На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Летом этого года в средствах массовой информации стали появляться новости о затруднительном финансовом положении компании «Город». Это якобы было связано с отзывом лицензии у банка «Фининвест», где были открыты все счета фирмы. Под ударом оказались более 5,5 тысяч дольщиков. Поползли слухи о возможном банкротстве, но фирма их опровергала. Между тем, ещё где-то за 9 месяцев до этого события, компания уже перенесла сроки сдачи всех строящихся объектов. Взволнованные дольщики стали писать коллективные письма во все инстанции. Они были перепуганы не на шутку, и понятно почему – у молодой фирмы ни одного готового дома за плечами. Что если их оплаченные реальные замки – превратятся в воздушные? И хоть продажи осуществлялись в рамках 214 – Федерального Закона, люди были в ужасе и не знали куда бежать. 

 

К счастью, всё улеглось. Все эти разговоры плавно утихли, а на объектах, со слов представителей компании, возобновилась стройка. К продаже квартир приступили ещё яростнее, например, сейчас в придачу к любой из них дарят автомобиль. Бонус приятный, проекты интересные, места заманчивые – только вот незадача – в октябре компания снова попросила перенести сроки. И это притом, что она уже и так находилась на особом счету у Комитета по строительству, а дольщиков ЖК «Ленинский парк» официально включили в реестр обманутых соинвесторов. К слову, суд присудил им выплату неустойки. Группа компаний «Город» же, продолжает свою деятельность, как ни в чём не бывало, реализует оставшиеся квартиры, отнекивается о затруднениях, обещает, что эти сроки – окончательные. Так верить или нет, «покупаться» ли на заманчивые предложения в надежде сорвать банк? Что же думать? Кто не рискует, тот не пьёт шампанского или что бесплатный сыр бывает только в мышеловке? Хотелось рассмотреть какой-либо объект компании «Город», и выбор пал на жилой комплекс «Морская звезда», который на сегодняшний день кажется наименее проблемным.

 

 

Итак, ЖК «Морская звезда», возводится в Приморском районе на пересечении улицы Оптиков с Туристской. Застройщик определил для него статус комфорт-класса и наградил соответствующими опциями: монолитно-железобетонная технология строительства, огороженная охраняемая территория, большой выбор планировок, колясочные, просторные холлы с отделкой, лифты OTIS, спускающиеся в подземный паркинг.

 

 

Сам комплекс будет состоять из 9 разноэтаэжных секций, с доминантной – центральной башней в 25 этажей. На главной странице сайта комплекса:  срок передачи ключей намечен на 31 декабря 2016 года. Здесь же висит баннер, что осталось 59 автомобилей Ford Focus из 100, которые дарят при покупке квартиры. Дальше можно посмотреть проектную декларацию объекта, из которой следует много интересного. Например, договор нужно будет заключать с ООО «Спектр», где «Группа компаний «Город» имеет 100% долю. А в жилых секциях будет по 2, 8, 19, 21 и 25 этажей. Начало строительства заявлено 3 кварталом 2013 года, а окончание – 4 кварталом 2015. Земля у нашего застройщика не в собственности, а в аренде, и не указано, на какой срок, зато хозяином является Комитет по управлению городским имуществом. Всего же в комплексе будет 1164 квартиры. Из них: 807 однокомнатных, 323 двухкомнатных и 34 трёхкомнатных. Для комфорт-класса маленьких квартир, кажется, многовато. И при этом, в подземном паркинге предусмотрено всего 195 машиномест. Где же будет парковать свои авто ещё тысяча жителей, не совсем понятно, учитывая, что двор будет закрытым. Из документов это всё, но разрешение на строительство тоже есть, в бумагах о нём упоминается.

 

 

Сайт у компании неплохой. Информации здесь представлено достаточно много, её легко найти, и в целом, общее понимание об объекте уже начинает вырисовываться. Для того чтобы деталей в картине стало больше, можно сразу посмотреть все цены и планировки. 

