На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Есть такие проекты, которые с первого взгляда кажутся обречёнными на успех. Обычно это впечатление складывается из нескольких факторов, но в случае с ЖК «Офицерский» достаточно взглянуть на его расположение. Он строится в одном из тихих уютных переулков Петроградской стороны, и, при этом, имеет потрясающую транспортную доступность и виды на шпиль Петропавловской крепости. В принципе, этого, уже, более чем достаточно, чтобы проектом заинтересоваться, но застройщику, видимо, показалось мало, поэтому он добавил необычных планировок и изысканной архитектуры, отсылающей к воспоминаниям о старинных особняках. 

 

Так сейчас никто не строит, только если не хочет стать своим среди чужих, а в окружении «Офицерского» сплошь дома старого фонда. В общем, застройщик решил соответствовать высокому званию «дома на Петроградке», и постарался максимально аутентично вписаться в пространство. И не было бы в этом никакой интриги, если бы не одно «но» - его малоизвестное имя. Цены здесь по определению не могут быть здесь низкими, поэтому очень бы хотелось, чтобы качество им соответствовало, а сроки были выдержаны, но можно ли этого ждать от начинающих строителей? Разумеется, это сразу стало поводом изучить-проверить-сравнить, чтобы вынести «вердикт», лучшее ли это сегодня предложение на Петроградской стороне?

 

 

На официальном сайте объекта, информации о нём оказалось немного: расположение на карте, пара слов о преимуществах, информация о стадии готовности и 3 примера планировок квартир с ценами. Это даже и сайтом-то не назвать – рекламная страница скорее. Она больше похожа на листовку у метро, у которой одна задача, чтобы вы набрали номер офиса. Пока я прочитала эту страничку до конца, мне 7 раз предложили оставить номер для связи, заманивая обещанием, что менеджер свяжется со мной в течение получаса. Проверять сей факт мне, отчего-то не захотелось, не люблю навязчивый сервис. Зато очень люблю, когда вся информация выложена в открытом доступе на сайте. Мне кажется, что у любого потребителя это сразу вызывает доверие и уважение.

 

 

Впрочем, оказалось, что я рано расстраивалась, поскольку на сайте самой компании (https://gk-proinvest.ru) есть некоторые подробности. Некоторые, да не все, например, понять, когда сдаётся комплекс совершенно невозможно, этой информации нигде нет. Хорошо, что я знаю, что первая очередь уже сдана и в ней сейчас идёт заселение, а вторую должны закончить к 3 кварталу 2015 года, но почему из этого нужно делать секрет совершенно непонятно. Кстати, на сайте очереди между собой разделены и представлены, как отдельные проекты, хотя по факту, вторая очередь станет продолжением первого дома.

 

   

Разницы между ними особой нет, ну, кроме того, что в первом доме будет 8 этажей, а во втором 9. И там – и там будут: подземный двухуровневый паркинг, офисные помещения на первых этажах, одинаковая отделка «под чистовую». Что входит в состав последней не перечислено. Застройщик только отметил, что устанавливает усиленные стальные двери со звукоизоляцией и деревянные окна с двухкамерными стеклопакетами. В дополнение к этому, в квартирах будет приточно-вытяжная вентиляция и подвод фреоновой трассы для монтажа кондиционера с выводом вытяжки на кровлю. Высота потолков тоже одинаковая – 2,9 м. 

 

Фото застройщика.  

 

Служба охраны, консьержи, видеонаблюдение по периметру, разумеется, тоже будут общими. Ещё из удобств и радостей: бесшумные лифты марки Stein, 3-ступенчатая система очистки воды, собственная газовая котельная с лучевой системой разводки.

 

К сожалению, на сайте не опубликована проектная декларация, из которой можно было бы узнать другие детали, но зато есть неоценимый для каждого дольщика раздел – планировки и цены. Из которого сразу становится понятно, что в первой очереди осталась буквально пара квартир, и всё внимание можно сразу переключать на вторую. Ну, и коль уже мы заговорили о ценах, сразу их и посмотрим, удержаться от такого соблазна было просто невозможно.

