ЖК «Екатерининский»: добротный эконом со спорной локацией
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Если бы мы судили новостройки по каким-либо номинациям, то жилому комплексу «Екатерининский» присудили бы титул «Сомнение - 2014». Ведь с одной стороны, он приятно радует «не городскими» ценами, находясь при этом в 15 минутах от центра, а с другой, находится в таком неоднозначном месте, что можно и вовсе не решиться на покупку.
Ничего особо страшного с ним нет, но на одном из форумов этот участок назвали «медвежьим углом», и кажется, что такое определение не далеко от истины. С двух сторон участок ограничен железной дорогой, метро далеко, а если судить по картам, так за «нашим» домом и вовсе заканчиваются жилые постройки. И это вызывает опасения не только с точки зрения транспортной доступности, но и наличия всей необходимой инфраструктуры.
.jpg)
Помимо этого, жилой комплекс возводится на месте бывшего витаминного завода и безопасность здешней земли также беспокоит будущих дольщиков. Хотя кого-то больше волнует то, что здесь ещё осталось: морг при больнице, и сама больница, в которую упирается участок застройки, авторынок под окнами, железная дорога неподалёку. Всё это великолепие находится в Красногвардейском районе, на пересечении Бестужевской улицы с Екатерининским проспектом. Рядом проходят две крупные магистрали – проспект Маршала Блюхера и Пискарёвский проспект, по которым можно быстро добраться и до центра, и до Петроградки, и вообще хоть куда, ведь они ведут к набережной. Так что расположение хоть и вызывает вопросы, но всё же привлекает, уж очень здесь всё близко.
Ну а что же представляет собой сам жилой комплекс? В перспективе – это три 24-х этажных, кирпично-монолитных здания по 24 этажа, с отдельно стоящим паркингом, детским садом, игровой площадкой и коммерческими помещениями на первых этажах. Сегодня – это только половина каркаса первого корпуса. Его и паркинг должны сдать в первую очередь, в 4 квартале 2015 года. Остальное, а это: 2, 3 корпус, детский сад обещают ввести в эксплуатацию ещё через год, в конце 2016. Судя по отчётам о темпах строительства, для будущих зданий уже заливают фундамент, а вот к строительству детского сада ещё не приступали.
На сайте есть проектная декларация, из которой мы узнаём, что застройщиком выступает некая фирма ООО «БРиз», которая раньше подобной деятельностью не занималась. Однако в состав учредителей входит хорошо себя зарекомендовавшая компания Мегалит и неизвестная Флесселло Инвестменс Лимитед с 60% голосов. К слову, зарегистрирован застройщик по адресу строительства. Несколько успокаивает тот факт, что земля, у этой новообразованной организации, находится в собственности, а продажи она ведёт по 214 Федеральному Закону.
Из этого же документа мы узнаём некие подробности будущего строительства, например, что детский сад запроектирован на 80 человек, а стоянка на 421 автомобиль, и будет 7-этажной. Вдобавок к этому, застройщик гарантирует около 200 гостевых мест на территории комплекса. В первом корпусе запроектировано 660 квартир, и половина из них будет однокомнатными. Квартиры предлагаются без чистовой отделки, но с установленной сантехникой (кроме ванн), деревянной входной дверью и остеклением.
Проектная декларация составлена настолько подробно, что может сразу ответить на половину технических вопросов, так что если вам интересно, откуда будут вести коммуникации или какой станет отделка коридоров, то заходите на сайт проекта и удовлетворите своё любопытство – https://ekaterininski.ru.
Меня же больше заинтересовала проектная декларация на вторую очередь строительства. Во-первых, потому что в целях не значится обещанный детский сад, только два корпуса, 6 парковочных мест, да трансформаторная подстанция. Во-вторых, потому что 60% голосов, всё в том же ООО «БРиз» принадлежит уже не непонятной организации с труднопроизносимым названием, а ООО «Охта-Групп». В остальном же – всё более чем прозрачно, можно узнать не только какой бетон и арматура используются в строительстве, но и что во 2 корпусе будет 220 квартир, а в 3 – 630. Кстати, большинство из них, снова однокомнатные. Интересно, в каких планировках они представлены, но сейчас хочется развеять свои сомнения по поводу застройщика.
