На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Вот уже не первый год я не могу решить, в каком месте лучше  купить квартиру для постоянного проживания. Каждый вариант имеет весомое количество и плюсов, и минусов. Если это хороший, обжитой район, то стоимость жилья в нем позволит рассчитывать лишь на малогабаритную «хрущевку». Если просторная новостройка – извольте проехать за МКАД.  А тут, как назло,  меня остро озаботил еще и экологический вопрос. Оказывается, даже в тех районах, которые мы привыкли считать благополучными с точки зрения экологии, предельно допустимая концентрация  вредных веществ в атмосфере превышена  в 2-2,5 раза. А в некоторых местах — в 10-15 раз. В приступе паники я начала перебирать предложения подмосковных городов типа Звенигорода. Но, поостыв немного, поняла, что каждодневные пробки компенсируют мне все недополученные вредные вещества.  Как же быть? Где она, золотая середина? Может быть, найдется в столице место рядом с зеленым массивом, глядя на который я буду себе внушать, что дышу свежим воздухом? 

 

Нет, на районы типа Крылатского я даже замахиваться не буду: там всегда в основном жилая элита, и среднестатистическому москвичу в жизни не заработать на приличную квартиру в этом месте.  Я поищу что-нибудь попроще. Благо, наша столица велика. Ну вот, например, рядом с потрясающей по своей красоте усадьбой Кусково вырос новый жилой массив. Здесь «Группа Компаний ПИК» предлагает нам стать обладателями квартир с отделкой и без нее, в ярком и красочном ЖК «Большое Кусково».

 

Комплекс расположен в непосредственной близости от Перовского пруда, а с юго-восточной стороны он обрамлен лесопарковой зоной, на территории которой также находятся пруды. Здесь есть возможность не только погулять по лесным дорожкам, но и  посетить регулярный парк усадьбы графов Шереметьевых. К северу от микрорайона можно увидеть еще одно замечательное место для отдыха – Терлецкий лесопарк, знаменитый своими прудами и трехсотлетними деревьями.

 

Все корпуса в  ЖК «Большое Кусково» сданы, и большинство квартир уже обживают новоселы. Эти счастливчики имеют возможность получить ключи и тут же въехать в свои квартиры, которые имеют очень даже приличную отделку от застройщика. 

 

Микрорайон расположен в 15-20 минутах ходьбы от ст. м. «Перово». Территориально и административно он относится к району Новогиреево. На облагороженной и обустроенной  территории комплекса  имеется готовый детский сад и школа на 550 мест, где первый звонок прозвенит уже меньше, чем через год. Это учебное заведение будет относиться к гимназии № 2072.

 

 

Любители  спорта будут рады расположенным в Новогиреево ледовому дворцу «Вымпел» и физкультурно-оздоровительному комплексу с бассейном «Олимпия». Заботливые родители получат возможность выбрать учебное заведение из ряда языковых школ, а потом и один из четырех ВУЗов, расположенных на территории района. В качестве дополнительного образования детей, многим наверняка подойдет детская школа искусств им. Н.А. Римского-Корсакова.

 

Большинство нежилых помещений первых этажей микрорайона уже открыли свои двери покупателям и потребителям услуг. А через дорогу, на стороне старой (хочется сказать «материковой») части района расположен торговый центр.  Одним словом, не место, а мечта.

 

При таком количестве бесспорных преимуществ, даже боюсь узнавать стоимость квартир в ЖК «Большое Кусково». Но сначала нужно выяснить, остались ли в принципе свободные варианты. 

 

На сегодняшний день предлагаются 1-2-3-комнатные  квартиры в двух многосекционных корпусах переменной этажности от 12 до 13 этажей (корпуса 7 и 8) и в одном двухсекционном 12-этажном доме (корпус 9). Все корпуса относятся к новой серии П-3МК «Флагман». Площадь помещений – от 42,6 до 86,6 кв. м. В корпусах 8 и 9 остались только предложения с отделкой, которую застройщик называет улучшенной и предлагает на выбор  два вида – «Вишневый сад» (более консервативная) и «Ветка сакуры».  Впечатляют не только названия, но и исполнение.