 

Количество комнат	Площадь, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Однокомнатная	35-60	5,0-7,5
Двухкомнатная	72-123	12,2-19,8
Трехкомнатная	127-166	13,6-24,2

 

Как и следовало ожидать, ценники не отличается особой демократичностью. Только понять дорого это или дёшево мы сможем лишь в конце статьи, проведя сравнительный анализ. Пока же – продолжим знакомство с комплексом. И, пользуясь случаем, хочется сразу оценить и планировки. Застройщик хвастается большим выбором, что ж, посмотрим. На самом деле ассортимент состоит из 1-2-3-комнатных квартир. Никаких эксклюзивных вариантов 6-комнатных пентхаусов с выходом на террасу нам не предлагают, но любители просторных квартир не должны расстраиваться, поскольку есть, например, трёшки в 168 метров. Как есть и 35-метровые однушки, больше напоминающие студии. Есть в традиционном варианте, есть в необычном, с эркером, но само наличие маленьких квартир в доме такого класса скорее удивляет, чем вызывает приступ радости от доступности. Как ни крути, 5 млн. за скромную студию – это очень дорого.

 

 

Дальше архитектор, кажется, вспомнил, что квартиры всё-таки бизнес-класса, поэтому предлагает нам сразу 60 метровую однушку, она тоже свободной планировки, но больше, удачнее и появляется простор для творчества.

 

 

На десерт нам предлагают казалось бы классический вариант… такой же площади, но если присмотреться внимательнее, то можно увидеть, что по замыслу проектировщика гостей нам предлагают встречать в спальне. Кому-то может и понравится, но я, признаться, не поняла.

 

 

Не смогла я по достоинству оценить и двухкомнатные квартиры, хотя выбирать, действительно, есть из чего. Мне не приглянулись то слишком длинные, то просто слишком большие коридоры, то маленькие балконы, то неудобная организация пространства и так далее.

 

       

 

 

В общем, в каждой мне в каждой удавалось найти изъян, пока я не добралась до пафосной 123-метровой квартиры, которая подойдёт скорее холостяку, чем большой семье. Здесь мало приватного пространства, но если в этом нет необходимости, а, наоборот, хочется произвести впечатление на гостей, то такими хоромами удастся. Удивят и 46 метров гостиной, и полукруглая стена, и большая ванная и много света. В общем, абсолютно не рационально, но ужасно заманчиво на мой вкус. 

 

 

Что ещё интересного есть на сайте? Можно посмотреть фото о ходе строительства, в теории можно понаблюдать и вживую, по web-камере, мне, правда, не удалось, просмотр был недоступен, но, возможно, это временное явление. Ещё можно почитать про условия беспроцентной рассрочки и аккредитации банком ВТБ24. Можно ещё заглянуть в раздел о компании, но ничего конкретного там нет, лишь общие слова про «богатый опыт» и «хорошие партнёрские отношения». И, в общем-то – всё. Негусто.

 

В таком случае особенно интересно, как отзываются об объекте на форумах, может быть, есть какие-то подводные камни? И они, действительно, нашлись. Оказывается, объект сдаётся с задержкой, первые сроки были совсем другими: 

Да и с бумагами всё было, видимо, не так гладко: 

Эти записи были сделаны ещё в 2012 году, сегодня они уже не должны вызывать опасений, что «строить будут 100 лет», чего так боялись некоторые форумчане. Первая очередь успешно сдана, в ней даже квартиру не купить, вторая находится в высокой степени готовности. И многие отзываются о комплексе так: 

И это, безусловно, лучший комплимент для любого комплекса. Впрочем, как и такие высказывания: 

В целом же, положительных отзывов больше, людям нравится и место, и проект, и большой паркинг, и развитая инфраструктура, и близость метро и большие кухни, чтобы собираться семьёй. Отрицательные отзывы остались в прошлом, в последнее время кроме цен, людей уже ничего не смущает. Меня же, кое-что, всё-таки, настораживает – продажи ведутся по договору инвестирования. К этому мы ещё вернёмся, а пока отправляемся посмотреть, что сегодня представляет собой жилой комплекс «Офицерский».

 

   

Дом расположен по адресу Офицерский переулок, 8. Это в пяти минутах ходьбы от метро Спортивная, Петровского стадиона и Тучкова моста. Отсюда можно быстро и без проблем добраться до любой части исторического центра города даже пешком. Что уж говорить о транспортной доступности, если есть автомобиль, правда, есть одно но, в час-пик на Ждановской набережной традиционно собираются пробки, и они становятся ещё серьёзнее, когда на стадионе играет Зенит. Кстати, это может доставить некоторые неудобства и пешеходам, но думаю, это единственный недостаток здешних мест. Правда, есть ещё один, «полу-недостаток», если можно так сказать – мне показалось, что здесь не так много детских садов и школ, как хотелось бы. В старых районах с этим обычно нет проблем, но именно здесь в округе только жилые дома. 