С компанией «Мегалит» мы уже знакомились, когда рассматривали их объект «Дом-Мегалит на Неве», выяснили, что у компании, хоть и небольшая, но хорошая история, что большинство их дольщиков рекомендуют сотрудничество с ней, что объекты они сдают в срок и достойного качества. С компанией «Охта Групп» мы ещё не встречались, так что придётся довольствоваться информацией, которую застройщик предлагает о себе сам. На их официальном сайте можно узнать, что эта инвестиционно-девелоперская компания представлена на строительном рынке с 2001 года. В её портфель входят: земельные участки, здания, предназначенные для реконструкции, свои и сторонние объекты жилой и коммерческой недвижимости. На данный момент у компании есть в портфолио несколько реализованных бизнес-центров, индустриальных парков и один жилой дом. На разных стадиях строительства находятся ещё 4 объекта деловой недвижимости и два жилых дома, не считая нашего проекта. Выглядит всё достаточно пристойно и надёжно.
Посмотрим лучше планировки, которые тоже представлены на сайте. Сайт, кстати, вообще, хороший. Он очень информативный, наглядный, интуитивно понятный и процентов на 80 даёт представление о проекте. Так что же с планировками.
.png)
Однокомнатные квартиры представлены в узком ассортименте. По сути, варианта всего два. Первый - классический, где стена делит прямоугольную комнату на кухню и гостиную. Вся разница между ними только в том, сколько площади отвели на балкон и как организовали коридорное пространство. А во втором случае это одно большое вытянутое пространство, с которым уже ничего не придумать, если захочется сделать перепланировку. Хотя кому-то наверняка понравятся два балкона и хорошие площади всех помещений.
.png)
Студии тоже ничем не поразили, все они организованы практически одинаково, различается только метраж комнаты, но и то, незначительно.
Среди двухкомнатных квартир выбор планировок тоже небольшой, но те, что есть, мне очень понравились. На мой вкус, пространство спроектировано очень грамотно, всё на своих местах и именно в том объёме, который удобен для жизни. В квартирах, начиная с 3-го этажа, ещё добавляется небольшой балкон, примыкающий к кухне, но даже без него квартира уже интересна большим окном-углом в гостиной.
Насколько комфортным будет для жизни другой вариант двухкомнатной квартиры мне пока представить сложно, вживую я таких ещё не видела, но почему-то он мне очень нравится. И комнатой в центре квартиры, и видом на балкон из неё, и площадью самого балкона, и большой кухней-столовой. Хотя, с точки зрения здравого смысла, такое разделение кухни и гостиной вряд ли будет комфортным, а маленькая комната, которая должна быть спальней, вряд ли нуждается в виде на балкон, вход на который расположен на кухне, да и коридор слишком узок, чтобы хранить там какие-нибудь вещи.
Среди трёхкомнатных квартир, выбор среди них, кстати, тоже небольшой, мне больше всего понравился вот этот. Столовую объединили с гостиной, отвели под эту площадь аж 24 метра и ещё целых три комнаты у нас осталось «в запасе». Причём, какие комнаты, две по 18 и одна 13 метров – роскошно! Особенно учитывая тот факт, что «Екатерининский» позиционируется, как жильё эконом-класса. Может быть, поэтому архитекторы и отсекли всё лишнее и ненужное, максимально отведя площадь под жилое пространство.
После моего знакомства с планировками я взглянула на объект другими глазами, но, памятуя о нелестных отзывах в сети, преждевременных выводов делать, не хотелось. Комментарии я посмотрела только мельком, теперь же решила изучить их более тщательно.