  

 

 

Понравилось то, что сантехника здесь установлена не абы какая, а продукция известного болгарского производителя.

 

 

 

Стены оклеены флизелиновыми обоями под окраску. На полу в коридоре и в кухне уложена плитка, а в комнатах – ламинат. В стене между кухней и комнатой имеется специальная перепонка типа ниши, которая позволит сделать проем без лишних усилий. 

 

 

Двери и фурнитура на них – вполне приличные. Правда, в некоторых местах есть небольшие потертости и царапинки, но это поправимо. Не буду сильно придираться.

 

 

Вот такие маленькие гардеробные есть в каждой квартире.

 

 

Что интересно, стоимость жилья без отделки, от квартир с ремонтом отличается незначительно. Удобнее будет показать в таблице. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Большое Кусково»

 

Кол-во комнат	Отделка	Метраж, кв. м	Стоимость, руб.
Однокомнатные	нет	от 44,8	от 7,199 млн.
Однокомнатные	есть	от 42,4	от 7,253 млн.
Двухкомнатные	есть	от 60,8	от 9,834 млн.
Трехкомнатные	есть	от 82,2	от 13,185 млн.

 

Сразу скажу, что ГК ПИК периодически дарит своим покупателям маленькие радости  в виде акций и разных скидок. А в вышеприведенной таблице цены указаны без них. То есть, можно попытать счастье и  выгадать себе пару-тройку сотен тысяч. А то и больше.

 

Не  могу сказать, что стоимость меня впечатлила. Но с другой стороны, чего я хотела?  Куда не поверни голову – везде леса и парки, а до метро пешком можно дойти.

 

Информацию о скидках и действующих акциях ГК ПИК  размещает на своем сайте. Здесь же будет удобно изучить предлагаемые варианты.  При этом важно собрать волю в кулак и не потонуть в мечтах о лучшей жизни. Ведь планировки представлены в формате 3D, которые  так и манят надолго уйти из реальности.

 

 

Хороший способ вернуться  из мира грез – почитать отзывы  будущих и реальных жильцов микрорайона. Особенно важно  почитать эти отзывы  тем, кто ориентирован на покупку жилья в «зеленом» месте. И просто необходимо это сделать  тем  читателям, которые не знакомы с историей и  хозяйственным устройством этих  мест.

 

Итак, что мы видим.  Мы видим острую ситуацию в части, как раз таки, экологической составляющей. Форумчане в первую очередь обсуждают  земли, на которых вырос микрорайон. Оказывается, здесь до недавнего времени находился Кусковский химический  завод. Чего здесь только не было «нахимичино»  за 130 лет: и глифталиевые смолы,  и винилацетат, и полистирол, и  куча другой «вкусноты». Я с большим уважением отношусь к химической отрасли народного хозяйства нашей страны, но у меня, как и у других интересующихся возникают вопросы. А сколько разных элементов и соединений осталось в почве? А достаточно ли той толщины пласта, который был снят здесь экскаваторами перед строительством жилых домов?  С 2007 года, с тех пор, как «ГК ПИК»  выкупила завод, его помещения в основном сдавались в аренду. А спустя 5 лет было принято решение снести его и построить жилой комплекс. 

 

Есть мнения, что вся цивилизованная Европа уже давно застраивает  территории химзаводов, используя определенные технологии,  и все у них хорошо. Но то Европа. Для начала предлагаю заинтересованным пробежаться по этому форуму.

 

На других ресурсах форумчане обсуждают близость железнодорожных путей и связанные с этим неудобства. Многие жалуются на, мягко говоря, неприятные запахи доносящиеся со стороны  путей. 

