На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Даже я помню те времена, когда дачный поселок  Немчиновка был самым обыкновенным дачным поселком. Таким, куда некоторые мои знакомые уезжали на летние каникулы.  Возможно, по поводу обыкновенности я немного погорячилась, ибо поселок Немчиновка, как и Переделкино, в свое время был местом загородного отдыха для представителей творческой интеллигенции 20-30-х годов. Да, и столь малое расстояние от столицы – всего-то 1 км, всегда казалось удивительным.  Однако  те самые знакомые ездили  в этот поселок именно на дачу. То есть отдохнуть, подышать свежим воздухом, картошку вырастить. 

 

Сегодня нет ничего удивительного в том, что привычный для нас загород стремительно меняет свой облик: где еще недавно колосились зерновые или паслись коровы,  уже дали усадку многоэтажки и таунхаусы. Вместо полей и пастбищ, вырастают все новые и новые жилища для трудящихся. И тысячи счастливых новоселов полной грудью дышат чистым подмосковным воздухом. Хотя… Чистота воздуха в области уже давно спорна, а вот разница в стоимости жилья пока еще очевидна. Даже если от Москвы отделяет всего 1 км. 

 

Микрорайон Немчиновка, расположенный в одноименном селе Одинцовского района – новый жилой массив, состоящий  из панельных  многосекционных корпусов серии П44-Т и П-44Т/К, высотой от 10 до 17 этажей.

 

Микрорайон расположен в той части населенного пункта, где Советский проспект образует угол со скоростным дублером трассы М-1. С точки зрения шумового загрязнения, или эстетики это соседство не оказывает сильного воздействия, т.к. трассу от жилых домов отделяет лесной массив.

 

 В число объектов инфраструктуры здесь будут входить детский сад (сейчас как раз начинается его строительство), многоуровневые паркинги, магазины, салоны и коммерческая клиника. Школа в проекте застройки значится, но ее возведение пока не начинали.

 

Объект отличается тем, что квартиры здесь реализуются только после ввода зданий в эксплуатацию. Как объяснили в офисе продаж, застройщик возводит корпуса на свои средства, поэтому продавать квартиры на более ранних этапах ему просто не выгодно. 

 

В конце 2014 года компания «ИНКОМ» продавала в «Немчиновке» 1-2-3-х комнатные квартиры с отделкой, в домах, уже прошедших госкомиссию. Это корпуса 14 и 5.  

 

 

Корпус 14 состоит из секторов А, Б, и В. Трехкомнатные квартиры представлены только в секторе А. Здесь же имеются «однушки» для тех, кто предпочитает пожертвовать метражом кухни во благо коридора. Площадь кухни однокомнатных квартир в этом секторе составляет всего 7,3 кв. м. В секторах Б и В кухни просторнее и имеют более интересную геометрию. 

 

В целом же планировки квартир до боли знакомы каждому горожанину. 

 

 

Отделка класса «так себе», если судить об используемых материалах. Представлена она оклейкой стен и потолков обоями, покрытием ламинатом и линолеумом пола, установленными межкомнатными дверями, санузлом с сантехникой (отделка стен – пластик), установленной мойкой на кухне и смонтированными выключателями и розетками, в том числе и для электрической плиты.  Качество выполненных работ я бы оценила, как «жить можно». Правда, обои на потолке наверняка будут стимулировать  новоселов поскорее наскрести на нормальный ремонт. На мой взгляд, этот дизайнерский ход весьма неудачен. Лучше бы бетон оставили и деньгами отдали. Высота потолков, кстати, здесь составляет 2,65 м.

 

 

Коммерческий ход застройщика и наличие отделки сделали цены на квартиры  в Немчиновки не самыми доступными. Однако здесь есть возможность сразу начать пользоваться своей покупкой. Для тех, кому приходится снимать жилье в ожидании сдачи дома и окончания ремонта, эти цены могут показаться вполне адекватными.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в мкр. Немчиновка

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Стоимость,  млн. руб.
Однокомнатная	от 38,5	от 5,3
Двухкомнатная	от 51,7	от 6,6
Трехкомнатная	от 79,2	от 8,9

 

Расценки, опубликованные на сайте, не успевают за действительностью, поэтому их, как и наличие, нужно уточнять у менеджеров. Надо отметить, что это далеко не единственный недостаток сайта продавца. Хотя, «ИНКОМ» является генеральным риэлтором, о чем говорится на страничке https://www.nemch.ru микрорайона, компания почему-то не разместила ни план застройки (сиди, догадывайся, где расположен тот или иной корпус), ни каких-либо документов. План застройки находим  здесь: https://www.nemch.ru/plans/. Но этот ресурс тоже далек от совершенства, и уже с первого клика становится понятно, что он создавался без особых амбиций да еще и при царе Горохе.