 

     

 

В шаговой доступности есть несколько объектов социальной инфраструктуры, но интересно будет ли их достаточно на всех. Похожая ситуация с продуктовыми магазинами. Гипермаркеты, вообще, редкость для исторического центра, поэтому в пешей доступности я их не увидела, но если посмотреть на Яндекс.карте, то можно увидеть несколько «Пятёрочек», «Дикси» и других. Со всем остальным сложностей возникнуть не должно, рядом Малый проспект, Большой, где кажется, найти можно абсолютно всё.

 

   

Для того чтобы заехать в Офицерский переулок я нашла два пути. Один – через Ждановскую набережную, если ехать со стороны центра, другой – через Малый проспект и Съезжинский переулок, если ваш путь лежит с другой стороны. Однако оба этих проезда заставлены машинами настолько, что для проезда остаётся только одна полоса. Наверное, это связано с тем, что здесь много магазинов и офисов, а парковаться почти везде запрещено, вот и атакуют продавцы и клерки все ближайшие дворы. Думаю, что вечером ситуация несколько улучшается, вряд ли столько автовладельцев живёт в домах старого фонда, но вот днем ситуацию можно назвать критической. Сложно и въехать и выехать со двора. Что уж говорить о парковке.

 

   

 

Если же на это не обращать внимания, то место довольно уютное, атмосфера здесь камерная. «Офицерский» со всех сторон спрятан от «большого города» старыми домами, рядом небольшой скверик с деревьями – тишина, покой, красота. Пока же эту идиллию чуть нарушают, благоустраивающие придомовую территорию рабочие, и строительные краны на второй очереди.

 

   

Уже построенный корпус выглядит, словно сошедшим с рекламного буклета, хоть информации о нём было и немного и эскизов толковых тоже. Мне даже кажется, что он отличается от эскизов бродящих в сети, но это всё прах и суета, ибо  всё равно солидно и статно. Общее впечатление только портят рвы у парадных. Непонятно закапывают их рабочие или, наоборот, откапывают, чтобы заполнить водой и пустить крокодилов – раз уж забор ставить не разрешили. Это шутка, конечно, но факт остаётся фактом, застройщик сдал комплекс, передаёт ключи, но при этом продолжает его доделывать. С площадкой второй очереди проще, хотя с неё и спрос меньше. Строится и строится. Главное, что хорошими темпами, если так пойдёт и дальше, то должна быть готова в срок.

 

   

 

Ну а точно ли успеют в срок, мне было интересно выяснить уже в офисе. Набираю их номер, трубку берут сразу и приглашают в офис на Старорусскую улицу, дом 5/3. Режим работы: с понедельника по пятницу, с 9.30 до 18.00. Сколько по застройщикам езжу – не перестаю удивляться таким графикам. Найти офис оказалось не так-то просто, мне и в голову сначала не пришло, что застройщик может располагаться в Институте Права, поэтому я старательно обходила эту дверь, ища другой вход, но так и не нашла. Пришлось заходить и спрашивать на посту охраны: «Где же сидит компания PRO-Инвест». Оказалось, что там и сидит. В маленьком офисе на 4 этаже. Для компании по строительству и продаже столь дорогих объектов – это как-то необычно. Обстановка внутри офиса тоже не покорила меня роскошью и комфортом. Скажу больше, даже у продавцов жилья в эконом-сегменте офисы обычно солиднее. У меня поинтересовались поводом визита и попросили тут же присесть и подождать менеджера. Она появилась через минуту.

 

   

 

Вся беседа протекала в формате «вопрос-ответ», причём, как вы уже догадались, интервьюированием занималась я. Менеджер только отвечала и часто односложно. Я не могу сказать, что она была абсолютно безразлична, нет – она улыбалась, отвечала корректно и вежливо, но казалось, что ей самой это всё – не очень то и интересно. «Ну, комплекс, ну да. Ну, строим вот, да». Обо всё приходилось настойчиво выспрашивать, но как я ни старалась, живого разговора не складывалось всё равно. Когда я пытала девушку вопросом о преимуществах комплекса и попросила объяснить, почему я должна выбрать квартиру именно в их комплексе, она пожала плечами и сказала, что их комплекс отличает: место, архитектура и материал стен. Ещё здесь: «тихо, красиво и рядом метро». Если бы до этого на сайте я не прочитала обо всех составляющих комплекса, то, честно говоря, я бы не вдохновилась такой презентацией.

