ЖК «София»: один в поле воин
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Можно было бы привести много фактов, почему сегодня мы отправляемся покупать квартиру в жилом комплексе «София». Объект достойный, интересный, но есть у него одна черта, которая предопределила наш выбор сразу. Дело в том, что на сегодняшний день – это единственный крупный проект во Фрунзенском районе, строящийся в несколько этапов, и предлагающий большой выбор доступных квартир. Есть ещё жилой комплекс Time, только находится он в другой стороне, у Обводного канала. Это и далеко от здешних мест, и класс жилья совсем другой, так что нам ничего и не оставалось, как остановиться на «Софии». На самом деле всё не так грустно, рядом много новостроек в Невском и Московском районах, но конкретно на этом участке купить квартиру можно только здесь. И чем окажется эта сделка – радостным приобретением или вынужденной мерой, коль выбирать уж больше не из чего, и будем узнавать сегодня.
Про проект
Жилой комплекс «София» – это 23 высотки расположенные в оазисе посреди пустыни. Это, конечно, образно, но недалеко от истины. ЛСР.Недвижимость нашла очень интересное и неожиданное место. Раньше здесь располагался их собственный кирпичный завод, но его перевели в другое место, а участок освободи под застройку и это – настоящий райский уголок, внутри спального района. Если ехать со стороны улицы Димитрова, то кажется, что дома стоят на острове в окружении озёр. На самом деле это, конечно, не так, и сухопутная граница с комплексом есть. Однако он всё же изолирован от «большого города», их разделяет парк Интернационалистов, где, кстати, тоже есть пруды. Ещё там есть храм Святого Георгия Победоносца и памятник воинам, погибшим в Афганистане, в общем – атмосфера очень камерная и уютная. Если вы не знакомы с этим районом, то на картах вам нужно найти участок, расположенный внутри Южного шоссе, улицы Димитрова, Бухарестской и Софийской.
Срок реализации проекта назначен на 2014-2018 гг. Первые корпуса начнут вводить в эксплуатацию уже в конце этого года. Ну и потом, с разницей примерно в два квартала, будут достраивать следующие очереди. На сегодняшний день нас интересуют корпуса, которые будут вводить в эксплуатацию в начале и конце 2016 года, это 13, 14, 15 и 16 дома. В более ранних очередях все квартиры уже проданы, а в более поздних ещё не поступали в продажу. По большому счёту, все дома между собой похожи и отличаются только цветом фасада и количеством этажей, их будет до 25.
Про технологии
Отдельно стоит остановиться на технологии строительства, которую ЛСР.Недвижимость применяет почти на всех своих объектах. Кажется, что именно так, больше никто не строит. Это сборка из железобетонных изделий, а проще говоря – панелей, по бесшовной технологии.
Дальше фасад утепляют теплоизоляционным материалом, и наносят на него несколько слоёв базовой и декоративной штукатурки. По словам застройщика, квартиры получаются тёплыми, тихими и безопасными для здоровья.
Хороший воздухообмен выводит пары из помещений и препятствует развитию плесени. Современные панели лишены и других проблем, хорошо знакомых жителям хрущёвок – это однотипность планировок и низкие потолки. У этих плит широкий размерный ряд, так что архитекторы могут воплотить практически любую свою задумку, а высота потолков составит 2,7 м. Навскидку остаётся только один недостаток – в таких квартирах невозможно сделать перепланировку. Об остальных минусах хочется узнать от людей, которые уже живут в таких домах, и вот, что они пишут:
«Хорошая компания. Живём в доме уже 5-ый год. С их отделкой. За это время ничего не отвалилось и сломалось. В квартире всегда тепло - ходим в футболках, даже когда за окном -25 и ниже»«Сами дома ГДСК – это бюджетный вариант. Качество оставляет желать лучшего. Отделка самая примитивная. Пора бы им обратить своё внимание на пожелания дольщиков. Ничего у них не меняется последние лет 8-10»«Качество хорошее, отделка нормальная ("без претензий"), сантехника неплохая, живу уже полгода ничего не сломалось. Слышимость, когда дом ещё не полностью заселен, была хорошая, сейчас ничего не слышно»
Удивительно, но отделку квартир обсуждают куда чаще, чем качество самого дома, и это может означать только одно – с технологической стороны всё в порядке. У людей нет жалоб на протечки, сквозняки, сырость, звукоизоляцию – то, что обычно сопутствует панельному домостроению, и это гигантский плюс.
