Жилой комплекс «Три апельсина» – это одна из новостроек развивающего микрорайона вокруг станции Парнас. На сегодняшний день – это одно из самых интересных направлений для поиска бюджетных метров. С экологической точки зрения место, может быть, и не самое лучшее, но с другой стороны, потенциальные жители будут иметь городскую прописку, метро в пешей доступности, развитую инфраструктуру и большой выбор квартир по областным ценам. Именно поэтому нам и стало любопытно, какие объекты предлагают застройщики в этих краях и выбор пал на ЖК «Три апельсина». Решение объясняется просто – он показался нам одним из самых симпатичных.

 

Жилой комплекс состоит их трёх 26-этажных односекционных башен. Из каких соображений они получили своё название непонятно, потому что цифра 3 – это единственное, что их объединяет. Возможно, задумывалась параллель со сказкой Карло Гоцци «Любовь к трём апельсинам», только вот незадача, по сюжету этой драмы, эта самая любовь являлась проклятием для принца от злобной феи Морганы, которая проиграла большое состояние, ставя на портрет короля. Хотели, видимо, попоэтичнее, а получилось… ну как получилось.

 

 

Ну да ладно, продолжим знакомство с комплексом. Объект будут сдавать в две очереди, первые 2 башни в конце 2015 года, а третью в 1 квартале 2016. Милицейский адрес корпусам ещё не присвоен, этот микрорайон только формируется. Здесь будут проложены и новые улицы, и новые дороги, поэтому пока координаты звучат так: посёлок Парголово, Торфяное, Ольгинская дорога, участок 9. Большинству людей это ни о чём не говорит, поэтому сориентирую по-другому – это между Суздальским проспектом и улицей Михаила Дудина, в 15 минутах ходьбы от станции метро Парнас. Справа участок упирается в электродепо «Выборгское», слева в Шуваловский парк. Сейчас это всё – одна большая стройплощадка, рядом ещё возводят жилые комплексы: «Моя стихия», «Паркола», «Бумеранг» и другой объект нашего застройщика – «На Заречной». 

 

 

По технологии строительства дома будут монолитными с вентилируемыми фасадами. Однако в квартирах можно будет сделать частичную перепланировку, поскольку несущими будут не все стены. И это желание может запросто возникнуть, потому что вариантов организации пространства очень мало. Например, двух и трёхкомнатных квартир всего по одной. Все поэтажные планы абсолютно одинаковы в каждом из корпусов. И они довольно специфичны. Дело в том, что если посмотреть на схему дома в разрезе, то он имеет очень необычную форму, и большинство квартир будет иметь оригинальную планировку со скошенными углами. Как на мой вкус, так варианты хороши, только всё же хотелось бы выбора. В чём его ещё не оставили, так это в безнадёжно низких потолках, всего 2,55 м. Зато применили инновационную систему вентиляции, с механическим побуждением, что позволило отказаться от шахт и сделать все стены ровными.

 

Ну, и раз уж заговорили о планировках, то сразу и посмотрим. Начнём по убывающей. Единственная трёхкомнатная квартира, площадью 97 квадратных метров, выглядит вот так (кликабельно). 

 

 

У неё «двойной» коридор, который в сумме метров на 5 квадратов больше, чем кухня. Хотя стоит отдать должное, что и кухня немаленькая – 13 квадратов. Одна из спален тоже значительно меньше, но кто-то любит просторные холлы, поэтому простит. Зато здесь две большие комнаты по 20 метров, два балкона интересной формы и два просто «царских» санузла, правда, совмещённых.

 

Единственная двухкомнатная квартира имеет площадь 60 квадратных метров. У неё снова гигантский коридор, но зато достаточно просторная кухня, которую можно легко объединить с гостиной, поскольку часть стены будет сделана из пазогребния. Ещё здесь есть спальня интересной формы, широкий балкон и просторный раздельный санузел.

