ЖК «Дом на Изумрудной»: высокое качество по высокой цене
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Если долго смотреть на карту северо-востока Москвы, можно замерзнуть: Магаданская улица, Енисейская, Северодвинская, Таймырская, Чукотский и Анадырский проезды, ну и, наконец, Полярная улица и Студеный проезд. Кажется, местные власти не сильно напрягали фантазию, когда придумывали названия улиц этой части Москвы: «Что у нас тут? Северо-восток? Ну пусть будут какие-нибудь Морозные, Мерзлотные, Студеные…» Конечно же здесь не оставили без внимания и легендарных полярников. Поэтому, когда натыкаешься взглядом на улицы Изумрудная и Янтарная, кажется, что вдруг становится теплее. Да и сами по себе эти названия как-то нехарактерны для нашей столицы. Говорят, что в конце 60-х годов прошлого столетия решение назвать улицу Изумрудной приняли местные жители. Именно такой она казалась им из-за обилия зелени. Действительно, даже на карте цвет этого участка района соответствует названию. И на местности глаз радуют зеленые насаждения тихого красивого района. И становится странно, почему тут практически нет новомодных элитных жилых комплексов. В основном застройки 60-70-х годов и парки, парки, парки…
Но если дойти до конца Изумрудной улицы, то можно уткнуться в забор, из-за которого видны экскаваторы и другая строительная техника. Здесь, на маленьком пятачке земли, скромно притаился будущий жилой комплекс комфорт-класса «Дом на Изумрудной». Он настолько скромный, что состоит из единственного односекционного здания высотой в 21 этаж с офисными помещениями на первом этаже, подземным паркингом и гостевой парковкой.
Конечно же, было бы наивно думать, что и цены здесь окажутся хоть в какой-то степени скромными, даже, несмотря на то, что до МКАД рукой подать. Все-таки это старый обжитой район с развитой инфраструктурой (одних только школ штук десять, а садиков еще больше), зелено, достаточно тихо. На территории района есть целых три парка с прудами и огромный сквер с расположенным в нем санаторием. Здесь нет недостатка и в супермаркетах, торговых центрах, салонах красоты и фитнес-центрах. Для серьезных спортсменов есть стадион «Красная стрела» и детско-юношеская школа по тяжелой атлетике.
Да и в прошлом, в те времена, когда наши прадеды обустраивали здесь свои дачи, земли района ценились достаточно высоко из-за удобного расположения и все той же экологической составляющей. В общем, предпосылок считать, что квартиры тут могут оказаться недорогими, нет. А сегодня, когда по соседству не видать новостроек подобного класса, делать жилье тут доступным… Зачем?
Тем более что дом будет не простой панелькой, а солидным монолитом, возведенным по индивидуальному проекту. Первый этаж в этом доме займут нежилые помещения площадью от 69,2 кв. м. В подъездах предусмотрели место для консьержа и хранения колясок и велосипедов. Поднимать жильцов и их имущество наверх будут два пассажирских и два грузовых лифта. Это хорошо, потому что в доме не только 21 этаж, но и высота потолков 3,15 метра. Пешком не забраться. А еще лифты спустят пассажиров в подземный паркинг.
На каждом этаже расположено по 7 квартир, планировки которых на первый взгляд кажутся достаточно незамысловатыми.
Но это только на первый, потому что расположение и геометрия помещений будут целиком зависеть от фантазии собственника жилья. Все квартиры имеют свободную планировку, и границы комнат будут только лишь обозначены. Ага, еще и на стены придется потратиться. Так, а сколько же тут стоят квартиры?
На начальном этапе стоимость такова.
Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Дом на Изумрудной»
| Количесто комнат | Метраж, кв. м | Цена, руб. |
| Однокомнатные | от 40 | от 6,79 млн. |
| Двухкомнатные | от 70,8 | от 11,72 млн. |
| Трехкомнатные | от 87,3 | от 13,6 млн. |
Да уж, разрыв между ценами на одно- и двухкомнатные квартиры не оставляет шансов на то чтобы пересмотреть свои возможности и потребности, и взять жилье «на вырост». И цены на «двушки» кусаются беззастенчиво. Из семи квартир, расположенных на этаже, три квартиры однокомнатные, три двухкомнатные и одна – «трешка». Величина площадей отличается не сильно, а цены «пляшут» из-за этажа и расположения по сторонам света.
Мы поняли, что «Дом на Изумрудной» - не самый бюджетный проект. При этом надо помнить, что здание находится на этапе закладки фундамента и цены являются стартовыми. Завершение строительства ожидается в конце 2015 года и можно только догадываться, на сколько увеличится со временем стоимость жилья в этом доме. И, на мой взгляд, сегодняшнее вложение в однокомнатную квартиру в этом доме даст хороший навар за эти год-полтора. Тут есть над чем подумать.
