На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

В 2013 году сразу две престижные премии – «Посёлок года» и «Urban Awards» – присудили жилому комплексу «Близкое» звание лучшего на рынке загородной недвижимости. Поэтому теперь, рассматривая варианты малоэтажной застройки в области, мы никак не можем обойти его вниманием. Впрочем, нас заинтересовал не только титул, (хоть, всегда и интересно сравнить собственное мнение с общепризнанным), дело в том, что посёлок и вправду хорош. Он находится недалеко от города, строится по 214-Федеральному Закону, его проектировщиками выступали специалисты из Канады и Финляндии, а застройщик давно и хорошо известен. Сначала даже показалось, что у него только один недостаток – цена. Правда, в последствии выяснилось, что у потенциальных покупателей есть к комплексу и другие вопросы. Ну, а какие именно, и что отвечают на это представители застройщика – в нашем сегодняшнем материале.

 

О комплексе

 

Жилой комплекс «Близкое» строится в деревне Мистолово. Это в 7 километрах от кольцевой автодороги по Новоприозерскому шоссе. Это одно из самых малонагруженных направлений в Ленинградской области, так что никакой иронии в названии комплекса нет. К тому же, к развязке ведут два крупных проспекта – Энгельса и Культуры. В общем, он расположен и, правда, близко и добраться до него можно достаточно быстро. 

 

   

В состав комплекса входят малоэтажные дома на 9-24 семей, таунхаусы и коттеджи. Если говорить о квартирах, то в наличии есть 1-, 2-, 3-хкомнатные варианты, от 36 до 76 квадратных метров. Кстати, некоторые из них будут двухуровневыми и с террасами до 44 метров! Всего домов будет 7, и все они будут построены в первой очереди, которую обещают сдать в 4 квартале 2015 года. В этой части посёлка не предусмотрено автомобильных дорог, а из окон будет открываться вид на лес. Машины владельцам предлагают оставлять на расположенной неподалёку открытой стоянке, только вот на 93 квартиры мест предусмотрено всего 69 (по крайней мере, именно такая цифра стоит в проектной декларации). Менеджер же уверял, что хватит всем.

 

    

Таунхаусы будут 2- и 3-хуровневыми, площадью от 57 до 167 квадратных метров, с террасами и балконами до 30 метров, и с прилегающими участками от 0,2 до 3 соток. В первой очереди таунхаусы будут только двухуровневыми и стандартными, а во второй, к ним добавятся трёхуровневые квартиры «с инновационными планировками». Правда, их придётся подождать. Срок сдачи второй очереди намечен на 4 квартал 2016 года. На каждый таунхаус запроектировано по 2 парковочных  места.

 

     

Коттеджи представлены площадью от 120 до 180 квадратных метров, с террасами и балконами до 24 квадратов и с прилегающей территорией от 4 до 11 соток. Дома есть, как с пристроенным гаражом, так и с открытыми местами на участке. Их также будут строить и в первой, и во второй очереди.

 

 

Коттеджи – единственный тип постройки, который возводят в «Близком» из кирпича. Все остальные будут иметь монолитные перекрытия и наружные стены из газобетонных блоков AEROC. Это искусственный пористый камень, который имеет высокое соотношение плотности и прочности, низкий удельный вес и не нуждается в дополнительном утеплении. Дома получаются тёплыми и надёжными, но при этом ещё и дышащими. С учётом последующей обработки штукатуркой, толщина наружных стен достигнет 40 см. Примерно такую же ширину имеют стены современных высоток. И по этой же технологии застройщик строил свои предыдущие премиальные объекты.

 

  

На территории посёлка хотят проложить прогулочные аллеи и велосипедные дорожки, превратить растущие там деревья в благоустроенный парк, а также сделать детские и игровые площадки. Из объектов социальной и коммерческой инфраструктуры обещают строительство детского сада, продуктового магазина, медицинского кабинета, аптеки, но всё это не будет муниципальным. Застройщик предоставляет помещения – арендаторы делают что хотят. Это, может, и не самая хорошая новость, но, всё же, лучше, чем ничего. 

