На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Жилые комплексы недалеко от залива традиционно пользуются устойчивым спросом. Даже если его не видно из окон, рядом нет метро, а в соседях не только милые многоэтажки. В чём секрет такого успеха не всегда понятно. Возможно, людям кажется, что несмотря ни на что, экология здесь всё равно лучше, чем в других районах города, а может, есть и другие причины. Как бы то ни было, застройщики всегда живо откликаются на такой интерес и при любой удобной возможности, с удовольствием начинают строить такие объекты. На сегодняшний день таких участков несколько и один из них находится в Красносельском районе, неподалёку от Южно-Приморского парка.

 

   

Место понравилось сразу нескольким строительным компаниям, и каждая из них приступила к реализации своего проекта, поэтому выбор здесь сейчас большой. Об одном из них мы уже писали, это жилой комплекс «Огни залива», от «БФА-Девелопмент», сегодня настал черёд посмотреть какие ещё предложения здесь есть, и мы обратили внимание на дом с не менее поэтическим названием – «Балтийская волна».

 

 

Этот жилой комплекс принадлежит компании «Рант» и возводится на участке, ограниченном Ленинским проспектом, проспектом Маршала Казакова и улицей Кузнецова. Он представляет собой два здания, стоящих в линию и изогнутых «в форме волны». Крайние две секции увенчаны башнями, может быть, архитектор хотел изобразить её гребень? Не знаю, но иной связи с водной стихией мне найти не удалось. В сущности же, это не так уж и важно. Интереснее другое, например, что дома будут кирпично-монолитными, а высота секций варьируется от 16 до 25 этажей. Срок сдачи этого великолепия – 2 полугодие 2015 года, продажи идут по 214-ФЗ, а диапазон площади колеблется от 35 до 86 квадратных метров. Высота потолков составит 2,78 м. 

На первых этажах разместится служба консьержей, колясочные, продовольственный магазин, спортзал и встроенно-пристроенный паркинг на 121 машиноместо. Сами квартиры «являются проектом класса «рациональный комфорт» от компании РАНТ», читаю я на сайте застройщика: http://rantstroy.ru. 

  

 

В это понятие они включают: хорошую экологию района, «много простора, зелени, свежего воздуха»; отличную транспортную доступность, в 2015 году «откроется новая станция метро Юго-Западная»; доступные цены и рациональное использование площади, «просторные кухни, шкафы-купе в прихожих, отделение зоны отдыха и зоны активности». Однако «главным плюсом» застройщик называет наличие поблизости школ, детских садов, магазинов и предприятий сферы услуг.

 

Такая презентация объекта показалась мне крайне забавной. Чего же ждать от комплекса, главным преимуществом которого является близость социальной инфраструктуры? Отчего-то мне всегда думалось, что это норма, а не предмет для гордости и уж тем более, не уникальное торговое предложение. В этом описании были и другие поводы улыбнуться, например, про вдруг открывающуюся станцию метро в следующем году. Ещё 16 июля 2013 года, комитет по развитию транспортной инфраструктуры, опубликовал новые сроки сдачи всех проектируемых станций, среди которых есть и «Юго-Западная». Год от года они меняются, но нашей это не коснулось, поэтому на сайте администрации Санкт-Петербурга, можно посмотреть документ, где «день Х» датируется 2019-2020 годами.

 

Фото: vk.com

 

Насчёт благоприятной экологической обстановки вопрос тоже спорный. Рядом находится Юго-Западная ТЭЦ, Морской рыбный порт, Рыбообрабатывающий комбинат, нефтяной терминал. Я не нашла никакой точной информации о состоянии экологии именно в этом микрорайоне, но не секрет, что ТЭЦ может выбрасывать токсичные вещества, которые влияют на здоровье человека. Конечно, рядом есть Финский залив, парки, Дудергофский канал и речка Красненькая, что, разумеется, благоприятно влияет на окружающую среду, есть и зелень и простор, однако говорить только об этом и утверждать что «экология хорошая» не совсем справедливо. После такого представления у меня зародились первые сомнения относительно этого объекта, в последствии оказалось, что не зря, но это было только начало.

