ЖК «Граффити» – для любителей яркой жизни
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Строительная компания «Ойкумена», кажется, весь город известила о том, что затеяла новый проект. Едва ли не с каждого перекрёстка в глаза бросаются яркие плакаты с призывами обратить внимание на преимущества нового комплекса. Кажется, все уже знают, что во дворах «Граффити» «машины не живут», а в парадных есть «зоны для мытья собак и колясок». И признаться, это цепляет. Особенно когда на очередном плакате указана цена, всего от двух с небольшим миллионов, за квартиру с отделкой в Приморском районе.
.jpg)
фото: sostav.ru
Видимо, неспроста, жилому комплексу дали такое, символически бунтарское, название. Похоже «Ойкумена» решила сломать устоявшиеся принципы домостроения и предложить что-то кардинально новое. И понятно, что дело тут не только в закрытых дворах с фонтанами, скульптурами и бесплатным Wi-Fi, это можно встретить и у других застройщиков, а в том, что предлагается это всё в квартирах совсем другого класса.
Помимо всего прочего нас привлёк и масштаб комплекса. Это будет 16 многоэтажных домов, три детских сада, школа почти на 1000 мест, и несколько шестиярусных паркингов. Прямо-таки целый бунтарский квартал. Как мы могли пройти мимо? Совершенно верно, никак, так что сегодня туда и отправимся, «разрывать шаблоны».
Всё это великолепие возводится на участке, между проспектом Королёва и Парашютной улицей. Это всё там же, где уже возведены «Юбилейный квартал» и «Каменка». Популярное нынче место. Хотя и не мудрено, не пропадать же было такому огромному пустырю. Город всё дальше разрастается по окраинам, вот и «Граффити» нашёл себе уютное местечко на обочине. Может, это звучит слишком грубо, всё-таки это не самая плохая локация, отсюда не так уж и далеко центр города, но всё же не отнять того, что застройки тут раньше не было. Инфраструктуры соответственно тоже. Да и дальше, только леса и выезд на КАД. На форумах, с завидным постоянством, обсуждают, что сюда доносится запах со свалки, и существуют транспортные проблемы, до метро нужно ехать на автобусе, а они бывают переполнены. Тем не менее, микрорайон продолжает развиваться, и сюда приходят очередные застройщики. Например, новыми соседями станут компании «ЛСР.Недвижимость» и Setl City, они тоже реализуют здесь свои проекты. Будет очень интересно сравнить все эти предложения, но мы это сделаем позже, а сейчас рассмотрим подробнее наш «Граффити».
Строительство началось только год назад, разумеется, что ни одного дома ещё построено не было. Более того, в продаже пока всего два корпуса, первый сдадут в конце 2015 года, второй в конце 2016. Окончание первого этапа работ (10 корпусов и детский сад) запланировано на конец 2019 года, проекта в целом – на 2025. Похоже, что какое-то время, жителям первых домов, придётся терпеть неудобства, типа шума, грязи или слоняющихся грузовиков мимо дома. Однако это должно того стоить. Проект, действительно, интересный.
Застройщик пишет, что хотел бы создать «галерею под открытым небом», поэтому фасады некоторых домов украсит художественной росписью. Хотя «внешность» и без того была бы броской, ведь фасады запланированы цветными и с панорамным остеклением. В парадных разместится не только зона для мытья лап домашним питомцам, но и место временного хранения колясок и велосипедов. Входные холлы обещают сделать просторными и стеклянными, с возможностью зайти как со двора, так и с улицы. Двор, как вы уже поняли, это особая слабость проектировщиков. Он будет закрытым для автомобилей, а ещё здесь будет фонтан, Wi-Fi, детские площадки и зоны выгула собак.
Мне это всё уже очень нравится, особенно, учитывая, что цены тоже должны быть лояльными, но кто же застройщик. Я никогда не слышала ни хороших, ни плохих отзывов о компании «Ойкумена», поэтому за информацией отправляюсь на официальный сайт: oikumena-holding.ru.
Оказалось, что главный офис конторы находится в Москве, но строительством в столице дело не ограничилось. В портфолио мелькают: Нижний Новогород, Архангельск, Электросталь, Калининград, Санкт-Петербург. Кстати, в нашем городе – это уже 5 объект компании, но первый такого масштаба.