 

 

По «однушкам» можно покапризничать. Их на выбор целых три. Пользуйтесь случаем – другого шанса с «Трёмя апельсинами» не представится. Две из них имеют претензию на евро формат, а последняя – интересную форму кухни, понравились все, даже не знала бы, что выбрать.

   

 

Все студии имеют разную площадь, но по сути всего две формы. Одна классическая вытянутая, другая более интересная, с двумя окнами и поистине роскошным балконом во всю стену.

 

   

Ну, и коль уж на официальной страничке объекта в интернете есть цены, то сразу их и посмотрим.

 

Кол-во комнат	Площадь,  кв. м	Стоимость, млн. руб.
Студия	27-33	1,9-2,4
Однокомнатная	40-51	2,8-3,5
Двухкомнатная	60	4,1
Трехкомнатная	97	6,4

 

Ещё на сайте есть информация, что наш застройщик, компания Normann, существует с 2004 года и выполняет функции не только застройщика, но и заказчика, генерального подрядчика и инвестора. В послужном списке уже достаточно большой перечень объектов и в целом всё выглядит вполне солидно. Кажется, что компании доверять можно, но этот вывод делать рано, не прочитав отзывы тех, кто уже живёт в «норманновских» домах.

Признаться, негативных отзывов было больше. Причём это ещё не самые плохие, на форумах можно почитать о перипетиях непростых взаимоотношений с компанией по самым разным пунктам. Например, что стоимость квартиры существенно выросла уже после оплаты первой части по ПДДУ. Клиент захотел расторгнуть договор, но решил это сделать после его официальной регистрации, поскольку штрафы были бы меньше, но уже полгода сделать это не получается и менеджеры не дают никакой информации. Есть ещё рассказы про долгие судебные тяжбы дольщиков дома «На Заречной», там история ещё сложнее. Продажи были открыты до получения разрешения на строительство, но сроки его получения неожиданно затянулись, и стройку даже пришлось заморозить. Деньги якобы подолгу не возвращали, а за расторжение договора просили 20% неустойки. У меня нет ни доказательств, ни опровержений этому, но всё это можно прочитать практически на любых форумах, посвящённых новостройкам.

 

   

 

Что ж, думаю, застройщик как-то прояснит все эти моменты, ну а пока хочется съездить на объект и «оценить обстановку». Проехать к дому можно пока только со стороны Выборгского шоссе, через улицу Михаила Дудина дороги ещё нет. И это очень удобно, что в перспективе жителям будут доступны сразу два выезда. Заселившимся в «Северную долину» уже сегодня тесно и они подолгу стоят в пробках на выезд, поэтому расположение «Трёх апельсинов» можно назвать более удачным. Однако есть у жилого комплекса и существенный минус, который сразу бросается в глаза. 

   

 

Дома расположены слишком близко от линии электропередач. И всё небо рядом с комплексом буквально исполосовано этими проводами. Однозначный вред от этих волн не доказан, но пользы то такое соседство точно не приносит. 

 

 

С другой стороны участок упирается в депо, шума или запаха от него я не заметила, но радости это тоже не вызывает. На самом деле, из положительных моментов могу отметить только парк. Он, действительно, расположен совсем рядом, можно даже дойти пешком. 

   

 

 

Ну, и стоит учесть, что отсюда достаточно близко до развитой части Выборгского района, если чего-то не будет первое время «у себя», то это легко можно будет найти. В целом, впечатления не восторженные, потому что смотреть здесь пока особо не на что. В будущем, когда всё достроится, возможно, район станет более привлекательным. Пока же он не обустроен, всё внимание привлекают бесконечные вышки электропередач и это смущает.