 

Однако к моменту моего первого знакомства с комплексом на его интернет странице, я ещё многого не знала и продолжала безмятежно разглядывать его дальше. Сайт, кстати, не произвёл на меня никакого впечатления. Совсем не солидный для компании с 20-летней историей, что-то не внушает он ни трепета, ни уважения. Ни желания купить квартиру, если уж говорить честно, но это моё личное восприятие. Хотя вся основная информация по объекту здесь представлена. Есть и проектная декларация, только почему-то без подписи и печати. Тем не менее, посмотрим. Если она соответствует действительности, то договор вы будете заключать с официальным юридическим лицом – ЗАО «Рант», а не созданной новой фирмой, и это радует. Есть у компании и построенные за последние три года объекты, правда, это только один дом на улице Нахимова и с задержкой сдачи на 7 месяцев. Земельный участок находится в собственности государства и принадлежит застройщику на правах аренды. Один из домов будет иметь три секции и 20 этажей. Второй – четыре секции по 16, 17, 18 и 25 этажей. Первым жилым этажом будет третий, а, начиная с 4, уже в каждой квартире предусмотрены остеклённые балкон или лоджия. В корпусах будет 270 и 482 квартиры соответственно, и бОльшую часть из них составят однокомнатные. Парковки рассчитаны на 51 и 70 мест.

 

 

А дальше выяснилось кое-что очень интересное, плановый срок ввода в эксплуатацию был намечен на декабрь 2014 года. Теперь же, как мы помним, он скрыт за расплывчатой формулировкой «2 полугодие 2015», что может означать как июнь, так и декабрь, а это, большая разница. И дело не только в заселении, разница есть и в цене, а когда срок указан так лукаво, то и непонятно, дороги здесь квартиры или дёшевы.

 

 

Ещё на сайте есть раздел о ходе строительства, только очевидно он заполняется от случая к случаю, фотографий здесь всего несколько, последняя датируется маем 2014 года. Ещё есть раздел об ипотеке в банке «ВТБ24», где указано всё, что нужно и не нужно об этом знать. Есть и образец договора долевого участия. И внимание в нём сразу привлёк вот какой пункт: срок передачи квартиры дольщику по акту-приёма передачи – не позднее 30.12.2016 г. Это ещё через год от планового срока ввода в эксплуатацию. И дальше следует приписка, что в случае продления сроков строительства, квартира подлежит передаче не позднее 6 месяцев от даты ввода в эксплуатацию. Всё остальное в целом стандартно, только вот так и непонятно в каком виде сдаются квартиры, потому что в бумагах перечислено только то, чего в квартирах не будет и что же всё-таки будет понять сложно. И ещё при расторжении договора, при отсутствии нарушений со стороны застройщика, с вас удержат 20% от суммы. Деньги вернут в течение 60 дней.

 

 

Об объекте это вся информация, но любопытно посмотреть и про застройщика. И оказалось, что посмотреть есть на что… на сайте вас ждёт целый раздел посвящённый «подвигам и достижениям» компании. Невозможно читать без слёз радости о том, что у компании «особый, открытый подход к клиентам», что их отличает «соблюдение сроков строительства», а уж о том, что сделки регистрируются «строго» по 214-ФЗ, так вообще выделено красным жирным шрифтом. Почему это вызывает во мне столько иронии, станет понятно, чуть ниже, пока же, читаем дальше о компании, история которой началась в 1994 году. Тогда она выполняла только несложные строительные работы, а сегодня уже выступает в качестве и заказчика, и инвестора, и генерального подрядчика, и имеет около 10 реализованных объектов.

 

 

С «официальной версией» о деятельности компании «Рант», мы познакомились, теперь настал черёд послушать отзывы тех, кто уже имел честь сотрудничать с ней или только присматривается к их новому проекту, но знает чуточку больше, чем мы.

Отсюда и вся моя ирония, мнение компании о себе, кардинально отличается от той репутации, которая сложилась среди дольщиков. Я не увидела ни одного однозначно положительного отзыва. Зато почти все жалуются на постоянный срыв сроков, непонятные схемы оформления сделки и неадекватные цены. И это в то время, когда «Рант» гордо заявляет о высоком качестве, строгом следовании закону и своей королевской пунктуальности.

 

Кстати, мы пропустили знакомство с планировками. Даже не знаю, чего и ждать, рациональным использованием каждого метра компания тоже гордится…

 

Первое, на что обращаешь внимание – разнообразие и нетривиальность форм. 

 

     

 

 

 

Например, среди однокомнатных есть и классические прямоугольные, и оригинальные со скошенными углами, и с двумя балконами, но моим фаворитом стала вот такая 52-метровая полукруглая.  

 

 

Немного жаль, что столько площади отдано коридору, он больше кухни и даже почти догнал метраж гостиной, но есть в этом что-то небрежно роскошное. В целом, площади в каждой из них распределены хорошо и они мне понравились.

    

 

 

Варианты двухкомнатных квартир порадовали тоже. И их тоже очень много. И вот хотелось бы придраться, да не к чему, смотрите сами.