Удивительно, но больше ничего конкретного на сайте нет. Год создания, руководители, технологии строительства и многое другое почему-то осталось секретом. Зато нам рассказывают, что в переводе с древнегреческого, слово ойкумена означает «населяю, обитаю», а миссия компании заключается в создании пространства для комфортной жизни людей. Утешает только большое количество наград, потому что иным образом оценить качество работы такой скромной компании сложно.
Хотя есть один путь – это различные форумы, где обсуждают компании и их объекты, и где обычно, что-нибудь интересное да находится. Обычно да, но, похоже, что не в этот раз. Русло обсуждение более чем спокойное и в целом все довольны.
«Ойкумена нормальный застройщик, брали у них квартиру в ЖК Кронштадтский форт, могу о них оставить только положительный отзыв, дом недавно сдали, сейчас в процессе получения ключей, качество дома устраивает»
.jpg)
И так говорят почти все, отрицательные отзывы составляют незначительную часть и связаны в основном с затруднениями при оформлении собственности и аммиачным скандалом. В первом случае квартиры были в залоге у банка, и всё немного затянулось. Второй момент коснулся многих компаний, когда крупный поставщик бетона ошибся с примесями, и квартиры оказались непригодны для жилья, но и этот конфликт разрешился. Сдаёт «Ойкумена» все свои дома вовремя, один только раз на 3 месяца задержался ввод в эксплуатацию, (кстати, это был петербургский объект), были какие-то недопонимания с Ленэнерго, но ключи все в итоге получили вовремя.
В общем, особо страшных пороков у застройщика, видимо, нет и доверять ему можно. Квартиры все получают в срок, на скрытые условия не жалуются, даже коммунальные услуги оплачиваются только после подписания акта, цены доступные, качество хорошее. Конечно, всегда встречаются недовольные, но другие жители отвечают им так:
«Все ваши обиды оттого, что желаете кататься в «Мерседесе», купив «Жигули». Ойкумена строит бюджетные дома, дешевле только пирамиды и долгострой. Ожидать отделки под «дуб и ясень» не заплатив за это, смешно. Тем более, требовать. Обслуживаются дома тоже по минимуму, все тарифы городские. В домах Ойкумены трёшка в месяц обходится в 4,5т.р. Не стоит ждать ковров на входе, не заплатив за них»
Успокоившись на этом, я стала изучать отзывы по объекту и столкнулась вот с такими:
«Мне район нравится. Жил там довольно долго, отлично развита инфраструктура, много торговых центров, есть выезд на КАД с Парашютной. Сейчас, правда, пробок стало многовато, много новостроек и, следовательно, много новых жильцов. Надеюсь на развитие метро. Еще из минусов – печально известный запах со свалки»
«По документам там всё в полном порядке. Несколько агентов проверяли этот объект. Купили там 2 квартиры»«Купили квартиру в ЖК Граффити! С точки зрения цена-качества-расположение – лучший вариант новостройки в Приморском районе сейчас. Всем советую!»
Ну, вот опять «мир, дружба, жвачка» и никаких страшных разоблачений. Даже неинтересно как-то. В таком случае стоит скорее съездить на объект и поискать их на месте.
Ну, сразу скажу, что никакого чудовищного запаха здесь снова нет. Снова – потому что этот вопрос с завидным постоянством поднимается при рассмотрении всех жилых комплексов здесь, в наших исследованиях мы уже подробно его обсуждали, когда изучали ЖК «Новая Каменка» и пришли к выводу, что сей факт сильно преувеличен. Запах бывает, но редко и многие его даже не замечают.
.jpg)
Непосредственно «Граффити» уже очень радует «ростом». До сдачи ещё далеко, а уже построено 8 этажей в первом корпусе и 6 во втором. Если так пойдёт и дальше, то, может, корпус 1.2 и раньше сдадут, уж очень хороший взяли темп. Я приехала вечером, около шести часов, но на стройке бодро шла работа, люди суетились, краны крутились – процесс шёл полным ходом.
