Реутов, микрорайон 6 «А»: главное - хозяйственный подход
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Возможность купить недвижимость в новостройках столицы с каждым годом уменьшается. Безусловно, я говорю сейчас о Москве в ее прежних границах (пока не получается привыкнуть к ее новым очертаниям). И проблема заключается не только в ценах, которые уже давно перешагнули все грани приличия. Ведь собственные доходы при большом желании всегда можно увеличить. Ну, или взять ипотеку, если не хватает пары-тройки миллионов на покупку привлекательного варианта в новеньком доме. Другой вопрос, что земель под застройку в столице почти не осталось. Да, конечно, есть еще промзоны, многие, из которых уже лет двадцать не имеют ничего общего с промышленностью. Еще есть ветхие пятиэтажки. Их, благо, планомерно сносят и освободившуюся землю используют более рационально. Но ведь и это ресурс исчерпаем. Не сегодня-завтра наступит день, когда и сносить будет нечего. Выходит, что нужно или перестать откладывать вопрос покупки и уже сегодня кинуться в омут с головой, или просто распрощаться с этой идеей и уверовать в то, что жизнь за МКАДом существует. Главное при этом – не совершать резких движений и начинать с малых «нагрузок». Как в спорте.
Предлагаю взглянуть на один щадящий вариант – новый жилой микрорайон буквально в 150-200 метрах от МКАД. Знакомьтесь, микрорайон 6 «А» в городе Реутов.
Сотрудники рекламных отделов застройщика не преувеличивают, заявляя, что этот микрорайон будет формировать лицо города: Группа Компаний «Центрстрой» возводит здесь целый ансамбль из девяти корпусов высотой в 25 этажей. Кроме жилых домов, на огражденной территории, здесь будет находиться детский сад и школа. Для четырех корпусов предусмотрены подземные автостоянки, из которых можно будет на лифте подняться на свой этаж. Кроме того, неподалеку будет размещен многоуровневый паркинг на 1500 машиномест. Ну а стать потенциальным владельцем просторной «однушки» в таком симпатичном месте, можно всего лишь за 4,135 млн. рублей. Жилые метры здесь предлагаются по цене от 70-75 тыс. рублей за «квадрат». Но следует, конечно, помнить о том, что это цена за жилье в тех корпусах, которые будут сданы не завтра и даже не через год.
Комплекс застраивается поэтапно и, говоря о сроках сдачи, здесь следует привязываться к конкретному корпусу. Например, владения 8 и 9 будут сданы уже через год, в 3 квартале 2015 г. А с «башнями» 3 и 4 придется подождать аж до 2017 г. А еще нужно учитывать расположение зданий: любители наблюдать живописные пробки на кольцевой заплатят за квартиру меньше.
Однако у меня есть основания предполагать, что привлекательными цены здесь останутся и после начального этапа. Какие? У застройщика этот комплекс далеко не единственный в городе и, если взглянуть на стоимость метра в уже готовых домах того же класса, можно убедиться, что они умеренны. Например, в микрорайоне 10 «А», на улице Октября, метр стоит от 83 тыс. рублей.
Если считать количество жилых зданий, построенных холдингом в г. Реутов, можно сбиться со счета, поэтому правильнее будет назвать улицы, где разместились здания от ГК «Центрстрой».Это улица Победы, Кирова, Парковая, Рабочая, Юбилейный проспект… Пожалуй, весь город. А почему бы и нет? Не так далеко расположен производственный комплекс холдинга, откуда материалы, конструкции и комплектующие приезжают прямиком на стройплощадки города. Наверное, еще горяченькими.
Итак, мы увидели очевидный плюс: компания далеко не «Рога и копыта» и наличие собственного производства позволяет считать, что задержек при строительстве не случится, а наценки будут меньше, чем у менее хозяйственных конкурентов. Ну, цены мы еще сравним.
А пока посмотрим, что о застройщике говорит народ. Забыла добавить, что после завершения строительства «Центрстрой» не бросает свои дома на произвол судьбы и непонятных управляющих компаний, а передает в заботливые руки УК «Центрстрой». Значит, строят качественно. Вряд ли им потом захочется расхлебывать последствия «оптимизации по-русски». Но ведь желание строить хорошо не всегда означает умение это делать, правильно? Сейчас узнаем.
«В микрорайоне 9А во владении 2 (строительный адрес) второе за год ЧП. Весной в одном из подъездов "поехали" стены: появились глубокие трещины в вестибюле, были выставлены подпорки, в район подвала заливался бетон, много бетона. Проблемы в этом владении начались после строительства подземной парковки. Как оказалось, проект дома был разработан без учета этой парковки и не предусматривал обязательное усиление фундамента, в результате образовались пустоты.Вчера на нескольких форумах появились сообщения о том, что в том же 2 владении, но уже в другом подъезде "поехали" балконы незадымляемой лестницы: на нескольких этажах основания балконов перекосило, бетон лопается, в кирпичном ограждении балконов образовались огромные сквозные трещины. Пешеходная зона под балконами огорожена, выставлены распорки.Уже после первого ЧП в этом владении ЦС сразу же выкинул в продажу элитку на верхних этажах.Получается, что после Парковой 8 это второй объект ЦС с большими проблемами, я бы даже сказала глобальными проблемами - подземный паркинг свое "черное" дело сделал, фундамент дома свою несущую способность потерял и неизвестно, во что все это выльется, судя по всему, проблемы только начинают набирать обороты...»