 

Количество комнат	Площадь, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Студия	22-30	2,3-3,2
Однокомнатная	33-40	3,3-4,0
Двухкомнатная	58-69	5,3-6,4
Двухкомнатная - евро	41-45	3,8-4,3
Трехкомнатная	77	7,0

 

Любопытно, что все квартиры сдаются с указанием «без отделки», хотя в разделе «Отделка» перечислен довольно большой перечень работ, который включает и окраску потолков, и оклейку стен обоями и укладку плитки, и установку дверей и так далее. Видимо хотели сначала, да передумали.

 

Но вернёмся к разговору о планировках. Самым скромным оказался вариант обычной прямоугольной студии в 22 квадратных метра. На жилую комнату отведено всего 11,3 метра, но зато есть почти трёхметровый балкон. Дальше идут студии больше, но форма не меняется. За исключением вот такой 26-метровой квартиры, которую постарались сделать более квадратной и это, пожалуй, самый удачный вариант из всех.

  

Среди однокомнатных квартир разнообразия тоже не оказалось. Все различия между ними только в небольшом изменении площади и в том, что где-то, стена, разделяющая кухню и комнату, прерывается, объединяя пространство. Ну, и некоторых квартирах сделаны лоджии, а в некоторых балконы.

 

  

На двухкомнатные квартиры была вся надежда. Ведь даже в прайсе их разделили на разные группы, «евро» и «не евро», но упования оказались тщетны. В европланировках был всего один вариант, и тот не совсем укладывается в рамки привычного понимания этого стандарта. 

 

 

Ведь подразумевается, что будут объединены кухня с гостиной и отдельно – маленькая спальня. Здесь это 11 метров столовой и гостиная совмещенная со спальней. Хотя, стены там, видно, тонкие, и застройщик оставляет место для творчества. 

 

 

Классические двухкомнатные квартиры тоже были представлены лишь в одном виде, но зато достаточно любопытном. Например, у самой большой 69-метровой, просторная кухня 6+10 метров, шикарный балкон неправильной формы, роскошный коридор в 16 квадратов и неплохие габариты гостиной и спальни. При этом всё как-то на своём месте, никаких лишних, ненужных метров, все при деле.

 

 

Трёхкомнатные квартиры оказались не то чтобы в одной варианте планировки – а, вообще, только одной площади, по 77 кв. м. И проектировщик, кажется, строгий поклонник симметрии – абсолютно все комнаты по 14 метров. Кухня только 13, зато коридор – снова 14. Хоть какую-то изюминку в этот рай правильных геометрических форм вносит огромный 8-метровый балкон.

 

Ещё на сайте можно посмотреть фотографии о ходе работ, из которых можно сделать вывод, что заканчиваются работы по устройству фундамента для седьмой секции, установлены башенные краны и выполняется армирование фундамента. На данный момент сложно оценить достаточно ли этого для того, чтобы быть уверенным, что дом будет готов в заявленный срок, но что-то делать уже начали.

 

Фото: сайт застройщика

 

Последний раздел сайта: условия оплаты. Сказано, что объект аккредитован крупнейшими банками, квартиру можно купить с минимальным первым взносом, либо в рассрочку до февраля 2016 года с взносом от 30%.

 

В связи с неоднозначной репутацией компании очень интересно, что говорит о себе сам застройщик, но информации оказалось немного. Из конкретного, так и, вообще, ничего. Из абстрактного – группа компаний «Город» образована командой профессионалов, целью которых является «реализация мечты о современном и уютном доме в кратчайшие сроки для самых взыскательных клиентов». Да уж, про кратчайшие сроки мы уже поняли. Дальше звучат слова о надёжности компании, качестве строительства и высокую квалификацию сотрудников. И если первые два пункта проверить сложно, учитывая, что ни одного сданного дома у застройщика ещё нет, то последний можно – пообщавшись с сотрудником отдела продаж. Это нам ещё предстоит, а пока почитаем, что говорят на форумах люди, уже имевшие дело с компанией.