Из недостатков хочется подметить только состояние дорог здесь и ожидаемые серьёзные проблемы с парковкой. И если разбитый асфальт рано или поздно приведут в порядок, то второй вопрос придётся решать самостоятельно. Жители «Юбилейного квартала» уже изнемогают от дефицита мест, их дворы тоже закрыты, а вокруг домов, разумеется, тысячи машин не поставить. Они будут занимать любое свободное пространство и им будет неважно, какому комплексу оно принадлежит, так что этот вопрос один из основных в повестке.
То же самое, кстати, коснётся детских садов и школ. «Юбилейный квартал» не строил своей социальной инфраструктуры, от того и сложно устроиться во все близлежащие садики и школы, в них хлынул очень большой поток новых жителей.
.jpg)
.jpg)
Скорее всего, когда здесь построят ещё два новых квартала, «Шуваловский» и «Чистое небо», то серьёзно увеличатся пробки, но перспектива это достаточно далёкая, к этому времени многое может измениться, например, построят новые дороги или метро. Место для него, кстати, уже выделили, на соседнем с нами перекрёстке, только строительство ещё не начиналось.
В остальном же, всё неплохо, особенно если есть автомобиль. Поблизости, например, нет крупных гипермаркетов, хотя всё в том же «Юбилейном квартале» множество объектов инфраструктуры.
.jpg)
.jpg)
У меня уже сложилось хорошее впечатление о ЖК «Граффити», но оставалось последнее – посетить офис, чтобы узнать все подробности и цены. Иногда это всё меняло, посмотрим, как будет на этот раз. Отдел продаж «Ойкумены» находится в центре города на улице Коломенской, дом 45, это недалеко от метро «Обводный канал». С понедельника по четверг он открыт с 9 до 20 часов, в пятницу до 19, а в субботу с 11 до 18. Это всё я выяснила по телефону и тут же договорилась о встрече. Время назначать было необязательно, но желательно, хотя, пришла я всё равно раньше. В очереди ещё сидели другие клиенты, был выходной, менеджер работал только один, и поэтому пришлось немного подождать. Когда она освободилась, то предложила прослушать общую информацию вместе с ними, чтобы мне не пришлось скучать, и я с радостью согласилась.
Из её презентации комплекса я узнала много нового, например, что в каждой парадной будет консьерж; что двор будет закрытым с самого начала, огородят уже два первых дома; что последующее строительство будет минимально «портить жизнь», потому что стройка будет уходить в другую сторону. Менеджер сразу же коснулась и вопроса парковки. Видимо застройщик основательно подошёл к этому вопросу, потому что предусмотрел и наземные стоянки, и подземные, и отдельностоящие многоярусные. Они будут и платными, и бесплатными, и в аренду. Всего – больше 1000 мест. Цен пока ни на что нет, но сама мысль, что об этом позаботились, ободряет.
Ещё порадовало, что отсутствие крупного продуктового магазина заметила не только я, потому что «Ойкумена» выделила под него первый этаж одного из паркингов и разослала торговым сетям предложение. Гарантии не дают, но сами надеются. Кстати все первые этажи домов тоже рассчитаны на коммерческие помещения.
.jpg)
Что касается социальной инфраструктуры, то в планах, как я уже говорила, три детских сада и школа, а вот менеджер сориентировала по срокам. Первый детский сад обещают к 2019 году, оставшиеся два и школу, только в конце всего проекта к 2025 году.
Порадовало также, что земля находится в собственности, а продажи идут по 214-ФЗ. Кстати, на форуме было много недовольных управляющей компанией, якобы «дочкой» «Ойкумены», но менеджер сказала, что отбор проходит на тендерной основе и кто победит она не знает, к тому же, после получения собственности её легко сменить, этому никто не препятствует.
Однако настала пора перейти к главному вопросу – сколько?
В 1 корпусе квартир почти не осталось, во втором ещё много, его и будем рассматривать. Сдаётся он позже, зато здесь меньше квартир на этаже. Если в корпусе 1.1 их было по 7 и даже по 13 на площадке, то здесь по 3-4. Приятно, что, несмотря на это, лифтов меньше не стало, оставили по два на каждую парадную, пассажирский и грузовой, кстати, они будут марки Mitsubishi.
