ЖК «Рутаун»: чем проект так сильно напугал конкурентов?
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
(3).jpg)
Вне зависимости от того, еду ли я на очередной объект с личным интересом, или с редакционным заданием, я каждый раз с пристрастием изучаю отзывы о том или ином предложении. И каждый раз после знакомства с чужим мнением, мне необходимо каким-то образом сбросить с себя весь негатив чужого опыта, запомнить ключевые проблемы и войти в образ наивного покупателя, предвкушающего обретение всех обещанных девелопером благ. И образ этот нужен вовсе не для того, чтобы произвести впечатление на продавца. Зачастую ему все равно, каким огнем у меня горят глаза. Этот приемчик нужен лишь для того, чтобы суметь взглянуть на предложение именно своими глазами. Суметь его увидеть, услышать, понюхать (иногда и это необходимо). Ну а в процессе уже провести некий синтез полученной ранее информации с собственными ощущениями. Примерно так.
Однако порой начинаешь задумываться, а правильно ли это - «накачиваться» чужим мнением перед визитом. Не сбивают ли они с толку? Может быть, для сохранения объективности, нужно дробное получение информации? Вот такими вот вопросами я задалась, когда приехала в ЖК «Рутаун», что находится в поселке Марьино, некогда Ленинского района, а теперь уже Новой Москвы, в 15 км от МКАД.
Это проект малоэтажной застройки, состоящий из нескольких десятков трехэтажных домов. Комплекс поделен на две части. Первой мы уделим минимум внимания, так как в ней квартиры уже распроданы, в основном беседовать будем о второй части, относящейся к категории «бизнес-квартал». Квартал, тот, что бизнес – это девять домов, стоящих одним рядом вдоль дороги. Их расположение относительно общего массива можно посмотреть на мастер-плане. В отличие от эконом-варианта, территория бизнес-квартала огорожена и оборудована контрольно-пропускным пунктом.
Это достаточно компактная территория в 2,6 Га, на которой расположены только жилые дома, две детские площадки и наземная парковка на 185 машин. По крайней мере, так указано на сайте. Сама я не считала. Но детских площадок точно две. Вся необходимая инфраструктура найдется в поселке Марьино. Тут есть и школа, и садик, и культурный центр, амбулатория для детей и взрослых, продуктовые магазины. А через дорогу строится многоэтажный жилой комплекс, где будет большое количество спортивных объектов и, конечно же, разнообразие других инфраструктурных объектов.
В «Рутауне» предлагаются 1-2-3-4-хкомнатные квартиры площадью от 43 кв. м. Правда, проект уже достроен, большинство площадей распродано и о наличие той или иной квартиры следует поинтересоваться по телефону, прежде чем начать строить какие-то планы. Конечно же, в этой связи не приходится рассчитывать на низкую стоимость жилья. Да и квартиры сдаются с отделкой, что тоже отразилось на цене. Класс отделки не назван, но выглядит как что-то среднее между «стандарт» и «эконом».
К классу «стандарт» меня склоняет лишь то, что санузел отделан плиткой, а не какими-нибудь пластиковыми панелями. В остальном же (двери, ламинат, обои) уровень отделки мне бы хотелось отнести к «эконом». Для удобства новоселов, в квартире уже установлена газовая плита и газовый котел, который будет и воду подогревать, и помещение отапливать. С учетом всех этих факторов и выходит, что минимальная стоимость квартиры в ЖК «Рутаун» на сегодняшний день составляет от 4,186 млн. рублей.
Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Рутаун»
| Кол-во комнат | Метраж кв. м | Стоимость млн. руб. |
| Однокомнатные | от 41,7 | от 4,186 |
| Двухкомнатные | от 58,5 | от 5,322 |
| Трехкомнатные | от 81,1 | от 7,309 |
| Четырехкомнатные | от 110,2 | от 8,668 |
Дорого это или нормально – я раздумывала всю дорогу. Попытаюсь разобраться в процессе.
Застройка ведется компанией «СтройЛюкс», зарегистрированной в 2004 году, участниками которой являются ООО «МарьиноДевелопмент» и ЗАО «Бизнес-центр+». Известно также, что в 2007 году компания вошла в состав группы компаний «Ферро-Строй». Проектировщиком, генеральным подрядчиком и техническим заказчиком также является ООО «СтройЛюкс». Эта информация содержится в проектных декларациях, выложенных на сайте. Здесь есть такой пункт меню, где по папочкам аккуратненько разложена вся необходимая документация и даже договоры о водо- и электроснабжении, о поставке газа, информация о тарифах и масса других интересных для потенциального покупателя вещей. И вообще, сайт мне понравился своей сдержанностью на кружева и вензеля, компенсированной сухой, удобно структурированной информацией.
В числе реализованных объектов застройщика указана как раз таки первая очередь квартала. Значит, не обязательно далеко ходить для того, чтобы посмотреть на качество работы компании.