Жаль только, что для того, чтобы узнать цены на квартиры, нужно звонить в офис продавца. На сайте цены не указаны. На первый взгляд, сайт https://www.domnaizumrudnoy.ru/ всем хорош. Но он был бы еще лучше, если бы имел хоть какой-то намек на цены. Особенно радует пункт «участники проекта», где все описано четко и доступно. Ведь разобраться в таких схемах бывает непросто.
На запутанность схемы взаимоотношений участников сетуют и авторы отзывов о «Доме на Изумрудной» в интернете. Осуждают здесь и высокую цену. Поговаривают о недостаточной вежливости сотрудников отдела продаж. Кроме того, есть мнения, что проект не особо нуждается в деньгах дольщиков, ибо финансируется крупным инвестором. Попробуем разобраться сами.
Итак, продавцом квартир здесь является компания «Бэсткон» - эксклюзивный партнер по реализации. Девелопер – компания «Лидер Инвест». Это тот самый инвестор, которого называют в сети крупным, солидным, серьезным и прочими, указывающими на надежность, эпитетами. Компания управляет проектами строительства жилых комплексов и апартаментов премиум-, бизнес- и комфорт-класса в Москве, а также строит коммерческие объекты и гостиницы. Кроме «Дома на Изумрудной», «Лидер-Инвест» имеет в своей копилке жилой недвижимости «Дом на Люсиновской» - комплекс апартаментов бизнес-класса, и ЖК «Дом на Самаринской».
Генеральный проектировщик – «Капстройпроект», в свое время создавший проекты ЖК «Скай Форт» и многие другие жилые комплексы, и объекты социального назначения. Генеральный подрядчик – ЗАО «Моспромстройинжиниринг». Эта компания со столь сложным названием, начиная с 1995 года, отметилась на карте столицы несколькими жилыми и общественными сооружениями.
В проектной документации в качестве застройщика фигурирует ООО «Изумрудная», зарегистрированное в конце 2013 года. Здесь, как и во многих других случаях, на новый объект открыто новое юридическое лицо, учредителями которого являются ЗАО «Лидер-Инвест» и ЗАО «Бизнес-Недвижимость».
По-моему, все достаточно просто. По поводу высокой стоимости я уже высказалась, а вот уровень вежливости менеджеров проверим на месте.
Схема проезда и способы «как добраться до места» подробно описаны на сайте. Если выбирать общественный транспорт, то удобнее будет ехать от ст. м. Бабушкинская. Пешком от этой станции метро придется добираться минут 30, поэтому этот способ на любителя. Если ехать из центра, то однозначно не нужно выбирать станцию «Отрадное», иначе путь будет долгим.
Выйдя на остановке, которая так и называется – улица Изумрудная, сначала хочется прогуляться по парку и посмотреть окрестности.
(4).jpg)
Действительно, изумрудно как-то.
.jpg)
Кроме привычных коробок, рядом с домом расположены и старые трогательные постройки.
(6).jpg)
(4).jpg)
Напротив будущей новостройки, через дорогу, расположен такой важный объект инфраструктуры, как поликлиника.
(1).jpg)
За забором стройплощадки слышны признаки активной деятельности.
.jpg)
Увидеть их не удается, поэтому обратимся за помощью к сайту, где проиллюстрированы этапы строительства и даже есть передача картинки с онлайн-камеры, расположенной на стройке (фото с сайта проекта).
Обойдя стройплощадку вокруг, заходим в офис продаж.
Кто-то из авторов отзыва сетовал на неуважительное отношение со стороны продавцов. Мне так не показалось. Ну да, менеджер Сергей немного по-простецки ведет беседу, но я восприняла это в большей степени как средство повышения эффективности коммуникации. Такая, знаете ли, доверительная беседа получилась. Но именно из нее я поняла, что компания особо за покупателями не гоняется и не имеет интереса распродать все квартиры на ранних этапах. И даже есть некоторые планы по количеству продаж, и их ограничения. То есть тут появляется шикарная возможность перенестись в те времена, когда любой товар нужно было «доставать». Ностальгия, конечно, бередит душу, но в то же время заставляет ерзать на стуле – а вдруг мне не достанется?
От менеджера также получаем намек, что дом строится не для пролетариата. Одно только машиноместо в подземном паркинге влетит в копеечку. Точнее, в 2,5 млн. рублей.
Сколько будут стоить услуги управляющей компании, пока не известно. Как собственно и то, кто будет здесь выполнять такие функции, и какого рода услуги будут оказываться. Будет ли, например, дом как-то охраняться? То, что он не будет огорожен – сегодня известно точно. И это не очень здорово.