 

На сайте (www.blizkoe.ru) можно оперативно следить за ходом работ – каждый месяц застройщик выкладывает фотографии. Их, правда, не очень много, но общее понимание получить можно. Видно, что многие дома первой очереди уже построены, к ним подводили электросети, поставили новую трансформаторную подстанцию, сейчас идёт благоустройство внутренних дорог и так далее. К строительству второй очереди ещё не приступали, вместо забитых свай полюбоваться можно только на прекрасные зимние пейзажи.

 

 

Здесь, вообще, можно узнать много интересного. Есть подробная информация по каждому типу жилья с ценами и планировками, профессиональные эскизы и фотографии, все необходимые документы и материалы о компании. Словом, всё, что вы хотели бы узнать в первую очередь – вы найдёте. Это один из лучших сайтов, что я видела среди застройщиков, но главное, что на этом всё не закончилось. Приятное впечатление от компании только усиливалось на каждом из этапов знакомства. К сожалению, сервис не сильная сторона российских компаний, поэтому, когда встречаешь его правильную организацию, то искренне удивляешься и думаешь: «ну вот, можно же сделать по-человечески». 

 

Со всеми деталями строительства можно ознакомиться в проектной декларации, выложенной на сайте, но главное, что можно оттуда почерпнуть – это то, что земля находится у застройщика в собственности и имеет предназначение под малоэтажное строительство. Это значит, что строительство идёт согласно закону и никаких проблем в дальнейшем не возникнет. Хотя, сам факт продажи квартир и коттеджей по договору долевого участия, априори предполагает, что с документами у застройщика полный порядок. Иначе бы эти бумаги просто не смогли пройти регистрацию в УФРС.

 

О застройщике

 

 

Раньше инвестиционно-строительная компания «ПетроСтиль» занималась проектами категории de luxe. На её счету элитный дачный комплекс «Корабельные сосны», камерные проекты «Медовое» и «Высокие ели», клубный посёлок «Горки СПб». Однако своим главным достоинством застройщик называет не уникальный 20-летний опыт, а комплексность подхода. Застройщик ведёт все свои проекты от начала до конца, от разработки концепции до последующего обслуживания. Иногда для разработок приглашает архитекторов и дизайнеров с мировым именем, что только повышает статус объекта. Однако вряд ли одно лишь это позволяет им завоёвывать награды. Это не шутка, каждый из этих проектов был отмечен, порой даже неоднократно, как лучший, на профильных конкурсах.

 

Помимо строительства загородной недвижимости, «ПетроСтиль» занимается реконструкцией исторических зданий. И здесь застройщику тоже есть, чем похвастаться – в этом портфеле около 200 работ, выполненных для таких компаний, как: CITIBANK, REEBOK, CANON, MERCEDES-BENZ.

 

Однако с премиальными застройщиками всегда есть одна сложность – их клиенты редко оставляют отзывы. И в этот раз история та же, все пишут, что «ПетроСтиль» считается хорошей и надёжной компанией, но комментариев от реальных владельцев нет. Зато много говорят о самом посёлке.

 

Отзывы

Примерно так отзывается большинство форумчан, которые успели побывать в Близком и увидеть всё своими глазами. Большинство, да не все. Оставшаяся часть выдвигает и достаточно серьёзные обвинения в адрес компании. Пишут, что «договора муть», в период бронирования повышают цены, стоимость привязана к доллару, слишком дорого стоит рассрочка и так далее, и так далее. Особенно неприглядной кажется одна история, где человек пишет, что купил квартиру, но радость его была недолгой – через какое-то время на почту пришло письмо с уведомлением о необходимости перезаключить договор в силу изменения генерального плана посёлка. А в этом плане уплотнилась застройка, появились новые дома, перенесли въезды и выезды, но самое печальное, что изменились расположение и площадь уже купленной квартиры. И всё бы ещё ничего, но вид на лес заменил вид на соседний дом, юго-западная сторона стала северовосточной, а трафик движения увеличился. Этот рассказ, конечно, взволновал общественность на форумах, но его истинность ещё предстоит проверить. Во-первых, уж слишком серьёзны обвинения, а, во-вторых, его присутствие на каждом строительном форуме навевает некие подозрения.