 

Отсутствие разрешения на строительство и проектной декларации, скорее всего, связано с тем, что квартиры продаются в готовых домах. Но все равно, мне как покупателю, хотелось бы знать, кто построил дом. Зато продавец много внимания уделил информации о том, как добраться до микрорайона. Правда, я не думаю, что у кого-то возникли бы трудности в этом вопросе. Это все-таки не 100 км от Москвы.

Перед поездкой по столь подробно описанному маршруту, хотелось бы узнать, каковы настроения реальных и потенциальных покупателей жилья в этом месте. 

 

На одном из ресурсов нахожу отзывы в виде борьбы противоположностей: резко негативные отзывы опровергаются склонными хвалить микрорайон. И надо сказать, последние вызывают больше доверия именно аргументацией и уравновешенностью. Есть, правда и довольно сдержанные ругательные отзывы на то, что в микрорайоне коммунальщики работают неудовлетворительно, мусоропроводы заварены, Интернет не ловит и т.д. Один из участников дискуссии ругает качество строительства компании «УНР-494» (ах вот кто этот загадочный застройщик!), причем до такой степени, что на перегородки в квартирах, якобы, нельзя облокачиваться,  а если нечаянно хлопнуть дверью, то резонансом выбьет двери всем соседям.  Сразу уточню, что ОАО «494 УНР»  (год рождения 1967) в числе современных реализованных объектов имеет ЖК «ОАЗИС-ПАРК», ЖК  «На Яузе» и первую очередь ЖК «МАРШАЛ».

 

Для тех, кто всерьез увлечен объектом, есть форум с пятилетней историей https://www.novostroykin.ru/forum/?pg=141&nid=836. Но здесь много устаревшей и малоценной информации. Последние страницы форума заполонила реклама от компании «ИНКОМ» и частные объявления. А авторы содержательных отзывов снизили активность еще в 2012 году. Из интересного находим, что на месте микрорайона раньше была военная часть (главное, чтобы не военный полигон) и то, что в 2011 году в домах было очень плохо с отоплением.   

 

Облокотиться на стену дома и потрогать батареи обещаю.

 

Для того чтобы проехать 1 км от МКАД, не обязательно садиться за руль. От метро «Молодежная» до Немчиновки  (остановка  «Советский проспект д.108) можно доехать минут за 15-20 на маршрутке 597. 

 

Подъезжая к микрорайону, с грустью приходится констатировать, что архитектурную и ландшафтную привлекательность это место приобретет не завтра-послезавтра. 

 

 

И здесь даже сложно представить, что в данной ситуации зависит от самого себя. Скорее всего, ничего. Но весной, когда все просохнет и зазеленеет, тут наверняка будет симпатичнее. 

 

Офис находится в отдельно стоящем здании. До поездки надо договориться с менеджером, т.к. работы у них здесь хватает: народу на просмотры приезжает достаточно и сотрудница офиса продаж по имени Оксана постоянно водит желающих по этажам. 

 

 

Уже не первый раз, взаимодействуя с «ИНКОМом»,  обращаю внимание на то, что они держат сотрудников в каких-то спартанских условиях. Несмотря на суровость среды, девушки в офисе весьма приятны в общении и проявляют искреннюю заботу об интересах потенциального покупателя.  Вот это я понимаю! Не то, что фифы в люксовых офисах. 

 

Оксана одевает куртку-униформу и ведет меня знакомиться с предложением своего работодателя.  

 

В первую очередь спрашиваем, как далеко находится новая трасса. 

 

Вон там, за деревьями.

 

 

Расстояние от корпуса 14 до трассы можно увидеть на следующей фотографии. Дорога – за посадками. 

 

 

Обращаем внимание на наличие паркинга и сразу выясняем цену машиноместа. На самом верхнем этаже цена составит 450 тыс. рублей. С каждым этажом ниже стоимость будет увеличиваться примерно на 50 тыс. рублей, пока не дойдет до 820 тыс. рублей за машиноместо на нижнем этаже. 

 

 

В микрорайоне паркинг не один.

 

 

Посмотрим и на обустройство детских площадок. 

 

 

Хочется сказать спасибо застройщику за сохраненные  на территории елочки и деревья. 

 

 

Здесь, за забором будет строиться детский сад. 

 

 

К качеству дорожных покрытий претензий не выявила. И качество работы коммунальных служб в части уборки снега, оценить не удалось: снег сам растаял.