   

 

 

Узнать, как преобразится местность, и выяснить все подробности скандальных историй я отправляюсь в офис. К сожалению, отдела продаж на месте нет, ехать нужно «на базу», которая находится на другом конце города – на площади Александра Невского в бизнес-центре «Москва». График работы: с понедельника по пятницу с 9.00 до 18.00, в субботу с 11.00 до 18.00. О встрече нужно договариваться заранее. Однако, несмотря на то, что о времени мы условились – ждать пришлось больше 20 минут. К счастью, у застройщика просторный офис с комнатой ожидания, где можно посмотреть макеты, но всё же я отметила, что форумчане были не далеки от истины, когда высказывали недовольство сервисом. Когда я пришла – девушка на ресепшене не отвлеклась от своего чая, и все эти 25 минут обсуждала личные моменты с коллегой, а моя менеджер, появившись, наконец, не принесла извинений.

   

 

Зато наше последующее общение оказалось довольно информативным. Девушка рассказала мне о проекте, показала план развития района, развеяла мои тяжёлые думы касательно нелестных историй с форумов, но, обо всём по порядку.

 

Самый первый и самый главный вопрос, который беспокоит меня при рассмотрении таких новостроек – это обеспечение «жизни» вокруг; социальная и коммерческая инфраструктура, дороги, парковки. Менеджер сказала, что пока ничего нет, но к моменту сдачи первых жилых комплексов, всё должно появиться. Своих социальных объектов компания не строит, но вносит свою долю в «казну», чтобы этим обеспечило государство. В первую очередь будут построены школа и детский сад, чуть позже планируют возвести ещё одно образовательное учреждение. На первых этажах разместится «коммерция», так что в продуктах, лекарствах и различных услугах недостатка возникнуть не должно. Касательно медицинской помощи, якобы есть бесплатная поликлиника в «Северной Долине», не знаю, так ли это, но за Суздальским проспектом точно есть несколько городских больниц, как детских, так и взрослых. Менеджер подтвердила, что до развитой части Выборгского района будет очень близко, поэтому вы сможете без труда «присоединиться» к уже имеющейся развитой инфраструктуре.  

 

 

Транспортный вопрос спрогнозировать гораздо сложнее. Как я уже говорила, наши шансы на успех должны быть выше, поскольку в нашем распоряжении будет два выезда в город. Однако в соседние комплексы тоже заедут тысячи новых жителей и как будет развиваться ситуация покажет только время. То же самое можно сказать и про парковку. Застройщик отводит место под гостевую стоянку на 200 мест, оставляет дворы открытыми «для своих», строит подземный паркинг. В общем, старается обеспечить комфортные условия, но будет ли этого достаточно непонятно. На сегодняшний день радует только невысокая цена на паркинг – 400 тыс. руб. место. 

 

 

Второе, что беспокоило меня не менее сильно – небо, испещрённое линиями электропроводов. Ближайшая ЛЭП проходит в 20 метрах от дома, как я уже говорила, научных подтверждений однозначного влияния этих волн на человеческий организм нет. Однако есть медицинские исследования, что они могут вызывать: онкологические заболевания, нарушения сердечно-сосудистой системы, изменение состава крови и так далее, и так далее. В нашей же беседе менеджер придерживалась официальной версии – никакого влияния на организм электромагнитные поля не оказывают. Санитарная норма выдержана – значит, это абсолютно безопасно. Однако больше всего квартир, всё-таки, раскуплено в среднем доме. На всякий случай, видимо. К тому же, квартиры выходящие на ЛЭП, стоят так же, как и остальные. 

 

Казалось бы, можно перестраховаться, особенно если есть дети, и взять ещё дальше от линии, в третьем доме, однако тут нас поджидает другая напасть – депо. Опять же, по словам менеджера, никакого вреда от него нет, и расположены там только офисные здания, но как-то всё не удаётся выбрать местечко получше. Вдобавок ко всему, недалеко от дома проходит железная дорога. На обратном пути, пока я стояла на светофоре в сторону Выборгского шоссе, по ней минуты две или три, ехал товарный состав. У менеджера была опять другая версия. Пути недействующие, по ним ездят только технические электрички, и то редко, один раз в два месяца.  В общем, что я хочу сказать – правило золотой середины работает в этом случае, как никогда. Квартиры в середине среднего корпуса будут оптимальным вариантом. Если, конечно, ещё останутся. Наценки за этаж нет, поэтому их могут разобрать в первую очередь. 