 

Цены и планировки

 

 

Цены на каждую квартиру, как впрочем, и на таунхаусы, и коттеджи есть на сайте. Можно даже сразу увидеть, где именно будет располагаться будущее жильё и примерно представить какой вид откроется из окон. Правда, планировок оказалось не так много, как хотелось бы, но их необычность и рациональность с лихвой компенсируют это. Высота потолков повсюду составит 3 метра, тоже хорошо, а вот, что однозначно станет серьезным минусом, так это отсутствие маломальской отделки. Будет только заведена инженерия – ни разводки, ни стяжки, ни штукатурки, ни перегородок, ни даже батарей. Любые отделочные работы можно заказать у застройщика дополнительно, но нужно учитывать, что это будет стоить дополнительных денег к вот этим:

 

Вид жилья	Площадь	Стоимость
Однокомнатная кв.	34 – 48 кв.м.	2.9 – 4.2 млн.руб.
Двухкомнатная кв.	50 – 64 кв.м.	4.7 – 5.5 млн.руб.
Трехкомнатная кв.	68 – 75 кв.м.	5.8 – 6.4 млн.руб.
Таунхаус	57 – 167 кв.м.	3.8 – 10.1 млн.руб.
Коттедж	120 – 180 кв.м.	9.5 –17.8 млн.руб.

 

Даже в самой маленькой однокомнатной квартире проектировщики постарались реализовать модный нынче стандарт европланировки. На площади всего в 35 кв.м. нашли место и для просторной кухни, и для отдельной спальни. Квартира вышла и симметричной и гармоничной, да только как же разместить всех гостей на 12 квадратах вместе с кухней не пояснили. Пожалуй, было лучше уменьшить спальню, и даже сделать в неё вход из общей зоны, но тем самым увеличить гостиную до необходимого комфортного минимума. Впрочем, минимум у каждого свой и кому-то такой вариант подойдёт.

 

 

Представление о моём необходимом минимуме, отразились в варианте на 38 квадратных метров. Правда, почему приватная зона оказалась больше кухни с гостиной вызывает неподдельное удивление. И невольно возникает вопрос, а точно ли разработкой проекта занимались именитые иностранные специалисты?

 

 

Хотя при дальнейшем знакомстве с проектом, этот вопрос отступает. Самую большую однокомнатную квартиру хочется рассматривать снова и снова – настолько она хороша. Нравится и изогнутая столовая/гостиная, и огромная гардеробная, и оптимальный размер спальни, и удобный коридор… Не нравится только, что нет второго окна в гостевой зоне и балкона. Кстати, насчёт балконов – это общая беда. Даже там, где они есть, их площадь составляет не более половины квадратного метра. Такой уж проект. Есть в этом, видимо, особый шарм.

 

 

Расстраиваться, однако, не стоит, для любителей балконов есть супер вариант. Вот такая 39 метровая квартира с террасой больше, чем она сама.

 

 

Здесь неуместно большой коридор, ничтожно маленькая зона столовой/гостиной, объединённый санузел, но абсолютно всё, здесь компенсирует гигантская терраса с возможностью остекления. Такие варианты всегда нерациональны и дороги, но как заманчивы. Если вложить N-сумму денег, гостиную можно целиком перенести на открытую площадку и круглый год наслаждаться столь элегантным решением.

Среди двухкомнатных квартир тоже есть вариант с террасой. По сути, они схожи, добавляется лишь ещё одна спальня.

 

 

Однако проектировщики нашли, чем удивить, предложив эксклюзивный вариант двухуровневой квартиры. Она занимает площадь в 64 квадратных метра и выглядит вот так:

 

 

Мы уже видели нечто подобное среди однокомнатных квартир, разбирали достоинства и недостатки такого вида планировки, но здесь её разнесли на два уровня и, наконец-то, сделали балкон.