«Смущало, и будет смущать соседство морга больницы Мечникова, он как раз находится в том уголке, где идёт стройка. Там же рядышком, на Екатерининском, есть городской морг. И напоследок, этажа с 4-го,если окна будут выходить на КАД, то открывается прекрасный вид на городской крематорий..»«Плохая экология и не очень приятное соседство может не всем понравится. Но, если всего этого бы не было, вряд ли этот ЖК был бы эконом класса...»«То, что земля там ядовитая, знает каждый житель данного района. Ранее другие компании пытались начать там строительство, но по понятным причинам, разрешение на стройку не были получены»«А я собираюсь купить квартиру в этом комплексе, ходила к застройщику, в Охта Групп, читала заключение экспертизы. Так вот, согласно заключению СЭС и прочих гос. органов ни грунт, ни воздух не являются опасными»
.jpg)
Как и следовало ожидать, основные дискуссии развернулись на тему расположения жилого комплекса. Уже во вторую очередь люди вспоминают про труднодоступность метро, пробки и недостаточность объектов инфраструктуры, хотя есть и опровержение таким рассуждениям:
«Отличное место, очень много транспорта, что до Ладожской, что до Пл. Ленина. Маршрутки идут в разных направлениях и до Чёрной речки и даже до Ломоносовской. Школа рядом, детские сады есть, поликлиника через дорогу. Сейчас развязку "Пискаревский-Непокоренных" доделают и пробок не будет. Заезд на КАД в пяти минутах. В пяти минутах езды стоит и финский гипермаркет, постоянно затариваемся там. Так что не верьте, что все плохо, отличный район, особенно если в семье есть автомобиль»
.jpg)
«А насчёт автомобиля… золотые слова», думала я, пока рассматривала по карте как можно добраться сюда на общественном транспорте. Все станции метро расположены одинаково далеко – как циркулем обводили. Единственное, что в этой ситуации радует – так это большое количество парков в округе. Ну что ж, пора отправляться на место и увидеть всё своими глазами.
.jpg)
Проехавшись по окрестностям, я поняла, что претензии форумчан были не безосновательны. Конечно, тут невозможно распознать, где морг, где крематорий, где молочный завод – здания и здания, но общее ощущение от всего увиденного какое-то унылое и гнетущее. Много пустырей, серых домов, авторынок прямо под окнами. Инфраструктуры я, честно говоря, тоже не заметила, хотя в одном из разделов на сайте можно интерактивно посмотреть, что всё необходимое здесь есть.
Сам дом строится прямо у дороги, проезд к нему весь в ямах и лужах, но это ведь не главное, если на стройке активно заняты делом рабочие? Отдел продаж находится тут же, в маленьком вагончике, но основные офисы компаний расположены на улицах Садовой и Маршала Тухачевского – где базируются компании-застройщики. Хотя всю первичную информацию можно уточнить и здесь.
От менеджера на объекте, например, можно узнать, что с 1 ноября в продажу поступил второй корпус «Екатерининского», а насчёт третьего информация будет позже. Ещё она рассказала, что заселиться в каждый из корпусов можно будет только через год после ввода в эксплуатацию, то есть для 1 очереди, срок получения ключей – 4 квартал 2016 года. А ещё по её словам, третья очередь будет возводиться отдельно и сдадут её только в 2018 году, вместе с детским садом. Из интересного – все экспертизы, на безопасность чего бы то ни было, успешно пройдены и ничего вредного здесь не обнаружено. А витаминный завод здесь действительно был, но давно. В наследство от него остались все коммуникации, поэтому на них застройщику тратить время уже не придётся и у дольщиков всё будет подключено сразу.
