На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

  

Жилой комплекс «Александровский» – один из самых масштабных проектов освоения территории в Пушкинском районе Санкт-Петербурга и при этом самый загадочный. На официальном сайте нет даже упоминания о застройщике, а в сети почти нет отзывов, причём не только о строителях, но и самом жилом комплексе. Между тем, первые дома построены, в ноябре начнут передавать ключи, открыты продажи следующих очередей, а весь план застройки рассчитан на десяток лет вперёд.

 

   

 

Комплекс интересен и с архитектурной точки зрения – в «пушкинском» стиле, как охарактеризовала мне его потом менеджер. И с точки зрения качества строительства – кирпично-монолитное, что редкость среди малоэтажных застроек. И с точки зрения расположения – экологии, близости парков, транспортной доступности.

  

 

Всё это, не могло не привлечь внимания к комплексу, так что сегодня будем проливать свет на эту интересную, но такую загадочную историю.

 

Какая информация о комплексе, есть на официальном сайте ЖК: https://new-pushkin.ru.

 

Ведётся строительство на территории города Пушкин, а точнее в деревне Гуммолосары, на улице Садовой. Всё это дружно входит в состав Санкт-Петербурга, так что, несмотря на отдалённость, прописка будет городская. Застройщик пишет, что это место – идеальный компромисс, между активной жизнью мегаполиса и спокойным отдыхом на природе, ведь до исторического центра отсюда всего 15 км. Заходим на Яндекс.Карты, набираем маршрут до Невского проспекта, и получаем 30 км и 55 минут в пути. Даже до ближайшего метро «Купчино» ехать 19 км. 15 км – это ровно до КАДа, что уж там за «исторический центр» у застройщика мне не ясно.

 

    

 

Зато «под боком» своя история – музей-заповедник «Царское село» и дворцово-парковый ансамбль Павловска.

 

Ни много, ни мало, но «Александровский» претендует на роль нового района Пушкина, о чём с гордостью говорится на сайте объекта. ЖК займёт территорию 200 га, из которых 40% будет отведено под зелёные насаждения, велосипедные дорожки и зоны отдыха. Сам комплекс будет сформирован из 4-5 этажных домов и 2-х этажных таунхаусов, в стилистике эпохи классицизма. В некоторых квартирах предусмотрены террасы и дымоходы для установки каминов. Владельцев таунхаусов порадуют 30-метровой мансардой, тёплым паркингом и придомовым участком в одну – две сотки.

    

 

 

С резко возросшим числом населения инфраструктура небольшого города точно не справится, поэтому застройщик обещает построить: 5 детских садов, 4 школы, детскую и взрослую поликлиники, магазины и аптеки. Это всё здесь точно не помешает, снова обращаясь к Яндекс.Картам, я понимаю, что социальных объектов в округе очень мало. Больниц, по одной, в Пушкине и Павловске, ближайшие аптеки находятся за железной дорогой, как бы разделяющей города. До ближайшего детского сада идти 2 км, всего же, в пешей доступности, их около пяти. Зато со школой повезло, есть прямо на «нашей» улице, пешком до неё минут 15. С супермаркетами картина не такая радужная. Они есть, конечно, и в Пушкине, и в Павловске. Да только деревня наша расположилась как бы между городами. Так что за продуктами придётся ходить «в центр», причём до Павловска даже ближе. Похоже, что жильцам будет очень не хватать привычных для городской жизни вещей. Хорошо, что хоть в генплане предусмотрено строительство и ТРЦ, и спортивного центра, в довесок к социальным объектам. Хотя без машины здесь, кажется, всё равно будет жить тяжеловато.

        

 

 

Цен на сайте нет, есть только в значении «от», но можно посмотреть планировки. Как ни странно, но их по паре штук на каждый вид квартиры, от 1 до 3-комнатной. Причём, где-то представлен только план, где-то ещё есть и 3D макет. Ну ладно, оценивать это совершенно не мешает. Итак, однокомнатные квартиры прекрасны: и кухни просторные, и комнаты большие, и санузлы не тесные, и в прихожей можно шкаф поставить. У них, конечно, и площади, за 40 кв.м., но испортить можно любое количество. Вдобавок, у тех, что расположены на первом этаже, есть шикарные террасы, около 15 кв.м., что придаёт даже небольшой квартире большое очарование.

       

 

Двухкомнатные квартиры тоже хорошие. Общий принцип здесь такой же, всё очень логично и гармонично. Кухни около 11-15 кв.м., гостиные около 20 и небольшие спальни, 12-16 кв.м. Встречаются, правда и такие, где обе комнаты почти одинаковой площади, но в целом, планировки удачные.

