ЖК «Фламинго»: золотая середина, где бюджетные метры сходятся с удачным расположением
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Пару лет назад проспект Маршала Блюхера неожиданно стал очень популярным местом застройки. Сразу несколько строительных компаний развернули здесь активную деятельность и совсем скоро должны начать сдавать первые объекты. К сожалению, купить в них квартиру уже сложно, во-первых, потому что их почти не осталось, во-вторых, цена приближается к своему потолку. Между тем, этот участок становится всё интереснее и привлекательнее. Медленно, но верно сюда «наступает» инфраструктура, а её отсутствие, по большому счёту, было единственным недостатком здешних мест. В таких условиях приход нового застройщика можно расценивать, как большую удачу. Мы так и делаем, но не теряем бдительности от этой внезапной радости, ведь жилой комплекс «Фламинго», похоже, стартовый проект компании «Капстрой». Однако это совсем не повод обходить этот объект стороной, ведь зачастую новички рынка предлагают более интересные цены и условия покупки, и даже, сдают дома раньше срока – лишь бы доказать свою состоятельность. Конечно, так бывает не всегда, случаются и грустные истории с малоопытными компаниями, но мы будем очень внимательно изучать этот жилой комплекс, чтобы понять к какой категории его отнести.
.jpg)
Жилой комплекс «Фламинго» строится на проспекте Маршала Блюхера, неподалёку от перекрёстка с Лабораторной улицей, в полутора километрах от станции метро «Лесная». Он будет представлять собой П-образное, 5 – секционное здание, от 12 до 16 этажей, рассчитанное на 576 квартир. Здание будет построено к концу 2016 года, но к этому сроку передадут лишь часть квартир, вторую очередь планируют закончить только к 1 кварталу 2018 года, и в продаже её пока даже нет. Застройщик позиционирует дом, как объект комфорт-класса, поэтому на его территории будет размещён подземный и наземный паркинги, собственная газовая котельная, а двор украсит фонтан, с возвышающимся над ним фламинго. Сделка происходит по договору долевого участия, все риски застрахованы, есть ипотека и рассрочка – сейчас я рассказала даже чуть больше, чем можно узнать из раздела «О комплексе», на официальном сайте компании: https://kapstroy-spb.ru. Где есть только эскиз проекта и небольшое видео, где менеджер отдела продаж кратко рассказывает о комплексе. И, к сожалению, больше, к описанию проекта застройщик не возвращается. А покорить нас, видимо, должны следующие далее стихи:
До чего изящный вид, этот комплекс всех сразит!Ах , "Фламинго", ты - мечта, просто сказка, красота.Яркий, праздничный наряд, окна солнышком горят.Мы построим новый дом, славно будет житься в нем!
Неожиданное появление данного стихотворения ввело меня в лёгкий ступор, поэтому я стала судорожно искать раздел с документами, откуда можно будет узнать хоть что-то конкретное. Про то, что «окна солнышком горят» мы уже поняли, но этого, к сожалению, мало для принятия решения. К счастью, на сайте нашлись и разрешение на строительство и проектная декларация. Не было только бумаг на землю, но в одном из разделов декларации сказано, что она принадлежит городу, по праву собственности, и застройщику, на правах аренды. Благоустройство будущей территории нельзя назвать богатым, но всё необходимое: взрослые зоны отдыха, детские и спортивные площадки, нам обещают. Про фонтан, к слову, ничего не сказано, но может он, вместе с фламинго, скрывается под формулировкой «малые архитектурные формы».
Как я уже говорила в планы входит строительство подземных и наземных стоянок, так вот по количеству мест выходит следующее: в паркинге их будет 148, открытых платных – 55 и гостевых – 177. Это одно из лучших соотношений с количеством квартир, что я видела, за всю историю наших исследований. И это всегда одна из самых больших проблем новостроек, но если соседи отнесутся к этому вопросу также серьёзно, то скорее всего здесь удастся избежать коллапса. К тому же, близость метро предполагает необязательное наличие авто у жильцов, так что 380 мест на 500 квартир должно будет хватить.