 

 

В основном, отзывы делятся на две категории. Часть – пронзительно грустны, другие переполнены возмущением. Кажется, люди уже не верят обещаниям и совсем не рады своему приобретению. Хорошие отклики связаны только с расположением объекта, говорят, что купились лишь на то, что это одна из последних строек в этой быстроразвивающейся части Приморского района. 

   

 

Признаться, это место мне и самой нравится, я знаю о нём не понаслышке и прекрасно понимаю, чем же оно так приглянулось и всем остальным. Во-первых, здесь неплохая экологическая обстановка, насколько возможно говорить об этом в городе. Рядом Финский залив, Лахтинский разлив, Парк 300-летия, ЦПКиО, Курортный район. Несмотря на плотную застройку, воздух здесь достаточно свежий, правда, иногда я слышу жалобы на запах со свалки, той самой, которая доставляет неудобства микрорайону Каменка. Однако на себе мне это испытать не удалось, хотя и сама живу неподалёку. 

 

   

 

Во – вторых, отсюда можно быстро добраться до центра города, выехав на набережную, преодолев лишь Планерный мост. До Литейного моста дорога занимает минут 10-15, но, конечно, не в часы-пик. В это время выезд из района сильно затруднён, к набережной сходится слишком много полос, и с вышеупомянутого моста, и с улицы Савушкина, и с ЗСД, и с загородной трассы. Тем не менее, пробки есть везде, и поскольку сам путь до центра здесь недолог, то доехать можно всё равно быстрее, чем с многих других окраин города. Дальнейшее развитие этой ситуации двояко. С одной стороны, ещё не все новостройки здесь достроены, и можно ждать только ухудшения ситуации. С другой – давно обещают дорогу, которая свяжет нас с Васильевским островом и активно приступили к строительству метро, что, безусловно, может кардинально решить проблему транспортного коллапса. К слову, ближайшая станция метро здесь – Старая деревня, транспорт до неё ходит хорошо, и доехать можно минут за 5-7, а вот пешком всё же далековато.

  

 

В-третьих, это место развивается очень прогрессивно. Не так давно здесь был сплошной пустырь, а сегодня – современный район однородной застройки, как сейчас принято говорить. Плавно поспевает и коммерческая, и социальная инфраструктура. Есть несколько садиков и школ в пешей доступности, и вроде бы, туда даже можно попасть. 

   

 

Рассказать о самой стройке оказалось сложнее. Кроме синего забора и отдела продаж на углу, нет пока больше ничего. Кстати, работает он по очень удобному графику: пн-пт с 11 до 20, сб-вс с 10 до 19. Центральный офис находится на Большом проспекте В.О. и работает только по будням, зато с 9 до 20. К слову, когда я звонила в офис, чтобы узнать, как можно встретиться с менеджером отдела продаж, то обслуживание мне понравилось. Молодой человек был доброжелателен, отзывчив и профессионален. Рассказал всё, что мне хотелось знать, и уточнил, что квартиру у них можно приобрести только за полную оплату или в рассрочку. Ипотеки больше нет. Поговорили мы приятно, но коль уж на объекте есть консультационный пункт, то за подробностями я пошла туда.

 

 

Мобильный офис мне понравился, а вот разговор с менеджером – не очень. Порой мне отчаянно казалось, что она выдумывает на ходу ответы на мои вопросы. Возможно, это происходило из-за того, что девушка каждый раз всерьёз задумывалась что сказать, а в конце почти всегда добавляла слова: «наверное», «по-моему», «должно быть». В общем, у меня сложилось впечатление, что она владеет не всей информацией по объекту, но поскольку ответить что-то нужно, то выдвигает собственные гипотезы.

 

Тем не менее, она абсолютно точно сказала, что ввод дома в эксплуатацию намечен на февраль 2016 года, а передача ключей должна быть завершена к декабрю того же года. Также уверенно менеджер говорила, что опасаться дальнейшего переноса сроков не стоит, дом сдадут вовремя. Хочется отметить, что происходит этот разговор на фоне недавнего обращения 200 дольщиков ЖК «Ленинский парк» к губернатору Санкт-Петербурга Георгию Полтавченко; они просят разобраться, почему почти готовые дома так и не достраивают, притом, что почти все квартиры в них раскуплены. На канале «Санкт-Петербург» выходил сюжет, посвящённый этому событию и его можно легко найти в группе ЖК «Морская звезда» в контакте: https://vk.com/club55957593. 