   

Трёхкомнатные квартиры, несмотря на скудность выбора, очень разные. Где-то, снова почти все комнаты одинаковые, а где-то, наоборот, доминирует гостиная, хотя и для спален нашлось достаточно места.

 

 

По большому счёту это всё, что можно найти на сайте объекта. Есть ещё правда: документы, фотогалерея и контакты. Мы это всё, конечно, посмотрим тоже, но я не перестаю удивляться, что о компании-застройщике нигде не сказано ни слова. Даже названия нигде не промелькнуло, что ж, будем искать в бумагах. Они, к счастью, в полном порядке, есть и проектная декларация, и разрешение на строительство, и даже образец ДДУ. Земля у застройщика в собственности, и её использование разрешено для строительства жилых домов, это принципиально важный момент, на который всегда стоит обращать внимание, особенно, если строительство ведётся в чистом поле, как у нас. А кто же всё-таки застройщик…

 

ЗАО «Пушкин», местонахождение конторы – город Москва, владельцы акций – два физлица и несколько иностранных компаний, с «ни о чём не говорящими» названиями. В послужном списке только то, что было построено в рамках нашего ЖК. Невероятно загадочно.

 

     

 

Будем выяснять подробности в офисе продаж. Их оказалось два, один центральный и один на объекте. Звоню в последний, и назначаю время встречи. По будням они работают до 18 часов, почти не оставляя шанса добраться до них тем, кто в это время только заканчивает работу. Я приехала в точно оговорённое время, но мне пришлось немного подождать, пока менеджер решала вопросы со строителями. Когда она освободилась, подошло ещё несколько человек, с детьми и разными вопросами, и, поскольку она была одна, то спокойно поговорить всё никак не удавалось. Тем не менее, я спросила у неё всё, что меня волновало и в первую очередь, это, конечно, про застройщика.

    

 

 

Оказалось, что компания существует уже давно и имеет большой опыт строительства. Есть сданные дома и в Ростове, и в Новгороде, и в Петербурге, но под каждый объект застройщик регистрирует новое юридическое лицо, а общего названия у компании нет, поэтому и отзывов нет и информации никакой. Признаться, ответ меня не вдохновил, и я спросила, что было сдано в нашем городе, чтобы посмотреть мнения жильцов. Да только тщетно я искала довольных или недовольных ЖК «Троицкое». Дом давно сдан, но никаких активных обсуждений нет. С одной стороны это хорошо, отсутствие плохих новостей – это тоже хорошая новость, но всё же.

 

 

Про наш комплекс в сети высказываются и того меньше и примерно так: 

И это мнение как бы резюмирует сразу все. Есть ещё несколько высказываний в духе: «Застройщик не внушает доверия!», «А мне внушает!», но они ничем не подкреплены. Так что разбираться нужно во всём самим. Хотя в офисе мне больше ничего о компании не рассказали.

 

Зато рассказали о комплексе, в частности о том, что уже построена первая очередь, это таунхаусы и два 4-этажных дома. Передача ключей должна завершиться до 30 ноября этого года. В корпусах с квартирами по 9 парадных и около 200 квартир. На этаже их будет от 3 до 5.

 

   

 

Следующим станет корпус 7Б, ключи жильцы получат в феврале 2016 года. И, основная часть второй очереди, должна подоспеть к августу того же года. В первой очереди уже почти ничего не осталось, во второй выбор большой, и стоимость легко рассчитать. С 1 по 4 этаж 72 тыс. руб. за квадратный метр, а за последний, мансардный – 74 тыс. руб. Именно там расположены квартиры, где можно установить камин, да и планировка будет интересной. Высота потолков здесь от 2,4 до 3,4 м, в то время, как во всех остальных квартирах– 2,7 м.

    

 

 

Для примера, цены такие. Они приведены во второй очереди, в 9 корпусе. Сейчас открылись продажи и в 10, там выбор планировок чуть больше. В этом же сейчас есть:

 

Однокомнатные:

45 кв.м. (1 этаж, входит также терраса 21 кв. м.) – 3, 525 млн. руб.

44 кв.м. (со 2 по 4 этаж) – 3, 290 млн. руб.

44 кв.м. мансардный этаж – 3,370 млн. руб.

 

Двухкомнатные:

65 кв.м. (1 этаж, входит также терраса 12 кв.м.) – 4, 566 млн. руб.

73 кв.м. мансардный этаж – 5,150 млн. руб.

 

Трехкомнатные:

87 кв.м. мансардный этаж – 6,360 млн. руб.

 

В уже построенных корпусах, любая квартира будет стоить примерно на миллион рублей дороже.