С шаговой доступностью до магазинов и аптек тоже не должно возникнуть проблем, первые два этажа собираются отдать под коммерцию (кроме первой и пятой секции, там уже второй этаж будет жилым). И это очень удобно, поскольку на данный момент, поблизости от дома практически ничего нет.
В общем-то, это тоже всё, что можно почерпнуть из имеющихся документов. Для стартового проекта информации всё же маловато, хотелось бы больше, но, к счастью, застройщик догадался поместить планировки и цены, что позволяет понять, стоит ли присматриваться к объекту и дальше.
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Стоимость (100% оплата), руб. | Стомость (рассрочка), руб. |
| Студия | 30-31 | 2,3-2,5 млн. | 2,8-3,1 млн. |
| Однокомнатная | 37-47 | 2,7-3,4 млн. | 3,4-4,3 млн. |
| Двухкомнатная | 56-71 | 3,9-4,9 млн. | 4,9-6,2 млн. |
| Двушка с зимним садом | 61-70 | 4,8-5,5 млн. | 5,9-6,7 млн. |
| Двушка с террасой | 68-71 | 5,4-5,6 млн. | 6,66,9 млн. |
| Трехкомнатная | 89-93 | 5,9-7,3 млн. | 7,5-9,0 млн. |
Заинтригованная зимними садами и террасами, я решила сразу посмотреть и планировки. И не разочаровалась.
Студий хоть и немного, но есть из чего выбрать. Особенно порадовала компактная квадратная версия столь малогабаритного жилья, что позволит всё же отделить немного кухню от общей комнаты. Да и всё остальное удивляет «полномасштабностью»: и балкон хороший, и коридор и санузел.
Однокомнатные квартиры, при всём своём многообразии, очень похожи друг на друга. Почти у всех небольшие кухни и санузлы, но хорошие коридоры и просторные гостиные.
.png)
Радует наличие нестандартных планировок, из которых мне особенно понравился вот этот вариант. Конечно, у него и самая большая площадь, но и в целом он спроектирован очень грамотно: площадь всех помещений, наконец-то, становится комфортной для жизни. А какая роскошная лоджия!
Двухкомнатные квартиры тоже представлены «в ассортименте». И хоть большей частью они устроены одинаково, в каждой постарались сделать какую-то изюминку: то изогнутые балкон, то треугольный эркер в гостиной, то огромную террасу. Однако несмотря на разнообразие форм, площадь помещений, почти всегда остаётся прежней, те же небольшие кухни, просторные коридоры, маленькие санузлы и комнаты от 13 до 19 метров. Вроде бы и выбор большой, но какое-то всё одинаковое.
.png)
Трёхкомнатных квартир во всём доме будет всего 24 штуки, поэтому, видимо, проектировать много вариантов не было смысла. Наслаждаться придётся только одним, но есть вариант с террасой. И если закрыть глаза на то, сколько полезных метров ушло в 18-метровый коридор, то вариант вполне «живой». Здесь уже и кухня солидная и санузлы, ну а терраса… отдельная песня – шикарное место для завтраков и задушевных бесед на закате.
.png)
Дальше нам предлагают понаблюдать за ходом работ по веб-камере, но мы лучше посмотрим раздел о компании, которая пока что вызывает больше всего вопросов, ведь мы о ней ничего ещё не знаем.
Впрочем, даже после прочтения краткого очерка, ответов больше не стало. Конкретики нет никакой. Компания «КапСтрой» «динамично развивающаяся», «способствует формированию цивилизованных отношений на строительном рынке, «постоянно совершенствуется». С другой стороны, нельзя сказать, что компания «прячется». Есть полный список реквизитов, имя генерального директора, множество телефонов, видимо, просто нечего ещё сказать.