   

 

 

Неработающего лифта или отключенной воды опасаться не стоит, менеджер уверяла, что на практике всё работает сразу. Хотя документально это может длиться до 5 месяцев. Ключи тоже начинают выдавать быстро, но в целом заселение может длиться до полугода. Отдельно хочется обратить внимание на лифты, их будет аж 4 на секцию, и все будут грузовыми. Производитель – фирма OTIS. Вообще же, проект она очень хвалила, говорила, что используют финские технологии. Помимо высокого качества можно рассчитывать на улучшенную отделку холлов, видеонаблюдение, консьержа в каждой парадной и крытые детские площадки. Жаль только, что квартиры сдаются без отделки. Будет только стяжка, остекление, входная металлическая дверь, подоконники, откосы, радиаторы и разводка электрики со счётчиками.

 

 

Параллельно зашёл разговор о сроках сдачи в целом, и о той самой скандальной истории с домом «На Заречной». Менеджер сказала, что обычно задержек не бывает, ну максимум 1-2 месяца. Качеством, чаще всего, тоже остаются довольны, и даже выделяют Normann на фоне остальных. И всё было бы хорошо, если бы не один случай, который внёс некоторые коррективы в имидж благопристойной компании. А дело было так… Normann купил земельный участок с уже согласованным на нём проектом, но, разумеется, захотел построить свой жилой комплекс. Проблем с разрешением на строительство возникнуть было не должно, ведь прежней конторе его дали, и застройщик стал продавать квартиры на нулевом этапе работ. Вопрос планировали решить в течение недели-двух, как вдруг, правила игры резко изменились. Проект пришлось пересмотреть и начать согласования с самого начала, потому что изменился высотный регламент, появились обязательства по обеспечению инфраструктурой и парковками. С одной стороны, для будущих жителей все перемены обернулись к лучшему, но стройку пришлось заморозить. Дальнейшая трактовка событий идёт абсолютно вразрез тому, что говорили на форумах. У меня нет доказательств ни тому, ни другому, поэтому только излагаю версии обеих сторон. По словам менеджера, всем клиентам были предложены квартиры бОльшего метража в нашем жилом комплексе, который строился как раз по соседству. Покупатели студий стали владельцами однокомнатных квартир, и так далее. Большинство клиентов были бесконечно довольны таким обменом и не имели претензий. Те же, кто хотел забрать деньги, без проблем получали 120% от суммы (!). И никто из этих людей не подавал в суд на компанию. Когда я поинтересовалась, кто же тогда писал те негативные отзывы, менеджер сказала, что это те, кто хотели купить, но не купили, или те, кто слышал звон, да не знают где он. Всего же компания 10 лет на рынке, сдала 9 объектов и все всегда были довольны. 

 

 

Последний момент, который оставалось прояснить – это условия приобретения. До посещения офиса меня смущало только то, что объект аккредитован единственным, к тому же незнакомым, банком. После посещения – и всё остальное. Оказалось, «ДонХлебБанк», действительно, входит в состав группы компаний Норманн. И это для нас он неизвестный, а, например, в Ростове-на-Дону, его знают и любят. Существует банк с 1993 года и выдаёт ипотеку по «средней городской ставке в 13-14%». Вообще-то средняя ставка колеблется на уровне 12%, но каждый кулик своё болото хвалит, поэтому сделаем вид, что не заметили. А вот сделать вид, что я не видела сайт этого банка, я не могу. Его я смотрела уже позже, дома, хотела уточнить условия. Однако всё отошло на второй план, когда я увидела этот шедевр маркетинга. В моём понимании сайт (https://www.dhb.ru/) крупной финансовой организации просто не может так выглядеть. Объяснить что не так, невозможно, чтобы никого не обидеть, но не поленитесь посмотреть, впечатлений хватит надолго. С горем пополам я нашла-таки раздел ипотеки и процентные ставки. Они оказались ещё выше, чем я предполагала. 13% – это минимум, с которого всё начинается. При этом надо соблюсти все условия банка и взять кредит не больше, чем на 3 года и с первым взносом в 60%. Единственный плюс этого безобразия – кредит можно взять вообще без первоначального взноса, только ставка будет начинаться  с 16%. 