 

   

 

На вопросы о задержках она ответила уклончиво, что да, были сложности, из-за того, что при строительстве паркинга пришлось переносить коммуникации, но сейчас всё в порядке и вторая очередь будет сдана в срок. Сейчас уже возводят 7 этаж. Срок в 3 квартал 2015 менеджер подтвердила и сказала, что на заселение уйдёт от силы месяц-два. Все коммуникации будут работать сразу, тем более что частично они свои: газовая котельная, электроподстанция. Квартиры будут сдаваться без отделки, но на полу будет стяжка, а стены выровнены. Ну, будут установлены ещё окна, двери и радиаторы. Дополнительной гидро- или шумоизоляции делать не будут, поскольку «стены очень толстые».

 

Из того, что удалось «выпытать» ещё: на этаже будет около 5 квартир, в парадных установят лифты Stein, в паркинг можно будет попасть только через двор. К слову о парковке, я ожидала, что с этим будут сложности. Оказалось же, что застройщик не только построил просторный паркинг, где мест больше, чем квартир, но и сделал небольшой дворик, со стороны чёрного входа, где можно будет бесплатно оставлять машину. Это очень благородно, поскольку позволить себе купить место на стоянке, смогут, наверное, не все. Цена колеблется в диапазоне 1,5 – 1,7 млн.руб.

 

  

Когда же разговор дошёл до самой интересной части беседы – условиях приобретения – я поняла, почему менеджер рассказывает обо всём без драйва американского коммивояжёра. Все квартиры в ЖК «Офицерский» можно приобрести только по переуступке. У самого застройщика в наличии уже нет ни одной. Менеджер смотрела на меня большими грустными глазами и говорила, что ни в рассрочку, ни в ипотеку купить эти квартиры уже нельзя. Только 100% оплата, только договор уступки прав по договору инвестирования. Это стало большой неожиданностью, поскольку на сайте вывешен большой список свободных квартир и там чётко прописаны условия рассрочки и аккредитация банком. Да и было бы честным сразу сказать об этом по телефону, ведь далеко не все рассматривают такой вариант, поэтому им бы и в офис ехать не пришлось. В общем, уровень сервиса сложно оценить на какой-то приемлемый балл, поскольку разница с сервисом в других фирмах схожего сегмента представляет собой пропасть. Бездонную пропасть.

 

 

В общем, если вы располагаете всей суммой сразу, то двери для вас открыты. Продажи идут по 39 закону, который действовал до 214-ФЗ, и он не проходит государственную регистрацию. Напомню, что он не защищает от долгостроя и двойных продаж. Произошло это якобы потому, что вся документация была оформлена очень давно, в 2000 году, и все квартиры раскупили тогда же. Теперь же, первые собственники готовы отказаться от своих прав за скромное вознаграждение, которое они сами, я так поняла, и назначают. То, что вы будете подписывать, будет называться дополнительный договор уступки прав. Сделка будет происходить в офисе, под неусыпным контролем застройщика. Менеджер уверила меня, что это абсолютно безопасно, и прежний владелец теряет все права в тот же миг, как передаёт вам пакет оригинальных документов. Они существуют в этом мире только в единственном экземпляре и тот, у кого они в руках – царь и господин. «Никаких сомнительных сделок нам смысла проводить нет», добавила менеджер в конце. Для пущего спокойствия сразу же предоставила образец договора для ознакомления. Только спокойнее мне не стало. 

 

 

Например, потому что договор вы заключаете с Обществом, которым выступает ООО Конэкс, а претензии по устранению недоделок предъявлять вы будете таинственному Инвестору. Или потому, что пени за задержку строительства будут начисляться, только если Общество не передаст вам квартиру в течение двух месяцев получения дома от Инвестора, а обязательства Инвестора по передаче дома в указанный срок не прописаны. Хотя, ориентировочный срок окончания строительства здесь указан – 3 квартал 2015. Немного удивило, что неизбежная погрешность при строительстве, за которую вы будете доплачивать, (или разницу вернут вам), составляет всего 3%. Обычно это 10%. Ещё один нетипичный момент – все имущественные риски и расходы по содержанию дольщик несёт даже если не подписывал акт приёма-передачи. Этот момент наступает через 10 дней с момента получения уведомления о возможности принять квартиру, то есть если вы не реагируете – автоматически вы её приняли. Любопытно было ознакомиться и с условиями расторжения договора. Застройщик может расторгнуть его в одностороннем порядке, если вы задержите платёж более чем на 5 календарных дней. При этом удержит 15% от общей суммы из тех платежей, что вы вносили ранее. При таких условиях договор расторгается тоже очень быстро, через 10 дней после даты указанной в уведомлении, но не ранее, чем через 10 дней с момента его отправки. Только деньги вернут не так скоро, в течение 90 дней. В общем, в который раз убеждаюсь, что ДДУ по 214 – наше всё. Хотя, может быть это даёт некую скидку? Посмотрим, за какие деньги предлагают квартиры на Петроградке в других жилых комплексах? 

