На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Стыдно признаться, но сегодня, заголовок не собственного сочинения. Уж очень понравился слоган от застройщика. Он, как минимум, амбициозен, как максимум, должен соответствовать правде. Собственно, выяснить это и будет целью нашего нового материала о жилом комплексе «Новый Оккервиль».

 

 

Это проект масштабной застройки в новом микрорайоне в Кудрово, от инвестиционно-строительной компании «Отделстрой» (https://otdelstroy.spb.ru/new_okkervil). Здешнюю территорию сейчас активно осваивают сразу несколько организаций. Раньше эти земли использовались для сельскохозяйственных нужд, теперь отданы под строительство. И место очень удачное. Во-первых, здесь не было ни свалки, ни завода, что на сегодняшний день расценивается как достоинство, во-вторых, если не знать, то и не подумаешь, что это уже Ленинградская область. Массив пролегает ровно по границе, то есть буквально пройти сотню метров – и ты уже в Невском районе. Кудрово ничем не отделено от города и более того, находится внутри КАДовского кольца. Отсюда даже можно дойти пешком до метро.

 

 

Строительство «Нового Оккервиля» началось в 2008 году, а закончится только в 2018. За этот огромный срок возведут квартал, рассчитанный на 20 тысяч жителей. Первые дома уже сданы и заселены. На очереди 3 часть комплекса, которую обещают к 1 кварталу 2015 года, в ней сейчас активно идут продажи. Следующая будет значительно позднее – в конце 2016 года, поэтому сегодня очень подходящее время для рассмотрения этого комплекса – первые дома сданы, уже можно делать какие-то выводы, новая очередь на подходе, а цены ещё остаются доступными.

 

 

Почему же застройщик считает свой проект абсолютным фаворитом? Конкуренция-то нешуточная, его ведь сравнивают не с комплексами в округе, а со всеми новостройками города. На этот счёт сразу несколько аргументов.

 

1. Транспортная доступность. 5 минут до метро, 5 минут до КАДа и, как ни поехать, дорога до центра займёт 15 минут. 

2. Собственный парк в 10 гектар. У дома протекает речка Оккервиль, и для своих жильцов, компания облагородила этот участок, заасфальтировала дорожки, поставила скамейки, высадила деревья, проложила мостики, чтобы можно было попасть в берёзовую рощу.

 

3. «Семейное», а не формальное отношение к своим дольщикам. Каждая деталь продумана с точки зрения комфорта для жизни. Детские площадки разделены на возрастные зоны. На момент, пока не достроена школа, заключены договоры о приёме детей с трёмя школами в округе. В одном из корпусов организована бесплатная поликлиника, где работают врачи из всеволожской больницы.

 

4. Возведение инфраструктуры параллельно строительству жилых домов. С 2012 года функционирует крупный спортивно-оздоровительный комплекс. Уже работает детский сад, с начальной школой и музеем. Парк опять же…

 

5. Все коммуникации были отлажены на момент сдачи первых домов, все последующие корпуса подключаются сразу к постоянной схеме.

 

6. Много парковочных мест вокруг дома, строительство охраняемой открытой парковки на 4000 мест, проектирование многоярусного паркинга.

 

7. Безопасность. Закрытый двор, видеонаблюдение, консьержи, пост полиции, тревожные кнопки для вызова охраны.

 

Аргументы, и, правда, весомые. Более того, проект обратил на себя внимание на многих конкурсах и завоевал награды, как «жилой комплекс года», «лучший проект», «самый экологичный ЖК» и т.д. на различных конкурсах. 

 

 

Можно сказать, что разом решены практически все больные вопросы современных застроек. И если честно, в такую сказку даже верится с трудом, интересно узнать, как отзываются люди, которые уже живут или тоже присматриваются к комплексу.

 

 

Ещё люди жалуются на игнорирование жалоб о протечках на балконе, якобы заявки принимают, а вот меры - не спешат. И это притом, что люди платили за остекление отдельно и немало. Информация о дополнительных платежах, вообще, встречается часто. Обязывают оплатить 25 тыс. руб. за оформление договоров, непонятные издержки строительства, из расчёта 1% от стоимости квартиры и прочие, откуда-то взявшиеся, удорожания: 

О качестве строительства споры есть, но из разряда: «мне нравится - а мне нет», конкретных примеров не приводится, из чего можно сделать вывод, что оно неплохое. Иначе бы форумчане не стали лишать себя удовольствия высказаться.  И прочие недовольства двоякие. Кому-то нравится безопасный закрытый двор, у кого-то он вызывает опасения, что не проедут скорая помощь или пожарные. Кто-то в восторге от парка, кто-то жалуется, что там вечерами пьют. Кому-то хватает инфраструктуры, а кто-то недоволен. Кому-то метро кажется близко, а кому-то далеко. 