 

 

Когда же я завела разговор на эту скользкую тему, менеджер ответила, что по «Морской звезде» задержки строительства не было, был перенос сроков в самом начале, связанный с выбором подрядчика. История, с её слов, следующая: лишь огородив территорию забором, застройщик приступил к реализации квартир. Параллельно стали выполнять первый этап работ – вбивание свай, которые по технологии должны были отстояться, и в это время «Город» планировал быстренько найти подрядчиков на объект. «Быстренько» не получилось, и с февраля по июнь 2014 года никаких работ на площадке не велось. К счастью, всё завершилось благополучно, и теперь строители «живут» на площадке и работа идёт полным ходом. Однако на прямой вопрос – так насколько же точно строительство было приостановлено? – она моментально сказала – на два месяца. Я не стала спорить, что даже с февраля по июнь их уже 5, и поинтересовалась, что происходит с другими их объектами. Менеджер ответила, что всё в порядке, на год задержали только ЖК «Ленинский парк», тоже из-за смены подрядчиков. Распространяться на эту тему дальше она, отчего-то, не захотела.

 

 

Что касается нашего жилого комплекса, то выяснилась масса любопытных деталей. Оказывается на видовые характеристики можно не рассчитывать, хотя застройщик делает на этом акцент в описании комплекса. «Возможно, будет виден кусочек разлива из 3 и 7 секций», сказала мне менеджер откровенно. Зато надбавка за высотность есть, составляет около 30 тысяч за каждый блок. Не совсем понятная политика, конечно. Жилые помещения, кстати, начинаются только с 3-го этажа, и на сайте указаны цены самого нижнего порога и при 100% оплате. 

 

Пользуясь случаем, я тут же спросила «правда ли, что нет ипотеки», как сказали мне по телефону, я то помню, что на сайте была фраза «объект аккредитован крупнейшими банками». Менеджер сказала, что её можно-таки взять в «Балтинвесте»,  но только по нескромной ставке в 18% (Позже, на сайте банка, я уточнила эту информацию, так вот процент колеблется в пределах 15-16,5 единиц, но до момента регистрации собственности прибавляется ещё 1%). В основном же, квартиры реализуют по единовременной оплате и рассрочке. К слову, о последней. Цена за квартиру становится выше, но насколько – понять так и не удалось, чёткой схемы менеджер мне не озвучила, как я её не пытала. В какой-то момент мне показалось, что она и сама не знает. «Приблизительно она увеличивается на 200 тысяч для однокомнатной и на 500 для трёхкомнатной, давайте посчитаем на конкретном примере», предложила она компромисс и я согласилась. Получилось следующее: трёхкомнатная квартира на 5, 6, 7 этаже стоит 7 млн. 166 тысяч рублей (против 7,088 млн. на 3), если внести за неё первый взнос в 50%, то последующие 15 месяцев предстоит платить по 274 тысячи рублей. Итоговая стоимость составит 7 млн. 460 тысяч рублей, что на 294 тысячи больше, чем при 100% оплате. Минимальный первый взнос составит, как и сказано на сайте, 30%, но больше вносить выгоднее, поскольку на него сделают скидку 10%. Сделка оформляется по ДДУ, деньги нужно будет внести на аккредитив. Дополнительно к сумме квартиры вам предстоит внести 18 тысяч рублей за оформление договора и, заранее, за регистрацию права собственности. Кстати, вместе с последней бумагой вы получаете и собственность на кусочек земли, так что её «арендная» принадлежность не должна вас пугать.

