На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Меня, жителя мегаполиса, всегда привлекали небольшие города. Когда приезжаешь в подмосковный город, сразу кажется,  что переносишься в прошлое:  все эти улицы Ленина, Кирова, Калинина… А обращали ли вы внимание на пункты назначения внутригородских автобусных маршрутов в таких местах?  «Дом культуры – Стадион», «Дворец спорта – Рынок» - так мило и трогательно!  Не то, что привычные нам, безликие «ст. метро такая-то – мкрн. такой-то».  А уж если  повезет увидеть старую вывеску на магазине, то теплая волна ностальгии в момент согреет душу. Так и кажется, что сейчас зайдешь внутрь, а там батон хлеба стоит 20 копеек. 

 

Почему я об этом заговорила? Потому что сейчас, с блаженной улыбкой на лице, я иду через  дворики Старых Химок  и восхищаюсь их, в некотором роде, аутентичностью. Особенна тут не только архитектура, но и атмосфера.  Здесь и бабушки в рядок  на лавочках, и фикусы на окнах. Не хватает только развевающихся на ветру пододеяльников  и «Запорожца» под брезентовым  чехлом. Несмотря на то, что город Химки  считается самым большим из подмосковных, его старая часть сохраняет колорит маленького городка.

 

В какой-то момент наступает дезориентация в пространстве и во времени, и только шум стройплощадки напоминает мне о том,  где я, в каком году, и что вообще здесь делаю. 

 

Итак, я подхожу к новому жилому комплексу «Московская, 21», расположенному в 500 метрах от МКАД,  неподалеку  от Ленинградского шоссе.

 

Комплекс вырос в той части города Химки, которую принято называть старой. И это тот самый случай, когда слово «старый» несет в себе лишь очевидные плюсы: развитая инфраструктура с богатым выбором дошкольных, образовательных и медицинских учреждений, места для организации детского досуга, большое количество магазинов и крупных торговых центров и, что особенно важно, развитая транспортная сеть. От жилого комплекса до остановки общественного транспорта 5-6 минут ходьбы. А железнодорожная станция «Химки», до которой также несколько минут пешего пути, является хорошей альтернативой метро. Хотя, в верхах поговаривают, что уже  скоро метрополитен  в виде легкого метро доберется и до Химок.  

 

Жилой комплекс  представляет собой  два огромных здания с подземным паркингом и встроенно-пристроенным детским садом. На первых этажах предусмотрены офисные и прочие нежилые помещения. А пять последних этажей имеют панорамное остекление, через которое жильцы смогут любоваться  видами города, каналом им. Москвы и парком.

 

Проектом предусмотрены две очереди строительства, и здание первой очереди как раз на днях введено в эксплуатацию. Дом состоит из шести секций с переменной этажностью от 12 до 25 этажей и имеет извилистую форму. Благодаря этому, некоторые квартиры имеют замысловатую геометрию.

 

 

 

Для первой очереди построен двухуровневый паркинг на  488 машин, из которого жильцы-автолюбители смогут на лифте подняться на свой этаж. Для второй очереди – одноуровневый паркинг.  Если машиноместо приобрести не удастся, машину можно будет оставить и во дворе, на одном из 45 мест. 

 

Часть территории, относящейся к готовому дому, уже обустроена и озеленена. В целом же здесь, на огороженной территории, планируется обустройство детских, спортивных площадок и зон для прогулок и отдыха.  

 

Счастливые новоселы уже в полную силу занимаются отделкой своих жилищ. Однако  и нам с вами остался  неплохой выбор. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир 1-й очереди в ЖК «Московский, 21»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Однокомнатные	от 41,0	от 5,5
Двухкомнатные	от 77,7	от 8,0
Трехкомнатные	от 87,5	от 8,7

 

Тем, кто хочет немного  сэкономить и имеет  возможность подождать ввода в эксплуатацию второй очереди, во 2-м квартале 2015 года, предлагается купить, например,  двухкомнатную квартиру площадью 58,7 кв. м за 6,87 млн. рублей. Цены на квартиры, их планировки и расположение  можно  увидеть на сайте.  

 

На сайте компании получится  найти ответ практически на любой вопрос. Его наполнение дает исчерпывающую и подробную  информацию.  На мой взгляд, даже чересчур подробную. Уже при беглом просмотре внимание рассеивается и наступает непреодолимая сонливость.  Наверное, потому  что застройщиком-заказчиком комплекса является ОАО «ЦНИИМЭ» (Центральный научно-исследовательский и проектно-конструкторский институт механизации и энергетики лесной промышленности).  Он же является собственником земельного участка. Институт занимается не только научной работой, но и вот уже более 50 лет строит жилье, детские сады, общежития и многие другие объекты производственного и бытового назначения. В черте города, построенные институтом жилые дома, можно увидеть по адресам:  ул. Калинина дом 3а, ул. М. Расковой д. 5, ул. З. Космодемьянской д. 5-б.  Генеральный подрядчик проекта – ЗАО «Объединение «ИНГЕОКОМ»

 

Прямо скажу, известие о том, кто строит жилой комплекс, позволило испытать неуемное доверие и желание отдать свои деньги столь надежному застройщику с многолетней историей.  Но не будем терять бдительность и посмотрим, что говорит народ на форумах. Начнем прямо с форума, размещенного на сайте застройщика https://www.mos21.ru/forum/.  