 

При 100% оплате действует скидка 5%, распространяется это, в том числе, на ипотеку, которую можно взять в двух банках: «Сбербанк», «Санкт-Петербург». Оформить можно и в рассрочку, она небольшая, зато без процентов на остаток. 50% внести нужно будет сразу и вторую половину равными долями в течение года.

 

Компания продаёт квартиры по 214-ФЗ, но не работает с аккредитивом. Тем не менее, она не оформляет ПДДУ. И это очень радует, правда небольшую сумму отдать, всё-таки, придётся. 100 т.р., в качестве брони за квартиру, пока договор будет проходить регистрацию. Естественно, что эта сумма включена в общую стоимость. Заключение договора обычно занимает около двух месяцев, но бывало, что бумаги им не возвращали и до полугода.

 

Сам договор не вызвал никаких вопросов, все обязательства застройщика чётко прописаны, нет никаких «ориентировочных», а есть точные сроки передачи ключей и состава квартиры. В него, кстати, входит: входная дверь, стеклопакеты, радиаторы, стяжка на полу, подготовленные под отделку стены и потолок. Вот по большому счёту и все, похоже, что, разводить по квартире трубы с горячей и холодной водой, а также подводить телефонный и телевизионный кабели от щитка на этаже, придётся самостоятельно.

 

Несущие стены – кирпич-монолит, все внутренние – СКЦ, что означает пазогребний, подсказала мне менеджер. Толщина внутренних стен 20 см, никаких дополнительных методов звукоизоляции застройщик не применял. Зато все межкомнатные стены не несущие, и «можно сносить», обрадовала она меня. И я, конечно, обрадовалась.

    

 

 

Всё остальное я расспрашивала уже во время прогулки по объекту. Например, насколько шумно будет от строительства следующих очередей, дома идут вплотную друг к другу, и это может мешать. Но, по её словам, к моменту въезда первых жильцов, «коробки» уже будут стоять, остальные работы уже не такие шумные, и по такому принципу они и планируют строить все остальные очереди.

 

    

 

Прописка будет действительно городской, как и тарифы за коммунальные услуги. Кстати, в договоре есть пункт, что до подписания акта приёма-передачи некоторые расходы нужно будет покрыть. Если точнее, то максимум за 3 месяца, по тем счетам, которые выставит УК. Конкурс на неё ещё не проводился, а самостоятельно управлением компания не занимается.

 

Будет ли закрытым общий въезд в комплекс – будут решать сами жильцы, застройщиком предусмотрено закрывать шлагбаумом отдельно каждый двор. Для машин будет работать подземный паркинг, стоимость места от 300 до 700 тыс. руб. за двойное, «семейное», как оно называется. Уже сейчас есть бесплатная, гостевая парковка перед ЖК, потом, наверное, можно будет оставлять и ближе к дому, если место на стоянке покупать не захочется.

 

   

Без машины здесь жить тоже можно, до остановки метров 200, но автобус идёт только до «Царского села», потом нужно пересаживаться на другой, хотя отсюда они уже едут в любом направлении. Рядом ж/д станция «Павловск», около 15 минут пешком, за полчаса она доезжает до Витебского вокзала, хотя можно и сойти раньше, чтобы сесть на метро. Если, всё-таки, вы предпочитаете автомобиль, то на въезде в город, как и везде сейчас, будут пробки. Насколько они серьёзны для вас, лучше проверять опытным путём.

      

 

Могут ли быть задержки в строительстве непонятно, первую очередь сдают в срок, что показатель, но историю предыдущих объектов отследить сложно, поэтому нельзя быть однозначно уверенным. От ввода в эксплуатацию до заселения проходит примерно два месяца, но ещё до 5 месяцев, могут нестабильно работать лифты и поступать горячая вода. За отопление переживать не стоит, комплекс снабжает автономная газовая котельная.

 

Все террасы первых этажей будут выходить во двор, большинство из них сделаны на достаточной высоте, чтобы избежать слишком любопытных глаз. Кстати её стоимость считается по коэффициенту 0,3, и в некоторых планировках указана только та площадь, за которую будет взиматься оплата, то есть в 3 раза меньше.

 

Если хочется «чего-то большего», то в Александровском есть ещё и таунхаусы. Они двухэтажные, плюс неотапливаемый чердак, а это ещё 70% полезной площади. «Размер» начинается от 100 кв.м., а цена стартует от 8 млн. руб. Они выдержаны в том же архитектурном стиле.

