На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

«Красиво жить не запретишь» - смысл этой фразы всячески доказывают те, кто имеет желание и возможность отдать предпочтение жилью в самом центре столицы. Цены здесь подчас заоблачные, однокомнатная квартира может стоить десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но есть и редкие относительно доступные объекты. К их числу относится комплекс «Волга», который планируют построить в пешей доступности от метро «Сухаревская». Здание будет переменной этажности – 16-19 этажей. Несущие конструкции, наружные стены, внутренние стены, стены лестничных узлов, стены лифтов, колонны будут монолитные железобетонные, а сами стены построят из керамзитобетонных блоков. Расположится комплекс на улице Большая Спасская. Мне было интересно узнать о нем поподробнее, ведь одна такая инвестиционная покупка впоследствии сможет обеспечить безбедную старость. И вот что мне удалось выяснить…

 

О комплексе в общих словах

У проекта есть собственный именной сайт https://dom-volga.ru. Качество наполнения и оформления добротное, можно найти всю информацию, которая необходима на предварительном этапе. Здесь можно найти такие важные блоки информации как: о комплексе, об архитектуре, о расположении, об инженерии  и команде проекта, а также фото, документацию, новости. Если честно, всегда бывает обидно, когда у престижного комплекса ценой в десятки миллионов за квартиру минимальной площади не сайт, а туфта. Поэтому позволю себе отметить качество сайта как плюс, ведь как дьявол кроется в мелочах, так и самое важное прячется в мелких, казалось бы, деталях.

 

Технический заказчик, он же девелопер – ООО «Шатер Девелопмент» известный по таким проектам как: ЖК «Бутовские аллеи», ЖК «Шатер» (в ЦАО, что говорит о многом), ЖК «Карамель» (Савеловская). Генеральный подрядчик – «ФОДД Констракшн». В свершившихся проектах этой фирмы прослеживаются тенденции к определенной привилегированности, ведь на ее счету такие комплексы, как: ЖК «Гранатный, 6», «Barkli Park», «Barkli Virgin House», элитные дома в историческом центре Москвы – М. Никитская, 15, Пречистенка, 13/7, 1-й Голутвинский пер. 7, «Клубный дом в Хамовниках», в стадии реализации: ЖК «Red Side», ЖК «Булгаков».

 

И еще один партнер – агентство Est-a-Tet , которое не первый год работает на рынке жилья, в том числе новостроек. Как водится, отзывы об агентстве в сети можно найти… разные… но, справедливости ради скажу, недовольных клиентов можно найти в любой бизнес-сфере, а отзывы от тех клиентов, кто счастливы и доволен всем, естественно, тоже присутствует.

 

Но вернемся к самому комплексу и его характеристикам…

По проекту запланировано возвести современное монолитное здание, высотой от 16 до 19 этажей. Вентилируемый фасад по новейшим технологиям должен стать украшением комплекса.

 

 

Возведение дома будет происходить по индивидуальному проекту (конечно, сейчас этим никого не удивишь, но все-таки не стоит забывать, что дом отнюдь не типовой и в прямом смысле слова уникальный – ведь его специально проектировали, разрабатывали, продумывали дизайн и внутреннее оснащение так, чтобы он не был похож на соседей).

 

 

На продажу сейчас выставлены одно, двух и трехкомнатные апартаменты. По сути, это самые популярные и коньюктурные варианты – то, что чаще всего покупали до кризиса и наверняка будут продолжать покупать в ближайшее время. Площадь универсальна и адаптирована под самые популярные запросы:  42,4-109,1 кв.м. Все апартаменты будут сдаваться без отделки и межкомнатных перегородок, но при этом с так называемой свободной планировкой. Можно возвести стены там, где вам нужно (безусловно, при этом любое несоответствие изначальному плану придется узаконивать, но в Москве упрощенный порядок и если вы ограничитесь незначительными изменениями, то и особых сило-, -време- и денежных затрат не почувствуете).

 

Для большего комфорта будущих жильцов комплекса на его территории будет размещаться двухуровневый подземный паркинг. Также будет благоустроена и заново проработана территория внутреннего двора.

 

Изучая то, что пишут в Интернете

На форумах, мягко скажем, пустовато. Особенно по сравнению с новостройками эконом-класса, где даже сейчас легко можно найти длинное обсуждение и часами изучать мнение других потенциальных покупателей.

 

«Почему так пусто? Неужели никому не интересен такой вариант?» - спрашивают редкие комментаторы. 

 

«Интересен, но смущает срок сдачи» - отвечают ему.

 

Самая активная ветка комментаторов увы, осознает, что их бюджета не хватает и пытается ругать всех и вся по этому поводу:

 

«Хорошее место и ЖК. Жаль - не по карману!» - вздыхает анонимный пользователь.