  

 

Хорошие кухни, комнаты, санузлы. Есть и консервативные планировки и либеральные, ну изумительно. Да, кое-где коридор опять больше кухни или почти равен другим комнатам, но если не нравится – есть и другой вариант. 

 

 

Как на мой вкус, так идеальный, выбирай я квартиру себе – взяла бы, не задумываясь. Хотя нет, подумать стоит, к квартире то нет вопросов, а вот к застройщику масса. Обязательно зададим их ему, а пока посмотрим трёхкомнатные квартиры.

   

 

 

Они уже не произвели на меня такого эффекта, как предыдущие, их и меньше, и они не такие удачные.

 

 

Ну, разве что выделила бы вот эту, за оригинальность и возможность объединить кухню с гостиной, создав очень необычное пространство.  

 

Посмотрев на такие планировки, захотелось поскорее взглянуть на сам дом. Очевидно, он и внешне очень необычен и я отправилась на объект. Дорога сюда всегда не самая простая, в плане пробок я имею в виду. Даже в будний день, всё время приходится постоять то там, то здесь. Наверное, это связано с большим количеством грузового транспорта, идущего в порт и удалённостью станций метро. Кстати, до метро здесь около 5 км, посчитал мне Google, причём до любого, что до Автово, что до Ленинского проспекта, что до проспекта Ветеранов. Только вот на общественном транспорте это будет занимать разное время. Самым коротким оказался маршрут до Автово, он должен занять около 30 минут, что на удивление много. Надеюсь, что это уже с расчётом на утренние пробки, и обычно автобус доезжает быстрее. 

   

 

 

Само место вызывает приятное впечатление – всё застраивается новыми домами, но как будто и простор остаётся. Социальной инфраструктуры я не заметила, но коммерческая цветёт буйным цветом, есть и ТЦ, и магазины, и аптеки, и салоны красоты, в общем, обычный спальный район. Школы и детские сады я искала уже дома, ориентируясь, всё на те же карты в интернете, и нашла; но не так близко, и не так много, как хотелось бы. Всё-таки район новый, дома высокие, население только увеличивается и есть подозрение, что имеющиеся объекты в какой-то момент не справятся с такой нагрузкой.

 

Сам дом тоже понравился, внешне он выглядит очень добротно и качественно. А ещё, из-за своей изогнутой формы и высоты, он кажется просто гигантским. Думаю, все местные жители будут на него заглядываться. К тому же в нём столько интересных архитектурных деталей, что я с удовольствием прошлась по всему периметру, разглядывая его. 

 

 

В какой-то момент я заметила будочку отдела продаж, о которой на сайте не было сказано ни слова. К сожалению, день моего посещения оказался выходным для сотрудника, и побеседовать с ним не удалось. Однако я не стала расстраиваться, ведь у компании есть шикарный офис у метро Выборгская на Гренадерской, 7А, а по телефону мне ответили, что я могу, смело приезжать в любое время с 9 до 18 часов.

   

 

Я не могла не воспользоваться таким приглашением и на следующий же день туда и отправилась. Сложилось впечатление, что здание целиком принадлежит компании, поскольку весь второй этаж занят его офисами, а на первом стоят макеты всех проектов застройщика. Охранник у входа проверил документы и любезно объяснил, как мне найти нужный кабинет. Отдел продаж разместили в одной большой комнате, где, к моменту моего прихода, сидели три свободных девушки. Так вышло, что наша беседа с одной из них заняла больше часа, и я заметила, что за это время, больше никто и не пришёл.

 

 

Возможно, разговор занял бы гораздо меньше времени, если бы менеджер не отвечала мне на каждый вопрос так подробно. Я впервые поймала себя на мысли, что многословность в таком важном вопросе может быть излишней. Она рассказывала мне обо всём так старательно, что в какой-то момент я неожиданно вспомнила одну китайскую поговорку, которую вычитала когда-то давно: «ты сказал мне один раз, и я поверил, ты повторил — я засомневался, ты сказал в третий раз, и я понял, что ты врёшь».

 

Разумеется, я привожу её условно и не имею в виду, что мой менеджер говорила неправду, но некоторые ответы были действительно витиеватыми и уклончивыми, даже, несмотря на то, что она постоянно показывала мне какие-то документы в подтверждение своих слов. Просто у меня сложилось впечатление, что она отвечает не на все мои вопросы. Я ей про Фому, а она мне – подробно и обстоятельно про Ерёму. И не придерёшься вроде, она вскользь коснулась и заданной темы, но в следующий момент уже ловко перевела её в другое русло и говорит совсем не о том. Если бы я действительно покупала квартиру, то сразу бы очень внимательно стала смотреть документы.