Про отделку
И раз уж отделку обсуждают чаще, то о ней и поговорим. Она включает в себя: светлые пастельные обои в комнатах, линолеум на полу, кафель в санузлах, металлическую входную дверь, межкомнатные шпонированные двери, двухкамерное остекление окон, остекление лоджии, полный комплект сантехнического оборудования, радиаторы, разводку электрики, счётчики, точки подключения телефона, телевизора и интернета. А ещё, в квартирах сделана горизонтальная разводка системы отопления, и полы всегда будут тёплыми.
Отделке посвящено, действительно, много отзывов, но резюмировать их все можно вот таким отзывом:
«Обои кстати не по 10 рублей уже, вполне себе хорошие виниловые – в комнатах, на кухне моющиеся. Вот линолеум – да, тонковат. К сантехнике тоже претензий нет – не Якоб Де Ля Фон, но работает и со своими функциями вполне справляется»
В общем, если не питать на этот счёт слишком больших иллюзий, то и нервничать в последствии не придётся.
.jpg)
Своё внимание лучше обратить в другую сторону, на то, что точно станет проблемой – отсутствие собственной социальной инфраструктуры. Застройщик обязуется только благоустроить территорию, посадить цветочки, разбить игровые площадки и зоны отдыха, а вот о детском садике или школе нет ни слова. Конечно, как и любой старый район, Фрунзенский всем обеспечен, но вряд ли рассчитан на такой серьёзный приток населения, к тому же находимся мы, как вы помните, в «райском оазисе», и на этой территории только птички поют и водичка искрится. Нужно будет «выходить в город», и если в ближайший детский сад места не хватит, то другие находятся уже достаточно далеко.
С коммерцией и услугами проще, первые этажи некоторых корпусов будут сдавать в аренду, а вот как быть со всем остальным… здесь, на удивление, даже вопрос парковки будет легче решить. Застройщик предусмотрел различные варианты, будет и подземный паркинг, и надземные стоянки, и гостевые места у дома. К тому же все дворы будут открытыми.
Про планировки
Это одна из самых интересных тем в панельном доме, и хоть они и разрушают «хрущёвские» стереотипы, остаются всё же достаточно однообразными. Они неплохие, особенно для панельного дома, но какие-то все…одинаковые. Будто по комнате только добавляется и всё. Как ни странно, но больше всего мне понравилась самая маленькая однокомнатная квартира, в ней даже нет балкона, но каждый квадратный метр использован с умом. И кухня большая, и гостиная, и коридор, и санузел.
В других однокомнатных, где есть балкон, неудобно расположена входная дверь, и получается, что от гостиной отрезается 5 квадратов. При скромном метраже это большая разница, 18 метров гостиная, или 13.
В двух-, трёх и четырёхкомнатных квартирах это не так заметно, всё увеличивается пропорционально и гармонично. На мой взгляд, но так считают не все, на форумах я встречала много вот таких мнений:
.jpg)
«Очень нравится место, компания надежная, но планировки убогие, что такое комнаты по 15, 13 метров в 2 к.кв?), и очень дорого, двушка на этапе котлована 55 м за 5 млн и выше – это практически готовая квартира с ремонтом»
Спорить на эту тему сложно, как говорится «на вкус и цвет…», но, учитывая, что в панельном доме практически невозможно сделать перепланировку, то хотелось бы иметь хотя бы выбор.
Про застройщика
Стоит ли много говорить о компании, которая хорошо, и давно всем известна. ЛСР.Недвижимость занимает одну из лидирующих позиций на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, застраивает целые микрорайоны и ведёт несколько проектов одновременно. За её плечами 74 сданных объекта. Не заметить, и не отметить такую активную деятельность было невозможно, поэтому компанию много раз награждали золотыми дипломами на престижных строительных конкурсах: «Доверие потребителя», «Строитель года», «CREDO» и так далее. Красивые речи можно продолжать до бесконечности, это всё официальная версия о репутации компании, нам же всегда интереснее узнать, что о ней думают люди, и за этим мы снова идём на форумы.