 

Название	Засторойщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Цена, млн. руб.
Чапаева 16	ЮИТ	4 кв. 2015	71,0	10,2
Европа Сити	Возрождение Санкт-Петербурга	4 кв. 2015	70,0 кв. м	8,1
Дом на Грота 1/3	Йорк Девелопмент Групп	2 кв. 2015	68,0	11,6
Дом на Ждановке	Экохолдинг	1 кв. 2016	70,0	9,5
Офицерский	ПроИнвест	3 кв. 2015	72,0	10,9

ЖК «Чапаева,16» - проект интересный и изысканный. Строит его финский концерн на пересечении улиц Чапаева и Мира. Не считая мощной технологической базы, которой застройщик отличается на всех своих проектах, дом привлекает внимание своей уникальной архитектурой. Кажется, что такие дома мы видели только в кино: с готической башней, флюгером, декором фасада и скульптурным рельефом. На последних этажах запланированы квартиры с террасами. Удивительно, что в таком явно дорогом проекте можно выбрать и небольшую однокомнатную квартиру.

ЖК «Европа Сити» строится на проспекте Медиков. Застройщик специализируется на строительстве элитных объектов, но решил попробовать свои силы и в бизнес-классе и кажется, ему это удалось. «Европа Сити» вышла статным и ладным проектом, в современном стиле, состоящим из 17 корпусов. Частично он уже заселён, срок полного завершения строительства назначен на 2018 год. Примечательно, что на выбор есть как скромные площади, так и довольно просторные, и все они сдаются с полной отделкой. Единственное, что может кого-то смутить – это технология строительства из сборных железобетонных конструкций. В памяти ещё крепки воспоминания о недостатках панельных домов, но этот способ гораздо современнее и зарекомендовал себя достойно.

 

ЖК «Дом на Грота 1/3» возводится на Песочной набережной в пяти минутах от Вяземского сада и позиционируется, как объект элитного класса. Это второй дом в «серии», первый сдали в 2007 году. Здание возводится из монолитных конструкций и рассчитано на 50 квартир. Застройщик обещает использовать в строительстве самые передовые технологии и материалы, чего только стоит отделка фасада натуральным камнем. Квартиры тоже должны быть достойными, анонсируют просторные площади, 3-метровые потолки и витражное остекление. Единственным минусом может оказаться удалённость метро, но есть предположение, что будущих дольщиков это будет не слишком беспокоить. 

 

ЖК «Дом на Ждановке» строится рядом с нами, на Ждановской улице. Это будет небольшой дом бизнес-класса на 59 квартир, площадью от 38 до 186 квадратных метров. Среди них есть даже малопривычные двухуровневые апартаменты с выходом на мансарду. Зато более скромные варианты, с одной и двумя спальнями, сдаются с полной отделкой. Внешний вид здания тоже вызывает интерес, архитекторы решили частично воссоздать облик исторического здания, которое располагалось на этом месте раньше, и проект вышел очень необычным. 

 

Выводы:

   

 

Жилой комплекс «Офицерский» вызвал у меня противоречивые чувства. С одной стороны нравится место, доступность и большой выбор планировок. И, разумеется, подкупает, что все квартиры были так быстро раскуплены. После такой характеристики, на любой комплекс захотелось бы обратить внимание. Однако дьявол кроется в мелочах, и невозможно обольститься одним только ажиотажем, закрыв глаза на малоопытность застройщика, его пространные и общие рассуждения, некоторые пункты договора и так далее. К слову о последнем. Не будь сдана первая очередь, мои выводы «семь раз отмерить», были бы более категоричными. Я бы учитывала задержки строительства и некоторые другие нюансы, чтобы рекомендовать более подробно ознакомиться с предложениями конкурентов. На сегодняшний же день первый сданный дом укрепил позиции застройщика и хочется быть лояльной, но на конкурентов всё же можно обратить внимание, поскольку в этом районе предлагают много интересных проектов и есть даже более доступные.