Итак, цены:
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Стоимость, руб. |
| Студия | от 26 до28 | 2,5-2,7 млн. |
| Однокомнатная | от 35 до 43 | 3,2-4,0 млн. |
| Двухкомнатная | от 56 до 61 | 4,8-5,0 млню. |
| Трехкомнатная | от 72 до 79 | 5,9-6,8 млн. |
Это базовая, то есть максимальная стоимость квартиры. Она вступает в силу, если вы хотите отсрочить платёж на 3 месяца, то есть на момент заключения договора вы можете внести только 20%, а остаток доплатить через 90 дней.
Есть и полноценная рассрочка. Она действует до конца 2016 года. Здесь первый взнос уже 30%, а остаток равными долями ежемесячно. Стоимость квартиры в этом случае нужно считать в офисе, потому что за основу берётся минимальная цена, но на остаток начисляется 1.4% ежемесячно.
При 100% оплате или ипотеке вы платите меньше. На примере самой большой 3-комнатной квартиры скидка составит 221 тысячу рублей, но, разумеется, что чем меньше площадь, тем меньше будет и разница. Так, самая маленькая квартира станет дешевле только на 82 тысячи рублей. И, тем не менее, приятно.
«Ойкумена» сотрудничает с большим количеством банков. Из громких имён: Сбербанк, «ВТБ24», «Уралсиб», «Санкт-Петербург». Есть менее известные, но тоже с хорошими процентными ставками, так что можно будет найти подходящий вариант.
Сам договор составлен в рамках 214-ФЗ, и вопросов у меня не вызвал, всё прописано достаточно чётко. Ключи строго до 1 марта 2017 г. В случае задержки более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и застройщик обязан вернуть средства в 20-дневный срок. Квартиры сдаются с полной отделкой. В её состав входит: ламинат в комнатах, линолеум в санузлах, окраска стен и потолков, разводка всех труб и электрики, остекление, установка входной и межкомнатных дверей, импортная сантехника. Все коммуникационные кабели проложены только до щитка, а на месте полотенцесушителя будет только розетка. Для желающих сделать ремонт по собственному проекту есть целая секция, где отделки нет вообще.
И всё вроде бы хорошо, но есть нюанс. При любом сценарии оплаты, деньги нужно перечислить через 5 дней после отправки договора на регистрацию. Как объяснила менеджер – это абсолютно законно, и якобы для УФРС именно такие сроки и отведены. И даже именно эта дата, якобы будет стоять потом в договоре. Может и будет, если договор вернётся зарегистрированным, но где же гарантии. Оказалось, что кроме репутации их нет. Это существенно, но всё же, но всё же….
Кстати, я уточнила, что цена фиксируется на весь период регистрации и брони, а то на форумах были какие-то страшные истории про резкое увеличение цен. Не знаю, в офисе говорят, что так не делают.
Разобравшись со всем этим, я стала разглядывать планировки, и они произвели в целом хорошее впечатление. Несмотря на то, что их немного, есть из чего выбирать. Даже студии, с которыми сложно что-то придумать, есть разные: более вытянутые, более широкие, с одним окном или с двумя, с балконами на разных сторонах стен.
В однокомнатных квартирах маленький коридор и небольшая кухня, около 9 кв.м., но зато просторные комнаты.
В двухкомнатных квартирах смогли уже для всего найти место. И кухни большие, по 12-13 квадратов, и комнаты, и гостиные.
С трёхкомнатными та же история, а в самой большой даже появляется место для гардеробной. Любопытно, что, несмотря на то, что таких квартир на этаже всего три, они все разные.
Я заметила только один недостаток – из-за того, что в секции всего по 3-4 квартиры, то волей-неволей получается, что две из них соседствуют с лифтом. Это может быть шумным соседством. В остальном же, привередничать не стану, планировки неплохие.