Да, есть над чем подумать... Но ведь здесь ясна причина – рыли котлован под паркинг, не рассчитали маленько. Наверняка, товарищи проектировщики приняли инцидент к сведению и больше не ставят подобных экспериментов. Но вот мы видим и другие причины появления трещин и разного рода перекосов. https://www.youtube.com/watch?v=KG8BmquPHeE. Первая треть ролика весьма любопытна.
У автора статьи кипит кровь от возмущения, однако следует взять себя в руки и поехать в офис застройщика. Но сначала нужно туда позвонить. По телефону голос автоответчика напоминает звонящему, что на дворе воскресенье, а сотрудники отдела продаж изволят отдыхать-с по этим дням. Странно. На сайте написано, что в субботу и воскресенье доп. офис работает до 17 часов. Ладно, давайте пока сайт обсудим.
Сайт конкретного микрорайона со множеством картинок и разной информации даже не пытайтесь искать. Нужно зайти на сайт холдинга, а там уже отведено на каждый микрорайон по страничке. Тут все жутко неудобно: мелкий шрифт, малюсенькая карта, неудобно смотреть немногочисленные картинки. Планировки, даже если их увеличить, разглядеть невозможно, потому что картинка дается сразу на весь типовой этаж. Цен на сайте нет. Документов, кроме проектной декларации на один из корпусов, нет. В разделе «Видео» можно увидеть видео-презентацию, однако мне, искушенной современными компьютерными технологиями, показалось, что презентация микрорайона 6 «А» делалась учениками 6 «А» класса средней школы, а не сотрудниками крупного холдинга. Зато, выйдя уже на «титульную» страничку, можно скачать презентацию микрорайона в PDF-формате. Здесь готовьтесь к другой крайности и отодвиньтесь подальше от монитора: тут уже картинки и текст настолько крупные, что голова кружится.
Но надо отдать должное холдингу: они настолько подробно описали свое производство, что начинаешь ощущать себя специалистом в этой области.
Едем в офис. Найти микрорайон, в силу его географии, достаточно просто. На общественном транспорте можно добраться и от метро Выхино, и от Новогиреево, и от Партизанской. Выходить на улице Победы. А оттуда уже рукой подать.
(5).jpg)
Только заходить надо не в павильончик перед новостройкой, а в само здание. Со стороны улицы находится вход в нежилую часть дома. Это и есть офис.
В самом доме еще во всю кипит работа. Вот он, слева.
(3).jpg)
Но внутри офиса уже чисто и уютно. Видать, позаботились здесь и о сотрудниках, и о клиентах. Поэтому у меня вызывает искреннее недоумение настроение менеджеров. Да, клиентов тут принимают просто безобразно. Может быть, застройщик экономит на премиях сотрудникам, чтобы квартира обошлась покупателю еще дешевле?
Итак, менеджер Юля молча смотрит на пришедших и вяло отвечает на их вопросы. Когда в воздухе повисает пауза, специалист по продажам начинает заниматься своими делами, под аккомпанемент хлопающих ресниц будущих покупателей. Клиенты сами вытягивают из нее информацию, выдав которую, сотрудница сразу принимает вид, означающий примерно: «Все? Ну, идите уже, наконец, отсюда. Чего еще надо?».
Нет, друзья, не хочу я с ней договор заключать. Вдруг я забуду что-нибудь важное, а мне и не подскажут.
Ладно, давайте лучше микрорайон посмотрим. Выше я показала корпуса и 5, и 6, они имеют самую высокую степень готовности.
Далее – корпус 9.
.jpg)
Справа от 9 – корпуса 8 и 7. На этой площадке будет построена школа. Чуть дальше – детский сад.
(4).jpg)
А вот и корпус 1 показался. Здесь жилье будет дороже. Потому что покупатели будут лишены возможности наблюдать жизнедеятельность кольцевой и им будет ближе идти к станции метро «Новокосино».
(2).jpg)
Кстати, если присмотреться, то можно увидеть милый сердцу МКАД. Хотя, присматриваться даже не надо.
(2).jpg)
А с восточной стороны вот такой вид.
(6).jpg)
Вернемся на стройплощадку. Вроде, все ровно. Пока ровно.
.jpg)
Земля, на которой расположен микрорайон, принадлежит государству и используется застройщиком на правах аренды. Вид разрешенного использования – для строительства домов многоэтажной жилой застройки.
Наружные несущие стены выполнены из монолитного железобетона толщиной 300 м с заполнением пространства между ними ячеистобетонными блоками. Облицовка - керамическим кирпичом. А также из ячеистобетонных блоков в 400 мм. Тоже с облицовкой. Внутренние стены - монолитные железобетонные, толщиной 220 мм. Внутренние перегородки строятся в соответствии с планировкой. Высота потолков – 3 метра. На окнах – двухкамерные стеклопакеты. На балконах – однокамерные. Выравнивание полов и какая-либо отделка не выполняются. Радиаторы утопления будут установлены. Электричество – до временного внутриквартирного щитка. Канализация и водопровод – без разводки, только под заглушки в стояке. С коммуникациями все как в большинстве современных новостроек.