Меня несколько удивило, когда, набрав в строке одного из поисковиков «рутаун о…» (а собиралась я искать отзывы), интернет мне выдал «рутаун обрушение». Интересно, правда? Оказывается, эта тема была достаточно популярна года 3 назад и касалась первой очереди. Суть проблемы заключалась в том, что конструкция домов вызывала (вызывает) массу вопросов и междометий всех тех, кто понимает что-то в строительстве и проектировании. Их комментарии, а заодно и иллюстрации, можно увидеть на форуме. https://forum.dwg.ru/showthread.php?t=65440 Но, попав на форум, нужно запастить временем и терпением, т.к. информации здесь очень много. Это не форум конкретного жилого комплекса. Это место для общения специалистов. Здесь говорится об ошибках в проектировании, о риске накопления влаги в газоблоках, которое точно не приведет к прочности конструкции, об отсутствии гидроизоляции бетона, о наличие трещин и о многом другом.
Добираем информацию и у тех, кто уже купил жилье и заселился в квартиры первой очереди. Ну, или, по крайней мере, представляющихся таковыми. На весы с черными камушками добавляется еще и не выдерживающая никакой критики звукоизоляция, проблемы с вентиляцией, засоры в канализации, проблемы с энергоснабжением, текущие крыши, плесень под обоями и под ламинатом. Еще есть жалобы на пятилетние очереди в местный детский сад и на проблемы с общественным транспортом.
Под обои и ламинат мне вряд ли удастся заглянуть, а вот остальное попробую проверить.
Можно было бы сказать, что все это происки конкурентов, но даже мне, далеко не инженеру, конструкция домов не внушает доверия. Да и, наверное, было бы невыгодно конкурентам тратить столько ресурсов на поддержание подобных «мифов». В соотношении примерно один к десяти встречаются и позитивные отзывы типа «не читайте бредни конкурентов, а приезжайте и поговорите с реальными жителями». Разумно. Но меня беспокоит такая полярность мнений. Практически нет нейтральных отзывов, где в меру поругали бы и в меру похвалили. Поэтому истину нужно искать, скорее всего, в специально созданной группе одной из соцсетей https://vk.com/vrutown
Меня же беспокоит теперь вот что. А не относятся ли все эти возмущения и к «бизнес-кварталу»? На сайте компании говорится о том, что здесь на стадии проектирования была увеличена толщина домовых стен и перегородок для улучшения тепло- и шумоизоляционных качеств. Ну а в целом все осталось прежним: стены и наружные, и внутренние - из газобетона, а перекрытия монолитные. О том, с каким успехом вот уже много лет этот материал используется в развитых странах, можно почитать в разделе «Технологии строительства».
Чем еще отличается «бизнес» от «не бизнес» попробую узнать в отделе продаж.
По телефону решаю договориться о визите. Молодой человек на том конце провода разговаривает со мной так, как будто я пришла к нему домой ранним воскресным утром и интересуюсь, верит ли он в Бога. Но ехать надо.
Добираюсь на маршрутке от станции метро «Юго-Западная». На ней так и написано «Марьино». Время в пути составило около 30 минут.
Перед тем, как идти в офис, решаю пройтись по кварталу.
(10).jpg)
(6).jpg)
Вот здесь виден местный детский сад.
(5).jpg)
Как раз в этот момент я и думала о том, как можно абстрагироваться от ранее полученной информации. Дело в том, что внешне мне комплекс не особо понравился. Даже если забыть о негативных отзывах о конструкции, здания корпусов как-то не впечатляют своей солидностью. Если бы не температура окружающей среды, я бы подумала, что нахожусь где-то на черноморском побережье среди гостиничных корпусов. Ну, или в пионерском лагере. Не понравилось и то, что часть корпусов расположена ниже общего уровня. Я привыкла видеть обратную ситуацию, когда дом наоборот находится выше.
А здесь примерно так.
(7).jpg)
Но, повторю, что это в квартале «не бизнес».
Офис продаж находится на территории «бизнес-квартала». Туда идти минуты 3-4 пешком вдоль дороги.
(6).jpg)
Здесь тоже сначала предпочитаю прогуляться.
(6).jpg)
Есть детская площадка.
.jpg)
И еще одна. Здесь же видим и наличие мест для парковки. Вон там, на заднем плане.
(4).jpg)
На первый взгляд, ничего кроме разницы в оформлении фасадов и наличия ограждения не выдает в квартале категорию «бизнес». Это я так мягко пытаюсь перейти к высказыванию собственных ощущений.
Итак. Мне здесь понравилась только цветовая гамма корпусов. Больше, наверное, ничего. Те же ассоциации с пионерлагерем. Только здесь еще давит теснота территории. Размещенная выше фотография сделана от забора. Противоположная его сторона тут тоже видна. То есть здесь еще добавляются ассоциации с дачным участком. Ну тесно мне, и все тут.