Ещё на главной странице сайта есть раздел «ЖК Ладожский парк». Не совсем понятна причастность нашей компании к этому объекту, но, похоже, что «КапСтрой» принимал участие в его строительстве. Что ж, посмотрим, что уже пишут на форумах, может быть, что-то да прояснится.
«Предложение очень интересное по стоимости по квадратуре. Информации о застройщике практически нет, сайт застройщика слабенький и, учитывая сегодняшнюю "стабильность", похоже, что-то на кидалово. У кого может, есть другая инфа???» novostroy.su«Кто-нибудь может рассказать про застройщика? Можно доверять?» orntr.ru/novostroyki«Когда старт продаж???» vk.com
Приблизительно вот так выглядят все немногочисленные комментарии на форумах, которые удалось найти. Объект заинтересовал, но немногословность застройщика и его скромная история вызывают опасения.
С форумами про ЖК «Ладожский парк» история не намного лучше. Оказалось, что изначально застройщиком выступала другая компания и у объекта возникли проблемы с подключением к энергосетям, из-за чего дом сдали гораздо позже положенного срока. При этом говорят, что акты приёма-передачи были подписаны, и людям приходилось оплачивать коммунальные услуги в доме, где невозможно жить. Компанию «КапСтрой», насколько можно судить по форумам, привлекли уже позже, и со своей частью работы она справилась быстро и качественно:
«КАПСТРОЙ строит 35, 40 и 42 корпус «Ладожского парка». Предыдущие сообщения не имеют к ним никакого отношения. Это старая история заселения 1-й очереди, которую недостроенной сдали и приняли чиновники СПБ в 2008 году. Строительство этих корпусов идёт по графику» https://www.restate.ru/companies/2028/.
Ну, и, действительно, плохих комментариев об этих корпусах не нашлось, люди, вроде, довольны:
«Купили квартиру в Ладожском парк, в 35 корпусе, постоянно наблюдали за стройкой по веб камере, строили ежедневно, даже по выходным, сдают в срок, записались на просмотр. Очень волновались, но все сложилось хорошо!» novostroy-spb.ru
Насколько уверенно приступили к строительству своего первого собственного объекта, хочется уже оценить самостоятельно, и мы отправляемся на проспект Маршала Блюхера.
Когда оказываешься здесь впервые, кажется, что строить здесь совсем негде. Практически вдоль всего проспекта тянется глухая серая стена, которая иногда прерывается на не менее унылые цепочки автомоек и гаражных сервисов. Место кажется заброшенным и депрессивным, жилых домов здесь раньше не было. Однако правительство города пересмотрело свои планы на этот участок и есть уже утверждённый проект развития этих кварталов, состоящий из современных комплексов и объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Карту будущей застройки мне с удовольствием продемонстрировал менеджер отдела продаж на объекте, когда я завела разговор о том, что от строящегося «Фламинго», достаточно далеко находятся все имеющиеся в округе школы, детские сады и супермаркеты. Он в деталях рассказал мне, что будет находиться на месте каждого нарисованного объекта и смог убедить, что переживать по этому поводу не стоит. Однако всегда стоит помнить, что это только планы, которые в любой момент могут измениться – своей инфраструктуры застройщик не возводит, соответственно обязательств перед вами никто не несёт. С другой же стороны, если бы район был уже благоустроенным, совсем другими были бы и цены.
.jpg)
Они были бы другими, и если бы было, что посмотреть на объекте. Пока же – почти нечего: вырыт котлован, заливают паркинг и монолитную подушку под сам дом; рассказывал мне менеджер, показывая стройплощадку. Продажи начались совсем недавно и на сегодняшний день ещё ни разу не повышались цены. Так что можно предположить, что инвестиции в этот проект будут очень выгодными. Это мнение сложилось у меня, в том числе и после общения с менеджером, который оказался очень приветливым, профессиональным и внимательным продавцом. Он обстоятельно и грамотно отвечал на все вопросы, что, безусловно, всегда вызывает доверие и к самой компании, хоть для неё это и первый проект с нуля.