.jpg)
Ещё выяснилось, что двор будет закрытым, а вот количество парковочных мест она назвать затруднилась, сказала, что «сколько-то будет, но сколько – неизвестно». Интересно, если в официальном документе, в проектной декларации, эта цифра есть, то каким образом это может быть точно не известно? Или ей, как менеджеру, интересно сразу продать и парковочное место? Его цена, кстати, необыкновенно радует, давно я не слышала столь заманчивую цифру в 300 тысяч рублей… это, правда, в самом дальнем уголке паркинга, если хочется поближе, то отдать придётся уже 600, но главное, что недорогие места тоже есть. Будет ли место для парковки вокруг комплекса – она сказать тоже затруднилась. Зато точно сказала, что асфальтировать дорогу у дома, которая выходит за их территорию, они не станут.
Хорошие новости для не автомобилистов – остановка общественного транспорта расположена в десятке метров от дома, и автобусы ходят часто и быстро. Менеджер даже сказала, что до метро пробок нет, но в это верится с трудом.
Ещё я уточнила у неё высоту потолков – 2,7 м., и какие будут установлены лифты, оказалось, что OTIS, что ж, очень неплохо для эконом-класса. Однако самое главное – это всё же цены.
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Стоимость млн. руб. |
| Студия | 26-29 | 2,2-2,4 (во 2 оч. от 1,9) |
| Однокомнатная | 36-43 | 2,8-3,7 (во 2 оч. от 2,6) |
| Двухкомнатная | 57-58 | 4,0-4,8 (во 2 оч. от 3,9) |
| Трехкомнатная | 95-96 | 6,7-7,0 (во 2 оч. от 5,6 при S от 81) |
Эта стоимость является базовой, и при 100% оплате, она должна снизиться на 7%. Хотя есть разные варианты оплаты, и один из них – рассрочка до конца строительства. В этом случае нужно будет внести хотя бы половину (с этой суммы тоже сделают скидку в 7%), а остаток можно «донести» двумя равными платежами в середине и конце оставшегося срока строительства. Можно взять и ипотеку, тогда скидка составит 6%, а выдают кредит «Ханты-Мансийский банк» и «Банк Санкт-Петербург».
.jpg)
Позже, на сайте, я обнаружила ещё один вариант оплаты, о котором менеджер мне ничего не сказала – это рассрочка на 1,5 года, при которой нужно внести не менее 20% (от 1 взноса опять сделают скидку в 7%), а остальное нужно будет вносить ежемесячно. Правда, тут сказано, что на эту сумму будет начисляться некий процент, который будет действовать на тот момент.
.jpg)
Сама сделка проходит по 214-ФЗ, но, как и многие, застройщик не хочет ждать договора с регистрации и деньги принимает после получения расписки о приёме его в УФРС. Схема уже стала привычной, но всё же это не точное соблюдение закона, поэтому стоит обратить на это внимание. Ну, и прочитать договор, его предоставили без проблем, сразу выслали на почту. Я в нём ничего особенного не нашла.
.jpg)
И тогда мне оставалось только сравнить «Екатерининский» с ближайшими конкурентами, но это оказалось не так то просто. Дело в том, что в непосредственной близости от нашего объекта не строится больше ничего, поэтому в наш список попали объекты из соседних локаций, это уже либо за железной дорогой, либо на популярном нынче участке проспекта Маршала Блюхера. Сравнение будет не совсем корректным, всё-таки, расстояние между ними значительное и обстановка существенно меняется, но всё же представить «среднюю температуру по больнице» будет можно.
| Название | Застройщик | Срок сдачи | Площадь, кв. м | Цена, млн. руб. |
| Кристалл | Полюстрово Импульс | 4 кв. 2015 | 54 | от 3,7 |
| Нью-Тон | Ленстройтрест | 3 кв. 2015 | 53 | от 4,6 |
| Stereos | СПб Реновация | 4 кв. 2015 | 54 | от 3,3 |
| Медалист | Лидер Групп | 4 кв. 2016 | 48 | от 3,4 |
| Город Мастеров | Росстройинвест | 2 кв. 2016 | 56 | от 4,7 |
| Екатерининский | Охта Групп и Мегалит | 4 кв. 2015 | 56 | от 4,0 |
ЖК «Кристалл Полюстрово» строится по адресу: улица Маршала Тухачевского, дом 23, и, похоже, будет иметь роскошный вид на Полюстровский парк. Да и сам проект вызывает неподдельный интерес. Кому-то понравится нестандартная архитектура здания, кому-то 20 вариантов планировок от 50 до 150 метров, кому-то возможность заказать квартиру по индивидуальному плану, площадью от 200 м, кому-то развитая инфраструктура вокруг и прочие бонусы. Да вот незадача, из разных источников в Интернете, поступает информация, что сроки его сдачи уже неоднократно переносились и строительство длится уже 8 лет. Именно поэтому даже, несмотря на то, что проект и интересный, и доступный, он вызывает серьезные вопросы.