(5).jpg)
Не понравилось и покрытие дорог внутри квартала. Не знаю, почему застройщиком был выбран именно этот материал и столь небрежное исполнение.
(3).jpg)
Не понравилось и в подъезде. Все сделано как-то абы как… Как в социальных новостройках. Хотя, цвет красивый. Тепленький.
.jpg)
(9).jpg)
Удалось пообщаться и с местным жителем. Молодой человек сначала сказал, что «вроде бы, все нормально». Потом посетовал на ужасную звукоизоляцию. Остается только представить, какова она у жителей «простого» квартала, если застройщик говорит о том, что в новых домах позаботились об утолщении стен. Кроме этого, мужчина рассказал, что были проблемы с газом, но сейчас они «вроде бы, решены».
В офисе клиентов консультируе молодая менеджер женского пола. Хотя, это больше похоже не на консультацию, а на блиц-интервью. В качестве интервьюера, конечно же, выступает потенциальный покупатель. В основном я здесь получила информацию, связанную с приобретением квартиры. Первое – с клиентом заключается договор купли-продажи (с тем же «СтройЛюксом»), так как дома уже построены и введены в эксплуатацию. Сейчас застройщик ждет постановки на кадастровый учет, а получение Свидетельства о собственности следует ожидать в 1 квартале 2015 года.
Для того чтобы иметь возможность забронировать квартиру на 1 месяц, нужно заплатить 15 тыс. рублей. Эти деньги пойдут в счет оплаты квартиры. Если покупатель не успевает за 1 месяц заключить договор и оплатить квартиру, то за второй месяц придется платить столько же. Если же клиент без проблем покупает квартиру в течение 14 дней и вносит 100% от стоимости, то он получает скидку 5%. В случае необходимости оплатить квартиру двумя частями в течение месяца, застройщик предложит меньшую скидку, и она будет пропорциональна первому взносу.
Нуждающимся в ипотеке поможет «Сбербанк».
Не могла я не спросить у девушки и о том, чем же отличается «бизнес-квартал» от остальной части «Рутауна». Ответ был неинтересным. Я эти отличия и сама увидела: ограждения и фасады.
Для меня до сих пор остается удивительной цена жилья. На мой взгляд, цена завышена даже с учетом степени готовности. Попробую сравнить с похожими предложениями. Начнем с расположенного напротив, многоэтажного ЖК «Спортивный квартал».
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в жилых комплексах Новой Москвы
| Название | Удаленноть от МКАД | Метраж, кв. м | Цена, млн. руб. | Год сдачи |
| Спортивный квартал | 15 км | от 25,60 | от 2,175 | 2 кв. 2015 |
| Марьино-Град | 15 км | от 21,74 | от 2,000 | 2 кв. 2015 |
| Первый Моковский | 7 км | от 36,18 | от 3,800 | 4 кв. 2015 |
Разница в цене бросается в глаза, но прошу не игнорировать данные о метраже!
У меня есть серьезные опасения, что мои труды по описанию ЖК «Рутаун» будут отнесены к проискам конкурентов. Но при всей своей страсти к объективности, мне трудно уровнять количество «минусов» и «плюсов» жилого комплекса. Честное слово. Не понравилось и все тут. Бросается в глаза отношение застройщика к своему детищу: тяп-ляп. Кстати, вы обратили внимание, что в ванной не видно полотенцесушителя или батареи какой-нибудь? Как скоро ванна грибком покроется? Или феном сушить будем?
Вернемся в старую часть комплекса и посмотрим, как на нем отразилось время.
(4).jpg)
Плюсом хочется назвать планировку квартир, в которых кухня совмещена с гостиной. Для покупателей «однушек» это хороший способ иметь нормальную спальню и помещение для приема гостей. Еще понравилось, что прямо за забором находится рощица. Не могу в качестве плюса не указать расположенную в паре километров усадьбу «Валуево». А что касается транспортной ситуации, то здесь все не так уж плохо: есть автобус, и маршрутки ходят довольно часто.
Наверное, это все. Даже не могу сообразить, какой категории граждан я могла бы посоветовать покупку жилья в ЖК «Рутаун». Возможно, на ранних этапах застройки это был хороший шанс заполучить свой угол. Сейчас же выходит, что «квадрат» стоит около 100 тыс. рублей.
Вкладывать деньги здесь уже поздно. Сдавать? Ну не знаю. Может быть, квартира тут подойдет кому-то в качестве дополнительного жилья? Но зачем? Вывозить детей на лето? Вряд ли.
Перед тем, как заключать договор купли-продажи с застройщиком, я бы посоветовала как можно тщательнее, самостоятельно, или с помощью экспертов, изучить качество постройки, и обязательно побеседовать с жильцами, которые уже ощутили на себе первые дожди и морозы.
