На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Присоединение новых территорий к Москве каждый воспринял по-своему. Для жителей этих мест оно стало очевидным плюсом в материальном  плане: столичный статус увеличил пенсии и пособия, и при этом уменьшил размер коммунальных платежей. Существенно увеличились шансы у неприкаянных по части квартирного вопроса, ведь теперь есть где разгуляться строителям жилья для очередников. А сколько пространства для маневров появилось у тех москвичей, которые  хотят увеличить жилую площадь за счет удаления от исторического центра!

 

Минусы изменения границ столицы, пожалуй, перечислять не буду. Их наверняка больше, чем я себе представляю. А изменение цен после присоединения пусть оценивают специалисты: тут без серьезного анализа не обойтись. 

 

Я же взяла конкретный  случай – жилой комплекс, который начал свое существование задолго до получения столичного статуса, и реализует жилье по сей день. ЖК «Дубровка» - восхитительный по своей благородной красоте, удобству и самодостаточности объект на карте Новой Москвы.  

 

Комплекс  находится на 5 км Калужского шоссе, и застройщик называет его пригородом полного цикла, в котором имеется весь набор необходимых для жизни объектов бытового и социального назначения.  Особенная  ценность этого места – большая территория и ландшафт. Кроме просторной и хорошо оборудованной детской площадки, есть достаточно места для занятий спортом,  оборудованные места для отдыха на природе и огромное пространство для общих праздников и мероприятий.

 

 

По выходным и праздникам детей развлекает аниматор, а во время каникул тут работает лагерь для детей младшего школьного возраста.

 

И все это среди сохраненных вековых дубов и  березовых рощ.  А в парковой зоне, которая занимает 6 Га можно не только погулять или покататься на велосипеде,  но и провести праздник на природе. Всего лишь за 3 тысячи рублей здесь можно на весь день арендовать уютную беседку, оборудованную всем необходимым для приготовления разных блюд на огне. 

 

Самым необычным объектом в комплексе является зоопарк, который жители комплекса могут беспрепятственно посещать круглый год.  Здесь живут птицы и разные зверушки. 

На фото можно разглядеть олененка.

 

 

Кроме того, тут имеются и естественные водоемы, в которых разводят рыбу для любителей рыбалки. Здесь же живут уточки и лебеди. Однако любителей охоты это не касается.

 

С виду ЖК «Дубровка» настолько консервативен, что кажется, будто его уже не первый век населяют лишь аристократы.  Конечно, это только кажется, ведь  после революции его, скорее всего, превратили бы  в пансионат для трудящихся. 

 

Поселку, который сегодня реализует жилье в многоквартирных домах, но имеет на своей территории и таунхаусы, и коттеджи, не более полутора десятков лет.  И живут в нем не только аристократы. Простая интеллигенция и  менеджеры среднего звена тоже имеют шансы приобрести жилье в этом месте. И все благодаря  консерватизму застройщиков, который отразился на ценах в жилом комплексе. Как рассказал руководитель отдела продаж, компания устояла перед соблазном  повысить цены на основании получения столичного статуса. 

 

История «Дубровки» начинается со строительства коттеджей и таунхаусов. Но позже застройщик решил дать возможность и большему количеству людей жить в таком замечательном месте. Сегодня здесь завершается строительство нового квартала, состоящего из 8-ми  зданий переменной этажности в 7-8 этажей.  На территории также имеется торговый центр, кафе, рестораны, клубный  детский сад и центр детского развития. Имеются  и три административных здания.  

 

Первая очередь домов уже сдана и даже заселена, а сдача в эксплуатацию второй очереди  запланирована на  конец текущего года.  Это монолитные многоквартирные дома с площадью квартир от 59 до 180 кв. м. и подземным паркингом.  Есть квартиры с верандами. Конечно же, цены на жилье тут нельзя назвать низкими но, на мой взгляд, они вполне гуманны для своего класса. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Дубровка»

 

Кол-во комнат	Метраж,  кв. м	Цена, руб.
Однокомнатные	от 59,3	от 7,995 млн.
Двухкомнатные	от 93,54	от 11,786 млн.
Трехкомнатные	от 125,21	от 15,605 млн.
Четырехкомнатные	от 179,38	от 21,166 млн.