Строительно-монтажные работы выполняет ООО «НИКО», обозначенное как застройщик. Юридическое лицо основано в 2013 году и не имеет пока каких-либо реализованных объектов. Но это известная практика крупных компаний - на каждый новый объект открывать новое юридическое лицо. Судя по всему, это упрощает учет в организации.
Если все устраивает, переходим к покупке.
Квартиру можно забронировать прямо по телефону. Но дальше необходимо будет заплатить за бронирование целых 1,5 % от стоимости. Важный и весьма неприятный момент, что денежки эти не являются какой-то предоплатой. Это не часть стоимости квартиры. Это сверх того.
С покупателем заключается Договор долевого участия (ДДУ), который в соответствии с действующим законодательством, страхуется от невыполнения застройщиком своих обязательств. Безусловно, страховка ложится на плечи застройщика. Если покупатель не имеет времени и желания возиться с регистрацией ДДУ, это сделает компания за вознаграждение в 21 тыс. рублей.
Предлагаю взглянуть на цены жилья в микрорайоне.
Таблица 1. Стоимость квартир в микрорайоне 6 «А» города Реутов
| Количество комнат | Метраж, кв. м | Цена, млн. руб. |
| Однокомнатная | от 54,5 | от 4,135 |
| Двухкомнатная | от 69,1 | от 5,000 |
| Трехкомнатная | от 106,0 | от 8,900 |
Не хватает? Требуйте услуг ипотечного кредитования. С холдингом ГК «Центрстрой» работает десяток банков, в том числе «Сбербанк», «Газпромбанк», Банк «МИА», «Транскапиталбанк», «Петрокоммерц», «Возрождение» и другие.
Если у покупателя есть необходимость предварительно продать свою квартиру, компания поможет сделать это быстро. Просто сама выкупит жилье. Предложит компания и взаимозачет, позволяющий клиенту жить в старой квартире до момента окончания ремонта в новой.
На срок до 2 месяцев можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой. До 6 месяцев – рассрочкой под 2,1 % в месяц на остаток платежа. Но это для тех, кто готов сразу внести от 50% стоимости.
Если покупатель собирается расплатиться своими силами и сделать это одномоментно, он получит скидку до 5%. До 5% что значит, что скидка может быть может 3%, а может и 1%.
Перед тем, как сделать какой-либо вывод, хотелось бы сравнить цены на похожие варианты в этом же городе.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в строящихся домах г. Реутов
| Название ЖК | Метраж, кв. м | Цена кв-ры, руб. | Цена за 1 кв. м, руб. | Срок сдачи |
| Рациональ | от 36,7 | от 3 524 160 | от 78 000 | 4 кв. 2015 |
| Новокосино | от 27,8 | от 3 885 120 | от 100 000 | 2 кв. 2015 |
| Реутов Сев. | от 35,0 | от 2 625 000 | от 78 000 | 3 кв. 2015 |
В этот раз я даже не стала брать за критерий удаленность от МКАД. В случае с нашим микрорайоном 6 «А», столь близкое расстояние от кольца – очевидное зло. На мой взгляд, усталость от такого соседства наступит уже очень скоро. Кто знает, может быть в будущем, с развитием мегаполиса и переносом его центра тяжести на присоединенные территории, само по себе расстояние от кольцевой перестанет иметь такое значение для москвичей и гостей столицы. Но при этом МКАД со всеми своими «спецэффектами» в виде шума, пыли и загрязняющих веществ, останется.
Что касается жалоб жильцов других новостроек компании на строительные дефекты и ошибки, то здесь я склонна не то, чтобы оправдывать застройщика, но занимать нейтральную позицию. Компания построила в городе около 30 домов, а жалобы я нашла на 2 объекта. Может быть, тот криворукий строитель, который там работал уже давно перешел к конкурентам? Или сменил профессию? Хочется надеяться на второй вариант. Хоть и издалека, но я понаблюдала за работой на стройке и должна сказать, что работа там идет достаточно слаженно и энергично. Если кого-то интересует национальный состав команды, то я увидела только европеоидный тип лиц.
В надежде на то, что эту статью читает и топ-менеджмент холдинга, еще раз упомяну о низком качестве обслуживания клиентов в офисе продаж. Но, мне кажется, им это не так уж и важно: все равно покупатели придут как миленькие и принесут свои миллионы. Это же «Центрстрой»…
Нельзя сказать, что цены у других застройщиков имеют значительный разрыв с предложениями от ГК «Центрстрой». Зато конкуренты построят свои дома несколько раньше. По крайней мере, они это обещают. Но насколько можно доверять этим обещаниям? Может быть, лучше пожить эти 2-3 года ожидания в старой квартире и знать, что деньги отдал крупному проверенному временем застройщику? Пожалуй.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