Тот, кто изучал картинки комплекса, наверняка обратил внимание на то, что нигде не нарисованы детские площадки. Меня сначала это насторожило, ведь с трех сторон комплекс граничит с проезжей частью. Но позже я увидела в проектной декларации, что обустройство детских и спортивных площадок, зон отдыха, озеленение и обустройство территории, как минимум прописаны в документе. Там же любители флоры могут узнать, какими растениями застройщик обещает засадить территорию. Может быть, для кого-то перспектива наличия у подъезда можжевельника, форзиции, розы морщинистой, чубушника и спирей станет ключевым фактором для принятия решения о покупке.
Но пока предлагаю осветить гораздо более существенные вопросы. Например, морфологию дома. По типу дом будет монолитно-кирпичным с вентилируемым фасадом. Фундамент – монолитная железобетонная плита. Наружные стены – монолитные с утеплителем и кирпичной кладкой из облицовочного кирпича (или керамогранита). Перекрытия – монолит, железобетон толщиной 200-40 мм. Перегородки внутри квартиры будут обозначены ячеистыми блоками высотой в один уровень, дабы не усложнять новоселам жизнь демонтажем стен. Огороженными собираются сделать только санузлы. Из этого становится понятно, что квартиры будут сдаваться без какой-либо отделки. Правда, в санузлах хотят сделать гидроизоляцию с защитной цементно-песчаной стяжкой. Стояки с водой и канализацией – под заглушки. Разводку электричества жильцы выполнят своими силами. Окна будут с пластиковыми стеклопакетами без подоконников, балконы и лоджии остеклят. На фасадах предусмотрят специальные места для кондиционеров.
Если мой рассказ вызвал у читателя интерес, то далее следует рассказать об условиях приобретения квартиры. Условия стандартные – с покупателем заключается Договор долевого участия (ДДУ), реализация обязательств по которому страхуется застройщиком. Для того чтобы зафиксировать стоимость жилья, потребуется внести 50 тыс. рублей за бронирование. Если для покупки квартиры требуется сначала продать имеющееся жилье, договор бронирования заключается на 2 месяца, но при этом цена квадратного метра сразу же увеличивается на 2 тысячи рублей. Такая же картина и с ипотекой. Банковских аккредитаций пока нет, поэтому договор бронирования, заключенный с будущим покупателем до 30 октября 2014 года также повысит стоимость «квадрата». После 30 октября застройщик планирует получить аккредитации от ряда крупных банков.
Будущий покупатель сможет воспользоваться и рассрочкой сроком до 9 месяцев, если он готов сразу внести от 60% стоимости и согласен платить 15% годовых на сумму остатка.
Стоимость регистрации договора в регпалате составит 20 тыс. рублей. А те самые 50 тысяч, что отдаются при бронировании, зачтутся в стоимость квартиры.
Но перед тем как очароваться этим предложением, предлагаю сравнить альтернативы в СВАО.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир бизнес- и комфорт-класса в СВАО г. Москвы
| Название ЖК | Ст. метро, доступность | Срок сдачи | Метраж, кв. м | Цена, руб. |
| Скай Паркс | Бабушкинская, 10 мин. (пешком) | Сдан | от 32,16 | от 4,98 млн. |
| Мос Анжелес | Бабушкинская, 15 мин. (пешком) | Сдан | от 39,7 | от 7,8 млн. |
| Искры радости | Бабушкинская, 7 мин. (пешком) | Сдан | от 51,0 | от 11,627 млн. |
Я бы сказала, что сравнение не в пользу «Дома на Изумрудной»: конкуренты умудрились отхватить себе участки поближе к метро, и уже готовы заселять новых жильцов. А в случае с комплексом «Скай Паркс» квадратные метры получаются явно дешевле.
К выводу хочется подойти исключительно с точки зрения прагматизма. На мой взгляд, однокомнатные квартиры здесь стоит рассмотреть в целях выгодного вложения денег. Мой кругозор и жизненный опыт мне подсказывают, что их стоимость через год увеличится минимум на 1,5-1,8 млн. рублей. Двухкомнатную квартиру за такие немаленькие деньги я бы купила здесь при наличии такой возможности в совокупности с любовью к этому району. Да, безусловным плюсом является наличие парков, и развитая инфраструктура, но при этом никуда не девается отдаленность от метро и не такое уж большое расстояние от МКАД. Поэтому, если нет каких-то сентиментальных причин закрепиться именно здесь, я бы изучила и другие районы. Например, на северо-западе. Здесь тоже зелено. Хоть и не изумрудно. Вдруг по этой причине цены окажутся ниже?