 

Из таблицы понятно, что  формат квартиры нужно рассматривать в привязке к ее площади. Ведь площадь «однушки» здесь примерно такая же, как площадь некоторых «трешек»  в домах предыдущих поколений. Пусть читателя не пугает и стоимость двухкомнатных квартир. В комплексе есть однокомнатные квартиры стоимостью около 9,4 млн. рублей с метражом 77 кв. м.  Только задумайтесь, что это такое… Дворец, а не «однушка»! Учитывая, что помещения имеют свободную планировку,  из такой квартиры можно сделать и двух-, и трехкомнатную. Была бы фантазия и необходимость разделить такое пространство  на отдельные помещения.

 

Планировки представлены на сайте застройщика, но я бы хотела продемонстрировать просторы тех самых «однушек». Ведь это самый настоящий подарок для тех, кто ограничен в бюджете, но спит и видит свою дальнейшую жизнь в ЖК «Дубровка».

 

На картинке, правда, представлена планировка квартиры площадью 73,4 кв. м. Но она достаточно наглядна для того, чтобы мысленно сделать из нее квартиру  с большим количеством помещений. Обратите внимание на количество окон. Их три.

 

 

Немного подробнее о самом сайте. Чувство комфорта и удовольствие от ЖК «Дубровка»  можно ощутить уже с первых секунд пребывания на сайте. Будущего покупателя здесь встретит красивый фейерверк и великолепное пение лесной птички. Всё, что может заинтересовать  потенциального клиента, здесь представлено подробно,  красочно и развернуто. Хотя, пожалуй, чего-то недостает.  Явно не хватает гипертрофированных иллюстраций  всех прелестей жизни в комплексе. Здесь все больше реальные фотографии с реальными зданиями, площадками, жильцами и мероприятиями. Даже тем читателям, которых спугнули цены, я настоятельно рекомендую прогуляться по сайту компании и получить настоящее эстетическое удовольствие.  Тут, кстати,  есть и виртуальный тур. 

 

Не хватило мне и раздела «О нас», в котором обычно прописывается схема работы участников проекта. Здесь несколько иная ситуация – под брендом «Дубровка» объединены  три организации, которые строят, развивают и обслуживают комплекс. Застройщиком является ООО «Строительный Альянс». Эта информация содержится в разделе «Документы». Компания зарегистрирована в 2004 году, и с тех пор  всю свою любовь  и заботу отдает только комплексу «Дубровка», который строит на собственной земле. Категория земель – земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования – под жилищное строительство. Застройщик уже ввел в эксплуатацию здания первой очереди, состоящей из трех домов, готовится ввести вторую очередь, а в 2015 году начнет строительство третьей очереди – еще двух жилых домов. Кроме того, «Строй Альянс» уже возвел здание, в котором будет расположен фитнес-центр с бассейном и другие приятности. В качестве подрядной организации указано ООО «Крост».

 

Хотелось бы также видеть описание схемы покупки жилья. Ее нет.

 

Настала пора немного встряхнуться и поискать минусы в  проекте. Начнем, разумеется, с отзывов в интернете. Для общения заинтересованных лиц имеется специальный форум, созданный именно жителями поселка, а не застройщиком. В основном здесь ведется общение между владельцами таунхаусов, но и покупателем квартир в многоэтажках ресурс может оказаться полезным. Во-первых, тут можно  проследить настрой тех самых «таунхаусцев», которые в свое время никак не рассчитывали на соседство с многоэтажками.  Сами понимаете, им тут не сильно рады.