 

 

Касательно самого комплекса, то никаких объектов социальной инфраструктуры не запланировано, а первые этажи будут отданы коммерческим помещениям. Высота потолков составит 2,8 м, отделки нет: стены, перегородки, потолки – без затирки, будет только стяжка на полу, остекление и входная дверь. Договора на все коммуникации есть и при заселении всё должно работать по постоянной схеме. Затруднения могут возникнуть только с парковкой. В подземном паркинге мест немного, а территория будет закрытой. На мой вопрос можно ли будет оставлять автомобили во дворе, менеджер долго думала, в итоге ответила: «думаю, что да», но как таковые гостевые места не предусмотрены. Продажи мест в паркинге пока не открыты, но, например в ЖК «Ленинский парк» они стоят 480 тысяч рублей. 

 

 

Напоследок я попросила распечатать мне договор долевого участия, но менеджер предложила выслать его на почту. На этом мы и расстались. Документ она мне вскоре, действительно, прислала, только вот что странно, деньги за квартиру предлагают пересылать на счёт банка Фининвест. Того самого, у которого отозвана лицензия. Всё остальное не вызывает подозрений, и укладывается в рамки стандартного договора, даже тот факт, что при расторжении отношений с вас удержат 10% от суммы сделки. Зато радует, что чётко прописан срок именно передачи квартиры – 31 декабря 2016 года. 

 

Учитывая неоднозначность предложения, особенно интересно сравнить его с другими объектами в этом районе, что мы и сделали, и картина получилась следующая:

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, руб.
Legenda на Яхтенной,  24	Legenda Intelligent Development	2 кв. 2016 (срок передаст  квартир)	40,0	4,7 млн.
Шуваловский	ЛСР Недвижимость	4 кв. 2016	41,0	3,6 млн.
Граффити	Ойкумена	4 кв. 2016	35,0	3,1 млн.
До Ре Ми	Прагма	3 кв. 2016	38,0	3,6 млн.
Морская звезда	Город	4 кв. 2016 (срок передачи квартир)	40,0	4,0 млн.

 

ЖК «LEGENDA» строится на соседнем перекрёстке и его тоже строит компания, для которой это один из первых объектов. Правда, на этом сходства заканчиваются. «Легенда» – проект совершенно особенный. Застройщик уверяет, что создал максимально комфортный и рациональный дом, где всё сделано с максимальным удобством и комфортом. Правда, и цена в уникальном проекте соответствующая. Зато строительство идёт ударными темпами и ничто не заставляет усомниться в благонадёжности застройщика. 

 

ЖК «Шуваловский» и «Граффити» строятся в микрорайоне Каменка, эта часть Приморского района ценится чуть ниже, из-за периодически доносимого сюда запаха со свалки. Однако проекты интересные, масштабные, от надёжных застройщиков, и чуть дешевле в среднем по району, так что достойны внимания. «Граффити», например, хотят превратить в «галерею под открытым небом» и расписать фасады яркими красками. Дворы закроют от движения транспорта и превратят в зону отдыха с Wi-Fi. В парадных организуют зону хранения велосипедов/колясок и комнату для мытья лап домашним питомцам. В «Шуваловском» всё будет попроще, но и репутация застройщика тут покрепче. Упор делают на строительство школы, двух детских садов и полную отделку квартир. 

 

По сравнению с предыдущими объектами – «До Ре Ми» небольшой комплекс. Здесь будет всего 3 корпуса, против 24 высоток в Шуваловском, например. Соответственно не будет и собственной инфраструктуры, да и приятных бонусов немного: закрытый двор, да охрана. Однако есть у него одно неоспоримое преимущество на фоне всех остальных – близость метро. Комплекс строится неподалёку от 2-ой Алексеевской улицы. И для многих это перевесит всё остальное. 

 

Выводы:

 

 

После столь тесного знакомства с комплексом, у меня стало чуть меньше вопросов, но не стало меньше сомнений. Несмотря на удачное расположение, оформление сделки по 214-ФЗ и хорошую цену, советовать такой объект я не могу. Впрочем, как и отговаривать. У «Морской звезды» есть все шансы на успех, если дальнейшее строительство пойдёт ударными темпами, но кто может дать такие гарантии?