 

Товарищи! За свою жизнь, я изучила с полсотни форумов по различным объектам строительства и видела там разные страшные вещи. Но здесь я без усмешки не могу находиться. Читаем: «Урегулирован один из острых вопросов - продолжительность осмотра квартир».  Теперь  сделаем театральную паузу.  А теперь  давайте пожелаем всем действующим и будущим дольщикам, чтобы подобная проблема была самой острой на их пути к новоселью.

 

Конечно же, не обошлось и без претензий к качеству строительства:  нет ручек на окнах, невозможно попасть на балкон, плохо «пропенены» откосы. Правда, есть и существенные жалобы – один из форумчан  пожаловался на длинную трещину на потолке. Здесь же находим предположение, что это обычное явление при усадке. Тут, надо сказать, есть техническая информации в части природы трещин, изложенная человеческим языком. Имеет смысл обратить на нее внимание https://www.mos21.ru/forum/viewtopic.php?f=6&t=58&start=680

 

На месте проверим еще  и ручки, и трещины, а пока съездим в офис продаж.

 

Офис находится здесь же, на Московской улице, только на противоположной стороне, напротив стройки. Слева – нужное здание.

 

 

Поднимаемся на четвертый этаж  и попадаем в отдел продаж.  Да, чуть не забыла! Помимо маршрутов, указанных на сайте, сюда еще удобно добираться на маршрутке 469 от ст. метро  «Планерная». Без пробок  можно доехать минут за 8-10.  Выход – у магазина «Мелодия». Это первая остановка после пересечения Ленинградки.

 

Итак, мы в офисе. Атмосфера тут, надо сказать, своеобразная. Покупатели идут потоком, и двух менеджеров здесь, кажется, не достаточно.  Усталый, и до предела напряженный вид менеджера Алексея, напоминает одновременно  брокера с биржи и хирурга из операционной. Но, тем не менее, он вежлив и даже проявляет заботу в каких-то вопросах. 

 

Если у вас есть желание сразу увидеть дом и квартиры, обязательно  за день до поездки, оповестите сотрудников отдела продаж о своем намерении посмотреть конкретные варианты. Иначе, они не успеют подготовить пропуск на объект. Менеджеры ответят на вопросы, вместе с вами еще раз полюбуются на планировки, дадут пропуск и отправят в управляющую компанию. УК находится там же, в корпусе первой очереди  и найти ее очень просто.  Кроме того, пропуск на объект содержит подробную схему. 

 

Обходим стройку слева и со стороны паркинга беспрепятственно заходим на территорию.

 

 

Стройка корпуса второй очереди находится за забором и не особо мешает. 

 

 

 

Но расстояние между домами, честно говоря, настораживает. Будет ли здесь хватать солнечного света при такой плотности  застройки и высоте зданий?

 

 

Вот таким будет вид с нижних этажей дома первой очереди.

 

 

Я уже писала о том, что жильцы активно занимаются ремонтом…

 

 

… поэтому красота  и блеск подъездов пока ограничены картоном.

 

 

Зато на этаже - во всей красе.

 

 

Заходим в квартиру.

 

 

Я осмотрела 4 квартиры, но трещин, к счастью, не обнаружила.

 

 

Да,  на окнах с двухкамерными солнцезащитными стеклопакетами ClimaGuard Solar, действительно, нет ручек…

 

  

.. ну а если откосы недостаточно хорошо «пропенены», то это, скорее всего, поправимо.

 

 

Квартиры в доме сдаются с межкомнатными перегородками толщиной около 90 мм. В квартирах с 21 по 25 этаж внутренние перегородки не возведены, а лишь обозначены. Это квартиры с панорамным остеклением и высотой потолков 3 метра. В остальных же  высота потолков составит 2,7 метра. Внешние стены дома выполнены с использованием навесного вентилируемого керамогранитного фасада. 

 

Система отопления - на основе финской трубопроводной системы Uponor РЕ-Ха из сшитого полиэтилена, уложенного в защитный гофрированный кожух, который может заделываться в стяжку.

 

 

Электричество – до квартиры. Водопровод и канализация – под заглушки.

 

 

Телевизионные и телефонные коммуникации доведены до щитка на этаже, а пожарную систему извещения, также как и оборудование пожаротушения, придется покупать и устанавливать самим. 