 

Кредитные условия мне не понравились, но оказалось, что это были цветочки по сравнению с рассрочкой. Во-первых, сумма сразу увеличивается на 7,5%, (цена на сайте указана с расчётом на полную оплату или ипотеку). Во-вторых, к этой стоимости добавляется ещё от 15 до 60%, в зависимости от срока, на который вы планируете взять рассрочку. Первый взнос тоже рассчитывается в каждом случае индивидуально, и на примере двухкомнатной квартиры, площадью 60 кв.м, это выглядит так:

 

 

Среднестатистический ипотечный кредит точно был бы выгоднее, но выбирать нам не из чего, поэтому мне стало интересно посчитать его в ДонХлебБанке. Для корректного сравнения я взяла условия 8-летней рассрочки – это её срок и первый взнос в 20%. Получается, что сразу внести нужно будет 887 тыс. руб., а затем, равными платежами по 62 тыс. руб. Итоговая стоимость квартиры будет равняться 6 миллионам. Это немало, но всё же выгоднее рассрочки. К слову, процентная ставка (при учёте всех требований банка), составила бы неконкурентные 14,5%.

 

Однако это не последнее препятствие, которое может встать на пути заключения договора. Несмотря на то, что оформление сделки происходит по 214-ФЗ, деньги нужно внести до его регистрации. Даже не так – их нужно внести ещё до его заключения в офисе. Норманн подписывает с вами предварительный договор долевого участия, который является основанием финансовых взаимоотношений. Со слов менеджера я поняла, что по нему вносится либо первый взнос, либо вся сумма целиком. В бумагах цифры не фигурируют, а платёж называют «обеспечительным». На подписание основного договора нужно явиться через месяц. При ипотечном кредитовании договор заключается день в день. Когда я спросила, почему это происходит с такой задержкой, менеджер сказала, что этим занимаются разные отделы и тот, второй, очень занят. Вот ведь, как интересно получается, отдел, который берёт деньги, почему-то свободен, а тот, который заключает договора, очень занят. 

 

 

Условия самого ПДДУ тоже вызывают вопросы. Например, если вы раздумаете заключать основной договор, то деньги вам не вернут. Если же регистрация не состоится по вине застройщика, то вам вернут 110%. Основной договор составлен стандартно, но есть свои нюансы. Например, придётся оплатить коммунальные услуги за полгода вперёд, а в случае расторжения договора, оставить застройщику 10% штрафа. Для сравнения можно изучить условия и других застройщиков, к счастью, их на этом участке достаточно.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, руб.
Три апельсина	Normann	4 кв. 2015	от 40	от 2,8 млн.
Северная долина	Главстрой СПб	4 кв. 2015	от 35	от 2,8 млн.
Паркола	Патриот-Нева	4 кв. 2015	от 35	от 3,1 млн.
Бумеранг	Трест 36	4 кв. 2015	от 37	от 3,4 млн.
На Заречной	Normann	1 кв. 2016	от 29	от 1,8 млн.
Моя стихия	О2 Developpment	2 кв. 2016	от 34	от 2,4 млн.