Несмотря на всё вышесказанное и мои явные симпатии к проекту, хочется сравнить его с «соседями», может быть есть ещё лучше?
| Название | Застройщик | Срок сдачи | Площадь, кв. м | Цена, руб. |
| Граффити | Ойкумена | 4 кв. 2016 | от 35,0 | от 3,2 млн. |
| Чистое небо | Setl City | 1 кв. 2017 | от 31,0 | от 2,7 млн. |
| Шуваловский | ЛСР Недвижимость | 4 кв. 2016 | от 30,0 | от 2,2 млн. |
| Новая Каменка | СУ-155 | 4 кв. 2015 | от 39,0 | от 2,3 млн. |
| До Ре Ми | Прагма | 3 кв. 2016 | от 37,9 | от 3,6 млн. |
ЖК «Чистое небо» возводится по другую сторону проспекта Королёва, недалеко от Юнтоловского заказника. Удивительно, но никакой конкретной информации, о количестве домов или сроков реализации, на официальном сайте нет. Зато на порталах новостроек есть данные о том, что проект будет очень масштабным и займёт территорию аж в 98 гектар, этого хватит, чтобы возвести целый квартал на 32 тысячи квартир. Обслуживать этот микрорайон будет 16 социально-коммерческих объектов: 8 детских садов, 4 школы, 2 поликлиники, спорткомплекс и так далее. Строительство началось в июле 2014 года, а закончиться должно в 2026. В квартирографии студии, 1-, 2-, и 3-комнатные квартиры с полной отделкой. Из интересного – на территории комплекса протекает река Каменка и на другой её стороне застройщик планирует создать рекреационную зону с кинотеатром под открытым небом, батутным центром, ремесленным городком и прочими радостями.
ЖК «Шуваловский» - это ещё один пример комплексной застройки территории. Он разместится на пересечении Парашютной улицы с Шуваловским проспектом. На участке возведут 24 высотки, на 8 тысяч квартир. Они будут небольшими, но эргономичными, для людей, которые только начинают свою самостоятельную жизнь, говорит застройщик. Первая очередь будет сдана в 2016 году, последняя в 2020. Параллельно с первыми домами будет строиться и инфраструктура, это два детских сада и школа. К сожалению, это кажется всё благоустройство, по крайней мере, на сайте больше нет информации, зато квартиры будут сдавать с полной отделкой.
ЖК «Новая Каменка» – это продолжение «легендарной» Каменки, первых новостроек в этих краях. Новый комплекс возводится напротив предыдущего и стилистически будет выполнен в той же манере. В его состав войдут 12 девятнадцатиэтажных зданий, 2 детских сада, школа, поликлиника и паркинги. На первых этажах разместятся предприятия торговли и услуг, так что большей частью, инфраструктурные запросы жителей должны быть удовлетворены. Насущным вопросом остаются претензии по качеству строительства, но все недостатки в полной мере компенсируются ценой, так что это уже личный выбор каждого. Главное, что нет проблем со сроками и надёжностью застройщика.
ЖК «До Ре Ми», по сравнению с предыдущими объектами, выглядит куда скромнее, всего 3 корпуса. Однако это не помешало застройщику благоустроить двор, поставить в нём охрану и закрыть от посторонних. Правда, это все «бонусы», но зато у него более удачное расположение. Рядом со 2-ой Алексеевской улицей, где строятся дома, есть сразу три станции метро: Пионерская, Комендантский проспект и Удельная. Не будем сбрасывать со счетов и более развитую инфраструктуру этого участка, однако сам комплекс достаточно прост. Хотя это не значит, что он плох. На выбор представлено множество квартир, продажи идут в соответствии с законом, а ещё застройщик балует длительной рассрочкой, аж до ноября 2017 года.
Выводы:
Жилой комплекс «Граффити» – это замечательный пример современного жилья комфорт-класса. Мы уже встречали и фонтаны, и Wi-Fi во дворах, и зоны хранения велосипедов/колясок, этим как будто бы не удивишь. А вот соотношением с доступной ценой – ещё можно. Хотя, справедливости ради, придётся признать, что комплекс оказался дороже конкурентов. Тем не менее, в среднем по району цена очень привлекательна, поэтому если есть возможность позволить себе чуть больше, то стоит обратить внимание на объект. Он со всех сторон очень достойный, от новых опций до надёжности застройщика. Однако ничего идеального не существует и стоит готовиться к возможным сложностям с пробками и социальной инфраструктурой.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