 

 

Непонятно кому верить, поэтому, лучше один раз съездить на место и увидеть всё своими глазами. На месте работает отдел продаж, можно и проконсультироваться, и квартиры сразу посмотреть. Работает он ежедневно, кроме субботы, график на каждый день свой, лучше посмотреть на сайте, но с 12 до 16 застанете точно, в некоторые дни работают до 19 часов. 

 

Однако перед поездкой ещё раз заглядываю на их сайт https://otdelstroy.spb.ru, за информацией о компании, документами, и квартирами – надо же что-то заранее выбрать. Однако моё последнее желание, разбивается сразу и вдребезги. Цен нет. Планировку выбрать можно, но что толку, если непонятно на что рассчитывать. Ладно, хотя бы про компанию почитаю: ИСК «Отделстрой» работает на рынке с 1994 года и гордится тем, что строит в срок качественное и комфортное жильё. Об объектах уклончиво написано: «около миллиона кв.м.», но в другом разделе можно найти примеры работ. Их много, однако, не везде понятна роль нашей компании, где-то выполнялись только подрядные работы, где-то она выступала инвестором, до «Нового Оккервиля», полный цикл (генподрядчик, заказчик инвестор) я насчитала у шести объектов из всего списка на 3 страницы. Зато много дипломов и благодарственных писем от благотворительных организаций. Ещё радует трепетное отношение к документам. На новые очереди выложены свежие разрешения и декларации, на уже сданные можно посмотреть в архиве. 

 

 

Из нашей декларации следует, что земля находится в собственности, а все риски застрахованы. Единственное, что смутило, отсутствие информации о парковочных местах. Хотя возможно они были предусмотрены заранее. Дело в том, что дом, в новой очереди, очень необычен. Он частично заселён и сдан… но поскольку, он очень большой, то следующую часть просто ограждают забором и достраивают. При этом он представляет собой замкнутый прямоугольник, внутри которого возводятся перпендикулярные линии домов. В общем, грандиозно, но про дворы-колодцы люди правы. Все внутренние окна будут выходить в другие окна, но это ещё полбеды. Хуже всего, что к первым этажам не проникнет солнечный свет. 

 

 

В целом же, «Отделстрой» сформировал репутацию надёжного и уверенного застройщика. Положительных отзывов на форумах больше, но встречаются жалобы на плохо установленные окна, а соответственно, протечки и сквозняки; ТСЖ и УК, с якобы завышенными тарифами и постоянными поборами; и недопонимания по финансовым и бумажным вопросам. Например, был такой случай: 

 

«Пытались на подписании предоставить договор, который не соответствовал ранее оговоренным условиям, изменив условия бронирования в одностороннем порядке. При этом на заданные вопросы ответить никто не сумел, менеджер оказалась некомпетентна в документации своей компании. Потеряв 3 дня на согласование подобных вещей, потратив наше время, компания отказала нам в заключении договора. Деньги за бронирование не вернули» 

 

Ну что ж, вооружившись информацией, отправляюсь на объект. Первое, что удивило, как же это близко. Правда, и от метро, и от города. Найти комплекс совершенно не составило труда, дорога одна и на ней висят указатели. Абсолютно нет ощущения, что город здесь уже заканчивается, только проезжаешь метро, с его традиционно буйной торговлей в округе, и почти сразу упираешься в «Новый Оккервиль». Первое впечатление –  всё очень аккуратно. Видно, что проложены новые дороги, висят указатели и знаки, отмечены пешеходные переходы.

 

 

Найти отдел продаж тоже оказалось просто, он расположен сразу на въезде. Я не договаривалась о встрече ко времени, но свободный менеджер нашелся. Офис достаточно просторный, из 3-х комнат: холла, переговорной и кабинета руководителя. Очередей не было, но даже если возникнут, есть, где комфортно подождать. 

 

   

 

Менеджер произвела на меня двоякое впечатление. С одной стороны видно, что относится к работе небезразлично, с душой рассказывала о проекте, подобрала очень удачные планировки, уделила мне максимум времени и никуда не торопилась, а с другой стороны трижды прерывалась на личные разговоры по телефону. Они были недолгими, но тем не менее, ситуация была неловкой.