 

В качестве традиционного варианта, архитекторы предлагают нам вот такой:

 

 

Он кажется со всех сторон удобным и продуманным, только почему же снова,  для гостевой зоны отвели столь маленькую площадь. 

 

Самым маленьким оказался выбор трёхкомнатных квартир. И самой большой среди них оказалась вот такая 75-метровая. Каким-то непонятным образом здесь даже спальня оказалась больше гостиной и это уже даже не смешно.

 

 

Вариант меньше и вовсе кажется странным. Гостиных две, спальня одна, санузел общий и тоже один. Что делать со всем этим богатством, если жить планируете большой семьёй – непонятно.

 

 

Если хочется больше «воздуха», то можно присмотреться к таунхаусам, они представлены в вариантах на 57, 90, 105, 112 и 167 квадратных метров. Любой из них вы можете посмотреть на сайте, но для примера рассмотрим средний. 

  

 

Первый этаж здесь занимают спальни. Две маленькие или одна большая – на ваше усмотрение.

 

 

Этажом выше – просторная гостиная, куда приводит центральный вход. Прихожая небольшая, но шкаф поставить места хватит.

 

 

На последнем, третьем этаже, разместился кабинет и шикарная спальня в 25 квадратов, хотя, так и хочется использовать эту площадь как-нибудь ещё.

Если и этого мало, то пора переезжать в собственный дом. Коттеджи есть в трёх решениях: 120, 150 и 180 квадратных метров. Их тоже можно посмотреть на сайте, но есть вариант интереснее. На объекте есть шоу-рум. Как раз среднего, 150-метрового дома. Схематично он выглядит вот так:

  

 

Внешне, вот так:

 

 

Ну, а как он смотрится изнутри и насколько комфортным является, можно выяснить только на месте, так что пора отправляться на объект, чтобы оценить всё самостоятельно.

 

На объекте

  

 

Несмотря на то, что Мистолово находится недалеко от города, оказалось наивным полагать, что здесь будут хорошо развиты транспорт и инфраструктура. Сервис Яндекс.Карты, который достаточно чётко считает время в пути и предлагает все возможные варианты проезда, до ближайшего метро Парнас, нашёл только один вариант – на двух маршрутках и за полтора часа. Это притом, что до него всего 10 километров. На машине это расстояние можно проехать за 15-20 минут.

   

 

Однако вскоре выяснилось, что на этом сложности не закончились. Как в той поговорке, что «беда не приходит одна». В посёлке нет вообще никакой инфраструктуры. Даже маленького продуктового магазина. Ни одного не попалось по пути. Ни одного не нашлось и в Интернете. Та же самая история со школами, больницами и детскими садами. За всем придётся ездить в город.

 

 

И два этих серьёзных вопроса стали первыми, которые я задала менеджеру на объекте. Он меня сразу успокоил. Сказал, что обещанный магазин, детский сад и аптека точно будут. Помещения под них уже выкуплены, так что к заселению они должны будут работать. Проблему с транспортом хотят решить ещё изящнее – запустить шаттл. Автобус будет курсировать с утра и до позднего вечера, между посёлком и станцией метро, и, учитывая, что ехать он будет коротким путём и без остановок, дорога будет занимать от силы полчаса.

 

К слову, отдел продаж на объекте работает ежедневно до 17 часов. Разница лишь в том, что по будням рабочий день начинается с 11, а по выходным с 12 часов. О встрече нужно обязательно договариваться, но сделать это несложно. Можно позвонить, но удобнее записаться через специальную форму на сайте, которая сразу показывает свободные для экскурсии дни и часы. Сервис работает исправно, мне перезвонили почти сразу и, уточнив детали, любезно рассказали, как проехать. И после, уже на месте, ровно в тот день и час, менеджер на объекте ждал меня, разве что не с распростёртыми объятиями.

   

 

Во всей этой схеме есть только один недостаток. На сайте предлагают выбрать для осмотра любой из типов предлагаемого жилья, по факту же, посмотреть можно только коттедж и таунхаус. Ни один многоквартирный дом ещё не построили.