 

Итак, недовольства. В первую очередь хочется отметить проблемы с управляющей компанией. Еще в 2010-2011 годах ситуация стояла очень остро, о чем даже существует репортаж одного из федеральных каналов https://www.youtube.com/watch?v=AGTnEJMXijU. Здесь говорится о том, что УК «Дубровка. Инженерные системы» резко повысила стоимость обслуживания. А к тем, кто оказался не доволен, применялись различные способы давления.  Любителям острых ощущений можно почитать статью в авторитетном издании https://msk.kp.ru/daily/25621.5/789055/. Здесь идет речь о нападении на семейную пару, которая участвует в инициативной группе по борьбе с Управляющей Компанией.  На сладкое предлагаю ознакомиться вот с такой веткой.https://dom-forum.ru/index.php?PHPSESSID=998e15e88890182dd0c8923118c9c097&topic=6292.30. И с такой https://www.newkp.ru/forums/teme1033-6.htm.  Тут уже голова идет кругом: у всех своя правда.  Причем эти все – это простые форумчане – жители поселка. А сотрудников УК я в беседе так и не нашла. Также встречались жалобы на качество обслуживания, в том числе и на плохие дороги. 

 

Еще раз упомяну, что все страсти датированы 2010-2011 годом. В те времена сумма коммунальных платежей в таунхаусах подскочила с 26 до 50 рублей за кв. м., и многие жители в этой связи хотели создать ТСЖ. Сегодня в многоэтажных домах обслуживание стоит 70 рублей за «квадрат» и меня это вполне устраивает.  Главное, чтобы не подскочило потом сразу процентов на 80-90.

 

В стоимость входит весь набор услуг: охрана, уборка, обслуживание территории, вывоз мусора. Кроме того, на эти деньги содержатся зверушки зоопарка. Тем не менее, как мне сказал руководитель отдела  продаж,  управляющая компания их «родная» УК «Дубровка». И меня это не то, чтобы пугает…  Как говорится, осадок остался. 

 

Еще форумчане жалуются на запах от зоопарка. Особенно летом. Но разве кому-то после просмотра ссылок это покажется интересным?

 

Кто-то из участников форума сравнил ситуацию в комплексе и в местной администрации с печально известной бандой Цапка. Но я все равно наберусь храбрости и нанесу туда визит. Хотя, те же форумчане  предлагают туда наносить не визиты, а ракетно-бомбовые удары. Согласитесь, когда начинаются такие эмоции, возникает сомнение в непредвзятости суждений. На чью-то пропаганду похоже.

 

От метро «Теплый стан» до ЖК «Дубровка» можно доехать и на автобусах, и на маршрутках. Из списка, предложенного на сайте компании, я выбираю маршрутку с номером  433 и благополучно добираюсь до остановки «ДРСУ», потратив на это 15 минут  и 60 рублей.  

 

Сразу от шоссе видны многоэтажки  «Дубровки» и строящееся здание спортивно-делового комплекса.

 

 

В поселок охранник пропускает только своих.  Чтобы стать временно своим, нужно позвонить в отдел продаж и сообщить о своем намерении.  Будущих клиентов руководитель отдела встретит прямо на крыльце офиса, пригласит в роскошный офис и проконсультирует. После этого он прокатит клиента на авто до детской площадки и зоопарка.  Если возникнет желание посмотреть новостройки, туда сотрудник тоже отвезет на своем авто. Хотя, пешком туда можно дойти за пару-тройку минут. Можно было бы просто наслаждаться комфортом, но мне показалось, что  тем самым моя свобода передвижений  несколько ограничивается. Хотелось погулять по поселку, потрогать все своими руками, пообщаться с местными жителями.  Но такая возможность здесь не предлагается.

 

Не могу сказать, что состояние дорог плохое. Очень даже ничего. Через каждые три шага лежат «полицейские», везде чистенько и ухоженно. На фото справа – пока еще строящееся здание. 

 

 

Может быть, ветер дул не в ту сторону, но какого либо запаха со стороны зоопарка я не ощутила. Честно говоря, внешнее состояние комплекса меня вполне устроило. Понравилось и то, что  на его территории есть и «дикий» участок с зарослями кустов и деревьев.  Конечно, с точки зрения просторов, ЖК «Дубровка»  просто уникально. Парковая зона тоже ограждена, поэтому можно безбоязненно отпускать детей на общую площадку.

 

 

Площадки и прогулочные зоны обустроены и в каждом дворе. 

 

 

 

Подъезды домов изнутри отделаны просто шикарно. Картинки, передающие красоту убранства, соответствуют действительности.