.jpg)
За время нашей беседы я узнала, что дом строится по монолитной технологии с фасадом из газобетона. Дальше будет идти утеплитель и фасадная штукатурка. Непосредственно квартиры сдаются без отделки, но можно рассчитывать на наличие входной двери, остекление балкона, стяжку на полу, разводку электрики и счётчики. Высота потолков составит около 2,8 м, но стяжка может немного его уменьшить. Неясным оказался только момент с панорамным остеклением балкона, менеджер сказал, что так планировалось, но могут быть и изменения. Зато неизменным останется количество квартир на этаже – от 5 до 11.
.jpg)
Что касается передачи ключей, то с этим застройщик обещает не затягивать и хочет заселить всех в течение первого же месяца. Соответственно, если ввод в эксплуатацию намечен на декабрь 2016 года, то это должно произойти уже в январе 2017. К слову, менеджер ответственно заявил, что к этому моменту всё уже будет работать по постоянной схеме и проживание во «Фламинго» будет комфортным с первого дня. Единственный момент, который показался мне вносящим смуту в эту идиллию, так это то, что последующую судьбу земельного участка, на котором строится дом, предстоит решать совету дома. Застройщик не будет заниматься её переводом в собственность жильцов. Соответственно, не совсем понятна и судьба купленных парковочных мест в этой ситуации, а между тем, уже есть цена в 850 тысяч рублей за место на подземной стоянке. Кстати, часть уличных парковочных мест тоже собираются продавать, только пока не могут решить какие и где, поэтому ценник озвучен только примерный – 350 тысяч рублей.
.jpg)
В этот момент я вспомнила, что мы слишком мало знаем о компании и попросила менеджера хоть что-то о ней рассказать. И тут выяснились интересные детали. Оказывается, весь коллектив компании «КапСтрой», включая директора, раньше работал в строительной компании «ХОСК-2» и имеет большой опыт в этой области. За 15 лет трудовой деятельности ими было сдано множество объектов, но произошёл некий разлад внутри компании, после чего, часть сотрудников отделилась, и организовала новую строительную компанию. Опыт – это хорошо, но в связи с последними экономическими событиями, меня не мог не волновать вопрос финансирования проекта. В сильный шторм на поверхности удерживаются только крупные корабли – так хватит ли сил, если ветер будет дуть всё сильнее? Менеджер уверил, что стройка не остановится, поскольку у компании достаточно собственных средств, чтобы продолжать возведение «Фламинго» несмотря ни на что.
.jpg)
Это, безусловно, обнадёживает, хотя проверить и не представляется возможным. Тем не менее, я стала интересоваться последним, и самым важным пунктом – процессом оформления сделки. Выяснилось, что помимо классической 100% оплаты, купить можно в рассрочку до конца 2016 года, с фиксированным удорожанием за квадратный метр (разница представлена в таблице с ценами на квартиры), либо в ипотеку. На данный момент аккредитацию выдал только Сбербанк, но чуть позже должны подключиться и другие крупные игроки рынка. Оформляется это всё по договору долевого участия, но внести деньги, вы должны будете до момента регистрации документа в УФРС, по договору займа, который подписывается в тот же день. Конечно, все эти бумаги в миг меня заинтересовали, но в ту же секунду увидеть их не удалось – в мобильном офисе их не оказалось, однако мне любезно мне прислали их на почту.
.jpg)
Основной договор составлен по всем правилам 214-ФЗ и лично у меня не вызвал никаких вопросов – всё в нём прописано достаточно чётко, даже полный перечень выполненных в квартире работ указан, но насколько безопасно оплачивать сделку до момента регистрации документов, лучше обсудить с юристом.