 

Но, вернёмся к нашей с менеджером беседе. Она была длинной и увлекательной. Вот, всё-таки, есть некое особое очарование у компаний, которые имели опыт работы с премиальными объектами – они обеспечивают совсем другой уровень сервиса. И проявляется это во всём. В безукоризненной манере общения менеджеров продаж, чёткой отлаженной системе взаимодействия с клиентом, учёта каждой детали. Например, после дождя на территории немного грязно и чтобы люди не испачкались, им предлагают новые чистые резиновые сапоги любого размера.

 

Знакомить с «Близким» начинают, кажется, в самом дорогом доме посёлка – 150-метровом коттедже с отделкой и обстановкой. На форумах люди отзывались, что, оказавшись там, думали, что попали в рай. Ну, может это и громко сказано, но коттедж и вправду хорош. Он удачно спроектирован и поделён на функциональные зоны, даже большой семье жить здесь будет комфортно. По крайней мере, на осмотре нас было четверо, и нам не было тесно. 

   

 

Отдельное восхищение хочется выразить по поводу панорамных окон, уютной террасы, камина и огромного встроенного гаража – такие дома обычно в американских фильмах показывают. Цена, впрочем, тоже вполне американская – 23 миллиона рублей. А если захотите оформить в длительную рассрочку без процентов, так и вовсе купите его за доллары.  Впрочем, не так давно, у клиентов компании появился выбор – можно и в рублях. Если же покупаете за полную цену или в ипотеку, то только в рублях. Так мне сказал менеджер, но на почту прислал старый образец договора, с привязкой к условным единицам, и стало понятно, почему он многим не нравился. Помимо колебания цены в зависимости от курса, есть там и другие спорные моменты.

  

 

Например, в нём есть сразу несколько пунктов, когда вас заранее просят согласиться на возможные изменения – в проектной документации, границах земельного участка и так далее. И вроде бы дальше идёт длинное объяснение, которое сглаживает первое недоумение и понимаешь, что ничего криминального там нет, но желание показать договор юристу не проходит. Хоть и компания старая, и с документами полный порядок, и чётко прописана дата передачи жилья (до марта 2016 в первой очереди), и штрафы в соответствии с законом, но лучше заранее узнать все риски. Но, мы отвлеклись.

 

 

О чём же ещё мы говорили с менеджером?

 

Конечно, о той истории, где квартира изменилась до неузнаваемости и в одностороннем порядке. Вот он – живой пример жертвы договора! Или нет?

 

Правду оказалось выяснить сложно. Автор пишет одно, менеджер уверяет совсем в другом. Единственным изменением за всю историю строительства было разделение одного многоквартирного дома на два – всё. Посёлок не уплотняли, въезды не переносили, трафик не увеличивали. Других изменений в дальнейшем также не предвидится, поскольку по 214-ФЗ делать это крайне сложно, почти невозможно, да и в принципе строительство каждого из объектов уже идёт полным ходом.

 

 

Дальше я стала интересоваться стоимостью обслуживания квартир, таунхаусов и коттеджей. Это один из самых серьёзных вопросов в принятии решения переехать загород. Оказалось, что всё уже посчитано. За уборку улиц, охрану, канализацию и всё-всё-всё, кроме счётчиков – придётся платить по 50 рублей с квадратного метра. Управляющая компания у «Петростиля» своя, так что опыт управления и подсчётов у них уже есть. Хотя, кто даст гарантии, что стоимость не изменится после заселения? Кстати, коммунальные услуги по среднему тарифу придётся оплатить за полгода вперёд.

   

 

 

Коммуникации – тоже важный момент любого загородного поселения, но менеджер уверил, здесь этот вопрос уже решили. Газ, воду и электричество – всё ведут из Мистолово. К моменту заселения всё будет работать по постоянной схеме, а все подъезды и дороги заасфальтированы.

 

Последнее, что хотелось узнать, как же купить, эту американскую мечту? Вариантов предложили несколько: 100% оплата, ипотека и рассрочка. 