 

Но самое «жареное» я увидела здесь. Если кратко – тут жительница новостройки в красках описывает соседство с расположенным через дорогу асфальто-бетонным заводом.  Кроме всех прелестей в виде жуткого запаха, пыли и т. д., «счастливая» обладательница квартиры  (именно в том корпусе, куда роза ветров обеспечивает прямое попадание летучих веществ)  делится рекомендациями того, как можно снять симптомы удушья и интоксикации. 

 

Пикантно? 

 

Я взяла на себя смелость съездить в ЖК «Большое Кусково», и  ценой собственного здоровья проверить то, что мне проверить по силам. Конечно же, анализ грунта я не делала. Но меня в этом вопросе немного успокоил репортаж  о рекультивации земель, и о частном случае такой процедуры – подготовке грунта к застройке  ЖК «Большое Кусково». Здесь говорится о том, что слой почвы был снят на глубину от 2 до 8 метров. И, в общей сложности, с территории было вывезено около 400 тыс. кубометров земли. Кроме того, есть отзывы на этот ролик от жильцов. Один из них, химик по образованию, говорит, что передача снята достаточно объективно. Другие делятся результатами консультаций с экспертами. Мол, если сады и огороды на территории не разводить, то жить  там можно долго и счастливо. 

 

Но все равно, ехать надо: асфальтобетон и железную дорогу понюхать, а заодно и с менеджерами пообщаться. 

 

Перед поездкой нужно обязательно позвонить в центральный офис и сообщить о своем намерении.   Важно: в воскресенье  и в понедельник офис не работает. 

 

От станции метро «Перово» до комплекса можно дойти пешком минут за 15-20.  Сюда, кстати, еще  можно добраться и на электричке от Курского вокзала. Станция расположена в нескольких минутах пешего пути. Повезет тем, у кого дача находится на Горьковском направлении.

 

 

На перекрестке улиц  Новотетёрки и Перовской поворачиваем налево. Метров через 100-150 будет офис продаж. Пока идём,  посмотрим окрестности. 

 

Симпатичные корпуса, ухоженный газон.

 

 

 

 

Но если повернуть голову налево, то там можно увидеть менее привлекательную архитектуру. 

 

 

 

 

А вот и главная «достопримечательность» жилого комплекса -  асфальтобетонный завод. 

 

 

Признаков жизнедеятельности завода я не увидела, но вряд ли он круглосуточно выбрасывает клубы дыма.

 

Напротив завода – офис продаж ГК ПИК. Посетителей здесь встречает менеджер Константин. Он выслушивает пожелание клиента, довольно сдержанно дает информацию и передает его в руки своего коллеги, который занимается показом квартир. Конечно же, я задала ему вопрос насчет соседнего завода. Менеджер хоть и отвел взгляд в сторону, но ответил честно. Мол, переносить его за черту города собираются аж с 2006 года, но пока денег нет. Хоть и пишут жители в разные инстанции, но пока толку от этого мало. А еще он мне выдал красочную брошюру, где описаны прелести района и усадьбы Кусково. Забавно только, что под надписью «Центр ансамбля «Кусково» помещена фотография колоннады усадьбы «Архангельское».

 

Итак, завод пока будет стоять и работать. С такими известиями пропал всякий аппетит смотреть квартиры. Но ради получения информации я решила не торопиться домой и прогулялась в 8 и 9 корпуса.  Зайдя во двор, я почувствовала неприятный запах непонятной природы. Я так и не смогла определить его источник. Может быть, он действительно исходил от ж/д путей? Мне показалось, что  они расположены достаточно близко. 

 

 

Между путями и жилым массивом планируют строить многоуровневую парковку, но пока картина такова. 

 

Сразу хочу сказать, что в квартирах шум проходящих электричек практически не слышен. Там установлены качественные стеклопакеты с режимом проветривания. А на батареях имеются регуляторы потребления тепла, что позволит рационально использовать этот ресурс. Кроме того, «ГК ПИК» использует при строительстве энергосберегающие панели наружных стен, которые, кстати, сама же и производит. Панели в домах – геометрически ровные, поэтому полам не требуется стяжка, да и стены не придется выравнивать при следующем ремонте. Важно, что  это качество еще и минимизирует стыки между панелями, что положительно отражается на звукоизоляции. 