 

 

Несмотря ни на что я очень признательна девушке за большое количество новой информации. Например, она с порога меня обрадовала громадной скидкой на все квартиры, начиная с 47 квадратных метров – до конца ноября квадратный метр стоит 75 000 рублей (с оговоркой, что не на все этажи). Ценник поразительный, учитывая высокую степень готовности дома. Кстати, а когда же сдача, что означает таинственное «второе полугодие 2015»? Оказалось, что это конец года, с заселением весной 2016. Только обратите сразу внимание вот на какой нюанс – в документах вы подписываетесь под датой заселения – декабрь 2016 года. На мой вопрос: «а почему так…» Менеджер мне ответила, что это страховка на случай задержки сдачи объекта, потому что им совсем не хочется «быть заваленными судебными исками». Объяснение – очень логичное, я была даже немного обескуражена такой прямотой. Однако, памятуя о том, что к компании как раз и возникают вопросы такого характера, я сразу уточнила, и бывают ли у них такие непредвиденные задержки. На что услышала, что «это бывает у всех застройщиков», «опоздание на полгода – это не срок для такого сложного дела, как сдача дома» и что «если бы все службы у нас работали нормально, то проблем бы не было». 

 

 

Оказалось, что причиной всех бед компании являются компании-монополисты, которые постоянно меняют свои требования. Например, при строительстве жилого комплекса «Актёрский Олимп» в последний момент им было отказано в согласованной точке подключения электроэнергии, и дали другую, где им пришлось бы строить «чуть ли не теплотрассу для всего района». «И что же», - говорю я, «на полгода задержали?». «Год ушёл только на судебные разбирательства, но сейчас сдаём». Я спросила, были ли ещё задержки, она уклончиво ответила, что как-то задержали ещё один объект, но он в кризис попал. Наверное, доля истины в этом есть, только судя по отзывам на форумах, ситуация повторяется слишком часто, чтобы быть случайной. И как же работают другие застройщики, которые сдают все свои объекты в срок или даже раньше.

 

 

Я решила на время перевести тему разговора в более конкретное русло и поинтересовалась ценами на квартиры после того, как закончатся скидки. Оказалось, что стоимость любой квартиры посчитать очень просто, и она зависит от этажа. Самые низкие цены были на третьем этаже, но здесь практически ничего не осталось. Теперь же выбирать можно из двух категорий, средние этажи и «видовые». Схема получилась следующей:

 

Количество комнат	4-7 этаж	8-15 этаж
Однокомнатные	85 000 тыс. руб.	90 000 тыс. руб.
Двухкомнатные	82 500 тыс. руб.	90 000 тыс. руб.
Трехкомнатные	80 000 тыс. руб.	90 000 тыс. руб.

 

Наценка за этаж составляет неплохую сумму, но если из окна виден залив, то может быть это оправданно, только вот здесь такого шикарного вида нет, а ценятся высокие этажи за хорошую освещённость, меньшую загазованность, отсутствие шума и светящих в окно рекламных щитов.

 

 

Квартиры сдаются в черновой отделке по СНИПу, со слов менеджера это: стяжка на полу, стены без штукатурки и шпаклёвки, перегородки с затиркой швов, окна без откосов и подоконников, холодное остекление лоджий и балконов, разводка электричества, радиаторы, счётчики, розетки, самая простая входная дверь.

 

На момент сдачи дома будет только холодная вода и электричество по временной схеме. С отоплением ситуация тоже не совсем понятная, менеджер сказала, что если дом сдаётся зимой, то в ноябре будут включены батареи только на минимальную положительную температуру. Разогреются ли они к настоящим холодам, так и осталось загадкой. Горячую воду дадут в самую последнюю очередь, ориентировочно в феврале-марте 2016. Все договоры на постоянное обслуживание будут заключены в течение 18 месяцев, «всё равно вы будете делать это время ремонт», объяснила мне менеджер, «а для этих нужд вам коммуникаций хватит, лифт будут включать по будням для перевозки строительных материалов». К слову, коммунальные услуги вы будете оплачивать с момента подписания акта приёма-передачи.