Последнее, что может помочь нам в понимании насколько выгодной будет сделка, это ценовое сравнение с близлежащими объектами, благо их в округе много.
| ЖК | Застройщик | Срок сдачи | Метраж | Стоимость, руб. |
| Кантемировский | ЦДС | 1 кв. 2015 | 38 | 3,6 млн. |
| Иван да Марья | КВС | 2 кв. 2015 | 38 | 4,3 млн. |
| Город Мастеров | Росстройинвест | 2 кв. 2016 | 38 | 3,3 млн. |
| Калина-парк-2 | ЛСР Недвижимость | 4 кв. 2016 | 34 | 3,3 млн. |
| Медалист | Лидер Групп | 4 кв. 2016 | 34 | 2,9 млн. |
| Фламинго | Капстрой | 4 кв. 2016 | 38 | 2,9 млн. |
ЖК «Кантемировский» – достаточно большой комплекс, состоящий из 8 корпусов от 19 до 25 этажей. Правда, судя по информации на сайте, никакой инфраструктуры, кроме трёх паркингов застройщик к нему не обеспечивает. Зато обещает охрану, видеонаблюдение по периметру и систему очистки воды. По расположению комплекс находится чуть ближе к метро, на пересечении Кушелевской дороги и проспекта Маршала Блюхера – отсюда уже можно дойти пешком за 10-15 минут, и это несколько повышает статус объекта.
От жилого комплекса «Иван да Марья» тоже можно дойти до «Лесной» пешком, уверяет застройщик, хотя строится объект на «нашем» же проспекте Маршала Блюхера. Комплекс включает в себя две 26-этажные башни, на 570 квартир. Архитекторы постарались выделить свой дом на общем фоне современных высоток и украсили его фасад алюминиевыми конструкциями с вставками из цветного стекла стоп-сол. Признаться, цели они достигли, дома, действительно, выглядят очень нетипично и привлекают внимание. Помимо этого покупателей хотят удивить полной отделкой, включающей кухонный гарнитур с набором бытовой техники. Правда, это распространяется только на студии и однокомнатные квартиры, но всё же им это удалось.
ЖК «Город мастеров» строится сразу за «нашим» домом и находится уже на стадии возведения этажей. Проекты «Росстройинвеста» традиционно пользуются большой популярностью благодаря оригинальным архитектурным решениям, многочисленным бонусам, интересным планировкам и хорошей репутации застройщика. Квартир здесь почти не осталось, но это и немудрено, покупателям обещают и картины в холлах, и скульптуры, и фонтан во дворе, и закрытую территорию. При всём при этом застройщик умудряется держать цены средними по рынку и на общем фоне это предложение, конечно, выигрывает, однако наш проект значительно дешевле, поэтому вряд ли составит прямую конкуренцию.
По сравнению со всеми остальными объектами, жилой комплекс «Калина-парк – 2» кажется просто гигантским – здесь планируют возвести 25-этажные корпуса на 8 тысяч квартир. Привлекать покупателей планируют чистовой отделкой, европланировками и высокими потолками в 2,8 м. Строительство ведёт надёжная проверенная компания и, учитывая это, а также отделку и собственную инфраструктуру из двух школ и двух детских садов, «Калину» можно назвать нашим первым серьёзным конкурентом. Вдобавок ко всему на территории разместится уникальная зона отдыха с озером и прогулочными аллеями.
ЖК «Медалист» – один из самых бюджетных и доступных вариантов – представляет собой небольшое 16-этажное здание и возводится совсем рядом с нами. И объект можно было бы рекомендовать; тут и европланировки, и опять же потолки в 2,8 м., и квартиры до 85 кв.м., но слишком уж часто застройщик срывает сроки.
Выводы:
На сегодняшний день, жилой комплекс «Фламинго» является одним из самых интересных объектов в Калининском районе. С большой долей вероятности можно предполагать, что квартиры здесь резко вырастут в цене, когда этот неблагоустроенный кусок земли, недалеко от центра города, превратится в квартал современной застройки с развитой инфраструктурой. Конечно, придётся подождать, но это того стоит. Особенно, учитывая, привлекательные цены компании-новичка. Однако здесь же кроется и главная опасность – мы не можем судить о нём по его прошлым работам, а значит, возможны любые сюрпризы.