 

Вообще, к проектированию серии  домов П-3МК «Флагман» инженеры отнеслись с душой и  фантазией:  например, между крыльцом и лифтом нет дополнительных ступеней. Возможно, для тех, кто подбирает жилье для пожилых родственников, этот фактор станет важным.  У подъездов и у нежилых помещений имеются пандусы. 

 

 

Заботиться о комфортном проживании жильцов будет компания «ПИК-Комфорт».  О качестве работы организации есть разные мнения (https://www.spr.ru/forum_vyvod.php?id_tema=2982613), но, по крайней мере, внешне здесь все прилично. Ухожено, мусора нет.

 

  

Со слов менеджера, сумма коммунальных платежей  составит 26 рублей за кв. метр. Плюс  счетчики по электричеству и по воде. Которые, кстати, уже установлены.

 

Так как дома уже построены, между покупателем и жилищно-строительным кооперативом «Флагман»  заключается предварительный договор купли-продажи. Приблизительно через год покупатель получит свидетельство о собственности. При необходимости оформить ипотеку, посодействуют такие банки, как «Банк Москвы», «Возрождение», «Инвестторгбанк», «ВТБ-24» и банк «Балтика». «ГК ПИК» предлагает также свои услуги по системе «Trade-in».  Это пригодится тем, кто для покупки квартиры собирается реализовать имеющееся жилье. Кроме «ГК ПИК» квартиры в комплексе продает и компания БЭСТКОН. Но, признаться, я несколько растерялась, когда в размещенном у них на сайте перечне преимуществ объекта,  прочитала:

Они, наверное, что-то перепутали.

 

Предлагаю отойти на время от проблем окружающей  среды и посмотреть, может быть, соседство с заводом как-то удешевляет квартиры в «Большом Кусково».

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в ВАО г. Москвы

 

Название	Расстояние от метро	Срок сдачи	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.
Богородский	Б-р Рокоссовского, 5 мин. пешком	Сдан	от 41,9	от 8,7
Лосиный остров	Б-р Рокоссовского, 10 мин. транспортом	Сдан	от 39,0	от 9,3
Мироновский	Семеновская, 15 мин. пешком	Сдан	от 84,9	от 15,19

 

Следует учитывать, что в приведенных примерах представлены комплексы  комфорт-класса, так как на сегодняшний день класс «эконом» в Восточном округе Москвы представлен лишь предложением от «ГК ПИК».  

 

И, на мой взгляд, рассматриваемый комплекс – вполне привлекательный вариант. Если, конечно, пресловутый завод убрать.

 

Кто-то на форумах жаловался, что по утрам на машинах можно заметить слой пыли. Я осмотрела автомобили, но на глаз не смогла определить, с завода ли эта пыль, или с московских трасс. Да и толщину слоя не могу назвать какой-то особенной. Правда, прогулявшись по району, я увидела на своей одежде какие-то  темно-серые элементы, которых до этого не было. Я точно помню.  Но это, скорее всего, со стройплощадки.

 

Как минимум, при рассмотрении  экономической составляющей, нужно учесть то, что в квартиру можно въехать чуть ли не в день покупки.  И те покупатели, которые пока вынуждены  снимать жилье, по достоинству оценят этот фактор. В условиях, которые предлагает застройщик, можно лет пять не забивать себе голову проблемами ремонта, и при ипотечном отягощении направить все свои силы и средства на выплату долга. 

 

Хочется надеяться, что железнодорожные пути  будут огорожены шумозащитными экранами и какими-либо другими ограждениями.  С запахами как-то еще можно смириться, но не хотелось бы, чтобы дети после школы бегали плющить монетки под колесами поездов.  Помню, была такая забава.