.jpg)
«Застройщик сверх надёжный. ЛСР один из крупнейших, если не самый крупный застройщик в Питере»«Остановилась на ГДСК и нисколько не пожалела. Всё сдали вовремя, в квартире жарко, ничего не сломалось, УК на все реагирует, гарантия 5 лет на отделку»«Брак все, что они делают, это и отечественные лифты, которые большую часть времени не работают, и протекающие во время дождя крыши и стены, криво установленные окна и двери, смесители которые сложно таковыми назвать, линолеум, который рвётся от ножек стула. В общем, экономят на всём, чём только можно»
Лифты, кстати, действительно, Щербинские, но если сложить все мнения вместе, то общий отзыв получился бы примерно таким – за долгие годы работы ЛСР.Недвижимость зарекомендовала себя, как надёжный застройщик, который строит качественные дома и сдаёт их вовремя. Выбиваясь в лидеры, сделала очень много, однако, достигнув цели, компания стала почивать на лаврах, и в последнее время растут только цены, а качество остаётся на прежнем уровне.
Про личные впечатления
Найти жилой комплекс «София» не составило труда. Возвышающиеся на пустыре башни было видно издалека.
.jpg)
Проблемой оказалось найти к ним дорогу. Участок Южного шоссе, от Софийской до Бухарестской, закрыт в связи со строительством метро «Проспект Славы». Пришлось искать пути объезда, и это оказалось достаточно далеко. Заехать можно только с другой стороны Бухарестской улицы, но и там оставлена только узкая тропа. Очевидно, когда весной заедут первые жители, здесь будут собираться гигантские пробки. Остаётся только надеяться, что участок откроют раньше, чем само метро, которое запланировано на 2017 год. Сейчас же, до ближайшей станции «Международная», дорога занимает около 15 минут.
.jpg)
Зато, благодаря этому вынужденному объезду, я смогла рассмотреть «Софию» во всей красе. Всё-таки не зря слоган проекта звучит, как «город на природе». Вживую место понравилось ещё больше, чем по описанию, хотя чаще бывает наоборот. Правда, на форумах говорят, что это не пруды, а карьеры, и в хорошую погоду здесь собираются местные жители со всего района. Как следствие – шумно, грязно, многолюдно:
«Был вокруг Софии в воскресенье. Надеюсь аншлаг только в светлый праздник пасхи. У меня "считалка" сломалась считать кучки шашлычников. Думаю, их было около сотни, не меньше. И если в парке интернационалистов был просто ужас, то на озерах ужас-ужас»
Однако сегодня, в осенний прохладный день, пейзаж смотрелся, как с картины.
Про цены, условия и ответы на все остальные вопросы
На объекте работает консультационный пункт, приём оказался по записи, но в перерыве менеджер приняла меня, ответила на все вопросы и даже показала шоу-рум.
.jpg)
Приехать можно в любой день, только время работы стоит уточнить на сайте, оно почти каждый день разное, но с 11 до 16 застанете сотрудника всегда.
Первое, с чего мы начали разговор – это цены на квартиры. Оказалось, что эту информацию можно оперативно отслеживать на сайте, она там всегда актуальны. Сайт, к слову, вообще хороший помощник, можно найти ответы на большинство вопросов, но вернёмся к стоимости квартир.
1 квартал 2016 года
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Стоимость, млн. руб. |
| Однокомнатная | 37-48 | 3,5-4,4 |
| Двухкомнатная | 55-76 | 4,7-6,3 |
| Трехкомнатная | 81-87 | 6,9-7,5 |
| Четырехкомнатная | 106-108 | 8,6-8,8 |
4 квартал 2016 года
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Стоимость, млн. руб. |
| Однокомнатная | 37-43 | 3,5-4,0 |
| Двухкомнатная | 53-64 | 4,8-5,7 |
| Трехкомнатная | 80-88 | 6,8-7,5 |
Это минимальные цены на квартиры, то есть доступные при 100% оплате. Если разделить их на площадь, то получится, что стоимость за квадратный метр составляет примерно от 82 до 100 тыс. руб. Цена зависит и от срока сдачи, и от этажа, и от площади, интересно другое – ЛСР.Недвижимость предлагает очень простую и прозрачную рассрочку. При ней стоимость за метр просто становится больше. Это будет понятнее на примере. Допустим, у вас есть миллион в качестве первого взноса, на эту сумму вы покупаете 10 квадратных метров по 99 тысяч рублей, а остальное будете выкупать уже по 115 тысяч за метр. Удорожание составляет около 15%, это немало, но зато максимально прозрачно. Минимальный взнос составляет 10%, оплата вносится ежемесячно или поквартально, и должна завершиться за 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию. К сожалению, это не гарантирует, что через 3 месяца вас заселят. По словам менеджера, озвученный срок – это не срок передачи ключей. По закону застройщик может ещё 9 месяцев устранять недоделки. К счастью, наша компания этим не злоупотребляет и обычно начинает поэтапное заселение с 4 месяца.