 

Как мне сказали в управляющей компании,  коммунальные платежи (без учета водо- и энергопотребления) обойдутся в 36 рублей за квадрат жилой собственности. Сюда будут входить уборка, вывоз мусора и обслуживание комплекса.

 

Детский сад тоже почти готов, и здесь ведется активная работа по обустройству его территории. 

 

 

 

Честно говоря, при принятии решения я, скорее всего,  не буду привязываться к наличию садика. Учреждение рассчитано на 60 мест, а  у нас здесь только в первой очереди предвидится 570 семей. Сомневаюсь, что дошкольники будут лишь в каждой десятой семье. 

 

В расположенном по соседству  жилом комплексе  «12 квартал» тоже есть детский сад с ежемесячной оплатой 35 тыс. рублей.  

 

Раз уж заговорила о соседях, то имеет смысл и показать их. На фото – тот самый комплекс, на территории которого найдутся магазины, аптека, стоматология, фитнес-центр, бэби-клуб, службы быта и многие другие полезности. 

 

 

Но есть и соседи несколько скромнее. 

 

 

Но давайте перейдем к  порядку приобретения квартиры.  Если вы подобрали подходящий вариант, то его можно забронировать на 3 дня. Для  этого не обязательно приезжать в офис, забронировать можно и по телефону. После этого подписывается Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, который в течение 7-10 дней регистрируется в Химкинской рег. палате. В течение 5 дней после регистрации необходимо будет перевести деньги на счет застройщика. Приятно, что за регистрацию денег с покупателя не возьмут. 

 

Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то в трехдневный срок, который дается при бронировании, нужно будет подать все необходимые документы в банк. В этом вопросе посодействуют такие организации, как «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк МИА», «Банк Петрокоммерц», «Связь Банк» и «Delta Credit». 

 

Для  второй очереди строительства,  при оплате  100% или покупке квартиры по ипотеке предусмотрена скидка  3%. Кроме того, при взносе от 15% стоимости (за двух- или трехкомнатную квартиру) и 30% (за однокомнатную),  возможна беспроцентная рассрочка на срок до 20 июня 2015 года.

 

Жаль, что для первой очереди нет скидки. Но оно и понятно: дом построен и сдан, квартиры и без того раскупаются как горячие пирожки. Об этом говорит уже то, что сотрудники отдела продаж не цепляются за покупателя, словно  черти за грешную душу, а просто выполняют свою работу. Думаю, что в этом месте стоит подвести итоги. 

 

Итак, мы имеем жилой комплекс в шаге от МКАД,  с претензией на класс премиум. Стоимость просторных квартир в уже готовом доме  сопоставима со стоимостью жилья класса «хрущевка» также в шаге от МКАД, но по другую его сторону.  Однако правильнее будет сравнить цены  похожих объектов  в этом же населенном пункте. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ  стоимости квартир в жилых комплексах класса «Комфорт» и «Бизнес» в г. Химки

 

Название	Срок сдачи	Метраж, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Планерный	4 кв. 2015	от 24,41	от 4 347 540
Панорама	сдан	от 52,99	от 5 829 900
Парк Тауэр	2 кв. 2014	от 43,31	от 4 331 000
12 квартал	сдан	от 112,5	от 11 812 500

 

Меня подкупают масштабы и  репутация застройщика – ОАО «ЦНИИМЭ».  Да  и по качеству строительства, как  ни  старалась, я не нашла серьезных отклонений.  Зато у меня голова болит по другому поводу. Мы все знаем, что Ленинградское шоссе - чемпион по проблемам с траффиком. Конечно, в случае коллапса спасет электричка. Если получится в нее влезть в час-пик. Но вот чем дышат жители старых, да и новых Химок, живущие в минимальном  отдалении от МКАД? 

 

Получается, что наш комплекс расположен как раз в уголочке, который образует кольцевая и Ленинградка. Узенькие улочки Расковой и Спартаковская – не в счет. И каково будет жителям комплекса, купившим квартиры в секции 6 первой очереди?  

 

Прошу еще раз взглянуть на схему 

 

 

Да, до МКАД целых 500 метров.  Да, соседние здания скрадывают шум с трасс. Да, с верхних этажей, через панорамное остекление, жильцы вряд ли будут прислушиваться и приглядываться к пробкам. Да, здесь есть тихие зеленые дворики, где можно погулять среди старых домов, украшенных лепниной.  

 

Возможно, кто-то даже посчитает, что я преувеличиваю проблему, если она вообще существует.  Но чисто психологически я, например,  не готова к такой близости к столице.  Поэтому торопиться с покупкой пока не буду, и изучу другие варианты. Ведь в ближнем Подмосковье так много маленьких тихих городов, пусть даже и не с такими транспортными удобствами. Но это уже кому что важнее.