 

 

Квартиры имеют свободную планировку, а перегородки в них лишь условно обозначены.

 

 

Перегородки имеет лишь санузел. Но стены, не относящиеся к стояку можно двигать. Туалет и ванная здесь настолько просторны, что вызывают желание  добавить сюда, например, кладовку.

 

 

Квартиры сдаются именно в таком виде, в котором мы видим его на картинке. То есть в бетоне, без проводки  и стяжки. Тут видно, что по полу проходит система отопления. Это означает, что ее надо будет «закатать» в стяжку и сократить при этом высоту помещения. Но не надо сильно опасаться за высоту потолков. В изначальном состоянии  эта высота составляет 3,06 метра. Есть некоторый запас. 

 

На окнах установлены приличные стеклопакеты,  под окнами – радиаторы отопления, входная дверь тоже вполне достойная. По поводу отопления немного подробнее. Котел стоит на крыше каждого дома, что обеспечивает возможность пользоваться теплом в любое время года. Правда, платить за это придется по общедомовому счетчику, исходя из метража занимаемой площади. 

 

Желающим купить квартиру в домах второй очереди ключи выдадут уже в январе 2015 года. Но перед этим нужно будет заключить ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор с застройщиком. Дома уже построены и отношения с компанией закрепляются именно таким способом, а не договором долевого участия.  При этом заключается отдельный договор на покупку векселя, который в свою очередь принимается в оплату. Договор о праве собственности будет получен спустя примерно полгода. Важно упомянуть, что в договоре прописывается квартира с уже присвоенным ей почтовым адресом. 

 

Покупателю,  готовому оплатить всю стоимость квартиры сразу, дается скидка в размере 5%. Если вспомнить, какие здесь цены, получается очень даже неплохо. Также предлагается рассрочка и содействие банков в части ипотеки. Это Сбербанк и банк «ВТБ24». Для получения беспроцентной рассрочки понадобятся 30% первого взноса и готовность погасить ее за 3 месяца в случае, если квартира покупается в первой очереди и за 1 год, если во второй.

 

Я понимаю, что похожих предложений, с такой же территорией, набором элементов инфраструктуры и своим зоопарком я не найду во всем Подмосковье, но все же попытаюсь сравнить цены на жилье бизнес-класса  на территории Новой Москвы.  

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса  Новой Москвы

 

Название ЖК	Удаленность от МКАД	Метраж, кв. м	Цена, руб.	Срок сдачи
Николин  Парк	3 км	от 134,25	от 10,0 млн.	2 кв. 2015
Рассказово	7 км	от 37,50	от 3,7 млн.	3 кв. 2017
Татьянин Парк	0,5 км	от 40,00	от 3,7 млн.	2 кв. 2016

 

Что мне понравилось в ЖК «Дубровка»?  Однозначно понравился внешний вид, общая атмосфера, транспортная доступность, наличие охраны, огромная территория комплекса и большое пространство для прогулок. Очень хорошо, что скоро будет построен бассейн. Радует традиция проведения массовых мероприятий. Важно и то, что политика ценообразования здесь  дает возможность на проживание в этом месте и тем, кто пока не достиг уровня «бизнес», но стремится к этому. 

 

На мой взгляд, это место было бы идеальным для проживания семей с детьми, если бы не одно но: в «Дубровке» нет школы. Детей придется возить в близлежащие школы. Есть, конечно, ожидания, что в соседней школе запустят школьный автобус. Но его пока не запустили.

 

Что не понравилось? Разумеется, меня не оставили равнодушной все эти передряги с управляющей компанией. Даже если сейчас все выровнялось,  такой «анамнез»  меня держит в напряжении.  Вторая причина для неуверенности – форма договора. Все-таки с ДДУ надежнее. Из внешних факторов не очень понравилось окружение комплекса. По южной границе расположена промзона, а вдоль шоссе – не очень привлекательный строительный рынок. Да и самолеты, бывает, летят довольно низко и шумно.

 

Безусловно, комплекс достоин внимания.  Внимания покупателя и внимания юриста. На всякий случай.