Хочется договорить про варианты покупки, ведь можно взять ещё и в кредит. «Софию» аккредитовало большое количество банков, среди них: Сбербанк, «ВТБ24», «Санкт-Петербург», «Райффайзен». Полный список наглядно представлен на сайте застройщика. В этом случае цена тоже будет минимальной. Как и многие застройщики, ЛСР.Недвижимость принимает деньги раньше, чем из УФРС возвращается зарегистрированный договор. Происходит это на вполне законных основаниях, но факт остаётся фактом. Последовательность сделки следующая – вы выбираете квартиру, бесплатно бронируете её на 3 дня, по истечению этого срока подписываете договор и вносите деньги на аккредитив. Застройщик относит документы и получает расписку, через 5 дней, аккредитив раскрывается, и деньги уходят застройщику. Договор возвращается через 2-3 месяца, подписанный тем самым числом. Никакой мистики в этом нет, именно в течение 5 рабочих дней УФРС и должна реагировать на запрос. Однако в жизни всё дольше и скучнее, застройщики же ждать не могут и придумали такой вот выход из ситуации.
Зато ЛСР.Недвижимость заключает договор на своё «официальное» имя, и его шаблон можно посмотреть на сайте, впрочем, как и многие другие документы, которые могут пригодиться. К сожалению, так почти никто не делает, хотя, казалось бы, скрывать тут абсолютно нечего. Видимо им и правда нечего, договор составлен в соответствии с 214-ФЗ, и никаких подводных камней я в нём не обнаружила. Кстати, при расторжении обязательств, деньги вам вернут в полном объёме. Коммунальные платежи тоже придётся оплачивать только после акта приёма-передачи. И земля у застройщика тоже в собственности – сплошные радости.
Второй серьёзный вопрос, который давно у меня назрел – это отсутствие собственной инфраструктуры. Менеджер ответила, что когда-нибудь будет и школа и детский сад. Точных сроков пока нет, потому что строительством будет заниматься город, а задачей застройщика было только предоставление места. На форумах сильно возмущаются те, кто хорошо знаком с социальными проблемами района и говорят, что поблизости всего 2 больницы, куда уже и так не записаться ни на анализы, ни на приём, потому что к ней прикрепили жителей нескольких новостроек. На этот счёт, у застройщика есть какой-никакой, но выход. Первый этаж одного из корпусов готовят под платный медицинский центр. Вообще же, менеджер уверила меня, что в округе всё есть и всем хватит. Будем надеяться.
Ещё один бич всех новостроек – парковка. Я уже говорила, что застройщик основательно подошёл к этому вопросу и вариантов будет сразу несколько, но интересовали «пароли, явки, адреса» - сколько бесплатных мест предусмотрено, сколько будут стоить наземные и подземные стоянки, когда всё это появится. Оказалось, что ясности с этим пока нет. Гостевых мест будет много, но сколько – точно не известно. Наземные будут строиться позже и в зависимости от спроса, а из того, что точно есть и даже можно купить – паркинг в первых очередях. Цена вопроса – 800-900 тысяч рублей. Что касается транспортной ситуации вообще, менеджер сказала, что пробки есть. Особенно в сторону Красногвардейского района, видимо к набережной. В сторону Московского проспекта движение идёт быстрее.
Про конкурентов
«Софию» сложно с чем-то сравнивать, даже ближайшие от неё жилые комплексы находятся далеко и имеют свои особенности расположения, и всё-таки, мы это сделаем, чтобы представлять общую картину.