 

Переходим к самому главному, то, что невозможно найти на сайте компании, цены на квартиры. Сейчас можно купить квартиру либо в уже построенном доме, либо в очереди, которая будет сдаваться в 1 квартале 2015 года. Продажи очереди на 2016 год начнутся с осени.

 

Студия:

в сданной очереди: 36 кв. м - 3,3 млн. руб.

1 квартал 2015 года: 27 кв. м - 2,9 млн. руб.

 

Однокомнатная квартира:

Двухкомнатная квартира:

 

Трехкомнатная квартира:

Много квартир по переуступкам, приобрести их можно только за наличные, но если такая возможность есть, то можно сэкономить 100-200 тысяч рублей.

 

Планировки разные, некоторые больше не повторяются, а между тем, они очень интересные. Например, вот такая 3-х комнатная квартира, с просторным холлом, большой террасой, свободной кухней и вместительной гостиной. В следующей очереди есть похожая, но она чуть меньше и становится уже холл, теснее терраса, меньше комнаты, а стоит почти столько же.

 

 

Вообще же, планировки мне понравились, они геометрически правильные и спроектированы функционально. В некоторых квартирах предусмотрены места для гардеробных или кладовок. Очень хорошие кухни – от 11 м. В квартирах маленького метража их сделали чуть меньше, но зато максимально сохранили жилую площадь.

 

Квартиры сдаются без отделки. Вы получаете только то, что видите на фотографиях. Это: установленные окна, входная дверь, разводка электрики, стяжка на полу, радиаторы, счётчики, полотенцесушитель и застеклённая лоджия. Высота потолков 2.7 м.

 

   

 

За 10 тыс.р./кв.м. можно заказать полную отделку. За эту сумму на стенах появятся обои, на полу в комнатах ламинат, на полу кухни линолеум, в ванной плитка и сантехника, а на потолке – натяжные потолки. Поставят межкомнатные двери. Есть несколько квартир уже с отделкой, для сравнения – в готовом доме, можно купить стандартную однокомнатную квартиру 41кв.м. за 3, 950 млн. руб. или её же, с отделкой, но за 4,350 млн. руб.

 

Ещё у застройщика есть несколько квартир с меблировкой. Сейчас они служат шоу-румом, но если она понравится, то ее готовы продать. Выглядят они примерно вот так:

 

   

 

Вариантов оплаты, стандартно, три. Первый - 100% наличными. Второй - ипотека от ведущих банков: Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб, Райффазен, Ак Барс, Delta credit, Газпромбанк, Транскапиталбанк и Ханты-Мансийский банк. Третий - рассрочка. На готовое жильё она отсутствует. На следующую очередь (1 квартала 2015 г.) она действует до 30 июня 2015 г. При первом взносе в 50% рассрочка бесплатная на первые 6 месяцев, дальше удорожание на 0.6% в мес. Если вносить меньше, то удорожание идёт сразу же, от 0.6 до 0.8% в месяц, в зависимости от взноса. Для тех, кто вносит более 70%, никаких процентов на остаток не начисляется.

 

 

Разобравшись с условиями приобретения, я «перешла в наступление». Настало время выяснить действительно ли комплекс лучший в городе, как обещает нам слоган. Первая большая проблема таких масштабных комплексов – парковка. Её строительство в нашей очереди вообще не предусмотрено, как же быть. Менеджер уверила меня, что вокруг домов места достаточно и всем хватает. Однако есть альтернативный вариант – паркинг или аренда места на огромной охраняемой стоянке. Первый стоит 1(!) млн. руб. – сумма заоблачная и для жилья такого класса совершенно необъяснимая, неужели кто-то будет покупать. Второй вариант более реальный – аренда за 4 тыс. руб. в месяц. Это тоже сможет позволить себе не каждый, но на данный момент мне показалось, что в этом и нет необходимости. Конечно, объективно можно оценить, только если приехать с ревизией в 11 часов ночи, когда все уже вернулись домой, я же была около 17 в рабочий день, но мест было много. С другой стороны, дома-то ещё будут заселяться, а количество бесплатных мест вряд ли будет увеличиваться пропорционально.

 

 

Вторая сложность, которая возникает почти во всех комплексах вне городской черты – инфраструктура. Здесь компании можно поставить твёрдую пятёрку, сделали, кажется, всё, что могли. Это действительно редкость, чтобы социальные объекты возводились параллельно жилым. Всё что заявлено (спортклуб, детский сад, поликлинический кабинет) уже работает. На подходе школа с бассейном. Все первые этажи отданы коммерческим помещениям, можно найти всё необходимое.