 

 

На выезде из микрорайона дороги уже не очень.

 

 

А вот и корпус 14 – один из корпусов, в которых ведутся продажи. 

 

 

Где-то среди отзывов я видела жалобы на то, что  контингент здесь «не очень». И культура, мол, у них хромает, и прочее. Но мне кажется, что если эта прекрасная елочка кем-то здесь была наряжена и сохранена, то не все потеряно.

 

 

В микрорайоне уже функционируют магазины, клиника. Скоро откроется фитнес-клуб.

  

 

Зайдя в подъезд, вспоминаю слова одного из жителей о том, что отделка в общих помещениях выполнена кое-как, пол бетонный, мусоропроводы заварены и т.д. Мусоропроводы и правда заварены, но сделано это из благих побуждений. Дабы туда не сваливали строительный мусор и не заталкивали что-нибудь типа коробок из-под холодильника. Полы бетонные, отрицать не стану. А вот отделка… Да нормальная отделка. Не люкс, но жить можно. Примерно как в домах, где дают квартиры переселенцам.

 

Внутри квартиры не внушают опасения какой-либо хрупкостью конструкций. И даже стеклопакеты на окнах довольно сносные. Может быть, моего веса оказалось не достаточно, но, облокотившись на стену, я не ощутила какой-либо подвижности.

 

Что касается температуры в помещении, то там довольно тепло. А в жилых комнатах даже установлено хитрое устройство для того, чтобы запускать кислород в помещение, не открывая окон. 

 

Однако если выбрать квартиру в секторе Б или В 14-го корпуса, то окна даже захочется открыть пару-тройку лишних раз, что бы вдохнуть запах дров. Дело в том, что сразу за домом расположен частный сектор – коттеджный поселок. Уж не знаю, плюс это или минус, но стоя на собственном балконе, можно будет без оптических устройств наблюдать за чьей-то частной жизнью. Благо, архитектура коттеджей вполне сносная, а на приусадебных участках не красуются полиэтиленовые парники, чугунные ванны и разные бочки.

 

При покупке заключается предварительный договор, а свидетельство о собственности на квартиру будет получено спустя 6 месяцев. При заключении договора в течение 7 дней нужно оплатить  100 тыс. рублей, а потом, в течение 21 дня всю сумму. «ИНКОМ» предлагает несколько вариантов рассрочки на срок от 3 до 7 месяцев.

 

Если придется привлекать ипотеку, то  с компанией необходимо будет заключить договор на оказание ипотечных услуг (за 50 тыс. рублей). При этом предоставляется длительное бронирование квартиры на необходимый срок (до получения согласования с банком).  Ипотеку здесь предлагают более 20 организаций, в числе которых «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «РосЕвроБанк» и другие.

 

Перед тем, как еще раз пристально взглянуть на микрорайон «Немчиновка», предлагаю немного расширить ареал и взглянуть на близлежащие новостройки и их стоимость.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в новостройках Одинцовского района Московской области

 

Название	Расстояние от МКАД	Метраж, кв. м	Стоимость, руб.	Срок сдачи
Одинбург	6 км	от 29,8	от 3,6 млн.	2 кв. 2015
Гусарская баллада	10 км	от 48,0	от 4,1 млн.	сдан
Сколковский	5 км	от 43,86	от 3,6 млн.	4 кв. 2015

 

Я для себя решила, что как минимум  посмотрю еще парочку вариантов в соседней Трехгорке. Она, конечно, дальше от столицы, но именно поэтому я ей заинтересовалась. Сложно сказать, чем жизнь в 1 км от МКАД будет лучше жизни в 3-4 км. Ведь садика в Немчиновке пока нет, школа только на бумаге. Поликлиника? Ну, в Ромашково есть амбулатория с терапевтом, а к специалистам надо ездить в Одинцово. 

 

Из плюсов «Немчиновки» я бы отметила только возможность быстро добраться до метро и возможность въехать в квартиру сразу после получения ключей. Ну и «стародачность» места. Нельзя не упомянуть и того, что микрорайон окружен зеленой зоной. Пожалуй, все. 

 

Цена, к сожалению, не соответствует моему представлению об адекватности. На мой взгляд, здесь имеет место переплата за мнимые плюсы типа близости к столице и былой славы тихих чистых мест. Вполне возможно, что я ошибаюсь. Ведь если отмерить точно такое же расстояние от МКАД, только внутрь кольца, цена за такую же «однушку» будет миллиона на три повыше.  Кроме того, я допускаю, что спустя годы это место будет очень даже привлекательным. Но такие прогнозы я строить не могу. Да и жить надо не только потом, но и сейчас.