 

«Да, все по настоящему стоящие ЖК по ценам просто космос! – отвечает пользователь Алена Самохина. -  Купить в них квартиру могут только жулики! Ну не реально простому труженику купить такую дорогую квартиру, даже в кредит! Точнее сказать: тем более в кредит! Ведь в кредит получается двойная цена!»

 

Если честно, то все подобные разговоры о переплате и нравственных качествах владельцев квартир в комплексе, на мой взгляд, почвы под собой не имеют и вызваны исключительно завистью. Очень жаль, что даже не имея возможности купить квартиру в ЖК, наши люди умудряются зачинить перепалку.

 

Парадоксально, ведь цена для центра на самом деле не космическая, аналогичные площади можно найти и подороже, где-нибудь в Новых Черемушках.

 

Спорящих прерывает умудренная опытом пользователь Nika, которая словно подводит резюме, спуская тех, кому Сухаревская совсем не по карману с небес на землю: 

Транспортная доступность вопросов не вызывает, все гуд: до метро Сухаревская 10 минут неспешным шагом, рядом Садовое кольцо, проспект Мира, проспект академика Сахарова, Сущевский вал. В пешей доступности школы, детские сады, медицинские учреждения, институт скорой помощи имени Склифосовского, департамент образования Москвы, всевозможные банки, магазины – большие, маленькие, люксовые и эконом-класса. У старожилов района можно разведать особые места вроде аутентичной хинкальной или интересных офисов, в которых можно без проблем оформить визу с минимальной наценкой.

 

 

 

 

Цены

И, один из ключевых моментов – цены.

 

Метраж, кв. м	Стоимость, руб.
42,6	от 9,31 млн.
51,1	от 9,95 млн.
67,5	от 12,75 млн.
70,6	от 13,34 млн.
85,1	от 15,91 млн.
108,9	от  21,99 млн.

 

Самый бюджетный вариант на сегодняшний день (середина февраля 2015 года) – однокомнатный апартамент на 4 этаже – 9,31 млн. рублей. При этом комната составляет 15,4 кв. метра, кухонная зона 7,5 кв. м, санузел 6 кв. метров и коридор 6,5 квадратов.

 

Как вариант, тоже на 4 этаже, еще один однокомнатный апартамент в 50,8 метров за 10,871  млн. руб. Комната тут составляет 14,2 метра, кухня 9,7, санузел 5,3 метра, коридор 8,8. Если брать крупнее, но с учетом желания не тратить лишнего, можно рассмотреть трехкомнатные апартаменты на 6 этаже – 84 квадратных метра, 16,884 млн. рублей. Комнаты по 14 метров, 11,8 квадратных метров, 18,8 метров. Санузел 6,2 и 2,6 метров.Кухня 12,1 метр, коридор 7,7 и 7,4 метра, и балкон 3,3 метра. Казалось бы, планировка довольно интересная, но насколько это прибыльно в плане инвестиций, заранее не скажешь. На сегодняшний день большой санузел и объемные комнаты – хороший вариант, но что будет популярно через пару лет, не скажет никто.

 

У эксклюзивного продавца недвижимости, старожилов рынка недвижимости, агентства «Est-a-tet», объект бизнес-класса ЖК «1147», расположенный в соседнем районе немногим дальше от центра (возле метро «Алексеевская»), стоит   вполне сопоставимо по стоимости метра:  164-274 тыс. руб. за метр. Например, минимальная по площади однушка 44,3 кв. метра стоит  8,052 млн. руб. При этом объект сдается во втором квартале 2018 года, соответственно, позже, чем комплекс «Волга». Не могу не отметить одно очень важное отличие «1047» от «Волги», первый – не апарт-комплекс, там продают полноценные квартиры со всеми вытекающими. Остановимся на сравнении стоимости у сопоставимых конкурентов поподробнее, чтобы можно было сделать выводы.

 

Название ЖК	Мераж	Цена, млн. руб.	Срок сдачи
TriBeCa Apartmens	от 38,8 кв. м	от 12,299	выдача ключей
Aerolofts	от 32,2 кв. м	от 7,000	1 кв. 2016
Art Residence	от 38,0 кв. м	от 11,400	3 кв. 2015
Riverdale	от 37,0 кв. м	от 9,000	4 кв. 2015

 

Что сразу смущает, так это то, что апартаменты в центре можно найти по схожей цене, но уже либо построенные, либо со сроком сдачи раньше, чем у «Волги». В этом отношении комплекс проигрывает конкурентам.