 

ЖК «Северная долина» – это один из крупнейших проектов города. На момент полного окончания строительства, в 2021 году, здесь будет проживать около 80 тысяч человек. Для сравнения, столько же жителей, живёт, например, в Люксембурге. Однако, масштаб, в данном случае должен не пугать, а радовать. Ведь только поэтому здесь будут: 10 школ, 13 детских садов, 2 поликлиники, библиотеки, магазины, и даже скорая и пожарная части. Помимо такого мощного социально-культурно-коммерческого обеспечения, очень радуют цены; ведь учитывая качество строительства, уверенность в застройщике и чёткие сроки сдачи предыдущих корпусов – их можно назвать одними из лучших.

 

ЖК «Паркола» будут сдавать в два этапа, первую часть в конце этого года, а вторую в конце следующего, 2015. И вроде бы, на первый взгляд, всё неплохо. Продажи идут по 214-ФЗ, объект аккредитован крупнейшими банками, квартиры сдаются с отделкой под ключ, строят паркинг, да только что-то смущает. То ли панельная технология строительства, которая начинается со второго этажа, то ли отсутствие рассрочки, то ли сайт застройщика, в общем, стоит ещё присмотреться к нему.

 

ЖК «Бумеранг» – это 25 этажный дом, отдалённо напоминающий ту самую метательную палицу, в честь которой и назван. Видимо поэтому застройщик называет его «сложным по аэродинамике и загадочным по происхождению». Что уж в нём такого загадочного на первый взгляд не ясно, а вот про сложность упомянули не зря, кажется, тут нет ни одной «ровной» квартиры, кроме студий. Всё остальное достаточно стандартно: оформление по ДДУ, кирпич-монолит, детские площадки, помещения для консьержей.

 

ЖК «На Заречной» – это, собственно, тот самый, скандально известный дом нашего застройщика. Состоит он из двух корпусов, от 19 до 25 этажей. Удивительно, что квартир в нём почти не осталось, хотя сдаётся он даже позже, чем первые два «Апельсина». При этом ничего особенного жителям не предлагают: парковки, детские площадки, закрытый двор – в общем-то, и всё. Квартиры тоже сдаются без отделки. 

 

ЖК «Моя стихия». O2 Development продает одни из самых дешёвых квартир в городе, где бы она их не строила, что в Пушкине, что в Девяткино, что вот на Парнасе. Однако у первых же жильцов качество вызвало серьезные вопросы. После отзывов на форумах, может сложиться впечатление, что цена – единственное достоинство проектов, но это, конечно, не так. Присмотреться стоит и к большим окнам, и ярким фасадам, и высоким потолкам, и к ландшафтному дизайну двора. Только про сборно-монолитную технологию куб 3V, колонны в квартирах и малоопытность застройщика тоже стоит почитать.

 

Выводы: 

 

 

Если бы я рассматривала жилой комплекс «Три апельсина», как настоящий покупатель, то я бы терзалась в серьёзных сомнениях. С одной стороны очень привлекают цены, они почти самые низкие, но при этом у застройщика есть определённая история и репутация. Приемлемая или нет, вам предстоит сложить собственное мнение, это тонкий момент, потому что отзывы и официальные версии событий кардинально разнятся. Вам предстоит поверить кому-то одному. В любом случае мы можем точно говорить о том, что несколько жилых комплексов у застройщика сдано, относительно вовремя и относительно неплохого качества. Конкретно «Три апельсина» привлекают близкими сроками сдачи, выигрышным местом, интересными планировками. С другой стороны меня бы терзала юридическая сторона вопроса. Мне показалось, что застройщик слишком тянет одеяло на себя, оставляя дольщика мёрзнуть на холодном ветру. Я имею в виду, что застройщик создаёт максимально лояльные условия для себя и очень жёсткие для клиента, и при этом ставит его в зависимое положение. Уже по остаточному принципу меня бы беспокоила вереница ЛЭП под окнами и развитие района только по факту сдачи первых жилых комплексов.

Специально для портала "Все новостройки"

 

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.