 

Кредит дают два банка – «Санкт-Петербург» и ВТБ-24. Правда, первый, ушёл в какую-то параллельную реальность, после всех этих валютных колебаний, и даёт в долг под 20-22% годовых. ВТБ не так жесток, здесь можно одолжить необходимую сумму под 15,9%.

 

 

Я уже упоминала, что «ПетроСтиль» предлагает рассрочку, так вот действует она до декабря 2015 года для первой очереди, и до декабря 2016 для второй. В качестве первого взноса внести нужно не менее 20%, а оставшуюся сумму закрыть равными платежами ежемесячно или ежеквартально. Только рассрочка эта не благотворительная – на остаток начисляется 17% годовых. Однако если вы оформляете её больше, чем на 3 месяца, то появляется возможность взять её без этих кабальных процентов, но в условных единицах, привязанных к курсу доллара по ЦБ на день погашения. В общем, ещё непонятно что хуже. Зато её всегда можно досрочно погасить или перейти на ипотеку. Кстати, работает «ПетроСтиль» по закону, денег заранее не просит. Сумма вносится на аккредитив, который раскрывается только после подписания договора в УФРС. 

 

 

Для полноты картины хочется сравнить «Близкое» с другими жилыми комплексами в округе. Вдруг есть что-то более интересное?

 

Конкуренты

 

Однако выбор оказался небольшим. И лучше ли – сказать сложно, у каждого из них свои преимущества и недостатки.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Mistola Hills	Северный город	1 квартал 2015 г.	40 кв.м.	3.7 млн.руб.
Альпийская деревня	IMD Group	4 квартал 2016 г.	39 кв.м.	1.8 млн.руб.
Близкое	ПетроСтиль	4 квартал 2015 г.	39 кв.м.	3.3 млн.руб.

 

В 2014 году жилой комплекс Mistola Hills стал победителем конкурса «Лидер строительного качества». И это не первая полученная награда, что, конечно, характеризует его только с положительной стороны. Впрочем, для такого застройщика это не удивительно. Он давно зарекомендовал себя, как сильный и надёжный партнер, на которого можно положиться. Его городские проекты одни из самых любопытных на рынке недвижимости, в том числе и потому что строятся, опираясь на принципы экологичности, эргономичности и экономичности. Что же касается самого жилого комплекса, то он будет состоять из небольших домиков на 6-12 семей. Территорию обещают закрыть и благоустроить, а жителей обеспечить детским садом, врачебным кабинетом, магазинами, предприятиями сферы услуг, детскими площадками, зонами выгула собак и стадионом.

 

Приблизительно также обещают оснастить и «Альпийскую деревню». Помимо жилых домов и таунхаусов, в посёлке должны построить магазины, ресторан, бассейн, игровые площадки, зоны отдыха с мангалами, и, самое главное, государственный детский сад. Однако потенциальных жителей, в первую очередь, привлекает совсем другое. Проект отличают оригинальная архитектура в духе старой Европы и удивительно низкие цены. Мы уже проводили своё независимое расследование, и оказалось, что последние обусловлены договором ЖСК, малой известностью застройщика и отсутствием ипотеки. В остальном же, «Деревня» практически не уступает своим соседям. Например, технологически дома строятся по монолитно-железобетонному принципу, с ограждающими стенами из газобетона, а на выбор есть квартиры от 24 до 71 квадратного метра и таунхаусы от 76 до 142.

 

Выводы

 

 

Жилой комплекс «Близкое» – хороший пример качественного добротного жилья на загородном рынке недвижимости. До него легко добраться на машине, здесь хорошая экология, застройщик зарекомендовал себя с лучшей стороны, строит по ДДУ и предлагает большой выбор жилья, включая эксклюзивные варианты. На первый взгляд – мечта. Впрочем, и на второй тоже, если вас не смущает цена без отделки и не придётся сталкиваться с общественным транспортом, недостатком социальной и коммерческой инфраструктуры и валютной рассрочкой. 

 

Шоурум коттедж

 

 

Шоурум, таунхаус