 

 

Я спросила, каких ещё сюрпризов ждать, но она уверила, что на этом всё. С участком всё в порядке, раньше тут был пустырь. Сама территория дома будет благоустроена, сделают газончики, зоны отдыха. На первом этаже разместится магазин и возможно фитнес-центр. Я уточнила, почему же «возможно», ведь на сайте написано, что он точно будет, но девушка сказала, что помещение ещё не выкуплено и если найдётся другой арендодатель, то появится его объект. Сам двор будет открытым, если захочется ограждений или видеонаблюдение, то вопрос предстоит решать уже с управляющей компанией. Что же касается парковки, то её сейчас нет в продаже. Сначала застройщик будет сдавать места в аренду. Если не хочется ни арендовать, ни покупать, то можно ставить вокруг дома, благо место позволяет. Ну, мне тоже показалось, что с этим проблем возникнуть не должно.

 

 

Последний важный момент, который хотелось прояснить, это схема оформления сделки. Как я уже говорила квартиру можно оформить в ипотеку, но в офисе сказали, что можно и в рассрочку, только цену за квадратный метр тогда придётся считать индивидуально. Зависит от квартиры, платежей и так далее. Но она точно будет не дольше, чем до мая 2015 года, а первый взнос составит не меньше половины.

 

А дальше началось самое интересное. Оказалось, что всю имеющуюся на руках сумму, вы должны внести в день подписания договора. Взамен вы получаете «дополнительные документы на прием денежных средств», а сам договор уходит на подписание в УФРС. Я подметила, что это противоречит всему принципу 214-ФЗ, но менеджер ответила, что регистрационная палата не возвращает договора слишком долго, а они не могут столько ждать. Тогда я стала расспрашивать более подробно о «дополнительных документах» и девушка объяснила, что за эту цену вам предлагают купить ценную бумагу – простой именной вексель дочерней компании «РАНТа» - ЗАО «Градстрой». Причём оригинал бумаги будет храниться в офисе застройщика, а вам выдадут только копию, поскольку в случае её потери или порчи, вам бы пришлось вносить всю сумму снова. Эта схема заинтересовала меня необычайно, я попросила документы с собой, но… не получила их. Оказывается, я могу ознакомиться со всем этим только в офисе… Справедливости ради отмечу, что мне, действительно, предоставили их для ознакомления, но, не будучи юристом, я не могу комментировать насколько они безопасны. Как обыватель же, скажу, меня всегда настораживают такие фортели. Я абсолютно убеждена, что если компании нечего скрывать она всегда предоставляет любые документы по первому требованию, тем более, если это ваш ОБЩИЙ договор.

 

 

Напоследок, я решила уточнить, в какой стадии находится проведение коммуникаций к «нашему» комплексу, раз это вызывает основную заминку при сдаче домов. Выяснилось, что сейчас делают подводку, а вообще же «сроки переносить больше, наверное, не будут». Меня зацепила эта фраза, и я спросила что значит «больше не будут» и снова узнала много интересного. Оказалось, что «разрешение на строительство выдают частями», и первые дольщики подписывали договор с тем сроком, на который мог опираться застройщик. Он же в свою очередь «официально его продлевает», переходя от одного этапа работ к другому. Через какое-то время наш разговор стал напоминать мне лёгкий бред:

Если бы я была режиссёром спектакля, то на этом моменте задумала бы опустить занавес, ибо добавить мне к этому просто нечего. Этот диалог стал апофеозом нашей беседы, после которого вопросов у меня просто не осталось.

 

Может, всё это компенсируют хотя бы цены? Я решила сравнить наш объект с его ближайшими конкурентами, коих, к счастью, достаточно.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь,  кв. м	Стоимость, млн. руб.
Ленинский парк	Город	2 кв. 2015	от 35	от 3,2
Прибалтийский	Город	2 кв. 2015	от 35	от 3,3
Южная Акватория	ЛСР. Недвижимость	4 кв. 2015	от 35	от 3,1
Огни залива	БФА-Девелопмент	4 кв. 2015	от 35	от 3,3
Балтийская влна	Рант	2 кв. 2015	от 36	от 3,0

 

Выводы:

 

ЖК «Балтийская волна» стоит немного дешевле, чем её ближайшие конкуренты. Вдобавок к этому, застройщик предлагает дополнительные скидки. И это притом, что дом находится в высокой степени готовности. Тут бы и порадоваться хорошему предложению, тем более что и архитектура комплекса, и планировки, вполне к этому располагают. Да вот незадача, при более близком знакомстве выясняются некоторые нестыковки между словами и делом застройщика. Например, оформление сделки строго по 214-ФЗ оказывается не таким уж строгим. Или гордость компании – чёткое соблюдение сроков, по факту является лишь условностью,  ведь сам менеджер признаёт, что это случается у них на объектах. В общем, если предлагаемая цена сможет компенсировать переживания по поводу всех этих нюансов, то сам по себе объект неплох.