| Название | Застройщик | Срок сдачи | Площадь, кв. м | Цена, руб. |
| София | ЛСР Недвижимость | 1 кв. 2016 | от 39 | от 3,9 млн. |
| Бригантина | Импульс | 1 кв. 2014 | от 40 | от 3,8 млн. |
| Сириус | Лидер Групп | 3 кв. 2016 | от 35 | от 3,0 млн. |
| Звездный | Л1 | 1 кв. 2015 | от 66 | от 5,7 млн. |
| Звезда | Элис | 4 кв. 2015 | от 41 | от 3,9 млн. |
| Viva | ЛСР Недвижимость | 2 кв. 2015 | от 40 | от 4,2 млн. |
ЖК «Бригантина» - это две башни, от 16 до 22 этажей, расположенные на пересечении улицы Турку и Бухарестской. Это совсем-совсем рядом с нами, что в своём роде уникально, поскольку новостроек здесь крайне мало. Именно поэтому дом и попал в нашу сравнительную таблицу, хотя он уже построен, сдан и сейчас заселяется. Удивительно, что при этом, квартиры здесь стоят столько же, что и в нашей «Софии» на 2016 год. Вдвойне удивительно, что при этом они ещё и есть в наличии, причём вариантов много, от одной до четырёх комнат. В нашем же комплексе, раскуплено всё задолго вперёд. Между тем, «Бригантина» находится гораздо ближе к метро, и построена по кирпично-монолитной технологии. Никакой социальной инфраструктуры застройщик не возводит, но и наш проектирует только место под неё. В общем, на первый взгляд, причины такого разного отношения к двум комплекса по соседству не совсем понятны, хотя у «Бригантины» все козыри на руках.
ЖК «Сириус» находится уже в Московском районе, неподалёку от метро «Звёздная». Это относительно недалеко, но с транспортной точки зрения ситуация меняется кардинально. До набережной отсюда далеко, удобнее будет добираться через Пулковское шоссе. О самом комплексе информации очень мало. Понятно только, что проект будет небольшим, всего два корпуса, и, достаточно, простым. Современности и «затейливости» ему придаст большая площадь остекления фасада и несколько цветных акцентов. Компания только недавно приступила к реализации этого проекта, поэтому квартир ещё много, от студий до трёхкомнатных. Главное только, чтобы дом сдали вовремя, у этого застройщика бывают задержки.
ЖК «Звёздный» - это 25 этажный, кирпично-монолитный дом на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе. Сдать его обещают в начале 2015 года, но компания «Л1» печально известна своими долгостроями. Зато компания предлагает интересные планировочные решения, где зона столовой объединена с гостиной, а комнаты можно планировать самостоятельно. Ещё застройщик обещает опции бизнес-класса в экономе. Видимо это подразумевается под авторским дизайном холлов, тёплым паркингом и видеонаблюдении. Ну, и в целом, застройщик всегда радует ценами. Правда, стоит ли овчинка выделки, если квартиру приходится ждать по 5-6 лет, но это личный выбор каждого.
ЖК «Звезда» - небольшой, кирпично-монолитный дом на Московском шоссе, всего на 315 квартир. На сайте о нём практически нет информации, но можно посмотреть на внешний вид здания и цены, узнать, что этажей будет от 19 до 21, а для машин проектируют паркинг. На других сайтах фигурирует информация, что сроки сдачи были перенесены, и первоначально они были заявлены на 3 квартал 2014. Там же указано, что квартиры сдаются без отделки и остекления, а сам дом претендует на комфорт-класс. Зато площади квартир достаточно разнообразны, от студий в 24 квадрата, до четырёхкомнатных в 109 метров.
ЖК «Viva» - тоже новостройка Московского района и возводит её, кстати, наш застройщик. Дома находятся на пересечении Дунайского проспекта и Московского шоссе, в пешей доступности от метро «Звёздная». Насколько можно судить по картинкам на сайте, проектом задумано 10 корпусов. Высота варьируется от 18 до 25 этажей. Сроки реализации 4 квартал 2014 – 2 квартал 2015 гг. Рядом тоже есть парк. В остальном, по технологии строительства, отделке, благоустройству, комплексы похожи. Только масштаб скромнее.
Выводы:
.jpg)
Жилой комплекс «София» опровергает поговорку, что «один в поле не воин». Единственная новостройка на юге Фрунзенского района сможет обеспечить достойным жильём всех желающих. И судя по темпам продаж, их очень много. И дело здесь вряд ли в том, что выбора нет, сейчас это уже не работает, скорее застройщик внушает доверие, цены устраивают, а качество находят соответствующим. Опасения вызывают только расплывчатые сроки строительства социальной инфраструктуры для этих домов, да и дорога к дому в первые несколько лет. Однако это вопрос времени, и если сегодня, это не так принципиально, то квартиру в «Софии» хочется рекомендовать.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