 

Личный визит

 

 

Очень люблю район, где расположен ЖК, и лишний раз прогуляться там, пусть даже по делу, которое может стать основой инвестиций, приятно. В очередной раз можно убедиться, что Москва – город контрастов. Шикарные дома, особняки рядом со старенькими словно стыдящимися соседства домами говорят о многом. Естественно, рядом со стройкой тоже не рай (можете посмотреть фото и сделать выводы). Но я убеждена, что мы сами во многом создаем атмосферу места, в котором живем. И там, где селится настоящая элита, будет славно. А если человек случайно разбогател, но привык выкидывать мусор в форточку, он сам снизит баллы внутренней репутации своему микрорайону.

 

На подходе, честно говоря, запуталась: гостиница (кстати, апартаментного типа) с одноименным названием ввела в заблуждение схожестью наименования (кстати, интереса ради узнала, что номер в 37 метров стоит от 4930 руб. в сутки –  любопытный ориентир для потенциальных инвесторов). Но, пройдя еще немного, я таки дошла до строящегося комплекса «Волга». Безусловно, меня расстроило, что работы еще только на самом старте (если бы то же самое я увидела год назад, я бы сказала себе: ок, подождем, но сейчас… сейчас время – деньги и ждать – огромный риск). В качестве тревожного звоночка я восприняла и то, что на стенде у комплекса в качестве даты завершения строительства обозначен 2016 год, но на сайте и при личном общении называется уже 2017.

 

Офис продаж расположен в отдельном подъезде, он красив и респектабелен.

 

 

На основной вопрос по поводу юридического статуса недвижимости мне ответили, что это, безусловно, апартаменты со всеми вытекающими последствиями. Впрочем, как все мы знаем, законодательство по поводу апартаментов довольно своеобразное и в этом статусе есть как минусы, так и плюсы. Да и возможность приблизить апартаменты к полноценному жилью активно прорабатывается на законодательном уровне, так что на месте потенциальных покупателей жилья в этом комплексе по поводу статуса я бы не парилась: до сдачи комплекса может измениться все, что угодно, и законодательство в первую очередь. На объекте мне еще раз повторили ту информацию, которую я успела усвоить, и показали стройку, которая видна из окна офиса продаж (точнее, то, что есть сейчас – на самом старте). Судя по всему, строительство ведется активно: на площадке работают машины и техника. Но работы все еще на стадии укладки фундамента: это одна из самых главных основ здания, поэтому в принципе хорошо, что застройщик не «гонит коней», но все-таки то, что еще ничего не построено, меня расстроило.

 

Говорить о качестве строительства, когда ничего не построено, сложно. Но, конечно, если верить картинкам будущего дома, то выглядит он достойно. Уже построенный и стоящий рядом отель «Волга», производит хорошее впечатление.

 

 

 

Наверное, я стала жертвой банальной лести, но хочу отметить, что обслуживание в офисе продаж на высшем уровне. Все – от менеджеров до охранников, милы и любезны, все, как я люблю в плане сервиса. В моменты такого общения даже становится стыдно за свои едкие вопросы, ответ на которые у менеджера находится моментально.

 

А когда я вернулась домой, мне уже прислали по электронной почте образец договора (договор долевого участия, в частности) на покупку и договора на регистрацию и оформление.

 

Подведем итоги

Один из законов Мерфи говорит: « Ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы». Но не бывает правил без исключений. Для тех, кто готов рисковать, это весьма неплохой вариант (другой момент, что с учетом сроков сдачи рисковать приходится весьма сильно). Но осторожность не бывает лишней и лично я решилась бы на покупку в этом комплексе не ранее чем через полгода, а в идеале,  дождалась бы возведения здания вообще «под крышу». Увы, не исключено, что за это время цена квадратного метра в комплексе вырастет, ведь в последнее время уверенность в стабильности чего-либо стремится к нулю. Объект в целом весьма достоин внимания и, если бы не предложения конкурентов, далеко ушедших от уровня котлована,  соотношение цена-качество-локация я бы нашла интересным для инвестиций. Но, на мой взгляд, покупать  недвижимость  в объектах на начальной стадии строительства сейчас – это своего рода авантюра, даже когда речь о надежном застройщике, хорошем районе и интересном объекте. О соотношении цены и качества на данном этапе говорить рановато, однако если все сложится так, как предусмотрено проектом, будет супер. Поэтому комплекса «Волга» получает 7 баллов из 10, с плюсами в виде престижной локации, современного качества строительства (бизнес-класс, как никак), дизайна и большим минусом в виде срока сдачи. Для кого-то станет  минусом и статус недвижимости – нежилая она все-таки. Купила бы я апартаменты здесь, будь у меня сейчас лишние миллионов 10-20? Не могу ответить. Но я подумала бы, это точно.