 

 

Третий пункт, который может помешать счастливой жизни – огромные пробки на въезд и выезд из комплекса. Дорога всего одна, да ещё и с железнодорожным переездом, так что заторы вполне ожидаемы, но менеджер уверила меня, что их практически нет. Электрички через этот переезд не ходят, только один какой-то состав раз в два дня, так что он почти всегда открыт. Пробки иногда бывают, но по большей части они возникают утром в сторону КАДа, потому что по проложенным дорогам, всем жителям Невского района стало очень удобно на него выезжать. Лично я доехала и уехала, не простояв нигде ни минуты.

 

 

Последнее, что меня сильно смущало – финансовые взаимоотношения с дольщиками. Выяснилось, что дополнительно за остекление платили только первоочередники, сейчас в стоимость квартиры уже всё включено. Никаких скрытых платежей нет вообще, кроме как за оформление документов. Причём сразу за два – регистрацию договора и оформления права собственности после заселения. Коммунальные платежи за 6 месяцев тоже оплачивать будет не нужно, начисление пойдёт только с момента подписания акта приёма-передачи. Именно поэтому застройщику не выгодно тянуть с передачей ключей, и он приступает к этому сразу, как получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Никаких полугодовых «доделок» ждать не придётся. Вы заселяетесь, и сразу всё работает: освещение, отопление, лифты. По поводу жалоб на большие коммунальные счета, мне ответили, что недовольные всегда есть. Рассчитываются они по стандартным тарифам, на вопрос: «так может быть часто включают разовые целевые взносы?», менеджер сказала, что не припомнит такого, кроме самого первого за видеонаблюдение и прочие радости, около 7 тыс. рублей. Ну, я могу на это заметить, что всякие «фишечки», которые мы так любим: закрытые дворы, консьержи, охрана, естественно добавляют строчек в квитанции, поэтому стоит заранее рассчитывать, что оплачивать это придётся.

 

 

Реализуются квартиры по 214-ФЗ, я попросила договор с собой, менеджер пообещала предоставить, но потом передала меня другому сотруднику, с которым мы смотрели квартиры, и обе мы благополучно об этом забыли в конечном итоге. Я хотела всё-таки его получить и решила проверить, как работает форма обратной связи на сайте. Он очень хорош, здесь можно найти всё, кроме цен, и, соответственно, должен реагировать на запросы, раз такая функция есть, но… нет. Мне не ответили. Тогда я позвонила в офис, и мне дали почту, на которую нужно было отправить официальный запрос с просьбой выслать договор. По этому адресу письмо не дошло, хотя записала я его точно правильно. Тогда я написала письмо секретарю, чей адрес был указан на сайте, но снова ничего. Так что моё двоякое впечатление об уровне сервиса таким и осталось. 

 

 

За качество, комфорт и выполненные сроки можно закрыть глаза на мелкие недочёты. Однако в округе строится очень много новых домов и интересно сравнить наш объект с ними, вдруг где-то ещё лучше?

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, руб.
Австрийский квартал	Полис	2 кв. 2015	от 42	от 3,5 млн.
Весна	ЦДС	4 кв. 2014	от 45	от 4,0 млн.
Прогресс	Мавис	4 кв. 2014	от 41	от 3,6 млн.
Флагман	Арсенал-Недвижимосиь	4 кв. 2014	от 47	от 3,9 млн.
Семь  столиц	Setl City	2 кв. 2015	от 39	от 3,7 млн.
Новый Оккервиль	Отделстрой	1 кв. 2015	от 43	от 3,7 млн.

 

ЖК «Австрийский квартал» возводится недалеко от нашего комплекса. До 2 квартала 2015 года будет построено 4 дома от 11 до 16 этажей. Несмотря на эконом-класс, дворы будут закрытыми, а на первых этажах разместятся колясочные. Во дворах разобьют мини-сады, проложат аллеи и велосипедные дорожки. Квартиры будут сдаваться с улучшенной подготовкой под чистовую отделку. До станции метро «Дыбенко» можно будет дойти пешком за 20 минут. Сайт застройщика не предоставляет практически никакой информации об объекте, но можно посмотреть планировки и цены, и узнать, что площадь квартир от 22 до 78 кв.м.

 

ЖК «Весна» - часть масштабной застройки в том же микрорайоне, состоящая из шести 22-25 этажных домов, возводимых по кирпично-монолитной технологии. Планировки спроектированы по «уже ставшей традиционной концепции полноценных квартир небольшого метража», интригует застройщик. Квартирография, вообще, довольно интересна, от 29 метровых студий, до 57 метровых двухкомнатных квартир. Больше нет. ЦДС обещает обеспечить своих жителей собственной инфраструктурой: школой, детским садом и спортивными сооружениями. Несмотря на то, что до ввода в эксплуатацию осталось всего полгода, строители предлагают беспроцентную рассрочку на год, редкое предложение. 

