

А вот,  кстати,  и те самые многострадальные дома, о которых я писала выше. Тот первый тяжкий опыт застройщика. 

 

 

Посмотрим и на наш комплекс со стороны.

 

 

 

Понравилось? Давайте обсудим условия покупки.

 

Между  будущим собственником и  «УКС-4», в соответствии с  214-ФЗ, заключается договор долевого участия. Перед этим еще будет заключен договор бронирования и внесена предоплата в размере 2% от стоимости жилья. Еще отдельно надо будет заплатить 60 тыс. рублей за регистрацию договора (ДДУ) и последующую процедуру оформления собственности.   Компания-продавец регулярно публикует сообщения о скидках, и в этот раз скидка в размере 5% предлагается до конца июля. Такое предложение действует для тех покупателей, которые готовы оплатить сразу 100% стоимости, либо воспользоваться ипотекой. 

 

Ипотечный кредит могут предложить сразу несколько банков: Сбербанк, «Банк Москвы», «ВТБ24» и «Гранд Инвест Банк».

 

Предусмотрена беспроцентная  рассрочка. Причем, размер первого взноса зависит от количества комнат в квартире. Однокомнатная – 55%, двухкомнатная – 45%, и трехкомнатная – 35%. Платежи по рассрочке необходимо будет завершить в феврале 2015 года. Но в этом случае, к сожалению, скидка не положена.

 

Итак, подведем итог. Сначала следует убедиться в том, что цена действительно конкурентоспособная. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в новостройках Новой Москвы

 

Название ЖК	Удаленность от МКАД, км	Метраж, кв. м	Цена, млн руб.
Зеленая линия	3 км	от 38,5	от 4,2
Спортивный квартал	12 км	от 28,0	от 2,2
Прима Парк	7 км	от 27,9	от 2,5

 

Здесь сразу подчеркну, что Кокошкино будет сдан уже в этом году, а представленные варианты – в  следующем. И не будем забывать о транспортной доступности.

 

Теперь поделюсь своими соображениями насчет Кокошкино. Еще в начале своего рассказа я говорила о сделанном для себя открытии.  Вот в чем оно заключается:  я практически не ощутила разницы между дорогой в центр Москвы из Кокошкино и откуда-нибудь из…типа Теплого стана или Митино.  По времени это почти то же самое. Уж не знаю, каково добираться до поселка на машине, ибо на сайте написано, что автобусом нужно ехать до Кокошкино полтора часа, но дорога в электричке кажется очень даже короткой. То есть выходит, что от порога дома до центра столицы – 40 минут максимум. На мой взгляд, это предложение просто идеально для тех, кто не собирается садиться за руль или, по крайней мере, не желает ездить на работу на машине. 

 

Что касается  «сомнительности»  застройщика, у меня он опасений не вызывает: дом практически готов. Да и первым блином  все-таки стала та самая новостройка, к которой власти не пожелали коммуникации проводить. Со слов менеджера, сейчас в части коммуникаций все в порядке и можно вздохнуть спокойно. 

 

Что касается того, что в поселке не хватает кружков-секций для детей, то это тоже может стать плюсом для покупателя с предпринимательским  талантом:  ниша не занята, можно пофантазировать на тему  оказания такого рода услуг. 

 

Что касается моих планов на объект, то я хотела бы дождаться начала продаж в следующих корпусах. Мне торопиться некуда, а сэкономить хочется.  Но тут не угадаешь: вдруг там цены на старте окажутся такими же,  как здесь на финише.