ЖК «Нью-Тон» возводится на Ириновском проспекте, и будет представлять собой две 24-этажные башни, соединённые торговой галереей. Комплекс вообще богат на интересные решения, во дворе, например, установят фонтан, построят стадион, проложат велодорожки и подключат Wi-Fi. Будет и много других приятных бонусов, но платить за всё, придётся, конечно, дольщику – квартиры здесь оказались самыми дорогими. Однако смутить может не только цена, на форумах активно обсуждают плюсы и минусы бесшовной панельной технологии, удалённость от метро и непунктуальность застройщика по предыдущим объектам.
ЖК Stereos находится на пересечении Рябовского шоссе и КАД. Это будет целый жилой квартал «вдали от шумного города, в зелёном районе», так говорит сам застройщик. За этими словами часто скрывается слабое развитие инфраструктуры и не самое удобное транспортное сообщение, но в данном случае всё не так плохо. Необходимые социальные объекты уже заложены в программу развития района, а сам квартал удачно расположен и по отношению к центру, и к выездам из города. Архитектура тоже приятно радует глаз, хотя кому-то, наверняка, покажется слишком футуристичной. Застройщик неплохо себя зарекомендовал и ведёт продажи в соответствии с 214-ФЗ. И ещё один приятный момент – квартиры сдаются с полной отделкой.
ЖК «Медалист» – представитель уже Калининского района, как раз того самого участка на проспекте Блюхера. Его локация будет удачнее нашей, тут и метро ближе, и дорога к центру короче, и правительство, вообще, «город-сад» здесь обещает. Правда застройщик любит тянуть со сроками сдачи. Сам комплекс представляет собой кирпично-монолитный дом из 16 этажей. По уровню заявлен комфорт-класс, поэтому радуют потолками в 2.8м и европланировками. Правда, площади квартир этому будто не соответствуют, самая большая квартира имеет метраж всего в 85 квадратов.
ЖК «Город мастеров» - ещё один «наш» сосед с проспекта Блюхера. Комплекс образуют два здания в форме полукаре с закрытым двором и паркингом. И я бы к нему присмотрелась. Мы уже писали об этом объекте, и если локация не смущает, то всё остальное и вовсе не должно. Застройщик надёжный, архитектура интересная, цены адекватные. Только это немного другой уровень. Тут в холлах и картины будут висеть и скульптуры стоять, и фонтан во дворе журчать и все остальные радости, поэтому если хочется сэкономить, то этот вариант, наверное, не годится. Однако, вот какой момент… если судить по таблице, то разница в цене выходит значительной, но если посмотреть минимальные цены на квартиры на сайте, то они начинаются примерно с одних и тех же сумм.
Выводы:
Будь «Екатерининский» чуть подешевле – цены бы ему не было. Можно было бы даже закрыть глаза на неоднозначную локацию, вызывающую столько споров. Однако глупо рассуждать о том, чего нет, и вряд ли будет, поэтому, в существующих условиях, я бы, всё-таки, посмотрела ближайшие объекты, но справедливости ради, сравнивать нужно всё: и репутацию застройщика, и планировки, и наличие социальной инфраструктуры в округе, а со всем этим у нашего жилого комплекса, как раз неплохо.