 

ЖК «Прогресс» - строится тоже в Кудрово, в три очереди. Первую должны ввести в эксплуатацию уже в конце лета, последнюю в конце 2015 года. Будет сдано 6 корпусов от 11 до 23 этажей, возведенных по монолитно-кирпичной технологии. Архитектурно фасады будут оформлены в светлых тонах и лаконичных формах. Внутри парадных будет выполнена дизайнерская отделка холлов, а тепло и горячая вода будут подаваться из собственной газовой котельной. Мавис предлагает квартиры от студий в 23 кв.м до 3-х комнатных в 86 кв.м., планировки спроектированы таким образом, что в каждой квартире будут просторные прихожие и кухни от 10 кв.м. Ценно, что застройщик проектирует достаточное количество машиномест на открытых и закрытых парковках и ограничивает доступ на территорию двора.

 

ЖК «Флагман» - это небольшой уютный дом, если сравнивать его со всеми остальными застройками в нашем микрорайоне. 25 этажей, 408 квартир, а вокруг собственный скверик с аллеями и фонтанами. Комплекс интересный, на первом этаже расположится ресепшен и зона для хранения колясок, а квартиры будут сдаваться с отделкой «под ключ». Застройщики позиционируют проект, как «европейский» и предъявляют особые требования к безопасности, комфорту и качеству материалов. Квартиры от 27 до 82 квадратных метров с панорамным остеклением лоджий.

 

ЖК «Семь столиц» - очередной пример комплексного освоения территории в Кудрово. Застройка будет формироваться кварталами, и сдаваться в несколько очередей. Первым станет «Вена», частично дома уже сданы, оставшиеся обещают заселить до конца 2015 года. Второй частью станет квартал «Лондон», строительство которого начнётся в середине следующего года и завершится в конце 2016. По словам застройщика, новый проект вобрал в себя лучшие черты европейских столиц, и по благоустройству, безопасности и комфорту, будет соответствовать современных зарубежным комплексам. Напоминаем об Австрии, станет чёткая геометрия и разноцветные фасады домов в «Венском» квартале, отголоском Лондона – типичная для этого города застройка в 10-25 этажей и характерная цветовая гамма.  Обещают много улочек, аллей, газонов и площадок. Интересной особенностью станет искусственный ручей и пешеходная площадь. Выбор квартир очень большой, от студий до четырёхкомнатых, сдаются с полной чистовой отделкой. 

 

Ценовая политика застройщиков на редкость однородна, при том, что объекты очень разные. На общем фоне выгодно отличается ЖК «Флагман», одиночные дома вообще кажутся мне более уютными, а тут ещё завялен европейский подход и отделка «под ключ», я бы присмотрелась к нему внимательнее.

 

 

Выводы:

Создать самый лучший дом – мечта замечательная, но уж слишком утопическая. Недостатки можно найти всегда, особенно если хорошо искать. Из того, что нашла я, это: квартиры внутри замкнутых кольцом дворов, (даже менеджер сказала, что не хочет их мне предлагать), слишком дорогой паркинг, плохо установленные окна, не очень аккуратная отделка парадных. Но по большому счёту – это мелочи, когда решены глобальные вопросы, с которыми сталкиваются жители других подобных комплексов: низкое качество строительства, задержки сроков, договоры ЖСК, огромные пробки на выезд и въезд, отсутствие парковок, инфраструктуры, транспортной доступности, красивого вида и зелёных зон в целом микрорайоне. Здесь же все эти проблемы решены кардинальным образом. Мы привыкли к тому, что эти трудности, в большей или меньшей степени, есть сейчас в каждом проекте масштабной застройки. И когда встречаешь это постоянно, то со временем начинаешь привыкать и смиряться. И вдруг появляется объект, который служит отличным примером того, что все эти вопросы решить можно. Нужно просто захотеть подумать о людях. Изначально продумать все моменты и сделать для всех хорошо и удобно. Ну а когда решены глобальные проблемы, на мелочи уже даже не хочется обращать внимания. В общем, я сохраню объективность и не стану называть проект лучшим в городе, чтобы сделать этот вывод, нужно досконально изучить все жилые комплексы, но «Новый Оккервиль» мне очень понравился. Я бы с уверенностью его советовала.