 

 

Можно предположить, что поскольку наш объект выгодно отличается от большинства новостроек, то и цены в нём будут выше. Будем сравнивать, благо в Пушкине сейчас идёт очень активное строительство, что даже странно для старинного города со сформировавшейся застройкой.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, руб.
Александровский	ЗАО Пушкин	2 кв. 2016	от 44	от 3,2 млн.
Бофор	Лидер Групп	2 кв. 2016	от 42	от 2,7 млн.
Славянка	Балтрос	3 кв. 2015	от 43	от 2,6 млн.
Самое сердце	О2 Development	3 кв. 2014	от 43	от 2,2 млн.
Inkeri	ЮИТ	3 кв. 2016	от 43	от 4,4 млн.
Дворянское сословие	PRO-Инвест	2 кв. 2015	от 42	от 4,8 млн.

 

ЖК «Босфор». В Пушкинском районе Санкт-Петербурга, в посёлке Шушары, застройщик возводит кирпично-монолитный дом переменной этажности (8-18). Добираться в центр отсюда ближе, но не факт, что быстрее. Из-за активного строительства, здесь сложилась напряжённая транспортная обстановка. Зато здесь неплохо развита инфраструктура, а до станций метро можно доехать за 20 минут. Комплекс рассчитан на 735 квартир и всего на 11 открытых стояночных мест. Квартирография скромная, студии, 1- и 2-комнатные квартиры от 24 до 52 кв.м. с отделкой под чистовую.

 

ЖК «Славянка» - это целый жилой район, который расположился вблизи города Пушкин. Масштаб застройки внушителен, уже возведено 135 домов, рассчитанных на 50 тысяч жителей. Параллельно строилась и собственная инфраструктура: ТРЦ, магазины, 2 школы и 7 детских садов. Удобно, что до города можно добраться несколькими путями, а пешком можно дойти до музея-заповедника «Царское село». Полное завершение проекта запланировано на 2015 год. В продаже остались только 2- и 3-комнатные квартиры, от 44 до 91 кв.м.

 

ЖК «Самое сердце» - 10-этажный, монолитно-каркасный дом, на 1013 квартир, построенный на улице Данини в Пушкине. Частично он уже сдан, оставшиеся секции планируется ввести в эксплуатацию в 3 квартале этого года. Интересно, что на последнем этаже предусмотрены квартиры со свободными планировками от 60 до 120 кв.м. с выходом на крышу-террасу. Вообще же, есть выбор от студий до 3- комнатных квартир, от 27 до 170 кв.м. с подготовкой под чистовую отделку. Здесь чуть лучше развита инфраструктура, но, по отзывам собственников, к качеству строительства есть вопросы.

 

ЖК «Inkeri» - возводится в Пушкинском районе, на пересечении улиц: Галёрная, Ломоносова и Сапёрная. Все дома малоэтажные, с одной или двумя парадными. На верхних, мансардных, этажах задумано панорамное остекление. Высота потолков в таких квартирах может достигать 3.9 м. Интересно, что в некоторых других квартирах застройщик предлагает большие балконы, до 1.6 м в глубину. Строят финны по европейским стандартам, это касается и архитектурной, и инженерной, и планировочной части. Гостиные объединены с кухнями, и есть возможность установить сауну. В квартирографии представлены различные варианты, от студий до 3-комнатных.

 

ЖК «Дворянское сословие», на улице Захаржевской, по словам застройщика, органично вписан в историческую часть города Пушкин. Дом представляет собой 3- этажное здание с мансардой и всего тремя парадными. Проектом предусмотрено только 80 квартир. Жителей последнего этажа порадуют возможностью установки каминов, а всех остальных французскими балконами, выходящими во двор. Инженерно-технологическая часть будет выполнена из высококачественных европейских материалов. На цокольном этаже разместят кладовые. Один минус, в планах нет подземного паркинга, что странно для дома такого уровня.

 

Как и следовало ожидать, по сравнению с обычными новостройками, интересный и малоэтажный «Александровский» сразу кажется дороже. Однако в самом Пушкине есть и другие похожие проекты, и на их фоне цена за «наш» выглядит очень конкурентоспособной.

 

Выводы:

По сравнению с другими похожими проектами, ЖК «Александровский» стоит ощутимо дешевле. Возможно, это скидка за неизвестность застройщика, возможно, есть другие причины, но их я не нашла. Увиденное внушает доверие; понравилось и качество строительства, и договор, и сам процесс оформления сделки, и то, что первая очередь сдаётся в срок. Собственников ждут некоторые сложности с инфраструктурой, рядом нет даже продуктового магазинчика, но застройщик обещает всё построить, хотя на данный момент не оглашает точные сроки. Проблемы могут возникнуть и транспортные, но они абсолютно равнозначны для всех жителей отдалённых частей Петербурга. Зато, в отличие от многих, здесь, действительно, близко ж/д станция и это существенный плюс. Для бОльшего доверия можно подождать отзывы первых жильцов, но к этому моменту могут подняться и цены.